| 2009第一季度長沙市房地產(chǎn)市場分析報(bào)告 |
| [作者]：長沙市房產(chǎn)研究中心 |
注：1.本研究報(bào)告僅供給相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)、政府職能部門和房地產(chǎn)相關(guān)專業(yè)人士參考，屬內(nèi)部研究成果，未經(jīng)許可，不得公開發(fā)布。 2.本簡報(bào)中涉及的商品房分類價(jià)格僅作本中心研究分析之用途，不是對外正式發(fā)布的價(jià)格數(shù)據(jù)。對外正式發(fā)布的房地產(chǎn)價(jià)格以市統(tǒng)計(jì)主管部門公布的相關(guān)數(shù)據(jù)為準(zhǔn)。 2009年一季度長沙商品房市場供應(yīng)明顯緊縮，商品房、二手房市場交易開始好轉(zhuǎn)，雙雙實(shí)現(xiàn)正增長；商品房價(jià)保持穩(wěn)定，但相對于去年下半年有所回升。總的來看，在去年國家及長沙出臺的一系列房地產(chǎn)調(diào)控措施的刺激下，長沙房地產(chǎn)市場開始出現(xiàn)回暖跡象，淡季不淡，正是本季長沙房地產(chǎn)市場的顯著特征。 一、房產(chǎn)一級市場（商品房） （一）累計(jì)供銷量分析 1.商品房累計(jì)供應(yīng)和銷售總量分析 一季度，全市商品房累計(jì)批準(zhǔn)預(yù)售125.96 萬m2，同比減少41.27%；其中住宅批準(zhǔn)預(yù)售98.93萬m2，同比減少40.51%。 同期全市商品房累計(jì)銷售181.02萬m2，同比增長2.82%；其中住宅銷售163.77萬m2，同比增長7.78%，占商品房銷售面積的比重為90.47%。商品房銷售金額為71.71億元，同比增長0.43%，其中住宅成交金額為59.12億元，同比增長5.26%。 2.商品房累計(jì)供銷量分區(qū)分析 商品房供應(yīng)明顯緊縮，商品房銷售出現(xiàn)正增長。從商品房供應(yīng)來看，各區(qū)商品房批準(zhǔn)預(yù)售量均出現(xiàn)不同程度降低，特別是岳麓區(qū)、天心區(qū)，商品房批準(zhǔn)預(yù)售量僅為去年同期的二成、三成；從商品房銷售來看，全市商品房銷售量已實(shí)現(xiàn)正增長，而各區(qū)除開福區(qū)、天心區(qū)外，其他各區(qū)商品房銷售量均呈正增長，同比增幅超過10%。 3.商品房供銷對比（期間商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積：期間商品房實(shí)際銷售面積） 一季度商品房供銷比為0.70∶1，其中商品住宅供銷比為0.60∶1，同期商品房供應(yīng)量小于銷售量。分區(qū)來看，雨花區(qū)、芙蓉區(qū)商品房供應(yīng)超過同期銷售量的80%，開福區(qū)、天心區(qū)、岳麓區(qū)商品房供應(yīng)量低于同期銷售量的55%。 4.商品住宅與非住宅銷售比例分析 一季度全市商品房成交住宅與非住宅比例約為9.49∶1。其中，開福區(qū)、岳麓區(qū)商品住宅銷售比例較高，住宅分別占商品房銷售總量的95.94%、95.29%；芙蓉區(qū)商品房非住宅銷售比例最高，占商品房銷售總量的23.46%。 5.非市場定價(jià)類住宅供銷分析（包含定向開發(fā)、集資建房和經(jīng)濟(jì)適用房） 一季度全市非市場定價(jià)類住宅批準(zhǔn)預(yù)售2922套，31.52萬m2，同比增長25.73%、19.04%；累計(jì)成交3621套，39.34萬m2，同比增長100.94%、81.82%。非市場定價(jià)類住宅批準(zhǔn)預(yù)售套均建筑面積為107.88m2，面積同比縮小5.32%；登記銷售套均建筑面積為108.64m2，面積同比縮小9.52%。 一季度全市非市場定價(jià)類住宅成交均價(jià)為2343元/m2，同比上漲21.72%。 （二）2009年第一季度純商品房供銷趨勢分析（以下章節(jié)商品房未特別注明均為純商品房） 1.商品房供應(yīng)量分析 一季度，長沙市商品房、住宅各批準(zhǔn)預(yù)售93.15萬m2、67.41萬m2，同比減少50.10%、51.13%，環(huán)比減少65.47%、72.57%，住宅占商品房批準(zhǔn)預(yù)售總量的72.37%。 從各區(qū)情況來看，一季度各區(qū)商品房批準(zhǔn)預(yù)售量同比、環(huán)比均有較大幅度降低。岳麓區(qū)商品房批準(zhǔn)預(yù)售量同比降幅最大，達(dá)-77.78%，芙蓉區(qū)商品房批準(zhǔn)預(yù)售量同比降幅最小，同比減少14.45%；開福區(qū)商品房批準(zhǔn)預(yù)售量環(huán)比降幅最大，達(dá)-84.16%，芙蓉區(qū)商品房批準(zhǔn)預(yù)售量環(huán)比降幅最小，但也達(dá)到了-43.23%。 從各月情況來看，從去年12月起，商品房月批準(zhǔn)預(yù)售量明顯降低，最高月批準(zhǔn)預(yù)售量也僅去年月均批準(zhǔn)預(yù)售量的56%；2月商品房批準(zhǔn)預(yù)售量僅11萬m2，是近三年來月批準(zhǔn)預(yù)售量最低點(diǎn)。 2.商品房銷售量分析 一季度，長沙市商品房、住宅累計(jì)銷售141.67萬m2、124.43萬m2，同比減少7.58%、4.48%，環(huán)比增長9.42%、8.25%，住宅銷售占商品房銷售總量的87.83%。 從各區(qū)情況來看，一季度開福區(qū)、天心區(qū)、芙蓉區(qū)商品房銷售量同比有所降低，雨花區(qū)、岳麓區(qū)同比小幅增長；環(huán)比來看，除天心區(qū)商品房銷售量環(huán)比有所下降外，其他各區(qū)均有不同程度上升，其中最大為芙蓉區(qū)，環(huán)比上揚(yáng)54.20%。 從各月情況來看，一季度除2月備案銷售量環(huán)比有所降低外，1月、3月商品房備案銷售量均高于去年月均值，特別是3月備案銷售量接近60萬m2，達(dá)到了自去年2月單月銷量顯著降低以來的最高點(diǎn)。 3.商品房供銷對比（期間商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積：期間商品房實(shí)際銷售面積） 一季度商品房供銷比為0.66∶1，其中商品住宅供銷比為0.54∶1，商品房供應(yīng)量小于同期銷售量，市場銷售以消化存量商品房為主。從各區(qū)來看，除雨花區(qū)商品房供銷比大于1外，其他各區(qū)供應(yīng)量均小于同期銷售量的70%，開福區(qū)、天心區(qū)、岳麓區(qū)供應(yīng)量更是小于同期銷售量的50%，市場供應(yīng)明顯緊縮，銷售狀況趨于好轉(zhuǎn)。 從單月商品住宅供銷比來看，可能是顧忌去年巨大的供應(yīng)量帶來的銷售壓力及一季度傳統(tǒng)銷售淡季影響，開發(fā)商調(diào)整了推盤節(jié)奏，近幾個月商品房批準(zhǔn)預(yù)售量明顯降低，這就使得在銷售部分回暖的條件下，供銷比達(dá)到了一個較低值（若要考察供求關(guān)系，請參考長期供銷趨勢）。 （三）商品房銷售價(jià)格分析 1.商品房成交均價(jià)分析 一季度，全市商品房均價(jià)為4411元/m2，其中，商品住宅平均售價(jià)為4010元/m2，商品房非住宅平均售價(jià)為7298元/m2（若包含單位集資建房、定向開發(fā)和經(jīng)濟(jì)適用房，全市商品房均價(jià)為3961元/m2，其中，商品住宅平均售價(jià)為3610元/m2）。 從單月房價(jià)來看，一季度商品房均價(jià)起伏較大，其主要原因是二月非住宅成交均價(jià)較高，達(dá)8220元/m2，成交面積比例也達(dá)到18%；商品住宅均價(jià)波動較小，基本維持在4000元/m2上下，均價(jià)相對于去年四季度各月有所上揚(yáng)。 2.商品房成交均價(jià)分區(qū)分析 分區(qū)來看，今年一季度芙蓉區(qū)商品房、商品住宅成交均價(jià)最高，均價(jià)分別為5314元/m2、4248元/m2；岳麓區(qū)商品房、商品住宅成交均價(jià)均最低，均價(jià)分別為3846元/m2、3580元/m2。全市僅岳麓區(qū)、天心區(qū)商品住宅均價(jià)低于全市均價(jià)，其余四區(qū)商品住宅均價(jià)目前已達(dá)4000元/m2以上；從各區(qū)均價(jià)走勢來看，均價(jià)同比上揚(yáng)的有天心區(qū)、岳麓區(qū)、芙蓉區(qū)，環(huán)比上揚(yáng)的有天心區(qū)、雨花區(qū)、芙蓉區(qū)。 3.商品房期、現(xiàn)房量、價(jià)分析 一季度全市商品房期房、現(xiàn)房成交量分別為120.14萬m2、21.53萬m2，同比增長-9.66%、0.67%，期房占總量的84.80%；商品住宅期房、現(xiàn)房成交量分別為111.26萬m2、13.17萬m2，同比減少4.14%、7.19%，期房占總量的89.42%。 一季度商品房期房、現(xiàn)房均價(jià)分別為4492元/m2、3957元/m2；其中，商品房住宅期房、現(xiàn)房均價(jià)分別為4124元/m2、3049元/m2。 4.商品住宅成交價(jià)格指數(shù)變化分析 2009年3月總體市場商品住宅成交價(jià)格指數(shù)為158.55點(diǎn)，較上月減少2.80點(diǎn)，今年以來，指數(shù)連續(xù)兩個月回升后，首次出現(xiàn)回落。 從面積子市場指數(shù)來看，今年3月，60-90m2、90-120m2、120-144m2面積段價(jià)格指數(shù)止?jié)q回調(diào)，分別較上月減少1.44點(diǎn)、4.27點(diǎn)、1.46點(diǎn)，60m2以下、144m2以上面積段價(jià)格指數(shù)分別較上月增長1.07點(diǎn)、3.77點(diǎn)。 從板塊子市場指數(shù)來看，今年3月，新南城板塊、河西板塊指數(shù)出現(xiàn)回落，分別較上月減少1.26點(diǎn)、8.08點(diǎn)，東城板塊、北城板塊、中心板塊指數(shù)上漲，分別較上月增長0.81點(diǎn)、9.48點(diǎn)、3.66點(diǎn)。 （四）新建純商品住房供求結(jié)構(gòu)分析（按套數(shù)計(jì)） 1.套型結(jié)構(gòu)分析 一季度累計(jì)住房供應(yīng)套均面積為104.33m2，同比縮小1.04%，銷售套均面積為103.03m2，同比縮小6.50%。（若包含經(jīng)濟(jì)適用房、定向開發(fā)、集資建房，一季度累計(jì)住房供應(yīng)套均面積為105.44m2，同比縮小1.20%，銷售套均面積為104.32m2，同比縮小6.44%。） 從各戶型供銷結(jié)構(gòu)來看，由于一季度商品房市場供減銷增，各套型供銷比均小于1；90m2以下中小戶型供應(yīng)占比為46.73%，比去年同期增長了4.61個百分點(diǎn)；與去年同期相比，供應(yīng)量比例增幅較大的主要是60-90m2戶型（若包含經(jīng)濟(jì)適用房、定向開發(fā)、集資建房，一季度90m2以下中小戶型供應(yīng)占比為43.14%，比去年同期增長了5.28個百分點(diǎn)）。 2.價(jià)位結(jié)構(gòu)分析 從一季度住宅銷售的價(jià)位結(jié)構(gòu)來看，3500-4000元/m2價(jià)位段住宅銷售所占比例躍居首位，達(dá)到了31.29%；且與去年同期對比來看，3000元/m2以下、4000元/m2以上價(jià)位段住宅銷售比例均有所降低，而3000-4000元/m2價(jià)位段住宅成交比例則有較大幅度提高，這一改去年同期的4000-4500元/m2價(jià)位段、5000元/m2價(jià)位段比例均超過20%的局面，商品住宅銷售的主力價(jià)位有所下挫；3500-4000元/m2價(jià)位段住宅是當(dāng)前商品住宅銷售的重點(diǎn)。 二、房產(chǎn)二級市場（二手房） （一）累計(jì)量分析 1.二手房交易總量分析 一季度，全市二手房成交面積42.24萬m2，成交金額為9.59億元，成交套數(shù)為4577套，與去年同期相比分別增長6.39%、-2.72%和63.06%；其中住宅成交33.30萬m2，成交金額為6.75億元，成交套數(shù)為3890套，與去年同期相比分別增長39.34%、48.30%和53.03%。二手房非住宅共成交8.94萬m2，成交套數(shù)為687套，與去年同期比分別增長-43.44%、159.25%。二手房住宅成交面積、成交金額、成交套數(shù)分別占總量的78.84%、70.39%、84.99%，成交套均面積為86m2。 從各月二手房成交情況來看，二手房、二手住宅月成交量從去年12月起呈逐月下降趨勢，今年3月大幅回升，二手房成交量接近去年單月最高點(diǎn)，二手住宅成交量超過去年單月最高點(diǎn)（去年二手房、二手住宅成交量最高點(diǎn)均出現(xiàn)在11月），且二手住宅成交占全部二手房比例也有較大幅度提高，這表明隨著政策的進(jìn)一步放寬及契稅等的降低，二手住宅交易市場活躍度明顯提高。 2.二手房交易分區(qū)分析 分區(qū)來看，一季度雨花區(qū)成交量最大，二手房、二手住宅分別成交12.71萬m2、9.49萬m2，分別占總量的30.10%、28.49%。從各區(qū)二手房住宅與非住宅成交比例來看，一季度全市住宅與非住宅成交比例為3.73∶1，岳麓區(qū)非住宅成交比例最大，占岳麓區(qū)成交總量的31.78%；芙蓉區(qū)住宅成交比例最大，占開福區(qū)成交總量的87.54%。 （二）二手房交易均價(jià)分析 一季度全市二手房成交均價(jià)為2269元/m2，同比下跌8.54%。其中，二手房住宅成交均價(jià)為2028元/m2，同比上漲6.43%；二手房非住宅成交均價(jià)為3170元/m2，同比下跌5.50%。（注：長沙市二手房的交易申報(bào)成交價(jià)格與實(shí)際成交價(jià)有一定差距，本統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)是以申報(bào)成交價(jià)格為基礎(chǔ)計(jì)算所得）。 從各區(qū)成交均價(jià)情況來看，雨花區(qū)、芙蓉區(qū)二手房、二手住宅均價(jià)均高于全市均價(jià)；開福區(qū)、岳麓區(qū)二手房、二手住宅均價(jià)均低于全市均價(jià)。 從各月成交均價(jià)走勢來看，二手房均價(jià)波動主要來自于二手房非住宅部分，住宅交易均價(jià)波動極小。 （三）房產(chǎn)一、二級市場交易量對比分析 從成交面積上看，一季度全市房產(chǎn)一、二級市場累計(jì)交易量之比為4.29∶1，比上季度比值增大1.20；全市僅天心區(qū)成交比有所減少，其它各區(qū)房產(chǎn)一、二級市場成交差距均有所增大，結(jié)合一二級市場交易數(shù)據(jù)來看，這主要是商品房、二手房市場成交均出現(xiàn)一定幅度回升，而商品房成交基數(shù)大，增長的成交量要遠(yuǎn)大于二手房市場的增長成交量而形成的。各區(qū)比值具體見下表： （四）3月二手房網(wǎng)站房源采樣均價(jià)分析（數(shù)據(jù)采集自esf.0731fdc.com） 從出售采樣分析來看，3月份住宅類房源掛牌均價(jià)為3858元/m2，環(huán)比下跌0.41%。其中，純住宅掛牌均價(jià)為3854元/m2，環(huán)比下跌0.93%。商住兩用房掛牌均價(jià)為4293元/m2，環(huán)比上漲28.96%。非住宅中，寫字樓類掛牌均價(jià)為5293元/m2，環(huán)比上漲33.12%；門面掛牌均價(jià)為4483元/m2，環(huán)比下跌6.66%。 從二手房出租采樣分析來看，3月份住宅類出租房源掛牌月均租金為12.94元/m2，環(huán)比下跌5.75%。其中，純住宅掛牌月均租金為12.43元/m2，環(huán)比下跌4.02%；商住兩用房掛牌月均租金為15.53元/m2，環(huán)比下跌7.28%。純住宅中，毛坯房掛牌月均租金為9.52元/m2，環(huán)比下跌10.69%；一般裝修掛牌月均租金為11.08元/m2，環(huán)比下跌2.81%；中等裝修掛牌月均租金為12.62元/m2，環(huán)比下跌0.63%；豪華裝修掛牌月均租金為15.46元/m2，環(huán)比下跌8.36%。非住宅中，寫字樓掛牌月均租金為22.74元/m2，環(huán)比下跌0.18%；門面掛牌月均租金為39.58元/m2，環(huán)比下跌15.10%（注：價(jià)格僅為當(dāng)期網(wǎng)上掛牌房源均價(jià)，并非市場整體均價(jià)）。 （五）房屋租售比 3月份，長沙二手住房出租掛牌月均租金與商品住房平均價(jià)格之比（租售比）為1:310。 三、抵押情況統(tǒng)計(jì) 一季度，全市共辦理抵押登記手續(xù)23766起，抵押面積390.03萬m2，貸款金額106.95億元，同比分別增長22.45%、38.70%、46.05%。其中，辦理個人抵押登記手續(xù)23151起，抵押面積256.08萬m2，貸款金額64.91億元，同比分別增長了21.30%、16.59%、29.05%。 一季度，全市共辦理在建工程抵押146起，抵押面積142.47萬m2，貸款金額23.53億元，同比分別減少36.52%、17.35%、7.11%。 2009年一季度，隨著全市房屋交易的逐漸活躍，全市抵押起數(shù)、抵押面積同比均有較大幅度提高；而新上市商品房較少，這也使得在建工程抵押量出現(xiàn)明顯減少。 四、2009年第一季度長望瀏寧房地產(chǎn)發(fā)展情況 （一）商品房 1.商品房供銷基本情況 2009年一季度長望瀏寧商品房累計(jì)批準(zhǔn)預(yù)售65.94萬m2，同比減少9.61%，其中住宅批準(zhǔn)預(yù)售58.05萬m2，同比減少7.81%。同期商品房累計(jì)銷售90.86萬m2，同比增長63.51%，其中住宅銷售86.39萬m2，同比增長67.81%，占商品房銷售面積的比重為95.08%。 供銷對比來看，一季度長沙郊縣商品房總量供銷比為0.73∶1，其中住宅0.67∶1，市場銷售以消化存量商品房為主。分區(qū)來看，望城縣批準(zhǔn)預(yù)售同比增幅較大，今年一季度商品房批準(zhǔn)預(yù)售量為去年同期的2倍多，其他各縣批準(zhǔn)預(yù)售量均為負(fù)增長；郊縣商品房銷售總量同比大幅增長，除望城縣外，其他各縣市同比增幅均超過80%，這表明隨著各縣市商品房價(jià)位的相對回落及促銷、補(bǔ)貼措施的貫徹執(zhí)行，已在一定程度上激活了居民的購房熱情，市場相對回暖。 2.商品房成交金額、成交均價(jià) 2009年一季度長望瀏寧商品房累計(jì)銷售金額為25.47億元，其中住宅銷售金額為22.94億元，同比分別增長78.61%、82.50%，住宅銷售金額約占總銷售金額的90.07%，銷售金額有較大幅度增長。商品房均價(jià)為2803元/m2，其中，住宅均價(jià)為2655元/m2，同比分別上漲9.24%、8.77%。 分區(qū)來看，長沙縣商品房、商品住宅均價(jià)最高，均價(jià)均超過3000元/m2；望城縣次之，均價(jià)超過2900元/m2；瀏陽市商品房均價(jià)最低，均價(jià)低于1900元/m2。 （二）二手房 1.二手房成交基本情況 2009年一季度長望瀏寧三縣一市共成交二手房29.85萬m2、1479套，同比分別增長56.04%、49.54%；其中，二手住宅成交14.08萬m2、935套，同比分別增長122.78%、91.99%，二手住宅交易僅占總量的47.17%、63.22%，二手房非住宅成交量占據(jù)較大比例。寧鄉(xiāng)縣二手房成交面積比例在各郊縣中最高，占總量的54.67%，瀏陽市二手住宅成交面積占其二手房成交總量比重最大，比重為69.02%。從同比來看，瀏陽市、望城縣二手房成交面積同比有一定幅度下降；長沙縣、寧鄉(xiāng)縣成交面積同比增幅較大，特別是寧鄉(xiāng)縣，二手房成交面積是去年同期的5倍多。 2.二手房成交金額、成交均價(jià) 2009年一季度長望瀏寧二手房累計(jì)成交金額為2.51億元，同比增長66.23%，其中住宅為1.28億元，同比增長116.95%。二手房均價(jià)為841元/m2，同比上漲6.32%，二手房住宅均價(jià)為910元/m2，同比下跌3.40%。 從成交均價(jià)來看，長沙縣二手房均價(jià)最高，均價(jià)為1116元/m2；寧鄉(xiāng)縣成交均價(jià)最低，均價(jià)為734元/m2。 （三）抵押情況統(tǒng)計(jì) 2009年一季度長望瀏寧三縣一市共辦理抵押登記手續(xù)10288起，抵押面積379.62萬m2，貸款金額39.65億元，同比分別增長72.59%、59.81%、70.17%；其中，辦理個人抵押登記手續(xù)9967起，抵押面積238.47萬m2，取得貸款金額25.72億元，同比分別增長73.58%、85.52%、79.73%。辦理在建工程抵押269起，抵押面積63.37萬m2，貸款金額8.55億元，同比分別增長了511.36%、88.71%、56.02%。 五、土地市場分析(數(shù)據(jù)來源：長沙市國土資源局，網(wǎng)上掛牌出讓系統(tǒng)) 3月，全市招拍掛出讓土地10宗，土地出讓面積18.58萬m2，其中，商業(yè)（綜合）用地7宗，土地出讓面積4.58萬m2；住宅用地1宗，土地出讓面積3.57萬m2；工業(yè)用地2宗，土地出讓面積10.43萬m2。3月，全市土地沒有成交記錄。 六、本期市場的基本特征 （一）商品房供應(yīng)明顯緊縮，商品房銷售出現(xiàn)正增長。一季度，長沙商品房市場新增供應(yīng)僅去年同期的六成，而銷售形勢出現(xiàn)好轉(zhuǎn)，同比增幅達(dá)2.82%，實(shí)現(xiàn)正增長。 （二）商品房期房簽約火爆，本月繼續(xù)保持高速增長。3月商品房期房簽約126.18萬m2、11915套，均價(jià)為4404元/m2，環(huán)比分別增長34.59%、40.66%、-1.06%；其中住宅簽約118.23萬m2、11333套，均價(jià)為4118元/m2，環(huán)比分別增長33.97%、38.36%、2.39%。 （三）一季度全市商品房均價(jià)為4411元/m2，其中，商品住宅平均售價(jià)為4010元/m2。 （四）2009年3月總體市場商品住宅成交價(jià)格指數(shù)為158.55點(diǎn)，較上月減少2.80點(diǎn)，今年指數(shù)首次出現(xiàn)回落。從各類子市場來看，本月部分子市場指數(shù)止?jié)q回調(diào)。 （五）一季度90m2以下中小戶型供應(yīng)占比為46.73%，比去年同期增長了4.61個百分點(diǎn)，與去年相比，供應(yīng)量比例增幅較大的主要是60-90m2戶型。 （六）在二手房交易政策放寬及契稅降低的前提下，一季度長沙二手房成交面積下滑勢頭扭轉(zhuǎn)，3月二手住房交易量達(dá)到近一年來單月最高點(diǎn)，一舉促使一季度二手房交易量實(shí)現(xiàn)正增長。 （七）3月長沙二手房純住宅掛牌均價(jià)為3854元/m2，門面掛牌均價(jià)為4483元/m2；純住宅掛牌月均租金為12.43元/m2，門面掛牌月均租金為39.58元/m2。 （八）3月商品住房租售比為1:310。 （九）由于全市房屋交易的逐步回暖，抵押市場也開始轉(zhuǎn)為活躍；但新上市商品房較少，這也使得在建工程抵押量出現(xiàn)明顯減少。 （十）3月份，全市共辦理退房380套，其中簽約退房288套，簽約退房率為2.47%，環(huán)比降低0.44個百分點(diǎn)。 （十一）從長望瀏寧房地產(chǎn)市場情況來看，2009年一季度各郊縣除望城縣批準(zhǔn)預(yù)售量同比增長外，其他各縣市預(yù)售量同比均有不同程度下降；四縣市商品房銷售量除望城縣外，其他各縣市同比增幅均較大；四縣市二手房交易同比也保持了較高增幅，房地產(chǎn)市場態(tài)勢與長沙市區(qū)基本相同。長沙全市（含郊縣）商品房總供銷比為 0.71∶1，其中住宅供銷比為0.63∶1，供應(yīng)量小于銷售量，市場銷售以消化存量商品房為主。 七、2009年后三季度房地產(chǎn)市場形勢展望 2009年一季度長沙市房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了成交量放大的現(xiàn)象，同時商品房價(jià)格也趨于平穩(wěn)，從一季度的各項(xiàng)數(shù)據(jù)來看，商品房市場開始企穩(wěn)，那么后三季度長沙樓市將朝什么樣的方向發(fā)展，結(jié)合全國形勢及長沙政策、市場基本面，總結(jié)以下幾個方面： （一）貨幣政策將適度放松 在全球金融形勢日趨緊張，外需明顯縮減的情況下，“保增長”將更多依靠擴(kuò)大內(nèi)需。我國已逐步開始放松貨幣政策，以拉動內(nèi)需刺激消費(fèi)，保持國內(nèi)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定和發(fā)展。預(yù)計(jì)隨著全球經(jīng)濟(jì)形勢的變化，后三季度我國還將進(jìn)一步放松貨幣政策，繼續(xù)降低存、貸款利率和準(zhǔn)備金率。同時，由于目前準(zhǔn)備金率的下調(diào)幅度較小，難以滿足眾多開發(fā)企業(yè)融資的需要，預(yù)計(jì)準(zhǔn)備金率的下調(diào)幅度將加大，并作為一種積極的政策信號反饋給市場。對于個人來說，這將有助于降低購房成本，緩解房貸壓力，并使更多家庭獲得購房貸款，從而增加市場的有效需求。對于開發(fā)商來說，適度寬松的貨幣政策將有助于降低企業(yè)的財(cái)務(wù)費(fèi)用，緩解資金壓力，增強(qiáng)開發(fā)商對房地產(chǎn)行業(yè)的信心。 （二）商品房價(jià)格將保持平穩(wěn) 由于商品房流通市場環(huán)節(jié)各項(xiàng)收費(fèi)已大幅減免，并且一季度成交量已開始回升，加之長沙房價(jià)收入比處在合理的區(qū)間，因此商品房價(jià)格大幅下跌已經(jīng)沒有空間。另外一方面，去年的調(diào)整也讓開發(fā)商明白：只有合理的房價(jià)，高性價(jià)比的樓盤才能真正受到市場及購房者的青睞，因此開發(fā)商將珍惜來之不易的回暖局面，保持商品房的平穩(wěn)價(jià)格，同時不斷提高樓房品質(zhì)，維護(hù)市場健康穩(wěn)定發(fā)展。 （三）供銷比將逐漸縮小 鑒于一季度的商品房供銷比例關(guān)系及市場反應(yīng)，預(yù)計(jì)之后商品房市場成交量將會繼續(xù)保持平穩(wěn)增長，供銷比將繼續(xù)縮小，存量房將會進(jìn)一步消化，這對整個市場的供需平衡將是十分有利的，只有縮小供銷比，才能遏制存量房累積的問題，使得市場不至于出現(xiàn)“量升價(jià)跌”的現(xiàn)象。在價(jià)格保持平穩(wěn)下的市場發(fā)展才是健康有序的。 （四）安居工程將激活市場剛性需求 目前，長沙安居工程正在全面施行，住房保障市、區(qū)、街道、社區(qū)四級工作網(wǎng)絡(luò)體系的建立，經(jīng)濟(jì)適用住房全面推行貨幣補(bǔ)貼，不僅加速解決了低收入家庭的住房困難問題，更有利于推動改善房地產(chǎn)市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)，去化目前市場上的中小戶型房源存量，激活市場剛性需求。隨著住房保障覆蓋面的擴(kuò)大，經(jīng)濟(jì)適用住房貨幣補(bǔ)貼憑證發(fā)放量的增多，棚戶區(qū)改造的進(jìn)一步深入，市屬企業(yè)危舊房的全面改造，將進(jìn)一步激活市場銷售量，保持市場健康發(fā)展。 （五）房屋戶型結(jié)構(gòu)將進(jìn)行調(diào)整，購房者熱情將逐步回升 目前市場的居住需求是一季度市場出現(xiàn)回暖的主要動力，加之一系列針對小戶型的優(yōu)惠政策，在未來的市場當(dāng)中，90平米左右的中小戶型將愈發(fā)受到購房者的親睞而成為市場主流。同時，由于目前市場房產(chǎn)價(jià)格已經(jīng)見底，而政策面預(yù)期減少，導(dǎo)致購房者觀望情緒消失，開始試探性出手，只需進(jìn)行合理的引導(dǎo)，相信消費(fèi)者積壓的購房熱情將逐步釋放，樓市將保持平穩(wěn)增長局面。 |