| 2009上半年長(zhǎng)沙與全國(guó)部分二三線省會(huì)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)之對(duì)比分析 |
| [作者]：長(zhǎng)沙市房產(chǎn)研究中心首席分析師 |
2009上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了驚喜變化，大部分城市商品房銷(xiāo)售均出現(xiàn)大幅增長(zhǎng)，而房?jī)r(jià)仍維持在相對(duì)合理水平。那么，上半年各地房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況究竟怎樣？長(zhǎng)沙的位置又是如何？本文將基于中國(guó)部分省會(huì)城市房管局信息工作協(xié)作網(wǎng)絡(luò)的內(nèi)部數(shù)據(jù)，對(duì)武漢、成都、南京、濟(jì)南、鄭州、長(zhǎng)沙、石家莊、西安、合肥、南昌、太原、貴陽(yáng)等12個(gè)二三線省會(huì)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行對(duì)比分析，來(lái)將疑問(wèn)一一解答。 一、城市發(fā)展情況比較 1. 經(jīng)濟(jì)總量比較 GDP是指一個(gè)國(guó)家(或地區(qū)）在一定時(shí)期內(nèi)所有常住單位生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的全部最終成果，能較真實(shí)的反映當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)實(shí)力和市場(chǎng)規(guī)模。GDP越高，其房地產(chǎn)發(fā)展的空間就越大。 從經(jīng)濟(jì)總量來(lái)看，2009上半年十二城市中武漢、成都、南京、濟(jì)南、鄭州GDP超過(guò)1500億元，其中武漢、成都、南京GDP超過(guò)1900億元；長(zhǎng)沙、石家莊、西安GDP在1000~1500億元；合肥、南昌、太原、貴陽(yáng)GDP則低于1000億元。長(zhǎng)沙GDP1484.1億元，在此十二城市中居于第六位，在中部六省會(huì)中居于第三位，GDP比中部六省會(huì)第一位武漢少499.1億元。 而從GDP的增幅來(lái)看，合肥增幅最大，同比增長(zhǎng)16.0%，太原增幅最小，僅0.8%。長(zhǎng)沙同比增幅14%，高于全國(guó)增幅6.9個(gè)百分點(diǎn)，在此十二城市中居于第三位，在中部六省會(huì)中居于第二位，增幅比中部六省會(huì)第一位合肥低2個(gè)百分點(diǎn)。 2. 全社會(huì)固定資產(chǎn)投資比較 全社會(huì)固定資產(chǎn)投資反映一個(gè)城市的建設(shè)力度，也在一定程度上反映一個(gè)城市的城市化發(fā)展階段。固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)速度較快往往表明城市正處于大規(guī)模建設(shè)階段。 從固定資產(chǎn)投資規(guī)模來(lái)看，成都市全社會(huì)固定資產(chǎn)投資規(guī)模明顯高于其他城市，固定資產(chǎn)投資額超過(guò)1900億元；南京、武漢、西安、合肥、石家莊、長(zhǎng)沙、鄭州等七城市全社會(huì)固定資產(chǎn)投資在1000~1500億元；濟(jì)南、南昌、貴陽(yáng)、太原等四城市固定資產(chǎn)投資則低于1000億元。長(zhǎng)沙全社會(huì)固定資產(chǎn)投資1072億元，在此十二城市中居于第七位，在中部六省會(huì)中居于第三位，全社會(huì)固定資產(chǎn)投資比中部六省會(huì)第一位武漢少186.1億元。 從固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)率來(lái)看，除太原負(fù)增長(zhǎng)外，其他城市同比增幅均高于20%，石家莊最高，投資增速高達(dá)67.5%。長(zhǎng)沙同比增幅28%，低于全國(guó)增幅5.5個(gè)百分點(diǎn)，在此十二城市中居于第八位，在中部六省會(huì)中居于第三位，增幅比中部六省會(huì)第一位南昌低10.6個(gè)百分點(diǎn)。 二、房地產(chǎn)市場(chǎng)情況比較 （一）市場(chǎng)預(yù)期指標(biāo) 1. 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額比較 開(kāi)發(fā)投資額可以反映出未來(lái)一、兩年的供應(yīng)情況。適度的投資有利于拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，但如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增幅過(guò)高，將使供給過(guò)量，如沒(méi)有相應(yīng)的市場(chǎng)需求相匹配，容易導(dǎo)致市場(chǎng)供過(guò)于求。 從房地產(chǎn)投資規(guī)模來(lái)看，成都、西安、合肥房地產(chǎn)投資相應(yīng)最高，超過(guò)300億元；南京、武漢、長(zhǎng)沙居于第二梯隊(duì)，房地產(chǎn)投資在200~300億元；鄭州、濟(jì)南、石家莊居于第三梯隊(duì)，房地產(chǎn)投資在100~200億元；貴陽(yáng)、南昌、太原居于第四梯隊(duì)，房地產(chǎn)投資額低于100億元。長(zhǎng)沙房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資214.2億元，在此十二城市中居于第六位，在中部六省會(huì)中居于第三位，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資比中部六省會(huì)第一位合肥少97.3億元。 從房地產(chǎn)投資額增長(zhǎng)率來(lái)看，增幅為負(fù)的有兩個(gè)城市——成都、長(zhǎng)沙，其他各市中，石家莊增幅最大，同比增長(zhǎng)達(dá)58.3%。長(zhǎng)沙同比增幅-2.2%，低于全國(guó)增幅12.1個(gè)百分點(diǎn)，在此十二城市中居于倒數(shù)第二位，是中部六省會(huì)唯一增幅為負(fù)的城市，增幅比中部六省會(huì)第一位太原低27.6個(gè)百分點(diǎn)。 2. 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資額的比例 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資額的比例反映房地產(chǎn)在整個(gè)城市固定資產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)中是否合理。全社會(huì)固定資產(chǎn)投資包括基本建設(shè)、更新改造和房地產(chǎn)投資等，在發(fā)達(dá)國(guó)家，房地產(chǎn)投資一般占20％－25％。 從以上數(shù)據(jù)我們可以看到，除石家莊、南昌外，其他城市均位于基本正常以上水平。其中處于正常水平的是貴陽(yáng)、合肥、西安、太原、武漢、南京，處于基本正常水平的是濟(jì)南、成都、長(zhǎng)沙、鄭州。跟2008年全年比值對(duì)比來(lái)看，除太原、濟(jì)南、貴陽(yáng)比例略有增長(zhǎng)外，其他各市均出現(xiàn)不同程度下降，其中降幅最大的是成都，比例下降10.1個(gè)百分點(diǎn)；中部六省會(huì)中比例降幅最大的是鄭州，比例下降了6.6個(gè)百分點(diǎn)；長(zhǎng)沙比例下降5.1個(gè)百分點(diǎn)，在中部六省會(huì)中降幅居于第二位。但從長(zhǎng)期趨勢(shì)來(lái)看，因當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)已基本向好，預(yù)計(jì)09全年的房地產(chǎn)投資占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資比例將有所回升。 3. 商品房新開(kāi)工面積、施工面積、竣工面積 商品房新開(kāi)工面積、施工面積、竣工面積是考察當(dāng)前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)模及未來(lái)商品房市場(chǎng)供應(yīng)的重要指標(biāo)。因當(dāng)前數(shù)據(jù)僅為半年度數(shù)據(jù)，故其間比例關(guān)系不能建立，這里僅考察其具體數(shù)值。 從新開(kāi)工面積來(lái)看，合肥、長(zhǎng)沙分列第一、二位，均超過(guò)600萬(wàn)m2；其次為南京、武漢、西安，新開(kāi)工面積在500~600萬(wàn)m2；再次為鄭州、貴陽(yáng)，新開(kāi)工面積在250~500萬(wàn)m2；太原、南昌新開(kāi)工面積較小，低于100萬(wàn)m2。長(zhǎng)沙新開(kāi)工面積在中部六省會(huì)中位居第二，與第一位合肥差距僅為0.59萬(wàn)m2，但同比降幅位居第二。 從施工面積來(lái)看，長(zhǎng)沙施工面積最大，上半年施工面積接近4500萬(wàn)m2；其次為南京、鄭州、合肥、武漢，施工面積在3000~4000萬(wàn)m2；再次為貴陽(yáng)、南昌、太原，施工面積在1000~2510萬(wàn)m2；西安最末，施工面積低于1000萬(wàn)m2。長(zhǎng)沙施工面積在中部六省會(huì)中位居第一，比第二位鄭州高705萬(wàn)m2，同比增幅位居第一。 從竣工面積來(lái)看，上半年長(zhǎng)沙竣工面積最大，與西安一道，超過(guò)500萬(wàn)m2；其次為武漢、合肥、南京，竣工面積在320~410萬(wàn)m2；再次為貴陽(yáng)、南昌、鄭州竣工面積在100~290萬(wàn)m2，太原最末，低于100萬(wàn)m2。長(zhǎng)沙竣工面積在中部六省會(huì)中位居第一，比第二位武漢高120萬(wàn)m2，同比增幅位居第二。 從三大數(shù)據(jù)來(lái)看，上半年長(zhǎng)沙施工面積、竣工面積繼續(xù)位列中部六省會(huì)榜首，新開(kāi)工面積也基本與第一位合肥持平，這表明就當(dāng)前城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)模來(lái)看，長(zhǎng)沙在中部六省會(huì)乃至此次各比較城市中在建規(guī)模最大，未來(lái)商品房市場(chǎng)供應(yīng)量仍將較為充足。 （二）市場(chǎng)即期指標(biāo) 1. 市場(chǎng)規(guī)模比較（商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積、商品房銷(xiāo)售面積） 商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積、商品房銷(xiāo)售面積可以反映一個(gè)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)模與容量，反映一個(gè)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮程度。 從供應(yīng)量來(lái)看，上半年商品房批準(zhǔn)預(yù)售量超過(guò)450萬(wàn)m2的有三個(gè)城市，分別為成都、武漢、西安，其中成都、武漢超過(guò)500萬(wàn)m2；300~400萬(wàn)m2的也有三個(gè)城市，分別為長(zhǎng)沙、合肥、南京；100~300萬(wàn)m2的有五個(gè)城市，分別為貴陽(yáng)、鄭州、濟(jì)南、石家莊、南昌；太原位居最末，批準(zhǔn)預(yù)售量低于100萬(wàn)m2。從增長(zhǎng)速度來(lái)看，十二城市中有一半城市批準(zhǔn)預(yù)售量同比負(fù)增長(zhǎng)，分別為成都、南京、長(zhǎng)沙、鄭州、南昌、太原，同比降幅均超過(guò)26%；其余城市中，石家莊同比增幅最大，批準(zhǔn)預(yù)售量為去年同期的三倍。長(zhǎng)沙商品房批準(zhǔn)預(yù)售量在中部六省會(huì)中居于第二位，同比增幅居于第三位，分別比第一位武漢低125萬(wàn)m2、40個(gè)百分點(diǎn)。 從銷(xiāo)售量來(lái)看，成都、武漢商品房銷(xiāo)售量較高，超過(guò)600萬(wàn)m2；長(zhǎng)沙、鄭州、合肥、西安、南京銷(xiāo)售量居于第二集團(tuán)，銷(xiāo)售面積在400~500萬(wàn)m2；貴陽(yáng)、南昌銷(xiāo)售量居于第三集團(tuán)，銷(xiāo)售面積在250~350萬(wàn)m2；石家莊、濟(jì)南、太原居于第三集團(tuán)，銷(xiāo)售面積在100~150萬(wàn)m2。從增長(zhǎng)速度來(lái)看，除合肥同比仍略有降低外，其他各省會(huì)銷(xiāo)售面積同比均有較大幅度增長(zhǎng)，其中南昌、武漢、成都同比增幅超過(guò)100%，石家莊、太原、西安、鄭州、貴陽(yáng)同比增幅超過(guò)50%，長(zhǎng)沙、南京同比增幅超過(guò)30%。長(zhǎng)沙商品房銷(xiāo)售量在中部六省會(huì)中居于第二位，比第一位武漢低126.5萬(wàn)m2；同比增幅居于第五位，比第一位南昌低154.6個(gè)百分點(diǎn)。 2. 商品房供銷(xiāo)比比較 即期消費(fèi)指標(biāo)，用于判斷商品房市場(chǎng)實(shí)際供應(yīng)與實(shí)際銷(xiāo)售之間的關(guān)系，在一般情況下該指標(biāo)不應(yīng)小于1。該指標(biāo)合理值域0.8～1.2，大于1表明供大于求，商品房?jī)r(jià)格趨緩，小于1表明實(shí)際預(yù)售量大于當(dāng)年批準(zhǔn)上市量，市場(chǎng)可能會(huì)出現(xiàn)供應(yīng)短缺，商品房?jī)r(jià)格將上揚(yáng)。 從數(shù)據(jù)來(lái)看，除濟(jì)南、石家莊外，上半年其他各省會(huì)供銷(xiāo)比均低于1。這一形勢(shì)與去年相比已經(jīng)發(fā)生明顯變化，大部分城市去年以來(lái)的存量商品房均得到有力消化，由于銷(xiāo)售量的激增，有部分城市已開(kāi)始出現(xiàn)供不應(yīng)求，房?jī)r(jià)上漲壓力開(kāi)始增大。長(zhǎng)沙（市區(qū)）供銷(xiāo)比為0.76：1，結(jié)合去年供銷(xiāo)情況來(lái)看，08-09年上半年總供銷(xiāo)比為1.37：1，當(dāng)前供應(yīng)仍能滿(mǎn)足需求；上半年長(zhǎng)沙（市區(qū)）供銷(xiāo)比在中部六省會(huì)中居于第二位，比第一位武漢低0.05。 3. 房地產(chǎn)一、二級(jí)市場(chǎng)成交量之比 反映房地產(chǎn)市場(chǎng)成熟度的重要標(biāo)志之一。在發(fā)達(dá)國(guó)家，二手房交易都占房產(chǎn)交易的半數(shù)以上，部分還超過(guò)了80%。通過(guò)對(duì)新建商品房與二手房交易進(jìn)行比較，可以了解當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展階段。 從上表數(shù)據(jù)來(lái)看，各地房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展水平不一，石家莊、濟(jì)南、南京等三城市比值小于2，二手房市場(chǎng)交易相對(duì)旺盛；合肥、貴陽(yáng)、西安、鄭州等四城市比值超過(guò)4.4，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)整體以新房交易為主；長(zhǎng)沙比值為4.4，在中部六省會(huì)中居于第三位，房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于快速增長(zhǎng)期。 （三）市場(chǎng)價(jià)格與貸款指標(biāo) 1. 市場(chǎng)價(jià)格及增幅比較 該指標(biāo)反映各城市房?jī)r(jià)和房?jī)r(jià)增幅是否合理。 從價(jià)格來(lái)看，2009上半年長(zhǎng)沙商品房均價(jià)及住宅均價(jià)仍處于較低水平，僅高于貴陽(yáng)，在12省會(huì)城市中居于倒數(shù)第二位，但商品房均價(jià)已經(jīng)和石家莊接近；從均價(jià)同比增長(zhǎng)率來(lái)看，十二城市中有七個(gè)城市均價(jià)出現(xiàn)下調(diào)，其中四個(gè)為中部六省會(huì)城市，分別是長(zhǎng)沙、武漢、太原、南昌；商品住宅價(jià)格下調(diào)的有五個(gè)城市，其中中部六省會(huì)占三個(gè)，分別是武漢、太原、南昌；長(zhǎng)沙商品房?jī)r(jià)同比下跌4%，其中住宅價(jià)格上漲1.5%，漲幅在中部六省會(huì)中均居于第三位。 2. 房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率與GDP增長(zhǎng)率之比 商品住宅價(jià)格增幅與GDP增幅之比在一定程度上反映房?jī)r(jià)上漲是否合理。根據(jù)日本、香港、新加坡房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行軌跡，當(dāng)比值大于1表明增長(zhǎng)過(guò)快，大于1.8時(shí)，表明房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格上漲不正常，應(yīng)當(dāng)預(yù)警。 從數(shù)據(jù)來(lái)看，十二個(gè)省會(huì)城市GDP均為正增長(zhǎng)，而住宅價(jià)格則除鄭州住宅價(jià)格漲幅高于GDP增幅外，其他各省會(huì)住宅價(jià)格漲幅均低于GDP增幅，這表明當(dāng)前十二城市中絕大部分房?jī)r(jià)漲幅已經(jīng)趨緩。長(zhǎng)沙比值僅為0.1，住宅價(jià)格漲幅相對(duì)合理。 3. 房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率與CPI增長(zhǎng)率之比 房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率與CPI增長(zhǎng)率之比，反映了房?jī)r(jià)的增幅與CPI的增幅的速度關(guān)系，可以用來(lái)判斷房地產(chǎn)價(jià)格的漲幅是否過(guò)快或過(guò)慢。 從上表數(shù)據(jù)來(lái)看，十二省會(huì)城市中有十個(gè)城市CPI增長(zhǎng)率為負(fù)值，當(dāng)前整體市場(chǎng)的居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)仍處于微降中；CPI、房?jī)r(jià)同跌的有石家莊、南昌、太原、武漢。長(zhǎng)沙的比值為-2.2，房?jī)r(jià)漲幅略高于CPI漲幅。 4. 房?jī)r(jià)收入比 人均可支配收入與房?jī)r(jià)比可以在一定程度上反映城市房?jī)r(jià)是否合理，同時(shí)，也可以反映一個(gè)城市的購(gòu)買(mǎi)能力。根據(jù)國(guó)際比較公認(rèn)的說(shuō)法，房屋價(jià)格與年收入比在6以?xún)?nèi)比較合適。 根據(jù)我國(guó)對(duì)小康的定義，我們?nèi)∪司幼∶娣e為30平方米。從表中我們可以看到，房?jī)r(jià)收入比最大值為8.67，出自成都市；最小值為5.18，出自長(zhǎng)沙市。對(duì)比2008年房?jī)r(jià)收入比來(lái)看，各市房?jī)r(jià)收入比均出現(xiàn)不同程度下降，房?jī)r(jià)的合理性得到加強(qiáng)。長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)收入比在中部六省會(huì)中居于最末，比第一位太原低3.47，也是十二城市中唯一房?jī)r(jià)收入比在國(guó)際公認(rèn)合理水平以?xún)?nèi)的城市。 三、上半年長(zhǎng)沙樓市健康狀況評(píng)價(jià) 根據(jù)評(píng)估模型計(jì)算結(jié)果，2009上半年我市房地產(chǎn)市場(chǎng)健康度綜合得分為2.11，比2008年健康度降低了0.01點(diǎn)，處于基本健康范圍的中上水平。從各指標(biāo)值來(lái)看，正常指標(biāo)值3個(gè)，異常指標(biāo)2個(gè)，基本正常指標(biāo)9個(gè)，與2008年相比正常指標(biāo)、異常指標(biāo)各減少一個(gè)，基本正常指標(biāo)增加兩個(gè)。從各指標(biāo)值來(lái)看，由于房?jī)r(jià)基本與去年同期持平，因而價(jià)格健康度有所提升（價(jià)格健康度指標(biāo)中主要是CPI增幅為負(fù)導(dǎo)致的健康度異常，實(shí)際上房?jī)r(jià)漲幅微小，與CPI漲幅還是基本切合的）；由于今年商品房銷(xiāo)售的持續(xù)旺盛，需求健康度各指標(biāo)也趨于正常，去年的商品房供銷(xiāo)比和二次以上置業(yè)者購(gòu)房比例兩大指標(biāo)異常也已回復(fù)至基本正常以上；健康度出現(xiàn)下降的主要表現(xiàn)在規(guī)模上，由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額降低及增幅的負(fù)增長(zhǎng)，使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資額的比例下降、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額增長(zhǎng)率與全社會(huì)固定資產(chǎn)投資額增長(zhǎng)率之比為負(fù)，規(guī)模健康度的降低是對(duì)未來(lái)供應(yīng)的一種先導(dǎo)性預(yù)警，喻示著未來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)也存在一定的抑制因素。結(jié)構(gòu)健康度仍與08年持平，這里就不再累述。 四、對(duì)當(dāng)前各市房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)的基本判斷及結(jié)論 （一）隨著國(guó)家一攬子計(jì)劃的貫徹落實(shí)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)企穩(wěn)回升，總體形勢(shì)積極向好。從十二城市的情況來(lái)看，隨著國(guó)家四萬(wàn)億投資計(jì)劃的逐步落實(shí)，以及積極的財(cái)政政策、適度寬松的貨幣政策的引導(dǎo)，大部分城市全社會(huì)固定資產(chǎn)投資都實(shí)現(xiàn)了較大增幅，由此也推動(dòng)了GDP的不同程度回升，經(jīng)濟(jì)形勢(shì)開(kāi)始好轉(zhuǎn)；部分城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資也開(kāi)始出現(xiàn)加快跡象，增幅相對(duì)一季度有所提升，但占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資比例相對(duì)去2008年仍有一定幅度降低。 （二）半數(shù)以上城市新開(kāi)工面積同比下降，但施工面積仍然較大、竣工面積出現(xiàn)大幅增長(zhǎng)。從已有的九城市數(shù)據(jù)來(lái)看，七城市新開(kāi)工面積下降，七城市竣工面積大幅增長(zhǎng)，而施工面積同比則全部出現(xiàn)增長(zhǎng)。結(jié)合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資情況來(lái)看，新開(kāi)工面積下降主要是由于去年商品房銷(xiāo)售不暢，導(dǎo)致今年上半年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)仍較為謹(jǐn)慎，資本注入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域的吸力大大降低；竣工面積大幅增長(zhǎng)，這里面有去年推遲竣工項(xiàng)目在今年申報(bào)竣工的因素，也有由于今年上半年商品房銷(xiāo)售的持續(xù)旺盛，使得部分開(kāi)發(fā)商加快了施工進(jìn)度，提早竣工的原因；而施工面積仍較大，并持續(xù)增長(zhǎng)，則表明當(dāng)前各市房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于上升期，未來(lái)一定時(shí)期內(nèi)供應(yīng)量仍將保持較高水平。 （三）商品房供銷(xiāo)形勢(shì)逆轉(zhuǎn)，供銷(xiāo)比全面降低。上半年十二省會(huì)中半數(shù)城市批準(zhǔn)預(yù)售面積同比大幅減少，而銷(xiāo)售除合肥外，其他城市均有較大幅度增長(zhǎng)。從供銷(xiāo)比來(lái)看，各市供銷(xiāo)比均有降低，除濟(jì)南、石家莊外，其他各市供銷(xiāo)比均低于1，這一形勢(shì)與去年相比已經(jīng)發(fā)生明顯變化，大部分城市去年以來(lái)的存量商品房均得到有力消化，由于銷(xiāo)售量的激增，有部分城市已開(kāi)始出現(xiàn)供不應(yīng)求，房?jī)r(jià)上漲壓力開(kāi)始增大。 （四）商品房?jī)r(jià)漲跌互現(xiàn)，中部六省會(huì)四城市房?jī)r(jià)同比出現(xiàn)下跌。從十二城市商品房?jī)r(jià)來(lái)看，有七個(gè)城市價(jià)格出現(xiàn)下跌，其中四個(gè)位于中部六省；從住宅均價(jià)來(lái)看，有五個(gè)城市價(jià)格出現(xiàn)下跌，其中三個(gè)位于中部六省，這表明就當(dāng)前房?jī)r(jià)來(lái)看，由于中部六省會(huì)07~08年漲幅較大，上漲空間有所透支，加之金融危機(jī)引致的前階段房地產(chǎn)市場(chǎng)萎縮，使得房?jī)r(jià)出現(xiàn)了一定程度回調(diào)；但從實(shí)際來(lái)看，這也是市場(chǎng)調(diào)節(jié)的一種積極表現(xiàn)，已經(jīng)對(duì)促進(jìn)各市商品房銷(xiāo)售產(chǎn)生了積極影響。 （五）房?jī)r(jià)收入比整體下調(diào)，房?jī)r(jià)背離度有所減小。從十二城市房?jī)r(jià)收入比來(lái)看，由于房?jī)r(jià)漲幅減小甚至下跌，而同期居民可支配收入繼續(xù)增長(zhǎng)，各城市房?jī)r(jià)收入比相對(duì)08年已經(jīng)出現(xiàn)不同程度下調(diào)，房?jī)r(jià)的背離度有所減小；長(zhǎng)沙自08年起已連續(xù)一年半房?jī)r(jià)收入比位于國(guó)際公認(rèn)水平以?xún)?nèi)，房?jī)r(jià)已基本達(dá)到居民可接受的水平。 （六）上半年長(zhǎng)沙樓市基本健康，但發(fā)展相對(duì)于中部六省會(huì)仍較為超前。上半年長(zhǎng)沙樓市正常指標(biāo)值3個(gè)，異常指標(biāo)2個(gè)，基本正常指標(biāo)9個(gè)，與2008年相比正常指標(biāo)、異常指標(biāo)各減少一個(gè)，基本正常指標(biāo)增加兩個(gè)，引起這一變化的主因是房?jī)r(jià)增幅較低。這一變化顯示影響長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)的異常因素正逐步減少，整體向好的合力正逐步增強(qiáng)；同時(shí)，伴隨著中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，長(zhǎng)沙樓市的健康性也將得到逐步提高。與中部六省會(huì)其他城市對(duì)比來(lái)看，GDP、全社會(huì)固定資產(chǎn)投資、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資居于第三，表明長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展環(huán)境在中部六省會(huì)中居于中等；新開(kāi)工面積居于第二，施工面積、竣工面積居于第一，商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積、銷(xiāo)售面積以及二手房銷(xiāo)售面積居于第二，這個(gè)結(jié)果既是對(duì)長(zhǎng)沙房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的肯定，同時(shí)也表明當(dāng)前長(zhǎng)沙樓市發(fā)展相對(duì)超前，易使長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)的依賴(lài)性加深，其抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力也將因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)的變化而受到影響。因此針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)，政府應(yīng)加強(qiáng)監(jiān)管，應(yīng)綜合城市規(guī)劃、土地規(guī)劃、人口、資源等因素制定并嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)劃，避免由于大量資本進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，造成產(chǎn)業(yè)過(guò)度發(fā)展，形成商品房供給過(guò)剩；其次，應(yīng)抑制房?jī)r(jià)漲幅，打擊開(kāi)發(fā)商捂盤(pán)惜售，人為造成供給緊張，加速房?jī)r(jià)的上揚(yáng)；再次，應(yīng)深化住房制度改革，嚴(yán)格執(zhí)行稅收制度，規(guī)范、減免各種規(guī)費(fèi)，鼓勵(lì)市民購(gòu)房，并在稅收、信貸等領(lǐng)域向首次購(gòu)房者傾斜，避免市場(chǎng)的過(guò)度投機(jī)；最后，政府應(yīng)綜合發(fā)展其他產(chǎn)業(yè)，提升其他產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的比重，進(jìn)而促使房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)回歸合理比例，最終促進(jìn)長(zhǎng)沙樓市健康、經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定、社會(huì)和諧。 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