| “樓盤若跌價，開發商為業主補差價”，聽上去很好 |
| [作者]：于明 |
近來房市的不景氣，房價下跌，有房無市，交易量下降等，就像一片揮之不去的愁云，籠罩在各個房產開發商的頭上，為了促進房屋的銷售，有些開發商便打出了“樓盤若跌價，開發商為業主補差價”的宣傳口號，以增加購房者的信心。這實際上是開發商為購房者做出了一個所售房屋不會貶值的承諾。這聽上去對購房者來說是十分有利的，但問題是這樣的一個承諾實際中能實現嗎？對購房者來說，這到底是個美麗的謊言，還是一個切實的保障呢？ 首先，從宏觀的角度來看，要明白的一點就是，在市場經濟條件下，參與經濟活動的主體都是以利益為驅動的，都是以實現自身利益的最大化為目標。因此開發商作的這種“樓盤若跌價，開發商為業主補差價”的承諾也不能脫離這樣的一個基本目標，否則聽起來就顯得有些華而不實了。以獲利這一目標為評判標準，若房價下降幅度不大，差價不多，開發商還承擔的起，可以承當；若房價下降幅度很大，甚至跌破了房屋開發的成本價，那這種差價開發商還會承擔嗎？還承擔得起嗎？我想在正常情況下，開發商寧愿將房屋空置去背銀行利息，也不會去虧本銷售。所以說這個承諾執行起來是相對性的，一切都只建立在開發商能否獲取利益的基礎之上。畢竟，開發商投資房地產開發，是以獲利為目標，而決不是為了做慈善事業。 其次，從微觀的角度來說，“樓盤若跌價，開發商為業主補差價”的這樣一個承諾并不是一句話就可以了事的，這樣一個承諾必須將其細化，在實踐中才能執行，否則就只是一句沒有實際意義的宣傳口號而已。就如在法律上，一部在實踐中無法實際執行或執行不好的法律就不是一部好的法律一樣，一份合同，一個承諾若在實際中不能執行或不能操作，那么也不是一份好合同，一個“有效”的承諾。要使得該承諾得以切實履行，那么就面臨著確定基準房價，如何認定房價下跌？差價如何補？期限是多少？補差價以后房價上漲或繼續下跌怎么辦？若開發商未承擔補差價的義務，違約責任如何承擔，購房人是否可以解除合同等諸多問題，而這些詳細而又具體的問題都必須通過書面的協議予以確定，否則該承諾就只是那畫在墻上的一個餅，看的到吃不到。可問題又來了，開發商真的愿意簽訂這樣一個“樓盤若跌價，開發商為業主補差價”承諾協議嗎？真的為此而給自己套上一個義務的枷鎖嗎？ 進一步從深層次來分析，在目前的房地產市場行情下，降價促銷對房地產開發商來說，也不是一個在寒市中保證有效的良方，更多的是一把雙刃劍。一方面可能真的促進了房屋的銷售，盤活了資金，帶來利潤，另一方面也可能傷了自己，因為降價促銷，對開發商來說不僅意味著利潤的降低，而且很多開發商并不是從一開始就遇到房市的不景氣，其買地，建設在樓市寒流到來之前就進行了，房屋開盤時就定了高價，若在現在市場不景氣時降價銷售的話，那么前面買了房的購房者怎么辦，簽訂了預定協議的購房人肯定不會按預定協議的價格簽訂正式的《商品房買賣合同》，購房者就會流失。而已經簽了正式的《商品房買賣合同》的購房者則會仔細盤算解除合同要承擔的違約責任和再以低價購房所獲利益之間的得失，一旦再次低價購房所獲利益大大高于解除合同要承擔的違約責任，相信精明的購房者會毫不猶豫地做出退房解約的決定。況且，降價會導致潛在購房者的一種期待心理，很多潛在的購房者會繼續的觀望，期待的開發商的再次降價而不會馬上購房，所以市場上出現了一種一旦開發商降價后，一方面已購房者大量退房，而另一方面房屋仍舊賣不出去的獨特現象。因此對開發商來說，降價促銷，并不是件容易的事，不降價有不降價的難處，而降價有降價的難處。 綜上所述，個人以為，“樓盤若跌價，開發商為業主補差價”這樣的承諾更多的像一個空中樓閣，華而不實。聽得多，見得少，尤其是完整的書面協議更少，因此，購房者遇到開發商這種承諾時，應慎重考慮。 （以上僅代表律師個人觀點） |