| 2009前三季度中部六省會城市房地產市場之對比分析 |
| [作者]：長沙市房產研究中心 |
2009前三季度長沙房地產市場的火爆態勢是有目共睹的，從年初的質疑“小陽春”到二季度成交量井噴，再到三季度成交量繼續攀升、價格出現上揚，這一切都讓今年房地產市場產生了一種戲劇化效果。那么，其他中部省會又是怎樣？長沙在其中處于什么樣的角色、位置？本文將基于中國部分省會城市房管局信息工作協作網絡的內部數據，對武漢、鄭州、長沙、合肥、南昌、太原等六個中部省會城市房地產市場進行對比分析，來將疑問一一解答。 一、城市發展情況比較 1、經濟總量比較 GDP是指一個國家(或地區）在一定時期內所有常住單位生產經營活動的全部最終成果，能較真實的反映當地的經濟實力和市場規模。GDP越高，其房地產發展的空間就越大。 表1 2009前三季度中部六省會城市GDP總量比較 （單位：億元、%） 序號123456 城市武漢鄭州長沙合肥南昌太原 GDP3204.89 2378.80 2325.89 1392.68 1281.77 1071.14 同比增長11.5 9.0 14.5 16.9 12.0 1.4 小結：長沙GDP在中部六省會中居第三位，增幅居第二位 從經濟總量來看，前三季度各市GDP總量均超過1000億元，其中，武漢高居榜首，GDP總量超過3200億元；鄭州、長沙基本相當，GDP總量在2300~2400億元；合肥、南昌、太原GDP總量相對較低，低于1400億元。長沙前三季度GDP總量為2325.89億元，在中部六省會中居第三位，比第一位武漢少879億元，比第二位鄭州少52.91億元。 而從GDP同比增幅來看，中部六省會中四城市GDP同比增幅超過10%，分別為合肥、長沙、南昌、武漢；兩城市同比增幅低于10%，分別為鄭州、太原，與全國平均增幅（7.7%）比較來看，僅太原低于全國平均增幅。長沙前三季度GDP同比增長14.50%，高于全國增幅6.8個百分點，在中部六省會中增幅居第二位，比第一位合肥少2.4個百分點，但相較上半年數據來看，增幅擴大了0.5個百分點，經濟形勢趨于樂觀。 2、全社會固定資產投資比較 全社會固定資產投資反映一個城市的建設力度，也在一定程度上反映一個城市的城市化發展階段。固定資產投資增長速度較快往往表明城市正處于大規模建設階段。 表2 2009前三季度中部六省會城市全社會固定資產投資額比較 （單位：億元 %） 序號123456 城市武漢長沙合肥鄭州南昌太原 固定資產投資額2059.60 1823.24 1817.49 1531.50 941.04 425.68 同比增長30.2 28.5 27.0 30.5 41.5 6.7 （注：南昌為50萬元以上固定資產投資） 小結：長沙全社會固定資產投資在中部六省會中居第二位，增幅居第四位 從固定資產投資規模來看，武漢全社會固定資產投資規模居首，固定資產投資額超過2000億元；長沙、合肥、鄭州全社會固定資產投資在1500~1900億元，其中長沙、合肥較為接近，相差僅5.75億元；南昌、太原固定資產投資低于1000億元，其中太原低于500億元。長沙全社會固定資產投資1823.24億元，在中部六省會中居第二位，全社會固定資產投資比中部六省會第一位武漢少236.36億元。 從固定資產投資增長率來看，六城市同比增幅均轉正，除太原外，其他城市同比增幅均超過1/4，但與全國平均增幅（33.4%）比較來看，僅南昌超過全國平均增幅。長沙同比增幅28.5%，低于全國增幅4.9個百分點，在中部六省會中居第二位，增幅比中部六省會第一位南昌低13個百分點。 二、房地產市場情況比較 （一）市場預期指標 1、房地產開發投資額比較 開發投資額可以反映出未來一、兩年的供應情況。適度的投資有利于拉動經濟的增長，但如果房地產開發投資增幅過高，將使供給過量，如沒有相應的市場需求相匹配，容易導致市場供過于求。 圖1 2009前三季度中部六省會城市房地產開發投資額比較（單位：億元） 小結：長沙房地產開發完成投資在中部六省會中居第三位，增幅居末位 從房地產投資規模來看，武漢、合肥房地產投資規模較大，均在500億元上下，其中武漢超越合肥躍居首位；長沙、鄭州投資規模居中等，房地產投資在320~370億元；南昌、太原投資規模最小，房地產投資額在100億元上下。長沙房地產開發完成投資362.67億元，在中部六省會中居第三位，房地產開發完成投資比中部六省會第一位武漢少161.44億元，比第二位合肥少130億元。 從房地產投資額增長率來看，六城市同比增幅均轉正，其中，太原增幅最大，同比增長達60.4%，與全國平均增幅（17.7%）比較來看，合肥、長沙、鄭州低于全國增幅。長沙同比增幅0.2%，低于全國增幅17.5個百分點，在中部六省會中居最末，增幅比中部六省會第一位太原低60.2個百分點。 2、房地產開發投資額占全社會固定資產投資額的比例 房地產開發投資額占全社會固定資產投資額的比例反映房地產在整個城市固定資產投資結構中是否合理。全社會固定資產投資包括基本建設、更新改造和房地產投資等，在發達國家，房地產投資一般占20％－25％。 表3 2009前三季度中部六省會城市房地產開發投資額占全社會固定資產投資額比例 （單位：億元 %） 序號123456 城市合肥武漢太原鄭州長沙南昌 房地產投資額492.67524.1197.2326.3362.67 102.52 社會固定投資額1817.49 2059.60 425.68 1531.50 1823.24 941.04 房地產占固定投資比例27.11 25.45 22.83 21.31 19.89 10.89 小結：長沙房地產開發完成投資占固定資產投資比例在中部六省會中居第五位 從以上數據我們可以看到，除南昌外，其他城市均位于基本正常以上水平。其中處于正常水平的是合肥、武漢、太原，處于基本正常水平的是鄭州、長沙。跟2009年上半年比值對比來看，合肥、武漢、鄭州、南昌比例均有所增長，長沙、太原比例有所降低，但下調幅度微小（小于1個百分點），這表明隨著經濟形勢的好轉，大部分城市的房地產投資都出現回升跡象，預計09全年的房地產投資占全社會固定資產投資比例也將因此而得到提高。 3、商品房新開工面積、施工面積、竣工面積 商品房新開工面積、施工面積、竣工面積是考察當前房地產開發規模及未來商品房市場供應的重要指標。因當前數據僅為前三季度數據，故其間比例關系不能建立，這里僅考察其具體數值。 表4 2009前三季度中部六省會城市商品房新開工面積、施工面積、竣工面積 （單位：萬㎡） 序號123456 城市合肥長沙武漢鄭州太原南昌 新開工面積1329.51 942.84 838.45 624.60 275.29 158.19 同比增長-10.99 -32.26 -8.30 -30.20 62.78 -49.40 施工面積4028.05 5284.06 3951.34 4625.40 1502.36 1439.24 同比增長10.79 36.57 25.60 11.50 51.31 -0.90 竣工面積747.55 774.33 563.20 187.10 76.03 220.82 同比增長33.23 56.77 52.60 -20.90 19.86 98.50 （注：因部分城市數據采用當地建委數據，可能與當地統計局公布的數據不一致） 小結：長沙新開工面積在中部六省會中居第二位，施工面積、竣工面積仍居首位 從新開工面積來看，合肥新開工面積較大，超過1300萬㎡；其次為長沙、武漢、鄭州，新開工面積在600~950萬㎡；再次為太原、南昌，新開工面積低于300萬㎡。長沙新開工面積在中部六省會中位居第二，比第一位合肥少386.67萬㎡，比武漢多104.39萬㎡，但同比降幅位居第二。 從施工面積來看，長沙、鄭州、合肥、武漢在建規模較大，均超過3950萬㎡，其中長沙最大，超過5000萬㎡；太原、南昌基本相當，施工面積在1400-1510萬㎡。長沙施工面積在中部六省會中位居第一，比第二位鄭州高658.66萬㎡，比武漢多1332.72萬㎡，同比增幅位居第二。 從竣工面積來看，長沙、合肥竣工面積較大，超過700萬㎡；其次為武漢，竣工面積超過550萬㎡；再次為南昌、鄭州，竣工面積在180~220萬㎡，太原最末，低于100萬㎡。長沙竣工面積在中部六省會中位居第一，比第二位合肥高26.78萬㎡，比武漢多211.13萬㎡，同比增幅位居第二。 （二）市場即期指標 1.市場規模比較（商品房批準預售面積、商品房銷售面積） 商品房批準預售面積、商品房銷售面積可以反映一個城市房地產市場的規模與容量，反映一個城市房地產市場的繁榮程度。 表5 2009前三季度中部六省會城市房地產市場規模比較 （單位：萬㎡ % ） 序號123456 城市武漢合肥長沙鄭州太原南昌 批準預售面積775.28 719.03 656.00 392.83 216.40 183.00 同比增長-16.50 -11.04 -22.24 -48.22 0.21 -41.14 銷售面積993.72 981.54 861.98 808.17 197.88 375.24 同比增長141.55 25.64 66.11 69.33 78.33 192.74 （注：均為市區數據） 小結：長沙新增供應量、銷售量在中部六省會中均居第三位 從供應量來看，武漢、合肥、長沙新增批準預售量較大，超過650萬㎡，其中，武漢、合肥超過700萬㎡；其次是鄭州，新增批準預售量接近400萬㎡；再次為太原、南昌，新增批準預售量在180~220萬㎡。長沙商品房批準預售量在中部六省會中居第三位，同比降幅居第三位，分別比第一位武漢低119.28萬㎡、5.74個百分點；比第二位合肥低63.03萬㎡、11.20個百分點。 從銷售量來看，武漢、合肥、長沙、鄭州銷售量均較大，超過800萬㎡，其中武漢、合肥銷售量超過980萬㎡；南昌、太原銷售面積相對較低，低于400萬㎡，其中太原低于200萬㎡。長沙商品房銷售量在中部六省會中居第三位，比第一位武漢低131.74萬㎡，比第二位合肥低119.56萬㎡；同比增幅居第五位，比第一位南昌低126.63個百分點。 2.商品房供銷比比較 即期消費指標，用于判斷商品房市場實際供應與實際銷售之間的關系，在一般情況下該指標不應小于1。該指標合理值域0.8～1.2，大于1表明供大于求，商品房價格趨緩，小于1表明實際預售量大于當年批準上市量，市場可能會出現供應短缺，商品房價格將上揚。 表6 2009前三季度中部六省會城市商品房供需比 （單位：萬㎡ ） 序號123456 城市太原武漢長沙合肥南昌鄭州 批準預售面積216.40775.28656.00719.03183.00392.83 銷售 面積197.88993.72861.98981.54375.24808.17 供銷比1.09 0.78 0.76 0.73 0.49 0.49 （注：均為市區數據） 小結：長沙新建商品房供銷比在中部六省會中均居第三位 從數據來看，除太原外，前三季度其他五省會供銷比均低于1，有效地消化了去年以來的存量。由于銷售量激增的刺激，部分城市房價已出現明顯上漲。長沙（市區）供銷比為0.76：1，結合去年供銷情況來看，08-09年三季度總供銷比為1.22：1，供銷比已接近正常水平；前三季度長沙（市區）供銷比在中部六省會中居第三位，比第一位太原低0.33，比第二位武漢低0.02。 3.房產一、二級市場成交量之比 反映房地產市場成熟度的重要標志之一。在發達國家，二手房交易都占房產交易的半數以上，部分還超過了80%。通過對新建商品房與二手房交易進行比較，可以了解當前房地產市場的發展階段。 表7 2009前三季度中部六省會城市房產一、二級市場成交量之比 （單位：萬㎡ ） 序號123456 城市合肥鄭州太原長沙武漢南昌 商品房981.54808.17197.88861.98993.72375.24 二手房170.62172.4344.85199.35350.34138.42 比值5.75 4.69 4.41 4.32 2.84 2.71 （注：均為市區數據） 小結：長沙二手房成交量在中部六省會中均居第二位，房產一、二級市場成交量之比居第四位 從上表數據來看，各地房地產市場發展水平不一，武漢、南昌比值小于3，二手房市場交易相對旺盛；合肥、鄭州、太原比值超過長沙，目前房地產市場整體以新房交易為主；長沙比值為4.32，在中部六省會中居第四位，房地產市場正處于快速成長期。 （三）市場價格與貸款指標 1.市場價格及增幅比較 該指標反映各城市房價和房價增幅是否合理。 表8 2009前三季度中部六省會房地產市場價格比較 （單位：元/㎡ %） 序號123456 城市武漢太原鄭州南昌合肥長沙 商品房均價524450584834461944004010 同比 增長-2.64-6.679.17-9.2410.230.57 住宅 均價514846514529437041813790 同比 增長1.05-6.614.34-9.310.975.49 （注：均為含非市場定價類住宅的市區商品房、商品住宅成交均價） 小結：長沙商品房、商品住宅均價在中部六省會中均居末位，住房價格漲幅均第三位 從價格來看，2009前三季度長沙商品房及住宅均價在中部六省會中居最末，比第五位合肥的商品房、商品住宅均價分別低390、391元/㎡。從商品房均價同比增長率來看，經過第三季度房價上揚的推動，各城市房價漲幅相對于上半年均有所增大，其中長沙商品房價漲幅、武漢住宅均價漲幅均已由負轉正；中部六省會商品房均價漲幅最大的是合肥，漲幅達10.23%，住宅均價漲幅最大的是鄭州，漲幅達14.34%。長沙商品房價同比上揚0.57%，其中住宅價格上漲5.49%，漲幅在中部六省會中均居第三位。 2.住房價格增長率與GDP增長率之比 商品住宅價格增幅與GDP增幅之比在一定程度上反映房價上漲是否合理。根據日本、香港、新加坡房地產市場的運行軌跡，當比值大于1表明增長過快，大于1.8時，表明房地產市場價格上漲不正常，應當預警。 表9 2009前三季度中部六省會城市房價增長率與GDP增長率 （單位：%） 序號123456 城市合肥長沙南昌武漢鄭州太原 住宅價格 增長率10.975.49-9.31.0514.34-6.6 GDP增長率16.90 14.50 12.00 11.50 9.00 1.40 比值0.65 0.38 -0.78 0.09 1.59 -4.71 小結：長沙房價增長率與GDP增長率比值為0.38，房價漲幅位于正常水平 從數據來看，中部六省會房價增長率與GDP漲幅之比均低于1.8，位于正常水平。除鄭州住房價格增長率高于GDP增長率外，其他城市均低于GDP同比增幅。長沙比值僅為0.38，住宅價格漲幅相對合理。 3.房價增長率與CPI增長率之比 房價增長率與CPI增長率之比，反映了房價的增幅與CPI的增幅的速度關系，可以用來判斷房地產價格的漲幅是否過快或過慢。 表10 2009前三季度中部六省會城市房價增長率與CPI增長率之比 （單位：%） 序號123456 城市太原鄭州長沙南昌武漢合肥 住宅價格 增長率-6.6014.345.49-9.301.0510.97 CPI增長率-0.60 -0.70 -0.80 -0.90 -1.20 -1.80 小結：中部六省會CPI均為負值，長沙CPI降幅第四 從上表數據來看，中部六省會CPI增長率均為負值，當前整體市場的居民消費價格指數仍處于微降中；CPI、房價處于同跌的有太原、南昌。長沙的比值為-6.86，隨著CPI同比降幅逐漸收窄，市民對經濟前景的信心逐步增強，投資性需求開始增加，促使房價漲幅開始提速。 4.房價收入比 人均可支配收入與房價比可以在一定程度上反映城市房價是否合理，同時，也可以反映一個城市的購買能力。根據國際比較公認的說法，房屋價格與年收入比在6以內比較合適。 表11 2009前三季度中部六省會城市房價與收入比 （單位：元） 序號123456 城市太原武漢南昌鄭州合肥長沙 30㎡房價139530154440131100135870125430113700 前三季度可支配收入114801407112084131621314815243 預計年可支配 收入153071876116112175501753120324 房價收入比9.12 8.23 8.14 7.74 7.15 5.59 小結：房價收入比相較上半年提高0.41，但仍是中部六省會唯一房價收入比較為合理的城市 根據我國對小康的定義，我們取人均居住面積為30平方米。從表中我們可以看到，房價收入比最大值為9.12，出自太原市；最小值為5.59，出自長沙市。與上半年數據對比來看，由于各市房價均有不同程度上揚，而前三季度可支配收入預期增幅低于上半年增幅，使得各市累計房價收入比均出現不同程度提高。長沙房價收入比為5.59，比第一位太原低3.53，也比上半年提高了0.41，但仍是中部六省會中唯一房價收入比在國際公認合理水平以內的城市。 三、對當前各市房地產市場形勢的基本判斷及結論 （一）經濟企穩回升勢頭增強，中部六省會固定資產投資及GDP增幅繼續擴大。從中部六省會的情況來看，前三季度除鄭州外，其他五省會城市全社會固定資產投資同比增幅相對于上半年均有所提高，而各市GDP增幅相對于上半年增幅也出現提高，這表明黨中央、國務院應對國際金融危機、促進經濟平穩較快發展的一攬子計劃，已經對中部城市經濟的發展產生了巨大的促進作用。 （二）房地產投資增速加快，占全社會固定資產投資比例有所提高。從中部六省會的情況來看，前三季度各市房地產完成投資額增幅相對于上半年有所擴大，占全社會固定資產投資比例有所提高（長沙、太原比例有輕微降低），這表明隨著經濟形勢的好轉，大部分城市的房地產投資都出現回升跡象，預計全年的房地產投資占全社會固定資產投資比例將會有進一步提高。 （二）新開工面積同比普遍減少，而施工面積仍相對較大、竣工面積保持較高增長。從中部六省會的情況來看，前三季度除太原外，其他各市新開工面積同比均出現不同程度減少；施工面積僅南昌同比下調，其他各市在建面積同比均有10%以上的攀升；竣工面積除鄭州同比下調外，其他各市竣工面積均有20%以上的增長，這表明面對當前各市較大的施工面積，開發商普遍采取了謹慎態度，新開工面積出現減少；而針對已開建項目，面對當前良好銷售形勢，開發商普遍加快了施工進度，以利盡快投入市場，這也就形成了當前竣工面積快速增長的局面。 （三）商品房新增供應量同比普遍減少，銷售量大幅增長。前三季度除太原新增批準預售量同比增長0.21%外，其他各市均出現11%以上的下跌；而銷售量中部六省會同比均出現大幅上揚，除合肥同比增幅僅1/4外，其他各市均超過60%，這表明今年“供減銷增”是個普遍現象，各市新增供應量的普遍減少，是對去年各市商品房大量上市的一種保護性反彈，將有助于消化現有存量，避免市場過度膨脹；而各市實行的房地產新政，加上中國經濟出現回暖曙光，刺激了居民購房，從而形成了當前房地產市場供銷迥異的現象。 （四）商品房價出現上揚，房價同比漲幅提高。從房價來看，前三季度中部六省會房價相較上半年房價均出現不同程度上揚；從房價漲幅來看，前三季度中部六省會房價漲幅相較上半年漲幅均有所增大，這表明由于今年以來房地產市場持續火爆，至上半年止各市存量商品房已基本得到消化，這樣，到了第三季度房地產市場就已經開始出現供不應求的現象，房價也隨之出現上揚，另外，CPI同比降幅逐漸收窄，市民對經濟前景的信心逐步增強，投資性需求增加也可能是促進房價上揚的直接原因。 （五）由于房價上揚，房價收入比出現反彈。從房價收入比來看，由于各市房價均有不同程度上揚，而前三季度可支配收入預期增幅低于上半年增幅，使得各市累計房價收入比均出現不同程度提高；長沙房價收入比也比上半年提高了0.41，但仍是中部六省會中唯一房價收入比在國際公認合理水平以內的城市。 （六）房地產市場醞釀新變化。從中部六省會商品房銷售情況來看，除太原外，其他各市第三季度相對于第二季度的商品房環比銷售增速，比第二季度相對于第一季度的商品房環比銷售增速均有所放緩，而房價則呈逐季上揚態勢，由此可以推斷，若保持當前趨勢，成交增速放緩甚至成交量出現下降、房價卻持續上揚的“價升量跌”現象將可能成為四季度房地產市場的新特點。 |