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撩開層層面紗
傳統購房方式中除了全額付款，信貸付款（按揭貸款）是一種最為普遍的方式，但并不是所有人都具備首付能力的，針對這部分人群，第三方機構于是以起息獲利的方式向其提供貸款，購房者依此從銀行中獲得最低貸款配給，由此形成所謂的“首付貸”。作為房地產金融的一種市場生態，目前除了開發商或房產中介機構直接提供“首付貸”自營服務，還有開發商或房產中介機構與第三方互聯網金融機構合作以及互聯網金融機構獨立提供“首付貸”服務等3種模式。
從具體操作方式看，“首付貸”有抵押貸與信用貸兩種類型，前者是借款人以房產等為抵押物向資金中介進行貸款，后者是借款人直接憑個人征信進行貸款，但二者的月息不同，前者為0.6%左右，后者為10%上下。如果算上服務費等費用，“首付貸”公司向借貸人共約收取15%~20%的年化利率。從期限上看，少數“首付貸”的年限達到10年，但普遍的是3年之內，相應的貸款資金規模一般在20萬~60萬元之間。一般而言，除了開發商或房產中介機構拿出一部分自有資金提供“首付貸”，更多的互聯網金融機構所使用的資金都來自社會融資。
目前全國“首付貸”的規模究竟有多大？據不完全統計，有近50多家P2P平臺出現過“首付貸”的項目，P2P行業初步統計出的“首付貸”資金為50億元左右。另據深圳金融協會提供數據，該市“首付貸”規模約在30億元以上。在這里，若將P2P之外參與“首付貸”的線上、線下機構算上，加進北京、上海等城市的數據，“首付貸”肯定不是一個小數目。
利與弊的鑒別
必須承認“首付貸”在降低購房者購房門檻和解決購房人資金困難以及房地產“去庫存”中所發揮的積極作用，但“首付貸”通過多種手法達到對國家法規與相關政策的拆解，由此引來的違規之嫌疑也有據可查。按照規定，“個人住房貸款的首付比例由央行統一調控”，而通過民間二次借貸方式支付首付，顯然劃破了官方首付比例不得低于20%或30%的底線。如二線城市首付比例為20%，居民購買100萬元的房產，需要首付20萬元，如果中介機構按照首付的50%提供“首付貸”，購房者最終實際首付只有10萬元。另外，《P2P平臺企業收費規定指導意見》規定，“網絡借貸信息中介機構不得以任何形式代出借人行使決策”，但事實是，P2P將投資人的資金用作“首付貸”就是一種典型的代理決策行為，其違規操作不容置疑。
因推高一線城市房價而砸向“首付貸”的“口水”也不小。數據顯示，在去年深圳、上海和北京新建商品房價格分別大幅飆漲47.5%、18.2%和10.4%的基礎上，今年前兩個月，三地房價接續累計環比上漲19.19%、6.17%和6.91%。應當承認，北上深房價超乎預期地上漲是貨幣政策持續寬松的直接推動結果，但在三地的購房首付比并沒有像其他非限購城市降低到20%的情況下，“首付貸”的確讓并不充分或全面滿足最低首付標準的購房者和投資人輕松獲得了商業銀行的按揭貸款，從而導致巨量個貸推升房價的景觀。觀察發現，從去年到今年年初，恰是“首付貸”業務最為火熱的時期，伴隨著的也正好是銀行個貸的井噴。截至去年年末，我國個人購房貸款余額為14.18萬億元，其中2015年全年新增2.66萬億元，這就意味著，僅去年新增個貸就占到了個貸余額的18.75%；也就是說，中國人在去年一年房貸消費就占到了過去20年（1995~2015）的近20%，為年均增量的近4倍。
不錯，“首付貸”以及由此撬動的“場內”杠桿一定程度上達到了“去庫存”效果，但由此所產生的杠桿風險更不容忽視。一方面，“首付貸”驅使部分收入較低或不穩定的人群涉足住房融資，在通過“首付貸”獲取對銀行一成甚至零首付的同時，他們的杠桿率升至10倍、20倍甚至更高；而且這部分人群既要承擔對銀行的月供成本，還要償還“首付貸”的本息，一旦發生失業或者收入減少，無法償還本金和利息，其所持貸款就極容易變成“次級貸”。另一方面，“首付貸”將投機炒房人群吸引了進來，使得他們能用少量資金或者不用任何資金就可在房地產市場左右騰挪，吹大房價泡沫的同時從中獲利。然而，投資人利用“首付貸”是建立在未來房價不斷上漲的預期之上的，但若房價的上漲突破理性極限并拐頭下行，投資人特別是后來的接棒者不是血本無歸，便是負債累累。
更大的風險會轉嫁給銀行。觀察發現，作為“首付貸”的最大規模運營機構，房產商或地產中介資金供給端很大一部分是銀行理財，前者往往通過與銀行簽署協定的方式，在繳納了一定的保證金后，將銀行理財資金對接到“首付貸”項目上，而買賣雙方則簽署一份“陰陽合同”（“陽合同”代表被做高的房價，“陰合同”代表真實房價），購房人通過“陽合同”順利從銀行“套貸”，多出的個貸余額用作清償“首付貸”。值得關注的是，不同于股票配資中銀行杠桿較低（如1∶2）而場外資金提供更高杠桿（如1∶8），“首付貸”正好相反，銀行已經按照法定最低限額提供了高額的“場內”配資（如房貸的70%或80%），如果再加上“套貸”而形成的“場外”配資，一旦購房人發生道德風險，銀行最終所承擔的損失將不可估量。
去杠桿進行時
多大的杠桿就會產生多大的風險。2015年上半年，A股在不斷加長的杠桿刺激下一路拿下了5000點的關口，然而，隨著高達2.3萬億場外配資的清理與撤離，股市迅速急轉直下，不到3個月的時間夭折近50%，數千股跌停的慘象至今歷歷在目，投資者普遍的巨額虧損依然令人不寒而栗。前車之鑒，后事之師。國內房地產市場在首付貸推動之下，似乎正在復制A股并不久遠的杠桿堆積軌跡，如不及時疏導與規制，資產悲劇與危害程度可能會更加慘烈。
鑒于此，央行行長周小川在前不久全國兩會期間舉行的金融專場新聞發布會上明確表示，“客戶的首付不能是借的”，同時，副行長兼國家外匯管理局局長潘功勝更是擲地有聲地表示，“央行將會同相關部門對其進行清理和整頓，打擊為客戶提供首付貸融資、加大購房杠桿、變相突破住房信貸政策的行為。”不僅如此，北京、上海、深圳三地監管部門正在對當地房地產場外配資市場情況進行摸底排查，并約談了相關企業。懾于監管層政策收緊的姿態，不少房地產中介已經停止首付貸相關業務，P2P網貸平臺也縮減了業務規模。
但一時的行為收斂只能意味著風險暫時被冷藏，徹底性“排雷”還須在銀行這個至關重要的關口進行深度的“清場”，包括銀行對購房資格進行認真地審核，強化個貸審核的相關程序，及時跟蹤排查流水異動和進行嚴密地復查，等等；監管部門可以進一步明確商業銀行的房貸放款的資質要求，將個人首付款來源作為貸款發放的一項條件，甚至可以窗口指導，要求首付款不是自有資金的，一律不得發放房貸，同時封鎖銀行資金對接“首付貸”的渠道。
作為一種金融創新，“首付貸”所能接受的的監管不應一刀切。時下，全國高達7.2億平方米的房產庫存70%分布在三四線城市，這些地區的“去庫存”是國家的大戰略，而且目前的確存在部分剛需和改善型購房者的實際需求，基于此，一方面，對于自住型和改善型購房所產生的首付貸，監管層應當給予支持，但必須規定單筆最高上限，同時提高首付貸的申請門檻；另一方面，要充分相信市場對風險的自控識別能力，對于并無杠桿的抵押型首付貸，監管層應持包容姿態，因為這不僅能夠盤活居民房產存量，而且也能夠解居民首付之困，從而一定程度激活房產銷售的增量。