| “瑪依拉事件”發生之后? |
| [作者]：□云天律師事務所律師 余明 |
2009年5月19日，長沙岳麓區瑪依拉山莊發生一起惡性兇殺案件，一名年僅25歲，年輕漂亮的的女孩被歹徒兇殘地殺害在自己的公寓之中。瀟湘晨報、經視新聞等眾多當地媒體都對此進行了報道，報道的焦點并不集中在兇殺案的本身，而是集中在瑪依拉山莊的開發商和物業管理是否盡到了相應的責任，在該事件中應當承擔什么樣的責任。因為根據調查，在女孩購買了瑪依拉山莊1棟613房后，開發商又將1棟的1到8層出售給瑪依拉大酒店，在物業公司與瑪依拉大酒店簽訂的一份合同中顯示：1到8樓的自用房屋及公共區域的安全維護由乙方（酒店）負責，也就是說物業公司不負責這幾層樓的安全維護工作。1到8樓的監控設備（包括攝像頭等）甲方（物業公司）不予啟用，乙方有義務協同保管。雖然物業公司沒有和女孩簽訂物業服務合同，但卻收取了該房屋2009年的物業管理費。 一個年輕、鮮活的生命離我們遠去，我們深感遺憾和惋惜，但這一血淋淋的事實，卻不得不讓我們更沉痛、深層的去思考。這一切為什么發生？能夠避免嗎？在本案中，樓盤的開發商、物業服務企業能否做得更好而使兇案免于發生呢？ 業主在購房時，考慮的不僅僅是房屋的本身，還包括房屋所處的地段、交通便捷程度、花園綠化、是否安靜舒適安全等環境因素，不能狹義將雙方簽訂《商品房買賣合同》的合同標的物僅僅視為房屋本身，還應該包括樓盤的環境因素。購買商業寫字樓的業主，往往注重的是地段、交通便捷程度、投資回報、出租率等，而購買住宅的業主，則更關注生活居住環境的安全舒適、健康優良。瑪依拉山莊其性質為住宅，那么其最首要的功能就是為業主提供一個良好的、健康、安全、舒適的居住環境，可以說，業主買房，不僅僅是購買了一套房屋那么簡單，同時也是購買了該樓盤或小區所包含的環境因素。雖然這些環境因素有時并沒有明確的寫進合同，但其往往通過開發商明確的宣傳或承諾而成為合同的一部分。瑪依拉山莊作為住宅，開發商又將部分房屋賣給酒店做商業經營之用，使得原來相對安靜、密閉的生活空間變得嘈雜而開放，不僅居住的舒適性談不上，安全性也大為降低。這有違購買住宅業主簽訂合同時的真實意愿，也違反了民法中誠實信用的基本原則，應對已購房的業主承擔一定的合同違約責任。而作為酒店來說，將樓盤1—8層的住宅都改造位客房，使得女孩所處六樓的住宅陷入酒店客房重重包圍之中，而又未征得被害女孩本人同意的作法，違反了《物權法》第七十七條的規定“業主不得違反法律、法規以及管理規約，將住宅改變為經營性用房。業主將住宅改變為經營性用房的，除遵守法律、法規以及管理規約外，應當經有利害關系的業主同意。”很明顯，本案中酒店將樓盤1—8層的住宅都改造成客房起碼應取得利害關系人該女孩的同意，否則即違反了《物權法》的規定，在女孩被害這件事上，即便不承擔全部的責任，也應承擔相應的責任。 而作為物業公司來說，根據《物業管理條例》第三十六條之規定：“物業服務企業應當按照物業服務合同的約定，提供相應的服務。物業服務企業未能履行物業服務合同的約定，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。”物業公司只承擔未履行合同義務而使業主遭受的損害賠償責任。的確，我們不能苛求物業公司承擔公安機關的職責，即便是公安機關，也不能保證在所關系的范圍內不出現一起刑事案件，更不可能要求公安機關為此承擔賠償責任。但物業公司應當承擔物業服務合同所約定的安保職責，即便物業服務合同對此沒有約定，但物業公司還是應承擔小區業主基本的安保責任，而且這種安保職責不能從一般人看來過低或根本就沒有。瑪依拉山莊的物業公司雖然沒有和被害女孩簽訂物業服務合同，但卻收取了其物業服務費，形成了一種事實上的物業服務關系，那么即便沒有合同的約定，也應承擔一種最低限度的安保責任，如做好進出人員登記，定時巡查等，不能無所作為，被害女孩還是其物業服務對象，不能將此責任推卸給酒店，因為酒店并沒有收取業主的物業管理費，即便時物業公司與酒店房協定了相關的物業管理的相關協議，但涉及被害女孩物業的服務，因未征得其同意，責任的轉移也不具有法律效力。因此，可以認定在本案中，瑪依拉山莊的物業公司是未盡到安保責任的，也應對女孩的被害承擔一定的責任。 逝者已遠去，一直沉迷于悲傷而不能自拔并不是我們想見到的，我們更應做的是從事件中汲取教訓，避免類似的事件再度發生。誠然，無論是商業寫字樓還是住宅小區，維護業主人身和財產的安全是需要開發商、物業服務公司、業主及其他相關職能部門共同協同努力的。在各方的共同努力之下，不能說就能絕對的避免此類不幸事件的發生，但卻是可以減低發生機率。我們不強求開發商將住宅修建成一個防火防盜的堅實堡壘，也不強求物業公司完全承擔起如公安機關一樣的打擊犯罪，維護治安的職責。但開發商在房屋買賣、物業公司在提供物業服務過程中，秉承誠實信用和忠實履行義務則是無論什么時候、什么地點都應適用的基本原則，不能僅從自身的利益出發，而不去考慮業主的利益，即便有時看起來業主的某些利益并不會對業主生活產生大的影響，但有時恰恰就是這種被忽視的利益未得到有效維護而釀成大禍。而作為業主，也要關注自身的合法利益，并積極主動地行使權利，維護自己得利益。因為此類有關居住環境，小區安全的問題更多的是需要業主自己主動去維權，而不是等待出事后再去尋求職能部門的介入，商討賠償等問題，就如本案，有時有些事是無法補救的。防范于未然，總比事后補救要好。 |