| 省會城市房地產市場之對比分析 |
| [作者]：長沙市房產研究中心 首席分析師 |
2008年在國際金融危機和國內經濟的影響下，居民的購房消費信心受到了極大壓制，全國房地產市場出現了一定程度的調整。本文就是基于中國部分省會城市房管局信息工作協作網絡的內部數據，對武漢、成都、南京、濟南、鄭州、長沙、石家莊、西安、合肥、南昌、太原、貴陽等12個二三線省會城市房地產市場進行對比分析，從中可以看出長沙房地產市場發展的情況。 一、城市發展情況比較 1. 經濟總量比較 GDP是指一個國家(或地區）在一定時期內所有常住單位生產經營活動的全部最終成果，能較真實的反映當地的經濟實力和市場規模。GDP越高，其房地產發展的空間就越大。 從經濟總量來看，2008年十二城市中有一半進入3000億元以上，其中濟南、鄭州、長沙今年首次登上3000億元臺階。長沙剛剛跨越3000億元大關，在十二城市中居于第六位。從同比增幅來看，除太原外，其他各市同比增幅均超過10%，合肥最高，增幅超過17%；長沙同比增幅15.1%，增幅居于第三位，與武漢并列。 2. 全社會固定資產投資比較 全社會固定資產投資反映一個城市的建設力度，也在一定程度上反映一個城市的城市化發展階段。固定資產投資增長速度較快往往表明城市正處于大規模建設階段。 從固定資產投資規模來看，成都市固定資產投資規模明顯高于其他城市，固定資產投資額超過3000億元；武漢、南京居于第二檔，固定資產投資額在2000~3000億元；西安、長沙、合肥、鄭州、石家莊、濟南、南昌居于第三檔，固定資產投資額在1000~2000億元；太原、貴陽居于第四檔，固定資產投資額小于1000億元。從固定資產投資增長率來看，除南京、貴陽外，其他城市均高于20%，合肥最高，投資增速高達40.3%；長沙增幅居于第五位，增幅接近30%。 二、房地產市場情況比較 (一) 市場預期指標 1. 房地產開發投資額比較 開發投資額可以反映出未來一、兩年的供應情況。適度的投資有利于拉動經濟的增長，但如果房地產開發投資增幅過高，將使供給過量，如沒有相應的市場需求相匹配，容易導致市場供過于求。 從投資規模來看，12省會城市房地產開發投資存在明顯梯度：成都市依然居首，開發投資額超過900億元；武漢、合肥、西安、南京處于第二梯度，開發投資額在500~600億元；長沙、鄭州處于第三梯隊，開發投資額在400-500億元；石家莊、濟南處于第四梯隊，開發投資額在200-300億元；貴州、南昌、太原處于第五梯隊，開發投資額在100-200億元。從開發投資額增長率來看，2008年合肥、鄭州、石家莊、濟南增長率超過40%，其中合肥居首，增長率達46.9%；西安、南昌增長率在30%~40%；武漢、貴陽、太原增長率在20~30%；南京、長沙增長率在10%~20%；成都最低，增長率僅0.3%。長沙增長率為13.7%，在十二城市中增幅居倒數第三位。 2. 房地產開發投資額占全社會固定資產投資額的比例 房地產開發投資額占全社會固定資產投資額的比例反映房地產在整個城市固定資產投資結構中是否合理。全社會固定資產投資包括基本建設、更新改造和房地產投資等，在發達國家，房地產投資一般占20％－25％。參照長沙市房地產市場健康狀況測度體系，比值在22%-30%為正常，30%-37%、15%-22%為基本正常，大于37%、小于15%為異常。 從以上數據我們可以看到，十二城市比例均位于基本正常以上，且有一半城市比例達到正常水平。這表明隨著全國房地產業開始走向深度調整，房地產投資熱開始降溫，其比例已回復至基本正常以上；同時，因國家2008年末的四億元經濟振興計劃大部分投至基礎建設領域，這將帶動其他相關固定資產投資比例提升，預計09年部分城市房地產投資額占全社會固定資產投資額比例仍將出現進一步下調。 3. 商品房新開工面積占施工面積的比例 新開工面積，反映1～2年后預售供應量和2～3年后現房供應量。而其占施工面積的比例高低，又反映了當前市場運行的狀況和房地產開發企業對市場預期的信心。正常情況下，新開工面積占總施工面積的三分之一左右。 從新開工面積來看，合肥、長沙、武漢、鄭州處于第一集團，08年新開工面積超過1000萬m2；南京、西安、貴陽、南昌在500~1000萬m2，處于第二集團；濟南新開工面積低于500萬m2，在九城市中位列最低。從施工面積來看，鄭州、長沙、南京、合肥、武漢施工面積超過3500萬m2，處于第一集團，其中鄭州、長沙、南京超越4000大關，而合肥、武漢也直逼4000關口；貴陽、南昌、濟南施工面積在1500~2500萬m2，處于第二集團；西安施工面積低于1000萬m2，在九城市中墊底。從新開工面積占施工面積比例來看，新開工面積超過施工面積三分之一的有四個城市，分別為西安、合肥、長沙、武漢，在當前形勢下，未來商品房銷售壓力較高。總的看來，長沙新開工面積、施工面積均在九城市中居第二位，這正道出我市當前房地產開發實情，房地產施工面過大，同時新開工面積較多，已經給當前房地產銷售帶來巨大壓力，并形成較嚴重積壓。 4. 商品房施工面積與商品房竣工面積的倍數比 施工面積反映了1～2年后現房供應量，通常為竣工面積的3.5±0.5倍，小于3.0倍，會出現供應短缺，大于4.0倍，未來供應量將會放大。 從表中數據可以看出，施工面積與竣工面積之比基本恰當的僅有南京，其他城市除西安未來供應仍較為短缺外，其他各市施工面積與竣工面積之比均大于正常水平，這表明在當前房地產市場銷售仍處于緩慢恢復、部分城市仍有繼續下調趨勢的現狀下，大部分城市都出現推遲竣工以延緩項目上市的情形；長沙施工面積與竣工面積之比為5.6，在未來兩三年內供應量仍將保持較高數值。 (二) 市場即期指標 5. 市場規模比較（商品房批準預售面積、商品房銷售面積） 商品房批準預售面積、商品房銷售面積可以反映一個城市房地產市場的規模與容量，反映一個城市房地產市場的繁榮程度。 從供應量來看，08年批準預售量超1000萬m2有四個城市：成都、武漢、長沙、西安；批準預售量超900萬m2未達1000萬m2有三個城市：鄭州、合肥、南京；批準預售量500萬m2以下城市有五個：貴陽、南昌、濟南、太原、石家莊；長沙批準預售量在十二城市中居于第三位，批準預售面積為1231萬m2。從增長速度來看，四個城市批準預售量仍保持較高增長，分別為太原、濟南、長沙、合肥；其余八城市均為負增長，其中，減幅在10%以內的有三個，分別是貴陽、南昌、武漢；10%以上的有五個，分別為西安、石家莊、鄭州、南京、成都；長沙增幅為30.5%，在十二城市中居于第三位。 從銷售量來看，合肥、成都銷售面積超700萬m2，鄭州、長沙、西安、武漢、南京銷售面積在600~700萬m2，其余各市銷售面積未達400萬m2。長沙銷售面積達680.8萬m2，位列第四位。從增長速度來看，除濟南、太原同比正增長外，其他各市銷售面積同比均出現不同程度下降，最大為南昌，同比降幅達51.7%；降幅在40%-50%的有武漢、成都、南京、石家莊，其余城市降幅在17%~30%不等，長沙降幅居于第八位，同比減少24.7%，降幅在各省會城市中還算較低。 6. 商品房供銷比比較 即期消費指標，用于判斷商品房市場實際供應與實際銷售之間的關系，在一般情況下該指標不應小于1。該指標合理值域0.8～1.2，大于1表明供大于求，商品房價格趨緩，小于1表明實際預售量大于當年批準上市量，市場可能會出現供應短缺，商品房價格將上揚。 從數據來看，由于今年銷售量同比銳減，而批準預售量降幅較小，有的城市甚至繼續增加，各城市都全面出現了供大于求狀況，特別是濟南、南昌、武漢、成都、長沙等供銷比均超過1.8的警戒線，值得預警。長沙供銷比為1.81：1，處于十二城市中第五位，略超警戒線，供銷差距在十二城市中居于中等。 7. 房地產一、二級市場成交量之比 反映房地產市場成熟度的重要標志之一。在發達國家，二手房交易都占房產交易的半數以上，部分還超過了80%。通過對新建商品房與二手房交易進行比較，可以了解當前房地產市場的發展階段。 從上表數據來看，各地房地產市場發展水平不一，石家莊、濟南、太原等三城市比值小于2，二手房市場交易相對旺盛；西安、鄭州、合肥、貴陽等四城市比值超過6，目前房地產市場整體以新房交易為主；長沙比值為3.98，房地產市場正處于快速增長期。 (三) 市場價格與貸款指標 8. 市場價格及增幅比較 該指標反映各城市房價和房價增幅是否合理。 從價格來看，2008年長沙商品房均價及住宅均價仍處于較低水平，在12省會城市中居于倒數第二位，但商品房均價已經和石家莊、合肥接近；從均價同比增長率來看，由于房地產市場處于調整期，各市房價漲幅明顯降低，除南京外，其他各市商品房同比漲幅均低于15%，特別是濟南，漲幅已經形成負增長；長沙商品住宅均價增長率僅為2007年底的1/2弱，漲幅已明顯回落。 9. 房價增長率與GDP增長率之比 商品住宅價格增幅與GDP增幅之比在一定程度上反映房價上漲是否合理。根據日本、香港、新加坡房地產市場的運行軌跡，當比值大于1表明增長過快，大于1.8時，表明房地產市場價格上漲不正常，應當預警。 從數據來看，十二個省會城市中，僅濟南、南京比值超過1.8，值得預警；其他城市由于房價的逐漸回落，同比增幅也日趨降低；長沙比值為0.75，在十二城市中居于第九位，房價增長率基本與GDP增速相匹配。 10. 房價增長率與CPI增長率之比 房價增長率與CPI增長率之比，反映了房價的增幅與CPI的增幅的速度關系，可以用來判斷房地產價格的漲幅是否過快或過慢。參照長沙市房地產市場健康狀況測度體系，比值在1.52-3.78為正常，3.78-4.91、0.39-1.52為基本正常，大于4.91、小于0.39為異常。 從上表數據來看，除濟南因住宅價格繼續大幅上揚導致比值偏大外，其他各市均位于基本正常以上，其中比值為正常的有7個，分別為南京、鄭州、合肥、長沙、成都、西安、貴陽；長沙比值為2.17，房價增長率也與CPI增長率相匹配。 11. 房價收入比 人均可支配收入與房價比可以在一定程度上反映城市房價是否合理，同時，也可以反映一個城市的購買能力。根據國際比較公認的說法，房屋價格與年收入比在6以內比較合適。 根據我國對小康的定義，我們取人均居住面積為30平方米。從表中我們可以看到，房價收入比最大值為9.83，出自成都市；最小值為5.84，出自長沙市。由于各市房價漲幅減緩（除濟南外），但同期居民年可支配收入繼續增長，各市房價收入比均有不同程度降低。長沙市是十二省會中唯一一個房價收入比低于國際基準線的城市，表明在經歷08年房價漲幅減緩之后，我市房價水平與購買力關系已相對合理，當前房價已基本進入消費者可接受的水平。 三、對當前各市房地產市場形勢的基本判斷及結論 （一）隨著2008年全球金融危機由虛擬經濟向實體經濟擴散，我國各地房地產市場也受到了不同程度的影響。伴隨著全國房地產業開始走向深度調整，房地產投資熱也逐漸降溫，2008年年末累計量所占固定資產投資比例已脫離高位；同時，因國家2008年末的四億元經濟振興計劃大部分投至基礎建設領域，這將帶動其他相關固定資產投資比例提升，預計09年部分城市房地產投資額占全社會固定資產投資額比例仍將出現進一步下調。 （二）2008年新開工項目較多，施工面較寬，但竣工面積相對較小，這是十二城市中接近或超過一半城市房地產市場所面臨的嚴峻問題：一方面，受07年來房價上漲，利潤提高吸引，較多資本進入房地產開發市場，從而形成08年新開工面積大增，施工面積較大；另一方面，由于08年樓市突然遇冷，造成部分開發商推遲其上市時間，甚至出現資金鏈斷裂，這將使得大量資本沉淀在房地產市場，形成資本陷阱；同時，若考慮資金的時間成本及法律法規因素，房地產項目又不得不盡早上市。依此推測，今后兩三年內各城市商品房上市量仍將較高，結合存量，多數城市房地產市場所面臨的銷售壓力仍將較大。 （三）各地地方性房地產新政的出臺，特別是國家稅務總局下調房地產交易環節契稅后，各省會城市已基本推出各地版的房地產激勵措施，從目前已掌握的情況來看，已初步顯示了其促進作用，對房地產市場的影響也日益明顯，同時，各地激勵措施有進一步深化的趨勢，如有地方推出或重提購房落戶政策、購房政府補貼、購房退稅等，但能否真正帶動樓市及措施對各地長遠發展有何影響，仍有待觀察。 （四）列出的十二城市商品房供銷比全部大于1，這表明當前房地產市場已完全進入買方市場狀態，同時，這也是08年商品房均價漲幅趨緩的一個重要因素，供求與價格的相互作用，使得08年房地產市場趨于理性，并將繼續對09年房地產市場走勢產生影響。 （五）由于各市房價漲幅減緩（除濟南外），但同期居民年可支配收入繼續增長，各市房價收入比均出現不同程度下降，長沙房價收入比更是進入國際公認合理范圍，當前長沙房價已基本進入消費者可接受的水平。 （六）各指標綜合來看，長沙市當前房地產市場發展優勢在于GDP居于中等、房地產投資占全社會固定資產投資比例正常，和由于居民可支配收入相對較高、住房價格相對較低形成的房價收入比較低，房價增長率低于GDP增長率、與CPI增長率之比正常，這使得長沙房地產市場在當前嚴峻的市場形勢下仍具備較高的成長潛力；當前所面臨的挑戰主要是由開工面積、新開工面積、批準預售面積等決定的供給量較大，但由于市場大環境影響，同期銷售量卻較低。雖然從當前的市場反應來看，我市促房地產發展政策已經開始對房地產市場復蘇起到了一定的推動作用，但從實際情況來看，這可能仍只是市場的一種試探性反彈，如何將這種反應面擴大，將潛在購房者由“你補貼，我購房”的被動購房方式轉向按實際需求購房的市場化方式，正是我市下一步政府和房產商所共同面臨的首要問題。 |