| 2008年長沙市房產市場年報 |
2008年長沙市房產市場年報 長沙市房產研究中心 注：1.本研究報告僅供給相關領導、政府職能部門和房地產相關專業人士參考，屬內部研究成果，未經許可，不得公開發布。 2.本簡報中涉及的商品房分類價格僅作本中心研究分析之用途，不是對外正式發布的價格數據。對外正式發布的房地產價格以市統計主管部門公布的相關數據為準。 2008年，受全球性金融風暴影響，中國房地產業出現下滑，長沙房地產市場步入調整。面對嚴峻形勢，市委、市政府認真領會中央相關文件精神，果斷出臺了一系列穩定市場的產業扶持措施，將住房保障與擴大需求并舉，通過強化政府對市場的引導與監管，我市房地產市場在年末開始出現回暖跡象。預計全年全市（含郊縣）完成房地產開發投資約478億元，與去年同期相比增長約14%，占全市固定資產投資比例約25%；全年商品房施工面積約4447萬㎡，其中新開工面積約1631萬㎡，竣工面積約687萬㎡，與去年同期比分別增長約34%、48%、30%。全年全市（含郊縣）累計批準預售1829萬㎡，同比增長29%；實現商品房銷售面積950萬㎡，銷售金額338億元，與去年同期相比分別減少27%和17%。市場運行具體情況如下： 一、房產一級市場（商品房） （一）累計供銷量分析 1.商品房累計供應和銷售總量分析 2008年，全市商品房累計批準預售1230.95萬㎡，同比增長30.53%；其中住宅批準預售1086.13萬㎡，同比增長40.70%。 同期全市商品房累計銷售680.79萬㎡，同比減少24.71%；其中住宅銷售594.17萬㎡，同比減少26.95%，占商品房銷售面積的比重為87.28%。商品房銷售金額為267.23億元，同比減少13.56%，其中住宅成交金額為211.31億元，同比減少18.72%。 2.商品房累計供銷量分區分析 表1 2008年長沙全市及各區商品房、住宅供應情況 項目 區域商 品 房其中：住 宅 批準預售面積 （萬㎡）同比 （%）比例 （%）批準預售面積 （萬㎡）同比 （%）比例 （%） 全 市1230.9530.53100.001086.1340.70100.00 開福區276.3142.5122.45241.8247.3622.26 天心區198.190.1816.10176.6913.4016.27 雨花區463.4160.6537.65410.7872.5937.82 岳麓區198.8333.1316.15172.3743.8515.87 芙蓉區94.22-16.977.6584.48-10.317.78 表2 2008年長沙全市及各區商品房、住宅銷售情況 項目 區域商 品 房其中：住 宅 銷售面積 （萬㎡）同比 （%）比例 （%）銷售面積 （萬㎡）同比 （%）比例 （%） 全 市680.79 -24.71 100.00 594.17 -26.95 100.00 開福區144.70 -6.75 21.25 131.71 -8.06 22.17 天心區125.12 -31.91 18.38 109.09 -34.11 18.36 雨花區218.12 -16.36 32.04 194.48 -16.24 32.73 岳麓區104.10 -35.58 15.29 86.99 -42.88 14.64 芙蓉區88.75 -37.90 13.04 71.89 -40.13 12.10 從批準預售數據來看，除芙蓉區外，其他各區商品房批準預售量均有不同程度的增長，增幅同比均超過30%，特別是雨花區，商品房批準預售量同比增幅超過六成，其批準預售量仍居各區之首，約占總量的38%；從銷售情況來看，除開福區外，其他各區同比減幅百分比均超過兩位數，特別是天心區、岳麓區、芙蓉區，同比減幅超過三成，雨花區銷售比例依舊占據各區首位，約占全市商品房總銷售量的32%。 3.商品房供銷對比（期間商品房批準預售面積：期間商品房實際銷售面積） 2008年商品房供銷比為1.81：1，其中商品住宅供銷比為1.83：1，供銷失衡情況明顯。供銷差距最大的是雨花區，供銷比達2.12：1；最小的是芙蓉區，供銷基本平衡。 表3 2008年長沙全市及各區供銷對比 區 域 項 目開福區天心區雨花區岳麓區芙蓉區全市 商品房1.911.582.121.911.061.81 其中：住宅1.841.622.111.981.181.83 4.商品住宅與非住宅銷售比例分析 2008年全市商品房成交住宅與非住宅比例約為6.86：1。其中，芙蓉區非住宅銷售比例最高，非住宅占商品房銷售總量的19.00%；開福區商品住宅銷售比例最高，占商品房銷售總量的91.02%。 表4 2008年長沙全市及各區商品房住宅與非住宅成交面積表 區 域 類 型開福天心雨花岳麓芙蓉全 市 商品房 住宅面積（萬㎡）131.71 109.09 194.48 86.99 71.89 594.17 比例（ %）91.02 87.19 89.16 83.57 81.00 87.28 非住宅面積（萬㎡）12.99 16.02 23.64 17.10 16.86 86.62 比例（ %）8.98 12.81 10.84 16.43 19.00 12.72 5.非市場定價類住宅供銷分析（包含定向開發、集資建房和經濟適用房） 2008年全市非市場定價類住宅批準預售16489套，191.72萬㎡，同比增長56.64%、54.15%；累計成交9331套，108.79萬㎡，同比增長27.82%、34.15%。非市場定價類住宅批準預售套均建筑面積為116.27㎡，面積同比縮小1.59%；登記銷售套均建筑面積為116.59㎡，面積同比增大4.95%。 2008年全市非市場定價類住宅成交均價為1927元/㎡。 （二）純商品房供銷趨勢分析（以下章節商品房未特別注明均為純商品房） 1.商品房供應量分析 2008年長沙市商品房、住宅各批準預售1033.34萬㎡、894.23萬㎡，同比增長28.41%、40.75%，住宅占商品房批準預售總量的86.54%。 表5 2008年長沙全市及各區純商品房、住宅供應情況 項目 板塊商 品 房其中：住 宅 批準預售面積 （萬㎡）同比 （%）比例 （%）批準預售面積 （萬㎡）同比 （%）比例 （%） 全 市1033.34 28.41 100.00 894.23 40.75 100.00 開福區264.54 54.51 25.60 230.05 58.46 25.73 天心區139.99 -16.30 13.55 121.47 -0.54 13.58 雨花區383.84 56.35 37.15 332.73 70.20 37.21 岳麓區160.66 26.39 15.55 135.41 39.87 15.14 芙蓉區84.31 -9.94 8.16 74.57 -1.54 8.34 從各季度商品房預售情況來看，今年商品房批準預售量處于高位，季度平均批準預售量達258萬㎡。上半年一季度、二季度分別是本年季度最低、最高；下半年三季度、四季度較為平均，商品房批準預售量差距在10萬㎡以內。 分區來看，今年開福區、天心區二季度供應量最大，隨后三季度、四季度供應量出現逐季下滑；雨花區除三季度供應量略有下降外，供應量基本處于逐季上揚；岳麓區前三季度供應量環比持續減少，四季度供應量有所增長；芙蓉區除二季度供應量略有下降外，供應量也基本呈現逐季上揚趨勢。 圖1 2008年長沙市各季度純商品房、住宅批準預售情況柱狀圖 從各月情況來看，全年中有半年時間單月商品房批準預售量超過100萬㎡，直接導致了今年商品房批準預售量的持續高位。從走勢情況來看，商品房市場的持續放量，使得在當前房地產市場前景仍不甚明朗的情況下，市場銷售壓力進一步加劇。 圖2 2008年長沙市各月純商品房、住宅批準預售情況柱狀圖 2.商品房銷售量分析 （1）銷售總量分析 2008年長沙市商品房、住宅累計銷售568.15萬㎡、485.38萬㎡，同比減少30.75%、33.71%，住宅銷售占商品房銷售總量的85.43%。 表6 2008年長沙全市及各區純商品房、住宅銷售情況 項目 板塊商 品 房其中：住 宅 銷售面積 （萬㎡）同比 （%）比例 （%）銷售面積 （萬㎡）同比 （%）比例 （%） 全 市568.15 -30.75 100.00 485.38 -33.71 100.00 開福區123.40 -9.30 21.72 111.84 -11.66 23.04 天心區104.66 -38.56 18.42 88.73 -41.73 18.28 雨花區173.39 -28.14 30.52 149.76 -29.60 30.85 岳麓區87.84 -40.36 15.46 73.03 -47.09 15.05 芙蓉區78.85 -37.16 13.88 62.02 -39.57 12.78 從各季度商品房銷售情況來看，今年各季度商品房銷售處于低位，季度平均成交量僅為142萬㎡，且呈現一定的下滑趨勢。商品房季度銷售量最低、最高分別出現在一季度、四季度；二季度、三季度銷售量較為平均，均略高于140萬㎡。 分區來看，今年岳麓區、芙蓉區商品房銷售量呈逐季下滑；雨花區前三季度銷售量逐季上揚，四季度有所下滑；天心區前三季度銷售量呈下滑趨勢，四季度環比出現回升；開福區二季度銷售量有所上揚，下半年兩季度出現持續回落。 圖3 2008年長沙市各季度純商品房、住宅銷售情況柱狀圖 從各月情況來看，今年商品房銷售兩次出現回暖趨勢：第一次出現在2月-8月，各月銷售量基本呈現逐月增長；此后9月、10月回落，11月、12月又開始有所回升。但兩次回升原因略有不同，第一次是部分開發商自發降價或采取其他促銷措施，使成交量有一定幅度回升；第二次則主要是在國家出臺降稅政策及銀行利率下調，再加上長沙本土促房地產健康發展措施共同作用的結果。可以看到，第一次回暖過程中月增幅較小，而第二次中月增幅較大，表明政策調整對房地產市場影響更為明顯。 圖4 2008年長沙市各月純商品房、住宅銷售情況柱狀圖 （2）期、現房銷售分析 2008年商品房期房、現房成交量分別為479.67萬㎡、88.48萬㎡，同比減少28.56%、36.35%，期房占總量的84.43%；商品住宅期房、現房成交量分別為431.08萬㎡、54.30萬㎡，同比減少31.47%、42.01%，期房占總量的88.81%。 表7 2008年長沙市期、現房銷售情況 類 型期房比例（%）現房比例（%）總 量 商品房479.67 84.43 88.48 15.57 568.15 其中：住宅431.08 88.81 54.30 11.19 485.38 3.商品房供銷對比（期間商品房批準預售面積：期間商品房實際銷售面積） 2008年商品房供銷比為1.82：1，其中商品住宅供銷比為1.84：1，純商品房供銷失衡情況稍大。從各區情況來看，開福區、雨花區商品房供應量超過銷售量的2倍，岳麓區略高于1.8倍，天心區、芙蓉區供略大于銷，處于基本正常水平。 表8 2008年長沙全市及各區純商品房供銷對比 區 域 項 目開福區天心區雨花區岳麓區芙蓉區全市 商品房2.141.342.211.831.071.82 其中：住宅2.061.372.221.851.201.84 圖5 2008年長沙市各月純商品房、住宅供銷比例趨勢 從單月商品住宅供銷比來看，全年絕大部分月份供銷比在均衡點之上，并形成三大波峰，分別出現在4月、6月、10月，供銷比達3.41、2.69、3.18。供銷比的持續高走，是供應量持續增大，而銷售量長期低位的直接反映；而全市全年供銷比超越1.8的警戒值，表明長沙房地產市場存在一定的過度開發現象，雖然這意味著未來消費者的選擇余地增大，短期內商品房價格上漲壓力得到抑制，甚至出現一定幅度的價格下調，但從長期來看，不利于房地產市場的持續、穩定發展，因而值得預警。 （三）純商品房銷售價格分析 1.商品房累計成交均價分析 2008年全市商品房均價為4285元/㎡，其中，商品住宅平均售價為3906元/㎡；商品房非住宅平均售價為6503元/㎡。（若包含單位集資建房、定向開發和經濟適用房，全市商品房均價為3925元/㎡；其中，商品住宅平均售價為3556元/㎡。） 圖6 2008年長沙市純商品房、住宅累計均價走勢圖 分區來看，2008年芙蓉區商品房、商品住宅成交均價最高，均價分別為4723元/㎡、4156元/㎡；岳麓區成交均價最低，均價分別為3856元/㎡、3584元/㎡。今年全市各區商品住宅均價均提升至3500元/㎡以上，而商品房均價也僅岳麓區均價低于4000元/㎡。 圖7 2008年長沙市各區純商品房、住宅均價柱形圖 2.商品房成交均價走勢分析 從長沙市商品房、住宅均價季度走勢來看，2008年商品房季度均價在二季度達到最高，均價為4461元/㎡；商品住宅季度均價呈現逐季回落趨勢，四季度相對一季度下跌176元/㎡。 圖8 2008年長沙市純商品房、住宅均價季度走勢圖 從單月情況來看，2008年長沙商品房月均價總體上處于回落趨勢。商品房月均價在4月前仍有上揚，5月-8月連續5個月持續下跌，9月突然回升，10月-12月均價略高于4000元/㎡；商品住宅上半年各月基本穩定在4000元/㎡左右，下半年波動較大，整體呈現下行。 圖9 2008年長沙市純商品房、住宅單月均價走勢圖 3.商品房期、現房均價分析 2008年商品房期房、現房均價分別為4364元/㎡、3923元/㎡，其中，商品房住宅期房、現房均價分別為4055元/㎡、2726元/㎡。 4.商品住宅成交價格指數變化分析 2008年12月總體市場商品住宅成交價格指數為156.10點，較上月減少7.94點，今年以來指數平均每月增長1.24點。從走勢來看，指數在經歷9、10月的下跌之后，11月表現較強的上漲趨勢，12月繼續回落。 圖10 2008年以來長沙市商品住宅成交價格指數趨勢圖 從面積子市場指數來看，今年以來，60-90㎡面積段價格指數增幅最大，平均每月增長2.49點；144㎡以上面積段價格指數增幅最小，平均每月增長0.22點。單從12月份來看，60㎡以下、60-90㎡面積段價格指數上升，90-120㎡、120-144㎡、144㎡以上面積段價格指數下跌趨勢較明顯。 圖11 面積子市場商品住宅成交價格指數 從區域子市場指數來看，今年以來，中心城區住宅價格指數平均每月增長2.32點，一環與二環之間區域指數平均每月增長1.36點，二環與三環之間區域指數平均每月增長1.15點。單從12月份來看，各區域指數在經歷11月的較快上升后，本月又開始回落，一環與二環之間區域指數跌幅要明顯。 圖12 區域子市場商品住宅成交價格指數 從板塊子市場指數來看，今年以來，東城板塊指數增長最快，平均每月增長2.38點；北城板塊指數增長最慢，平均每月增長0.86點。單從12月份來看，東城板塊指數在經歷10月、11月的下調之后，本月開始回升，其余板塊指數在經歷11月的上漲之后，本月繼續回落，中心板塊指數跌幅更大。 圖13 板塊子市場商品住宅成交價格指數 在各類子市場中，60㎡以下、60-90㎡面積段價格指數繼續11月的上漲趨勢，東城板塊指數在10月、11月連續兩個月下調之后，12月出現上漲。其余子市場指數在經歷11月的普遍上漲后，12月繼續回落。今年以來，144㎡以上面積段、一環與二環之間區域、中心板塊等子市場指數下跌較明顯。 （四）新建純商品住房供求結構分析（按套數計） 1.套型結構分析 2008年累計住房供應套均面積為107.65㎡，同比縮小2.33%，銷售套均面積為116.16㎡，同比增大0.63%。（若包含經濟適用房、定向開發、集資建房，2008年累計住房供應套均面積為109.08㎡，同比縮小2.13%，銷售套均面積為112.12㎡，同比增大1.44%。） 從各戶型供銷結構來看，各戶型均供大于求；90㎡以下中小戶型供應占比為41.07%，比去年同期增長了4.23個百分點；供應比例降幅最大的是120-144㎡戶型，同比比例降低8.48個百分點。（若包含經濟適用房、定向開發、集資建房，2008年90㎡以下中小戶型供應占比為39.55%，比去年同期增長了3.92個百分點。） 表9 2008年長沙純商品住宅戶型供銷關系分析表（單位：套） 項目 戶型供比例（%）與去年同期比例差（%）銷比例（%）與去年同期比例差（%）供-銷供銷比 ≤60㎡1384316.66-2.63695715.93-2.8268861.99 60-90㎡2028224.416.86886820.314.45114142.29 90-120㎡1559518.771.62790818.110.0476871.97 120-144㎡1740720.95-8.481127225.82-3.8861351.54 ＞144㎡1595519.202.63865919.832.2172961.84 合計83082100.000.0043664100.000.00394181.90 2.價位結構分析 從2008年實際銷售價位段來分析，3000-3500元/㎡樓盤銷售比例同比降幅最為明顯，同比降低12.27個百分點；大于5000元/㎡樓盤銷售比例上升幅度最大，同比增加10.79個百分點。這表明從純商品房銷售價位結構來看，今年全年3500元/㎡以下樓盤銷售比例仍呈縮小趨勢；同時，市場波動對高端消費者影響相對較小，這使得大于5000元/㎡樓盤銷售比例繼續提升。當前市場上主導銷售價位仍是3500-4500元/㎡。 表10 2008年長沙純商品住宅戶型銷售價位分析表（單位：套） 項目 戶型銷比例（%）與去年同期比例差（%） ≤2500元/㎡506811.61 -4.02 2500-3000元/㎡516711.83 -7.26 3000-3500元/㎡506411.60 -12.27 3500-4000元/㎡806418.47 0.36 4000-4500元/㎡817318.72 8.66 4500-5000元/㎡43389.93 3.74 ＞5000元/㎡779017.84 10.79 合 計43664100.00 0.00 二、房產二級市場（二手房） （一）累計量分析 1.二手房交易總量分析 2008年全市二手房成交面積171.23萬㎡，成交金額為42.08億元，成交套數為13880套，與去年同期相比分別減少22.74%、23.03%和30.15%；其中住宅成交102.81萬㎡，成交金額為19.48億元，成交套數為11782套，與去年同期相比分別減少31.87%、29.42%和32.73%。二手房非住宅共成交68.42萬㎡，成交套數為2098套，與去年同期比分別減少3.27%、11.03%。 二手房住宅成交面積、成交金額、成交套數分別占總量的60.04%、46.29%、84.88%，成交套均面積為87.26㎡。 2.二手房交易分區分析 分區來看，2008年全市二手房、二手住宅成交量最大的均是雨花區，其次是芙蓉區；二手房非住宅成交量最大的是雨花區，其次是天心區。從二手房住宅與非住宅成交比例來看，2008年全市二手住宅與非住宅成交比例為1.50：1，天心區非住宅成交比例最大，占天心區成交總量的47.55%；開福區住宅成交比例最大，占開福區總量的71.55%。 圖14 2008年長沙市各區二手房、住宅成交情況柱狀圖 3．二手房交易走勢分析 從各季度二手房成交走勢來看，由于此前對二手房交易的限制較多，接著是2008年全國房地產行業出現衰退，使得今年長沙前三季度二手房交易均在低位波動；四季度，由于國家出臺降稅等一系列措施，以及長沙本土促發展政策推動，二手房交易量有了較明顯回升。 圖15 2008年長沙市各季度二手房、住宅成交情況柱狀圖 具體到各月，今年各季度二手房成交均有一個小高潮，分別出現在1月、4月、8月、11月；而從成交量上來看，前三季度波峰較低，波谷更低，到了第四季度，波峰、波谷整體抬升，有兩月（11月、12月）均超過此前各季度單月最高值，成交意愿回升明顯。 圖16 2008年長沙市各月二手房、住宅成交情況柱狀圖 （二）二手房交易均價分析 2008年全市二手房成交均價為2458元/㎡，其中，二手房住宅成交均價為1895元/㎡，二手房非住宅成交均價為3303元/㎡（注：長沙市二手房的交易申報成交價格與實際成交價有一定差距，本統計數據是以申報成交價格為基礎計算所得）。 從各區二手房成交均價來看，全市僅天心區、芙蓉區成交均價高于全市平均價，且主要是由于此兩區二手房非住宅成交量較大而導致的；各區二手住宅成交均價較為平均，這進一步證實了出于對二手房交易稅的規避，二手房交易方隱瞞了成交的真實價格，將價格處理到接近于各區域二手房成交指導價。 圖17 2008年長沙市各區二手房、住宅均價柱形圖 從各月成交均價走勢來看，二手房均價波動主要來自于二手房非住宅部分，住宅交易均價波動極小。 圖18 2008年長沙市二手房、住宅均價柱形圖 （三）房產一、二級市場交易量對比分析 從成交面積上看，2008年全市房產一、二級市場累計交易量之比為3.98：1，比2007年比值縮小0.10。開福區比值最大，達5.05，表明該區房屋交易以新房為主；芙蓉區比值最小，僅2.44，表明該區二手房交易相對活躍。各區比值具體見下表： 表11 2008年長沙房產一、二級市場交易量對比 區 域 項 目開福天心雨花岳麓芙蓉全 市 一、二級市場交易量之比5.053.534.814.102.443.98 （四）12月二手房網站房源采樣均價分析（數據采集自esf.0731fdc.com） 從出售采樣分析來看，12月份住宅類房源掛牌均價為3873元/㎡，環比下跌1.92%。其中，純住宅掛牌均價為3868元/㎡，環比下跌2.42%。商住兩用房掛牌均價為4210元/㎡，環比上漲28.28%。非住宅中，寫字樓類掛牌均價為5492元/㎡，環比上漲16.09%；門面掛牌均價為7356元/㎡，環比上漲47.24%。 從出租采樣分析來看，12月份住宅類出租房源掛牌月均租金為13.17元/㎡，環比下跌13.07%。其中，純住宅掛牌月均租金為12.75元/㎡，環比下跌13.73%；商住兩用房掛牌月均租金為15.10元/㎡，環比下跌11.80%。純住宅中，毛坯房掛牌月均租金為8.35元/㎡，環比下跌31.89%；一般裝修掛牌月均租金為10.93元/㎡，環比下跌11.28%；中等裝修掛牌月均租金為12.99元/㎡，環比下跌6.41%；豪華裝修掛牌月均租金為15.93元/㎡，環比下跌11.06%。非住宅中，寫字樓掛牌月均租金為18.30元/㎡，環比下跌29.26%；門面掛牌月均租金為31.86元/㎡，環比上漲41.92%（注：價格僅為當期網上掛牌房源均價，并非市場整體均價）。 （五）房屋租售比 12月份，長沙二手住房出租掛牌月均租金與商品住房平均價格之比（租售比）為1:286。 三、抵押情況統計分析 2008年全市共辦理抵押登記手續77795起，抵押面積1365.93萬㎡，貸款金額316.05億元，同比分別增長-13.10%、-0.16%、5.25%。其中，辦理個人抵押登記手續76313起，抵押面積884.50萬㎡，貸款金額201.81億元，同比分別減少了12.97%、11.40%、0.49%。 2008年全市共辦理在建工程抵押785起，抵押面積774.25萬㎡，貸款金額111.01億元，同比分別增長7.09%、45.51%、21.35%。 表12 2008年長沙抵押情況一覽表 類別戶數（戶）抵押面積（萬㎡）貸款金額（億元） 商品房抵押總量777951365.93316.05 同比（%）-13.10-0.165.25 其中：個人抵押76313884.50201.81 同比（%）-12.97-11.40-0.49 在建工程抵押785774.25111.01 同比（%）7.0945.5121.35 從各季度個人住房抵押情況來看，今年各季度個人住房抵押呈現一定波動，抵押戶數、面積、取得金額均在第三季度達到最低，而第四季度達到今年季度最高。從個人抵押反映的情況來看，今年第三季度居民購房意愿降至最低，而第四季度由于各項政策利好，購房意愿開始有所回升。 圖19 2008年長沙市各季度個人住房抵押戶數、面積、貸款金額堆積柱形圖 四、產權發證情況 2008年長沙市共辦理房屋產權發證112784本，產權發證面積1974.19萬㎡。其中，辦理棟證28358本、760.73萬㎡（因2008年7月1日后棟證按戶發放，故增長較大，與去年也不具可比性）。 2008年長沙市市共辦理商品現房轉移登記59588起，面積為687.68萬㎡。 表13 2008年長沙市產權發證情況一覽表 類別發證量（本）發證面積（萬㎡） 產權發證1127841974.19 商品房棟證28358760.73 商品現房轉移登記59588687.68 五、2008年長望瀏寧房地產發展情況 （一）商品房 1.商品房供銷基本情況 2008年長望瀏寧商品房累計批準預售597.93萬㎡，同比增長25.48%，其中住宅批準預售550.03萬㎡，同比增長30.81%。同期商品房累計銷售269.08萬㎡，同比減少33.70%，其中住宅銷售248.88萬㎡，同比減少35.37%，占商品房銷售面積的比重為92.49%。 表14 2008年長望瀏寧商品房、住宅供應情況 項目 區域商 品 房其中：住 宅 批準預售面積 （萬㎡）同比 （%）比例 （%）批準預售面積 （萬㎡）同比 （%）比例 （%） 長沙縣257.363.6243.04241.697.5743.94 瀏陽市58.04-3.199.7146.661.248.48 望城縣159.5458.5326.68153.7652.7827.95 寧鄉縣122.9981.9920.57107.92119.9819.62 合 計597.9325.48100.00550.0330.81100.00 表15 2008年長望瀏寧商品房、住宅銷售情況 項目 區域商 品 房其中：住 宅 銷售面積 （萬㎡）同比 （%）比例 （%）銷售面積 （萬㎡）同比 （%）比例 （%） 長沙縣110.86-45.1341.20106.05-46.1342.61 瀏陽市46.91-27.3717.4337.94-30.3215.24 望城縣59.28-33.7122.0357.08-35.5122.93 寧鄉縣52.034.4619.3447.815.6319.21 合 計269.08-33.70100.00248.88-35.37100.00 供銷對比來看，長沙郊縣商品房總量供銷比為2.22：1，其中住宅2.21：1，商品房供銷差距相對市區來說更大。分區來看，寧鄉縣商品房批準預售量同比增幅最大，比去年增長約八成；長沙縣商品房批準預售比例在郊縣中依然最高，占總量的43%。從銷售情況來看，長沙縣今年商品房銷售面積同比降幅最大，達到45%；郊縣中銷售面積最大的仍是長沙縣，約占成交總量的四成。 表16 2008年長望瀏寧供銷對比 區 域 項 目長沙縣瀏陽市望城縣寧鄉縣合計 商品房2.321.242.692.362.22 其中：住宅2.281.232.692.262.21 2.商品房成交金額、成交均價 2008年長望瀏寧商品房累計銷售金額為70.99億元，其中住宅銷售金額為62.01億元，同比分別減少29.87%、34.01%，住宅金額約占總銷售金額的87.35%。商品房均價為2638元/㎡，比去年全年房價上漲5.79%，其中，住宅均價為2492元/㎡，比去年全年房價上漲2.12%。 表17 2008年長望瀏寧商品房、住宅銷售金額、均價 區域 項目商品房其中：住宅 均價（元/㎡）金額（億元）均價（元/㎡）金額（億元） 長沙縣2991 33.16 2916 30.92 瀏陽市2261 10.61 1980 7.51 望城縣2561 15.18 2509 14.32 寧鄉縣2315 12.05 1936 9.26 總 量 2638 70.99 2492 62.01 從成交均價來看，長沙縣商品房、住宅均價最高，均價達2991元/㎡、2916元/㎡；瀏陽市商品房均價最低，均價為2261元/㎡；寧鄉縣住宅均價最低，均價為1936元/㎡。 （二）二手房 1.二手房成交基本情況 2008年長望瀏寧三縣一市共成交二手房94.18萬㎡、3985套，同比分別減少41.68%、61.00%；其中，二手住宅成交45.41萬㎡、2811套，同比分別減少45.06%、54.26%，二手住宅交易僅占總量的48.22%、70.54%，二手房非住宅成交量占據較大比例。分區來看，瀏陽市住宅成交占該市成交比例最大，達79.26%；寧鄉縣二手房非住宅成交比例最大，占該市總成交量的70.56%。長沙縣二手房成交面積比例在各郊縣中最高，占總量的35.05%，瀏陽市二手住宅成交在各郊縣中比例最大，占總量的38.21%。 表18 2008年長望瀏寧二手房銷售情況 區域長沙縣瀏陽市望城縣寧鄉縣合計 面積（萬㎡）33.0121.8911.6627.62 94.18 百分比（%）35.05 23.24 12.38 29.33 100.00 套數（套）12031596486700 3985 百分比（%）30.19 40.05 12.20 17.57 100.00 2.二手房成交金額、成交均價 2008年長望瀏寧二手房累計成交金額為10.50億元，同比減少31.42%，其中住宅為5.02億元，同比減少47.16%。二手房均價為1115元/㎡，比去年全年均價上漲17.62%，二手房住宅均價為1106元/㎡，同比下跌3.74%。 表19 2008年長望瀏寧二手房銷售金額、均價 區域長沙縣瀏陽市望城縣寧鄉縣合計 金額（億元）3.622.131.273.4810.50 百分比（%）34.4620.2812.0933.17100.00 均價（元/㎡）1096973108812611115 從成交均價來看，寧鄉縣二手房均價最高，均價為1261元/㎡；瀏陽市成交均價最低，均價為973元/㎡。 （三）抵押情況統計分析 2008年長望瀏寧三縣一市共辦理抵押登記手續23838起，抵押面積909.88萬㎡，貸款金額91.28億元，同比分別增長-7.02%、28.05%、11.70%；其中，辦理個人抵押登記手續22510起，抵押面積460.95萬㎡，貸款金額47.90億元，同比分別減少9.14%、5.37%、26.97%。辦理在建工程抵押256起，抵押面積174.94萬㎡，貸款金額18.31億元，同比分別增長-12.33%、33.77%、-21.11%。 表20 2008年長望瀏寧抵押情況一覽表 類別戶數（戶）抵押面積（萬㎡）貸款金額（億元） 商品房抵押23838 909.88 91.28 其中：個人抵押22510 460.95 47.90 在建工程抵押256 174.94 18.31 （四）產權發證情況 2008年長望瀏寧三縣一市共辦理房屋產權發證38372本，產權發證面積1317.83萬㎡，同比分別增長20.45%、23.87%。其中，辦理棟證1710本、329.23萬㎡，同比分別增長115.64%、71.57%。 2008年長望瀏寧三縣一市共辦理商品現房轉移登記6339起，面積為82.41萬㎡，同比分別減少0.50%、1.99%。 表21 2008年長望瀏寧產權發證情況一覽表 類別發證量（本）發證面積（萬㎡） 產權發證383721317.83 商品房棟證1710329.23 商品現房轉移登記633982.41 六、本期市場的基本特征 （一）2008年長沙商品房供給持續增大，全年超越1200萬㎡；銷售持續低位，已基本回復至2006年水平。商品房供應量超過銷售量達80%以上，供銷失衡情況明顯。 （二）2008年全市商品房均價為4285元/㎡，其中，商品住宅均價為3906元/㎡。 （三）2008年全市非市場定價類住宅批準預售16489套，191.72萬㎡，同比增長56.64%、54.15%，使更多中低收入家庭的住房問題得到改善。 （四）2008年累計住房供應套均面積為107.65㎡，銷售套均面積為116.16㎡，90㎡以下中小戶型供應占比為41.07%，比去年同期增長了4.23個百分點。 （五）2008年全市二手房成交面積171.23萬㎡，與去年同期相比減少22.74%；二手房交易仍較為低迷，但隨著一系列政策出臺，四季度二手房交易有了較大幅度增長。 （六）12月份長沙二手房純住宅掛牌均價為3868元/㎡，門面掛牌均價為7356元/㎡；純住宅掛牌月均租金為12.75元/㎡，門面掛牌月均租金為31.86元/㎡。 （七）12月份商品住房租售比為1:286。 （八）2008年個人抵押登記量同比出現降幅較大，表明隨著今年樓市的整體低迷，相關業務量也出現了一定下滑；四季度房地產相關刺激政策出臺后，抵押登記量隨即出現較快回升。在建工程抵押各指標同比仍呈現較高幅度增長，預示著房地產開發市場仍存在較多在建工程項目，未來一定時期內商品房供應量仍不會出現較明顯的減少。 （九）12月份,全市共辦理退房355套，其中簽約退房279套，簽約退房率3.15%，環比減少0.45個百分點。 （十）長望瀏寧三縣一市房地產市場發展在今年也遭遇了嚴重影響。2008年四郊縣商品房供銷比達2.22，商品房合計預售總量為長沙市區的48.57%，銷售總量為長沙市區的39.52%，二手房交易總量為長沙市區的55.00%。長沙全市（含郊縣）商品房總供銷比為1.93：1，供給量超過銷售量達90%以上，供銷差距明顯，值得預警。 七、對2008年長沙房地產業的基本判斷 2008年，隨著珠三角區域的房地產市場步入調整期，市場間的傳遞效應逐漸蔓延開來，由南到北，由東往西，由一線城市到二、三線城市，這場調整風暴漸漸席卷了越來越多的城市和地區。作為中部省會城市的長沙，伴隨前兩年大量新開工項目的竣工，商品房空置面積抬升，長沙的房地產市場與房地產行業也漸漸步入了調整的行列。07年高價拿地，商品房成交量價齊升的局面在08年已不復存在。代之而來的，是連續數月商品房成交量的下滑，商品房價格漲幅的趨緩。一時間，由賣方市場轉變為買方市場，市場上琳瑯滿目的打折促銷活動仍難以激發大家購房的熱情。反倒是政府的住房貨幣化補貼措施喚起了沉睡的購房需求。 （一）土地市場降溫 07年土地市場成交活躍，成交價大幅高于起拍價，甚至樓面地價接近或貴過當期市場平均房價。如北辰實業和北京城開以92億元價格拍得長沙新河三角洲地塊，高于起拍價46.38億的近一倍，粗略估算樓面地價超過3000元/平方米。07年的這種局面在08年開始降溫，地價下滑，今年以來我市不少土地以接近底價拍出，近9成土地的成交價與起拍價的差距在500萬元以內；同時土地流拍的現象有所增多，10月份，先后4宗分別位于高新區麓谷工業園、雨花區大塘村、芙蓉區東岸鄉東屯村以及高開區觀沙嶺茶子山路的地塊陷入了流拍的尷尬境地。 （二）商品房供銷結構失衡 從商品房的供應來看，長沙市全年的商品房批準預售面積超過1000萬平方米；其中，單月批準預售面積超過100萬平方米的月份達6個月，市場供應明顯偏大。與此形成鮮明對比的是，受全國范圍內“拐點論”和觀望氛圍的影響，各樓盤去年的門庭若市一去不返，今年以來的銷售量連續下滑；其中，單月商品房銷售量在50萬平方米以下的月份多達9個月。長沙房地產市場的供求關系比例失衡明顯；全市商品房的供銷比不斷拉大，商品房空置率超歷史高位。 （三）商品房價格漲幅回落 隨著市場上商品房供應量的激增，供銷比的拉大，樓盤間的競爭變得異常激烈。長沙的房地產市場已開始由賣方市場轉變為買方市場。一方面，08年以來的房價漲幅較之07年有了較為明顯的回落，全年商品房的平均價格漲幅僅為07年的一成左右。同時，今年5月至8月間，全市的商品房價格出現了連續4個月環比回落的新情況。另一方面，自年初以來，借助各種名義，各種活動進行打折促銷的樓盤層出不窮；暗降現象普遍，市場上買房送汽車、買房送精裝修、買房送品牌家電等各類營銷手段屢見不鮮。而臨近歲末年終，明折明扣的樓盤也漸漸多起來。雖然大部分樓盤的實際折扣較少，但這種打折降價的趨勢卻是實實在在的。 （四）開發企業由擴張轉向收縮 自去年國家實行從緊的貨幣政策，提高二套房貸門檻以來，銀行業普遍從緊了對房地產企業開發貸款以及個人住房商業貸款的審批。特別是美國的次貸危機，給中國的銀行業又一次敲響了警鐘，銀行方面對房地產行業的貸款較之以前慎之又慎。這使得一般的房地產企業很難從銀行獲得急迫的資金幫助。同時，觀望的市場氛圍減緩了潛在需求者置業的步伐，各大樓盤銷售資金的回籠速度較之去年緩慢。再加上全球經濟形勢的不景氣，外資的衰退，上市地產公司股票業績的下滑，導致融資渠道不暢，房地產企業面臨著資金緊張的困境。從而，不得不調整戰略，由07年的大幅擴張轉向收縮；通過不拿地或少拿地，延遲或停止項目的開工，放慢施工進度，縮減人員、開支等方式，以防止資金鏈的斷裂。 （五）行業調控政策明顯轉向 07年，針對商品房市場銷售價格飛速上漲的局面，國家出臺了一系列限制性的金融政策和房地產宏觀調控政策以平抑房價，防止房地產經濟泡沫的產生。而08年，商品房銷售價量齊跌的局面，又使得政府調整了策略，由抑制轉為鼓勵，以維護房地產市場的可持續發展。 從貨幣政策來看，07年，央行6次上調存、貸款利率，吸引了大批民間游資由消費轉向儲蓄，并大幅提高了房地產開發企業的融資成本。同時，央行還在一年內先后10次提高了大型金融機構的存款準備金率，使得房地產開發企業，特別是中、小企業，獲取開發貸款十分困難。08年的逆勢，迫使央行在下半年頻繁下調存、貸款利率，鼓勵居民消費以擴大內需，并通過從第三季度末開始降低存款準備金率的方式，讓開發企業看到了融資的希望。 從房地產的宏觀調控政策看，07年，央行對二套住房貸款首付比例和貸款利率的提高，在打擊投機性購房者的同時，也極大地降低了改善型需求者的購房熱情。同時，國家稅務總局對房地產開發企業土地增值稅的清算，在相當大的程度上增加了企業的資金壓力。08年，隨著全國各地救市政策的出臺，長沙也出臺了一系列新政，通過減免或降低部分房產交易稅費，發放保障性住房貨幣化補貼憑證等措施，以增加市場的有效需求。此外，面對嚴峻的市場形勢，國務院于年底出臺了促進房地產市場健康發展的三條措施，對第二套房貸款的限制進行松綁，并對住房轉讓環節的營業稅進行了減免。其鼓勵居民住房消費的意圖十分明顯。 （六）租賃市場活躍，二手房市場開始回暖 隨著長沙近年來期、現房市場以及二手房市場的發展，越來越多的業主擁有了兩套甚至更多套房屋，市場上的可出租房源急劇增多。而今年以來，相當數量的房產投資者存在觀望心理，使得二手房市場上的部分房源也分流到了租賃市場。與此同時，隨著長株潭一體化的發展，外來經商、務工人員的增多，市場上的租賃需求也同步增長起來。此外，由于房價未來走勢不明朗，部分潛在需求者推遲了購房計劃，選擇通過租賃來解決目前的居住問題。因而，租賃的短期替代效應大幅增加了房屋租賃市場的需求。租賃市場呈現出供、求兩旺的新局面。 二手房市場在經歷了前三季度的持續低迷后，隨著全市保障性住房貨幣化補貼憑證的發放，二手房部分交易稅費的減免和降低，長沙的二手房市場在第四季度開始出現回暖的跡象，二手房成交量開始出現穩步增長的勢頭。 八、2009年長沙房地產市場發展趨勢 基于2008年長沙的房地產業和房地產市場的發展狀況，結合全國的經濟形勢、政策背景以及長沙經濟環境與政策調整的基本面，2009年長沙的房地產業及房地產市場將面臨新的機遇與挑戰。具體表現在以下幾個方面。 （一）貨幣政策將適度放松 在全球金融形勢日趨緊張，外需明顯縮減的情況下，“保增長”將更多依靠擴大內需。我國已逐步開始放松貨幣政策，以拉動內需刺激消費，保持國內經濟的穩定和發展。預計隨著全球經濟形勢的變化，明年我國還將進一步放松貨幣政策，繼續降低存、貸款利率和準備金率。同時，由于目前準備金率的下調幅度較小，難以滿足眾多開發企業融資的需要，預計明年準備金率的下調幅度將加大，并作為一種積極的政策信號反饋給市場。對于個人來說，這將有助于降低購房成本，緩解房貸壓力，并使更多家庭獲得購房貸款，從而增加市場的有效需求。對于開發商來說，適度寬松的貨幣政策將有助于降低企業的財務費用，緩解資金壓力，增強開發商對房地產行業的信心。 （二）財稅體制將迎來新的變革 鑒于目前嚴峻的經濟形勢，中央已開始調整對房地產業和房地產市場的收縮型指導政策，有限度地允許各級地方政府根據當地的實際情況調整對房地產業的財稅政策。未來，為實現我國經濟發展方式的快速轉變，將不排除中央從源頭上對財稅體制進行改革的可能，通過稅費的統一調整和減免，或財稅模式的創新，刺激消費，拉動需求增長，以對抗金融危機的風險。 （三）供銷結構將逐漸趨于平衡 鑒于08年的商品房供銷比例關系及市場反應，預計09年的商品房供應總量比08年會有所減少，總量在1000萬平方米左右；市場需求在08年的基礎上將有一定程度的回升。但由于08年的積壓、待銷量過大，商品房供銷結構在短時期內難以達到平衡。短期內，不排除房價面臨進一步回調的可能。但從長期來看，長沙房地產市場向好發展的基本面沒有改變，各項保增長、擴需求的措施將組合發力。預計市場在09年下半年將逐步回暖，從而促使市場供銷關系逐漸趨于平衡。 （四）行業洗牌將加快 面臨銷售和融資的雙重壓力，房地產行業的“洗牌”速度將加快。在需求難以啟動，供給方資金鏈緊張的情況下，部分自有資金不充裕的中小房地產企業將面臨因無力融資而退出市場的風險，房地產開發企業會迎來一輪“洗牌”，包括房地產中介公司、策劃代理公司、經紀公司、評估公司、擔保公司等在內的從業機構也將隨之迎來一輪行業整合。從而實現市場本身所需要的優勝劣汰、適者生存的自然規律，優化行業發展的主體，提升其抗風險的能力。 （五）安居工程將激活市場剛性需求 2008年，長沙全面實施安居工程動員大會的召開，住房保障市、區、街道、社區四級工作網絡體系的建立，經濟適用住房全面推行貨幣補貼，不僅加速解決了低收入家庭的住房困難問題，更有利于推動改善房地產市場供應結構，激活市場剛性需求。此外，從26屆房交會安居房源的實際成交上來看，成交套均建筑面積90.87平方米。可見，成交的保障房源多為中小戶型，這將有助于去化目前市場上的中小戶型房源存量。隨著2009年，住房保障覆蓋面的擴大，經濟適用住房貨幣補貼憑證發放量的增多，棚戶區改造的進一步深入，市屬企業危舊房的全面改造，將進一步刺激市場的剛性需求。 （六）兩型社會和河西先導區的建設將催生新的活力 兩型社會和河西先導區的建設，無疑對長沙房地產業注入了無限的想象空間，為長沙房地產市場注入新的活力。可以預見，長沙社會經濟將保持新的繁榮，就業機會增多，人居環境良好，污染得到綜合治理，人地關系和諧。這將吸引越來越多的外地人來長投資和置業，從而催生不少的剛性需求。 綜合以上各方面因素的影響，對于2009年房地產業及房地產市場的預測，我們認為，2009年長沙的房地產業和長沙的房地產市場將逐步走出調整期，但房地產投資、房地產價格將相對穩定，不排除09年下半年有逐步回升的可能。從市場規模來看，09年的市場供應預計將維持在1000萬平方米左右；市場總需求在08年的基礎上會有一定程度的上升，預計將達到800萬至900萬平方米。同時，隨著安居工程和舊城棚戶區改造的全面鋪開，中、長期的市場供求關系將隨著需求的明顯增加而漸漸趨于平衡，市場供應結構將得以改善，中小戶型、普通商品房的供應比例將有望提高，長沙房地產業和房地產市場向好的基本面沒有改變。 |