| TOPIC4 信心篇 |
2008年，中國經濟在困難中保持了9%的增長，對世界經濟增長的貢獻超過20%。第四季度，GDP增速雖然急轉直下，但是，12月份，貨幣信貸、消費、投資、出口、工業生產等方面，開始顯露一些積極的變化…… 對樓市而言，在國家“保增長”政策的主導以及各方面努力下，第四季度房地產市場進一步惡化的趨勢得到遏制，整體市場基本保持了理性回歸并穩定發展的態勢。進入09年后，觀望情緒受到一定的抑制，同時政策效應也開始逐步顯現，一系列的數據開始顯示房地產市場正在回暖，成交量開始逐步放大…… “信心比黃金還重要”這是溫家寶總理的名言，可以看出，在目前的形式下，樂觀的面對市場，重建信心是房地產渡過難關的重要基礎，我們應該清醒的看到，中國的發展潛力依然巨大，房地產行業的剛性需求依然存在，城市化建設的步伐依然不可阻擋。因此，應該樹立信心，把握機遇，進行合理的結構化調整，緊貼市場，一切以客戶為中心，為購房者創造價值。同時應該積極面對當前市場，保持清醒的頭腦，重建市場信心。 一、經濟規律 （一）宏觀經濟逐步企穩 國家統計局公布的宏觀經濟景氣指數及預警信號圖顯示，08年下半年全國經濟景氣指數持續下滑，10月跌破100點景氣關口；12月為78.7，比1月下降了35個百分點。一般來說，先行指數的變動要經過一段時間，才能顯示出對經濟增長的影響。12月的先行指數回升了1個百分點，意味著宏觀經濟未來景氣程度將有望回暖。進入2009年，各項數據表明，經濟景氣指數正在回升，宏觀經濟開始出現一定的回暖。可以看出，中央政策的出臺對經濟起到了積極影響。 （二）長沙房地產經濟持續走好 從統計局的統計數據來看，春節以后一個多月以來，長沙房地產市場出現了明顯的成交活躍，成交量放大，供少買多是當前市場的實情。這是不是一種真正的回暖，我們還有待進一步觀察。但成交量放大是不容質疑的事實，出現這種情況，主要有如下幾個方面的原因： 1. 開發企業在利潤空間上進行了壓縮，各種優惠活動不斷地推出。無論從系統數據，還是從開發商所發布的廣告，都可以明顯的感受到一個事實，那就是長沙房價真的降了，因為商品房作為一個商品，價值規律的作用就必然會有所體現。房價降低，帶來了更多需求，這更證明了當前我市房地產市場發展潛力依然巨大。 2. 各區縣組織有貨補資格的人群的團購活動。截止到3月16日我市取得貨補資格的已達13272戶，已購房1871戶，且目前貨補購房者正以每天50戶的速度在遞增，這些人的購房將拉動市場消費；同時，有的區縣還采取了購房補貼措施，這些也可能對近期市場交易放大產生了積極影響。 3. 2008年下半年以來政府一系列刺激消費政策效果的逐步反應和顯現。2008年7月我市出臺相關刺激政策后，10月起商品房備案量、簽約量都逐月有所上升；春節后房地產市場成交量的上揚，這應該也是其中的一個重要促成因素。 4. 老百姓對當前房價及長沙的房地產市場向前發展的趨勢的逐步認同，信心逐步恢復。根據2008年的房價收入比來看，比值為5.84，這一比值已進入國際公認的基準線以下，當前房價已進入合理范圍；同時，國家一系列宏觀經濟刺激政策出臺后，當前中國經濟也開始出現一定的回暖跡象，這一切都使老百姓的觀望態勢降溫，對未來信心增加。 二、信心指數 （一）企業家信心指數開始回升 受國際金融危機和國內經濟增速回落等多重因素疊加的影響，企業家對宏觀經濟的預期甚為擔憂，2008年1-4季度全國企業家信心指數持續下降，跌入非景氣區間，與年初企業家的樂觀態度形成了鮮明的對比。但2009年以來，全國企業家信心指數出現了一定程度的回升。 （二）企業景氣指數回暖 全國企業景氣調查結果顯示，2008年受突如其來的低溫雨雪冰凍災害以及世界經濟增速減緩等因素的影響，企業景氣指數明顯回落，其中房地產業企業景氣指數也同步下滑；雖降幅較大，但仍處于景氣空間。今年以來，全國企業景氣指數也有回暖的跡象。 （三）消費者信心指數提高 在經濟下滑的背景下，2008年消費者信心指數同步出現持續下滑。一方面，去年股市持續低迷，居民投資意愿下降，購房意向謹慎，銀行儲蓄再次成為居民的首選，貨幣政策放松對居民儲蓄意愿影響效果受限。另一方面，由于需求增幅相對生產增速放緩，企業原材料和產品庫存增長較快，導致企業流動資金占用增加，企業支付能力下降。 三、信心調查 為了全面了解目前市場動態，了解當前情況下市場參與者的心態，長沙市房產研究中心于2月9日—3月6日，對長沙市200家主流開發企業和200位房地產企業家進行了一次社會問卷調查，從調查的主要數據中，可以基本了解到目前市場的信心和對未來發展的看法。 （一）對未來長沙樓市走勢的態勢 83%的受訪開發企業表示對未來長沙樓市的走勢有期待，15%的表示積極樂觀，只有1%表示消極；從受訪的企業家來看，61%的企業家對長沙樓市的未來表示期待，35%的企業家保持了積極樂觀的態度,只有4%的企業對長沙樓市的未來表示消極。這說明，大部分的開發企業和企業家對長沙房地產的未來都是充滿信心的,應該說，在行業不景氣的時候，這種信心將是我們戰勝困難最為有力的武器。 （二）對長沙房價的預測 44%的受訪開發企業表示2009年房價與2008年持平，31%的表示會先降后升，也有18%的開發企業認為會下降，認為會一路上漲的只有7%；從受訪的企業家來看，30%的企業家表示2009年房價與2008年持平，41%的表示會先降后升， 17%的認為會下降，認為會一路上漲的有13%。由此可以看出，房地產目前的價格屬于比較理性的范圍，將不會再出現2007年那種瘋狂上漲的局面，結合長沙的發展空間及經濟水平，2009年長沙的房價仍將保持穩中有升的態勢。 （三）長沙未來房價的上漲空間 53%的受訪開發企業表示未來房價上漲空間比較大，44%的表示上漲空間不大，只有4%的開發企業認為上漲空間很大；從受訪的企業家來看，46%的企業家表示未來房價上漲空間比較大，44%的表示上漲空間不大，只有10%的企業家認為上漲空間很大。從開發企業和企業家來看，2009年長沙房價上漲還是有一定空間的，但幅度不會太大。 （四）樓盤銷售策略 47%的受訪開發企業表示按原價銷售，27%的表示會降價促銷，18%的表示考慮送精裝修或送其它，只有8%的表示提價銷售；從受訪的企業家來看，33%的企業家表示按原價銷售，31%的表示會降價促銷，17%的表示考慮送精裝修或送其它，也有19%的企業家表示會考慮提價銷售。可見，大部分開發企業和企業家對未來還是比較有信心的。 （五）當前市場低迷持續的時間 60%的受訪開發企業表示會持續一年左右，22%的表示會持續一年以上，18%的表示半年左右；從受訪的企業家來看，39%的企業家表示會持續一年左右，22%的表示會持續一年以上，39%的表示半年左右。可見，絕大部分開發企業和企業家認為當前市場低迷持續的時間不會太長。 （六）繼續在長沙做房地產開發 88%的受訪開發企業打算繼續在長沙做房地產開發，12%的表示還沒打算繼續在長沙做房地產開發；從受訪的企業家來看，83%的企業家打算繼續在長沙做房地產開發，17%的不打算繼續在長沙做房地產開發。可見，絕大部分開發企業和企業家都有繼續在長沙投資房地產的打算。 （七）開發企業面臨的主要問題 60%的受訪開發企業表示資金有壓力，37%的表示產品成本高利潤率低，只有3%的認為主要問題是土地存量不足；從受訪的企業家來看，有54%的企業家感覺有資金壓力，35%表示產品成本高利潤率低，只有11%的認為主要問題是土地存量不足。可見，目前開發企業面臨的主要問題仍然是資金壓力過大，而資金壓力的增大則主要是由于樓盤滯銷引起的，因此，如何提高銷售量，盤活流動資金將是2009年房企急需解決的問題。 （八）促進樓市回暖應采取的主要措施 44%的受訪開發企業表示依靠政府政策支持，32%的表示依靠企業的合理定價，21%的表示提高樓盤品質，只有4%的表示依靠股市回暖；從受訪的企業家來看， 30%的企業家選擇了合理定價，另有30%的企業選擇了政府政策支持，29%的企業選擇了提升樓盤品質，也有11%的表示依靠股市回暖。由此可見，高品質，合理售價的樓盤將是未來樓市的主流，只有提高性價比才能受到購房者的青睞。另外我們也可以看到，政府政策的支持對房地產行業也十分重要，在當前形勢下，出臺積極有效的政策刺激樓市使之保持穩定健康的發展是急切而必要的。 五、展望未來 最近，一些地方政府根據中央文件精神，相繼發布了促進當地房地產市場健康發展的實施意見，這些新政策實施后將進一步促進樓市的交易，不僅普通住宅的銷售量會持續增加，中高檔商品房的成交量也將會出現明顯上升。 當然，還有一些人在這個時候選擇了觀望，提出要“堅決不買房”，認為這樣可以“抵制高房價，困死開發商，套死炒房客”。沒有人買房，樓市很難回暖，但是買房的行動除了主觀意識之外，客觀的條件也不容忽視，隨著多項利好政策出臺，一些消費者的主觀愿望還是會發生轉變的。 按照不少人習慣性的思維，把錢存進銀行是最穩妥的辦法。殊不知隨著消費價格總水平的上漲以及存款利息率的降低，通過銀行來增加資產的做法是不切實際的。相比而言，今年雖然受國內外宏觀經濟及政策影響導致了房屋空置面積的增加，但是房地產在國民經濟中所占份額較大，它同股市、匯市、期貨、黃金等相比，依舊體現了相當穩定的一面。房地產行業在今后相當長的時間里，會作為國民經濟的一種支柱產業受到大力扶持。我們注意到，當前房地產市場的一舉一動都牽動著所有關注經濟動向者的神經，這也從一個側面說明了房地產行業的重要性。 在眾多處于調整恢復期的行業中，房地產是可以率先復蘇的。世界經濟環境影響了國內經濟環境，國內經濟環境又影響了房地產行業，但是國家出臺的最新政策找到了解決問題的鑰匙。我們看到，保障性住房的宏大建設計劃，改善性住房的二套房貸政策以及大幅度減免交易的營業稅等實質性舉措已經陸續實施，更引入矚目的是“合理調整房地產的價格”的指導意見第一次高調出現，這些對于徹底解決房地產行業普遍存在的高存貨、高地價和高負債問題,都將發揮重要的作用。 調整期的樓市也給消費者提供了更多的選擇和更實惠的價格。由于經濟適用房在未來的大量上市，一些低端的商品房開始在價格上向經濟適用房“靠攏”，這就導致市場上同類產品數量增多，甚至一些商品房的價格還有可能低于經濟適用房。其實，在商品房的價格回落到一定的區段內之后，消費者購房還會考慮非價格因素，包括開發商的品牌、物業水平、房屋質量、交工時間等等，作為開發商應該積極引導這部分中高收入客群的消費。 房地產行業在經濟調整中面臨著重組洗牌。不過，一個行業存在新陳代謝絲毫不令人奇怪。我們不能因為某個行業存在問題，就否定這個行業的積極作用。任何一個行業都需要一個成長期，中國的房地產行業和中國經濟一樣，都需要有一個寬松的環境來成長，沒有這樣的環境，不會有成熟的經濟、也不會有成熟的國民。而幫助房地產完成自身的調整周期，步入更加健康的發展軌道，正是我們每一個人的責任。 因此，在2009年，每一個具備購房能力同時也具有購房需要的人，應該問一問自己：我們不買房買什么？ 四、專家預期 新年伊始，陷入困境的中國房地產業迎來了“牛”年。伴隨去年下半年緊鑼密鼓的救市舉措，人們開始不約而同地展望未來。雖然觀點各異，但可以肯定的是，救市舉措即將從根本上改變2009中國樓市的命運，不論是4萬億的經濟刺激方案，還是9000億的保障房計劃出臺，都注定2009年樓市將徹底顛覆以往格局，也暗示著新形勢轉變的到來。 房價適度回調有必要，不會出現明顯上漲 中國社會科學院數技經所所長汪同三 房價大漲可能性不大，因為不管是中國總體世界經濟的形勢怎樣，特別是導火索的美國金融危機，在這樣一個情況下，出現明顯的價格上漲可能性不大。我們既不希望房價有明顯的反彈，也不希望由于房價的過快跌落，引起宏觀經濟的跌落。比較穩妥的宏觀調控，就是穩定市場的穩定健康發展，這是一個好的政策導向。 由于前幾年房價上漲過快，已經超過了多數居民的承受能力，已經脫離了它的最廣大的需求面，所以房價有適度的回調，我個人認為也是必要的。但是這種回調應是穩定的，而不是過于快速的，這樣既有利于我們保持房地產市場的穩定，也有利于房地產對多數居民提供必要的住房條件。 中國經濟基本面未改變 國家統計局局長馬建堂 盡管目前國民經濟增速呈回落態勢，但衡量一個國家經濟基本態勢是好是壞，國際通行的方法是看四個方面，即經濟增長速度、物價狀況、國際收支和就業形勢。中國經濟保持平穩較快發展的總體格局沒有因突如其來的全球金融危機而發生改變；推動中國經濟持續較快發展的深層因素沒有變；中國經濟保持平穩較快發展的基本條件沒有變。因此，對于2009年經濟，可以說是“充滿信心”。 樓市調整態勢下對房地產行業的應變力和競爭優勢提出更高要求 中國指數研究院副院長陳晟 長期以來房地產行業的土地增值型盈利模式在本輪行業調整中將進一步改變，房地產企業的資金周轉效率、產業化程度和應變力，一切有助于體現價格優勢的細節營造將受到重視，比如客戶的感受度、產品的細致性，一方面有助于住宅產品的品質提升，另一方面也在客觀上要求房地產企業加深內功修煉，充實企業核心競爭力。 提振樓市尚有政策空間 全國工商聯房地產商會會長聶梅生 在提振房地產市場方面，中國未來還有較大的政策空間。中央政府刺激房地產的政策思路是：先抬消費、再抬投資。“2008年樓市新政主要體現在‘交易環節’，即刺激消費；在投資環節卻還是相對謹慎，這恰恰給調控政策留有余地。”如果已經出臺的政策使住房交易量有所上升，那么政府可能會觀察一段時間；如果交易量仍不佳，就會醞釀出臺刺激投資方面的政策。 成交放大有賴信心 大連市房地產經濟學學會副秘書長賈廣葆 樓市的癥結在于成交量，成交量的突破放大需要購房者的信心。宏觀調控的信號越來越清晰，政府希望穩定樓市，也希望穩定預期。此次出臺的一系列政策，重在恢復老百姓的信心。調整的主要對象，是中低價位、中小套型的一手商品住房和二手住房，這一方面體現了政府對大多數人的居住關懷，同時，由于這部分房屋是市場的主流，因而對于撬動市場、擴大成交量也是有實際意義。而有了政府的政策支持，普通百姓需要重拾信心，比什么都重要。回顧這輪行情，房價打折、優惠、下降已擠去一些泡沫，特別是一些原先泡沫并不嚴重的樓盤。不少持幣待購者，已有心儀的樓盤，只是心理價位還不到。而隨著政府政策的日益明朗、政策措施的消化、過渡，房價的理性回歸，樓市預期趨向穩定，老百姓的信心也就隨之建立。 打破市場僵局，不能忽視開發商的主動配合 清華大學房地產研究所所長 劉洪玉 面對大部分城市存在的高房價與居民購房支付能力不足的矛盾，政府已經開始做出努力。接下來就是看房地產開發企業是否能夠正確判斷市場形勢，調整自己的市場行為。希望開發商能審時度勢，從企業長期生存和可持續發展的角度，降低短期盈利預期，及時調整企業的銷售和定價策略，在為緩解高房價帶來的矛盾、促進住房消費做出貢獻的同時，也為企業的長期發展積蓄力量。 2009年樓市會朝好的方向發展 北京中坤投資集團董事長 黃怒波 2008年是房地產業的危機和恐懼年，而2009年會是一個機遇年。經濟發展會加速中國城市化發展，為下一輪房地產發展奠定基礎。同時，對社會的會展也增加了信心。而對于2009年增長期的到來，除了市場變化外，產品的變化也需要改進。因此，創新發展才能帶動行業發展。 抓好房地產行業短期調控與長期制度建設 住房和城鄉建設部政策研究中心處長文林峰 影響房地產市場的因素日益復雜。因此，宏觀調控的重點，應本著中央與地方政策相結合，短期調控與長遠制度建設相結合，政府扶持與企業自救相結合的思路，只靠某種單一的力量，很難迅速復興房地產市場。 自然有四季，市場有冷暖，房地產市場在長期持續高漲后出現回調是正常的。關鍵是以理性的心態看待市場的波動，以前瞻性視角總結反思問題，既要出臺符合科學發展規律的調控政策，又要加快住房市場長遠制度建設的步伐，后者才是根本。 2009的關鍵在市場信心 泰盈置業集團總裁黎振偉 2008年房地產市場實際上還處在一個過渡性的狀態，2009年將是一個三岔路口，要么樓市可恢復往日的紅火，要么則將進一步走向萎縮，基本不存在維持現狀并“繼續過渡”的狀態。關鍵的影響因素就是市場信心，而市場信心的重建是一個很復雜的問題，必須綜合考慮2009年即將出臺的各項政策，以及結合海量的消費者普查的基礎上方可得出結論，我們只有等待讓事實來說話。 下一步調整重點可能是財稅政策 泰興隆地產常務副總經理 顧剛 利率的大幅度下降，對樓市來說是利好消息。但是，利好政策在短時間內仍無法改變市場的觀望氛圍，效果可能在明年才會顯現。未來政府還將出臺一系列刺激樓市的組合拳政策，下一步可能對財稅政策進行調整。 未來宏觀經濟利好可能再次刺激樓市 銀海地產副總經理 吳建云 此次央行降息的幅度非常大，在降低購房成本的同時，將增加資金的流動性。優質的房地產企業還是能受到銀行的認可，只是因為一些銀行年底苦于沒錢，所以很多房地產企業貸款非常難，而此次利率下調，將在一定程度上緩解優質房企的資金壓力。未來直接針對樓市的政策可能不會出臺，而大的宏觀經濟調控的政策出臺的可能性比較大，將對樓市產生間接的刺激效果。此外，此次大幅度的降息可能不是央行計劃內的降息，里面可能有政府干預的成分。這說明了政府保增長的決心，也反映出中國經濟可能確實遇到了一些問題。 激活改善型住房將是關鍵 北京千萬家房地產經紀有限公司總經理華國強 2009年改善型住房有望被全面激活，因為如果不激活改善型住房市場，其它救市舉措除了能夠緩和房地產市場下滑速度和幅度，使房地產市場不至于崩盤外，對2009年房地產整體局面的扭轉作用不大，更不可能承擔起拉動內需的引擎。而要想讓房地產活起來，要么讓投資需求活起來，激活改善型住房；要么讓房價降到老百姓能負擔得起的價格，但面臨當前的經濟局面，似乎前者更為短、平、快。 一、經濟規律 （一）宏觀經濟逐步企穩 國家統計局公布的宏觀經濟景氣指數及預警信號圖顯示，08年下半年全國經濟景氣指數持續下滑，10月跌破100點景氣關口；12月為78.7，比1月下降了35個百分點。一般來說，先行指數的變動要經過一段時間，才能顯示出對經濟增長的影響。12月的先行指數回升了1個百分點，意味著宏觀經濟未來景氣程度將有望回暖。進入2009年，各項數據表明，經濟景氣指數正在回升，宏觀經濟開始出現一定的回暖。可以看出，中央政策的出臺對經濟起到了積極影響。 （二）長沙房地產經濟持續走好 從統計局的統計數據來看，春節以后一個多月以來，長沙房地產市場出現了明顯的成交活躍，成交量放大，供少買多是當前市場的實情。這是不是一種真正的回暖，我們還有待進一步觀察。但成交量放大是不容質疑的事實，出現這種情況，主要有如下幾個方面的原因： 1. 開發企業在利潤空間上進行了壓縮，各種優惠活動不斷地推出。無論從系統數據，還是從開發商所發布的廣告，都可以明顯的感受到一個事實，那就是長沙房價真的降了，因為商品房作為一個商品，價值規律的作用就必然會有所體現。房價降低，帶來了更多需求，這更證明了當前我市房地產市場發展潛力依然巨大。 2. 各區縣組織有貨補資格的人群的團購活動。截止到3月16日我市取得貨補資格的已達13272戶，已購房1871戶，且目前貨補購房者正以每天50戶的速度在遞增，這些人的購房將拉動市場消費；同時，有的區縣還采取了購房補貼措施，這些也可能對近期市場交易放大產生了積極影響。 3. 2008年下半年以來政府一系列刺激消費政策效果的逐步反應和顯現。2008年7月我市出臺相關刺激政策后，10月起商品房備案量、簽約量都逐月有所上升；春節后房地產市場成交量的上揚，這應該也是其中的一個重要促成因素。 4. 老百姓對當前房價及長沙的房地產市場向前發展的趨勢的逐步認同，信心逐步恢復。根據2008年的房價收入比來看，比值為5.84，這一比值已進入國際公認的基準線以下，當前房價已進入合理范圍；同時，國家一系列宏觀經濟刺激政策出臺后，當前中國經濟也開始出現一定的回暖跡象，這一切都使老百姓的觀望態勢降溫，對未來信心增加。 二、信心指數 （一）企業家信心指數開始回升 受國際金融危機和國內經濟增速回落等多重因素疊加的影響，企業家對宏觀經濟的預期甚為擔憂，2008年1-4季度全國企業家信心指數持續下降，跌入非景氣區間，與年初企業家的樂觀態度形成了鮮明的對比。但2009年以來，全國企業家信心指數出現了一定程度的回升。 （二）企業景氣指數回暖 全國企業景氣調查結果顯示，2008年受突如其來的低溫雨雪冰凍災害以及世界經濟增速減緩等因素的影響，企業景氣指數明顯回落，其中房地產業企業景氣指數也同步下滑；雖降幅較大，但仍處于景氣空間。今年以來，全國企業景氣指數也有回暖的跡象。 （三）消費者信心指數提高 在經濟下滑的背景下，2008年消費者信心指數同步出現持續下滑。一方面，去年股市持續低迷，居民投資意愿下降，購房意向謹慎，銀行儲蓄再次成為居民的首選，貨幣政策放松對居民儲蓄意愿影響效果受限。另一方面，由于需求增幅相對生產增速放緩，企業原材料和產品庫存增長較快，導致企業流動資金占用增加，企業支付能力下降。 三、信心調查 為了全面了解目前市場動態，了解當前情況下市場參與者的心態，長沙市房產研究中心于2月9日—3月6日，對長沙市200家主流開發企業和200位房地產企業家進行了一次社會問卷調查，從調查的主要數據中，可以基本了解到目前市場的信心和對未來發展的看法。 （一）對未來長沙樓市走勢的態勢 83%的受訪開發企業表示對未來長沙樓市的走勢有期待，15%的表示積極樂觀，只有1%表示消極；從受訪的企業家來看，61%的企業家對長沙樓市的未來表示期待，35%的企業家保持了積極樂觀的態度,只有4%的企業對長沙樓市的未來表示消極。這說明，大部分的開發企業和企業家對長沙房地產的未來都是充滿信心的,應該說，在行業不景氣的時候，這種信心將是我們戰勝困難最為有力的武器。 （二）對長沙房價的預測 44%的受訪開發企業表示2009年房價與2008年持平，31%的表示會先降后升，也有18%的開發企業認為會下降，認為會一路上漲的只有7%；從受訪的企業家來看，30%的企業家表示2009年房價與2008年持平，41%的表示會先降后升， 17%的認為會下降，認為會一路上漲的有13%。由此可以看出，房地產目前的價格屬于比較理性的范圍，將不會再出現2007年那種瘋狂上漲的局面，結合長沙的發展空間及經濟水平，2009年長沙的房價仍將保持穩中有升的態勢。 （三）長沙未來房價的上漲空間 53%的受訪開發企業表示未來房價上漲空間比較大，44%的表示上漲空間不大，只有4%的開發企業認為上漲空間很大；從受訪的企業家來看，46%的企業家表示未來房價上漲空間比較大，44%的表示上漲空間不大，只有10%的企業家認為上漲空間很大。從開發企業和企業家來看，2009年長沙房價上漲還是有一定空間的，但幅度不會太大。 （四）樓盤銷售策略 47%的受訪開發企業表示按原價銷售，27%的表示會降價促銷，18%的表示考慮送精裝修或送其它，只有8%的表示提價銷售；從受訪的企業家來看，33%的企業家表示按原價銷售，31%的表示會降價促銷，17%的表示考慮送精裝修或送其它，也有19%的企業家表示會考慮提價銷售。可見，大部分開發企業和企業家對未來還是比較有信心的。 （五）當前市場低迷持續的時間 60%的受訪開發企業表示會持續一年左右，22%的表示會持續一年以上，18%的表示半年左右；從受訪的企業家來看，39%的企業家表示會持續一年左右，22%的表示會持續一年以上，39%的表示半年左右。可見，絕大部分開發企業和企業家認為當前市場低迷持續的時間不會太長。 （六）繼續在長沙做房地產開發 88%的受訪開發企業打算繼續在長沙做房地產開發，12%的表示還沒打算繼續在長沙做房地產開發；從受訪的企業家來看，83%的企業家打算繼續在長沙做房地產開發，17%的不打算繼續在長沙做房地產開發。可見，絕大部分開發企業和企業家都有繼續在長沙投資房地產的打算。 （七）開發企業面臨的主要問題 60%的受訪開發企業表示資金有壓力，37%的表示產品成本高利潤率低，只有3%的認為主要問題是土地存量不足；從受訪的企業家來看，有54%的企業家感覺有資金壓力，35%表示產品成本高利潤率低，只有11%的認為主要問題是土地存量不足。可見，目前開發企業面臨的主要問題仍然是資金壓力過大，而資金壓力的增大則主要是由于樓盤滯銷引起的，因此，如何提高銷售量，盤活流動資金將是2009年房企急需解決的問題。 （八）促進樓市回暖應采取的主要措施 44%的受訪開發企業表示依靠政府政策支持，32%的表示依靠企業的合理定價，21%的表示提高樓盤品質，只有4%的表示依靠股市回暖；從受訪的企業家來看， 30%的企業家選擇了合理定價，另有30%的企業選擇了政府政策支持，29%的企業選擇了提升樓盤品質，也有11%的表示依靠股市回暖。由此可見，高品質，合理售價的樓盤將是未來樓市的主流，只有提高性價比才能受到購房者的青睞。另外我們也可以看到，政府政策的支持對房地產行業也十分重要，在當前形勢下，出臺積極有效的政策刺激樓市使之保持穩定健康的發展是急切而必要的。 五、展望未來 最近，一些地方政府根據中央文件精神，相繼發布了促進當地房地產市場健康發展的實施意見，這些新政策實施后將進一步促進樓市的交易，不僅普通住宅的銷售量會持續增加，中高檔商品房的成交量也將會出現明顯上升。 當然，還有一些人在這個時候選擇了觀望，提出要“堅決不買房”，認為這樣可以“抵制高房價，困死開發商，套死炒房客”。沒有人買房，樓市很難回暖，但是買房的行動除了主觀意識之外，客觀的條件也不容忽視，隨著多項利好政策出臺，一些消費者的主觀愿望還是會發生轉變的。 按照不少人習慣性的思維，把錢存進銀行是最穩妥的辦法。殊不知隨著消費價格總水平的上漲以及存款利息率的降低，通過銀行來增加資產的做法是不切實際的。相比而言，今年雖然受國內外宏觀經濟及政策影響導致了房屋空置面積的增加，但是房地產在國民經濟中所占份額較大，它同股市、匯市、期貨、黃金等相比，依舊體現了相當穩定的一面。房地產行業在今后相當長的時間里，會作為國民經濟的一種支柱產業受到大力扶持。我們注意到，當前房地產市場的一舉一動都牽動著所有關注經濟動向者的神經，這也從一個側面說明了房地產行業的重要性。 在眾多處于調整恢復期的行業中，房地產是可以率先復蘇的。世界經濟環境影響了國內經濟環境，國內經濟環境又影響了房地產行業，但是國家出臺的最新政策找到了解決問題的鑰匙。我們看到，保障性住房的宏大建設計劃，改善性住房的二套房貸政策以及大幅度減免交易的營業稅等實質性舉措已經陸續實施，更引入矚目的是“合理調整房地產的價格”的指導意見第一次高調出現，這些對于徹底解決房地產行業普遍存在的高存貨、高地價和高負債問題,都將發揮重要的作用。 調整期的樓市也給消費者提供了更多的選擇和更實惠的價格。由于經濟適用房在未來的大量上市，一些低端的商品房開始在價格上向經濟適用房“靠攏”，這就導致市場上同類產品數量增多，甚至一些商品房的價格還有可能低于經濟適用房。其實，在商品房的價格回落到一定的區段內之后，消費者購房還會考慮非價格因素，包括開發商的品牌、物業水平、房屋質量、交工時間等等，作為開發商應該積極引導這部分中高收入客群的消費。 房地產行業在經濟調整中面臨著重組洗牌。不過，一個行業存在新陳代謝絲毫不令人奇怪。我們不能因為某個行業存在問題，就否定這個行業的積極作用。任何一個行業都需要一個成長期，中國的房地產行業和中國經濟一樣，都需要有一個寬松的環境來成長，沒有這樣的環境，不會有成熟的經濟、也不會有成熟的國民。而幫助房地產完成自身的調整周期，步入更加健康的發展軌道，正是我們每一個人的責任。 因此，在2009年，每一個具備購房能力同時也具有購房需要的人，應該問一問自己：我們不買房買什么？ |