| 2008長沙市購房者特征分析及2009趨勢預測 |
| [作者]：長沙市房產研究中心主任 陳敦旭 |
2008年長沙房地產市場受全國大的行業背景的影響，市場格局也發生了明顯的變化，但依然保持了比較穩健的發展態勢，房地產開發投資規模穩步增大，商品房價格的上漲勢頭得到明顯遏制，投機和過度投資性需求得到有效抑制。全年全市完成房地產開發投資469.5億元，同比增長13.7%,其中住宅投資368.9億元，同比增長8.2%；全市新建商品房累計銷售680.79萬m2，62730套，同比分別下降24.71%，25.61%；其中住宅銷售594.17萬m2，52995套，同比分別下降26.95%，28.04%；全年新建商品房成交均價為3925元/平方米，其中住宅為3556元/平方米。全市二手房累計銷售171.23萬m2，13880套，同比分別下降22.74%，30.15%；其中二手住宅銷售102.81萬m2，11782套，同比分別下降31.87%，32.73%。新建商品房和二手房加在一起，2008年總共銷售了76610套，那么，是哪些人在買房，這些購房者是哪里的？是本地的還是外地的？購房者喜歡什么樣的戶型和面積的？等等，帶著這些疑問，我們特地對所有的購房者展開了研究和分析，并隨機抽取了部分購房者進行了電話調查，以便從中找出些許規律。 一、2008年購房者消費行為特征 （一）新建商品房購房者特征 1、年齡結構 從圖1可以看出，2004-2008年全市購房者的年齡結構相對穩定。市場上25-50歲年齡段購房者一般是家庭收入的創造者，購買力一般較其它年齡段的要強，購房需求也就最為強勁，占比超過了70%。此外，小于25歲年齡段的購房者人數呈逐年上升趨勢，年齡在25歲以下的一般購買力比較少，主要是因為父母考慮今后過戶、繼承、贈與等稅費和手續繁雜，因此有些家庭購房直接利用小孩的名義購房，所以其所占比例由2004年的11.87%增加到了2008年的18.69%，增加了6.82個百分點。 2、籍貫構成 （1）從歷年購房者來看，各年本市籍購房者仍占絕大多數 從圖2可以看出，近些年來各地購房者在長購房套數比例來看，各年本市籍購房者仍占絕大多數，2008年為55.39%，與2007年相比有點增加，所以購房對象還是以主城區籍為主。在外地購房者中，來自本省外地市的占了32%，其中又以岳陽、衡陽、株洲、湘潭等地居多；外省購房者也不少，占了12%，主要以浙江、湖北、江西、廣州等省居多；境外籍購房者占比較輕，增速減緩，可能由于金融危機的影響和前幾年不少外地人來長購房已經消化了一定的市場需求。 （2）本市城區籍購房者增幅大，本省其它地區籍降幅明顯 從圖3可以看出，與上半年相比，下半年主城區籍購房者占比有大幅回升（7.44%），本省其它地區籍的購房者占比有所回落，而且回落幅度大（-13.50%）。主要是因為2008年商品房銷售下降，觀望氣氛濃厚，在政府停止出臺任何新的政策情況下，本地一些潛在的剛性需求出現了集中爆發，正好驗證了從10月底，商品房銷售量出現了放大的跡象。 3、行政區域 從圖4可以看出，在各行政區域中，近五年來購買新房還是首選雨花區，2008年雨花區就占到34.37%；開福區也出現了逐年遞增的格局，2008年推出了系列房地產新政，銷售僵局被打開，占比首次突破了20%；芙蓉區近幾年出現了相反的情況，購房者下降得比較明顯。 4、購房次數 從圖5可以看出，首次購房的占了76%，二次購房的占了14%，三次及三次以上的只有10%，基本是以自用為主，屬于自住型和改善型需求，主要是受到國家房貸政策的影響，投機型需求和過度投資型需求得到嚴重抑制。 5、戶型結構 從圖6可以看出，商品住宅中二居室（29%）和三居室（37%）是老百姓購房的首選。由于現在很多家庭是三口之家，考慮親朋好友或保姆，不少選擇三個臥室，因此選擇三室的購房者占了三分之一強。 6、面積結構 從圖7可以看出，商品住宅各面積段差異不是很大。選擇面積為120-144的稍微多點，占到24%，其它60-90和90-120面積段基本也差不多。從戶型面積來看，120平方米左右的三房和90平方米的二房是各樓盤銷售最暢的，比較受購房者的喜愛的。144平方米以上戶型購買者最少，反映了大戶型的需求還是有一定的限制，大戶型一方面總價款較高，還有今后裝修和使用成本較高，不少中低收入者望而怯步。 7、付款方式 從圖8可以看出，絕大部分的購房者還是采用銀行按揭和一次性付款，采用公積金貸款的只有11%。采用銀行按揭（45%）的最多，主要是由于開發企業與銀行因開發貸款而形成的密切關系以及個人購房按揭手續的連貫性，導致許多開發企業不太愿意為個別購房者提供公積金貸款的便利。隨著2007年我國銀行存貸款利率的不斷上調，老百姓的還貸壓力明顯加大，所以2008年的購房者有不少選擇了一次性付款（41%）。 8、按揭年限 從圖9可以看出，全年選擇中、長期貸款的購房者較多；其中四成以上的購房者（42%）申請了為期15-20年的長期貸款，三成購房者（31%）選擇了5-10年期貸款，17%的購房者申請了10-15年期貸款，而申請20年期以上貸款的購房者僅為1%。 （二）二手房購房者特征 1、位置區域 從圖10可以看出，購房者在選擇二手房時，除了岳麓區之外，其它各區相差不大，雨花區最高，占了26%。按照長沙“東市西文”的發展格局，河東老城區基礎設施比較齊全，購物、交通、上學、就醫相對來說，方便多了。因此，市民在選購二手房時，普遍認為河東比河西更有市場價值，增值潛力和空間更大。 2、籍貫結構 從圖11可以看出，在長沙購買二手房的主要還是來自本省，本省籍最多達到88%，其中本省本市籍為69%，本省外市籍19%。外地來長購買二手房的比較少，主要還是考慮購買新建商品房。 3、年齡構成 從圖12可以看出，選購二手房的年齡主要是30-40歲之間的比較多，占了將近三分之一，其次是20-30歲的（24%）。這部分人往往是剛參加工作不久或積蓄不是很多，購買二手房往往是用來過渡的。 4、面積結構 從圖13可以看出，成交的二手住房戶型60-90平方米面積段最多，占了36%，其次是60平方米以下的戶型（33%），小戶型面積的二手房比較受市場的親睞，占了69%，戶型面積越大越難以成交，大部分購買二手住房的還是以過渡性需求為主。特別是購買小戶型的受訪者，則表示短期內雖用于自己住，但將來可能出租或出售該套房產。 5、用途結構 從圖14可以看出，成交的二手房主要還是以住宅為主，在成交套數中占了85%，其次是商業用途占了10%，購買二手房來辦公的只有2%。在成交的二手房中，一般靠近中小學名校旁邊的住房好賣而且價格比較高，還有就是在市中心版塊的小戶型好轉讓。 （三）抽樣調查特征分析 為了進一步了解購房者的購房動機、購房壓力、選房理由以及對后勢的看法，我們從5萬多位購買新房的購房者之中隨機選擇了500位和從1萬多位二手房購買者中選擇了300位，總共800位夠房者進行了電話調查，從六個方面展開了調查，現將調查結果統計如下： 1、購房目的 從圖15可以看出，81%的受訪者購買新房出于自用，19%的是用于投資；94%的受訪者購買二手房出于自用，只有6%的是用于投資，購買二手房更多的是屬于過渡性購房，也有不少的表示，先過渡后投資，也就是說等以后有錢了再買套大戶型自己住，這個位置較好的二手房可以拿出來出租。 2、月收入情況 從圖16可以看出，全年購房者的家庭月收入主要集中在3000-5000元區間，買新建商品房的受訪者占比達39%，買二手房的達到40%；家庭月收入在10000元以上的買新房和買二手房的占比最少，分別為2%、1%。 3、月供占家庭收入的比例 從圖17可以看出，在新建商品房按揭貸款的購房者中，78%的受訪者表示月供占家庭收入的比例在30%以下，15%的在30-50%，只有7%的表示在50%以上；在二手房按揭貸款的購房者中，60%的受訪者表示月供占家庭收入的比例在30%以下，28%的在30-50%，只有12%的表示在50%以上。按照國際慣例，30%以下為安全線，50%為臨界值。因此從受訪者來看，不管是購買新房還是二手房，大部分都處于安全線以下，償還能力都是比較強的；超過臨界值的不多，購買新房的有7%，購買二手房的有12%。 4、買房首選因素 從圖18可以看出，地段依然是購房者首選的因素。購房新房有三分之一強的受訪者傾向于地段，購買二手房的受訪者有54%的表示首要考慮地段。在選購新建商品房時，34%的受訪者表示會綜合考慮各種因素，其它因素考慮較少，考慮交通的只有4%，價格只有7%，這也反映了2008年以來商品房價格出現了回歸，價格的敏感性沒有2007年那樣強烈了。在選購二手房時，18%的受訪者表示價格是選購的第一因素，15%的認為會綜合考慮各種因素，在選購二手房時只考慮戶型、環境考慮并不多，考慮戶型的只有2%，環境只有4%，這也反映了二手房除了地段，就是價格。 5、職業與行業 從圖19可以看出，在新建商品房購房者中，46%的受訪者就職于私企單位，公務員11%，國企14%，其它占了29%；在二手房購房者中，23%的受訪者就職于私企單位，公務員13%，國企8%，其它占了56%。從受訪者的行業分布來看，主要集中在IT、交通運輸、醫藥、建材、批發、零售等領域；其次為房地產、娛樂傳媒、建筑、教育、金融、電力等領域。 6、對2009年信心 從圖20可以看出，絕大部分受訪者表示跌幅不會很大，下跌的空間有限，購買新房的有52%和購買二手房的有51%都認為2009年長沙房價會與08年持平。也有部分的受訪者對2009年信心不足，但認為會上漲的不多，買新房的只有9%，買二手房的只有13%。 （四）2008年長沙市購房者特征分析的基本判斷 回顧過去的2008年，長沙市房產市場購房者行為特征的變化是顯而易見的。總的來說，購房者主要呈現以下特征： 近年來，購新房者的年齡結構想對穩定，25-35歲年齡段的購房者需求最為強勁，且25歲以下購房者占比呈逐年上升趨勢。 本市城區籍購新房者占比出現上升趨勢，其它籍購房者變化不大，2008年本市籍購房者占比約55.39%；購買二手房的本省籍購房者最多，達到88%，其中本省本市籍為69%。外地來長購買二手房的比較少，主要還是考慮購買新建商品房，自住型和改善型購房者增多，投資型和投機型需求明顯減少。 近年來，選擇在雨花區購新房的購房者占比最大（年均水平維持在30%以上）；選擇在開福區購房的購房者占比逐年增長，占比首次突破了20%。購房者在選擇二手房時，雨花區最高，占了26%，其它各區相差不大，岳麓區最低，只占了13%。 選擇三居室仍是購新房者的首選，占比約37%；其次為二居室，占比為29%；面積以120-144平方米為主，占了25%。其次是60-90面積段，占了24%。在二手房交易中，戶型60-90平方米面積段最多，占了36%，其次是60平方米以下的戶型（33%），小戶型面積的二手房比較受市場的親睞，占了69% 絕大部分的購新房者（86%）還是采用銀行按揭（45%）和一次性付款（41%），采用公積金貸款的只有11%。 申請中、長期銀行按揭貸款的購新房者較多；其中42%的購房者辦理了為期15-20年的長期貸款，28.29%的購房者辦理了10年期貸款，15.72%的購房者辦理了15年期貸款，31%的購房者選擇了5-10年期貸款，而申請20年期以上貸款的購房者最少，僅為1%。 絕大多數（59%）購房者需要借助于金融機構的貸款幫助，對貸款的依賴性較大，并以選擇三至四成最低首付的購房者居多。在新建商品房按揭貸款的購房者中，78%的受訪者表示月供占家庭收入的比例在30%以下，只有7%的表示在50%以上；在二手房按揭貸款的購房者中，60%的受訪者表示月供占家庭收入的比例在30%以下，只有12%的表示在50%以上。 76%的購新房者是首次購房，基本是以自住為主，二次或二次以上的（24%）不足四分之一。不管是新房還是二手房，85%左右的購房者傾向于選擇日常生活方便的河東。 在購新房者中，46%的受訪者就職于私企單位，公務員11%，國企14%，其它占了29%；在購二手房者中，23%的受訪者就職于私企單位，公務員13%，國企8%，其它占了56%。 二、2009年長沙市購房者行為預測 2009年是十分值得期待的一年, 隨著住房保障力度的加大，各種促進房地產業健康發展新政的相繼推出，長沙房地產市場有望出現新的格局，供需結構將有所調整，房價將在一定范圍內出現波動。 鑒于2008年的商品房供銷比例和開工面積、施工面積，預計2009年的商品房供應量較2008年有一定程度的下降，仍將維持在1000萬平方米左右,上半年將供應不足，下半年供應將放大。在經濟不景氣、銷售持續低迷的狀況下，商品房供銷關系在短時期內難以恢復平衡。短期內，不管是開發企業還是企業家均對長沙未來表示信心不足，房價還將面臨進一步回調的可能。 銀行貸款仍將是解決購房者資金短缺的主要途徑。首付二成的舉措，去年多次下調的銀行貸款利率，還可享受七折優惠等措施，對于個人來說，這將有助于降低購房成本，緩解房貸壓力，并使更多家庭獲得購房貸款，有助于引致部分投資性需求，但從長遠來看激活二次換房購房者的自住型需求和改善型需求。對于開發商來說，適度寬松的貨幣政策將有助于降低企業的財務費用，緩解資金壓力，增強開發商對房地產行業的信心。 三居的實用性最強，仍將是購房者的首選。同時，一居、二居的供應量不足，難以滿足市場的需求。從面積來看，120左右的三居室和90左右的二居室，依然是市場最暢銷的面積，而超大戶型由于總價高和購后使用費高，市場仍然難以銷售。 2008年，長沙全面實施了安居工程，經濟適用住房實行貨幣補貼，不僅加速解決了低收入家庭的住房困難問題，更有利于推動改善房地產市場供應結構，激活市場剛性需求，這一剛性需求將在2009年被激活，尤其是一年即將到期的限制，因此下半年可能出現集中爆發期。 兩型社會和河西先導區的建設，無疑對長沙房地產業注入了無限的想象空間，為長沙房地產市場注入新的活力。可以預見不久的將來，長沙將發展成為經濟繁榮，就業機會增多，人居環境良好，污染得到綜合治理，人地關系協調的示范型城市。將吸引越來越多的外地人來長投資和置業，從而催生不少的剛性需求。 由于中央、省市政府出臺了系列新政，尤其是二成首付、七折利率、公積金等新政的推出，減輕了百姓貸款買房的壓力，增強了市場信心，2008年11月份以來商品房銷售也出現了一定程度的放量，價格也出現了稍微的上浮。因此，從中長期來看，市場向好的態勢更加清晰，住房消費潛在需求將被逐步釋放，市場將更加成熟和理性。 |