| 長沙與全國部分二三線省會城市房地產(chǎn)市場之對比分析 |
| [作者]：長沙市房產(chǎn)研究中心 |
2009年以來，受惠于中央及省市出臺的一系列“健康發(fā)展”的政策引導(dǎo)，我市房地產(chǎn)業(yè)保持了健康穩(wěn)定發(fā)展，“量升價穩(wěn)”是2009年我市房地產(chǎn)市場的一個重要特征。而從網(wǎng)上及其他渠道獲得的信息來看，中國大部分城市的房地產(chǎn)市場也取得了相當(dāng)好的成績。那么，在房地產(chǎn)市場如火如荼的2009，長沙房地產(chǎn)市場發(fā)展究竟如何？在十二省會、特別是在中部六省會中的位置怎樣？本文將基于中國部分省會城市房管局信息工作協(xié)作網(wǎng)絡(luò)的內(nèi)部數(shù)據(jù)，對武漢、成都、南京、濟(jì)南、鄭州、長沙、石家莊、西安、合肥、南昌、太原、貴陽等12個二三線省會城市房地產(chǎn)市場進(jìn)行對比分析，以期從中找到答案。
一、城市發(fā)展情況比較
1、經(jīng)濟(jì)總量比較
GDP是指一個國家(或地區(qū)）在一定時期內(nèi)所有常住單位生產(chǎn)經(jīng)營活動的全部最終成果，能較真實的反映當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)實力和市場規(guī)模。GDP越高，其房地產(chǎn)發(fā)展的空間就越大。
小結(jié)：長沙GDP在中部六省會中居第二位，增幅居第一位
從經(jīng)濟(jì)總量來看，2009年十二城市中，武漢、成都、南京GDP首次突破4000億元，石家莊首次跨入3000億元以上行列，這使得十二城市中GDP3000億元以上城市達(dá)到7個。就中部六省會來看，武漢GDP超過4500億元，長沙、鄭州仍在3000-4000億元之間，但相較去年有了較大幅度提升；合肥、南昌、太原GDP雖有不同幅度增長，但仍相對較低，除合肥今年突破2000億元外，南昌、太原仍在2000億元以下徘徊。長沙2009年GDP超過3700億元，在十二城市中居于第四位，比2008年上升了兩位；在中部六省會中居于第二位，比2008年上升一個位次，但GDP比第一位武漢低815.8億元。
從GDP同比增幅來看，除太原外，其他各市同比增幅均超過全國平均增幅（8.7%），合肥仍為最高，增幅超過17%；長沙同比增幅14.7%，高過全國增幅6個百分點，在十二城市中居于第二位，與成都并列，在中部六省會中居第一位，比第二位武漢高1個百分點。
2、全社會固定資產(chǎn)投資比較
全社會固定資產(chǎn)投資反映一個城市的建設(shè)力度，也在一定程度上反映一個城市的城市化發(fā)展階段。固定資產(chǎn)投資增長速度較快往往表明城市正處于大規(guī)模建設(shè)階段。
小結(jié)：長沙全社會固定資產(chǎn)投資在中部六省會中居第三位，增幅居第四位
從固定資產(chǎn)投資規(guī)模來看，成都、武漢全社會固定資產(chǎn)投資規(guī)模較大，分別突破4000、3000億元大關(guān)；南京、西安、合肥、長沙、石家莊、鄭州全社會固定資產(chǎn)投資在2200~2700億元，其中合肥、長沙、石家莊較為接近，最高相差僅32億元；濟(jì)南、南昌、貴陽、太原固定資產(chǎn)投資低于2000億元，其中貴陽、太原低于1000億元。長沙全社會固定資產(chǎn)投資2441.8億元，在十二城市中居于第六位，在中部六省會中居第三位，均比2008年下降一個位次，全社會固定資產(chǎn)投資比中部六省會第一位武漢少559.3億元，比第二位合肥少26.6億元。
從固定資產(chǎn)投資增長率來看，十二城市同比增幅均較高，除太原外，其他城市同比增幅均超過1/5，南昌最高，超過42.4%，與全國平均增幅（30.1%）比較來看，僅南京、鄭州、濟(jì)南、太原低于全國平均增幅。長沙同比增幅30.3%，高于全國增幅0.2個百分點，在十二城市中居于第七位，在中部六省會中居第四位，增幅比中部六省會第一位南昌低12.1個百分點。
二、房地產(chǎn)市場情況比較
（一）市場預(yù)期指標(biāo)
1.房地產(chǎn)開發(fā)投資額比較
開發(fā)投資額可以反映出未來一、兩年的供應(yīng)情況。適度的投資有利于拉動經(jīng)濟(jì)的增長，但如果房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅過高，將使供給過量，如沒有相應(yīng)的市場需求相匹配，容易導(dǎo)致市場供過于求。
小結(jié)：長沙房地產(chǎn)開發(fā)完成投資在中部六省會中居第四位，增幅居末位
從投資規(guī)模來看，12省會城市房地產(chǎn)開發(fā)投資存在明顯梯度：成都、武漢在第一梯隊，開發(fā)投資額超過700億元，成都更是超過900億元；西安、合肥處于第二梯度，開發(fā)投資額在600~700億元；南京、長沙、鄭州處于第三梯隊，開發(fā)投資額在400-600億元；石家莊、濟(jì)南處于第四梯隊，開發(fā)投資額在300-400億元；貴陽、南昌、太原處于第五梯隊，開發(fā)投資額在160-220億元。長沙房地產(chǎn)開發(fā)完成投資497.5億元，在十二城市中居于第七位，在中部六省會中居第四位，均比2008年下降一個位次，投資比中部六省會第一位武漢少281.1億元，比前一位鄭州少16.3億元。
從開發(fā)投資額增長率來看，2009年武漢、太原、石家莊增長率超過30%，其中武漢居首，增長率達(dá)36.5%；西安、貴陽、南昌、濟(jì)南增長率在20%~30%；合肥、鄭州、南京增長率在10~20%；長沙、成都增長率則低于10%，與全國平均增幅（16.1%）比較來看，長沙、成都低于全國增幅。長沙同比增幅6.0%，低于全國增幅10.1個百分點，在十二城市中居倒數(shù)第二，在中部六省會中居最末，增幅比中部六省會第一位武漢低30.5個百分點。
2.房地產(chǎn)開發(fā)投資額占全社會固定資產(chǎn)投資額的比例
房地產(chǎn)開發(fā)投資額占全社會固定資產(chǎn)投資額的比例反映房地產(chǎn)在整個城市固定資產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)中是否合理。全社會固定資產(chǎn)投資包括基本建設(shè)、更新改造和房地產(chǎn)投資等，在發(fā)達(dá)國家，房地產(chǎn)投資一般占20％－25％。
小結(jié)：長沙房地產(chǎn)開發(fā)完成投資占固定資產(chǎn)投資比例在中部六省會中居第五位
從以上數(shù)據(jù)我們可以看到，十二城市比例僅南昌稍低于基本正常值，其他均位于基本正常以上，且有七個城市比例達(dá)到正常水平。與2008年比例比較來看，有8個城市房地產(chǎn)投資占全社會固定資產(chǎn)投資比例出現(xiàn)下降，這基本與去年的預(yù)測一致；與上半年數(shù)據(jù)比較來看，石家莊全年的比例也進(jìn)入基本正常水平，這表明2009年大部分城市的房地產(chǎn)投資比例都處于逐漸恢復(fù)當(dāng)中。
3.商品房新開工面積占施工面積的比例
新開工面積，反映1～2年后預(yù)售供應(yīng)量和2～3年后現(xiàn)房供應(yīng)量。而其占施工面積的比例高低，又反映了當(dāng)前市場運行的狀況和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對市場預(yù)期的信心。正常情況下，新開工面積占總施工面積的三分之一左右。
小結(jié)：長沙新開工面積在中部六省會中居第二位，施工面積居第一位
從已有九個城市數(shù)據(jù)來看，合肥、長沙新開工面積較大，超過1700萬㎡；鄭州、西安、武漢、南京處于中等，新開工面積在1000-1500萬㎡；貴陽、南昌最低，新開工面積低于800萬㎡；從施工面積來看，長沙施工面積最大，超過6000萬㎡，其次是鄭州，超過5200萬㎡，再次是合肥、武漢、南京，施工面積在4000-5000萬㎡；貴陽施工面積也較大，超過了3000萬㎡，太原、南昌、西安相對較少，施工面積低于2000萬㎡。從新開工面積占施工面積比例來看，新開工面積超過施工面積三分之一的有兩個城市，分別為西安、合肥，其近兩年的新開工面積占施工面積比例均相對較高。從中部六省會來看，除太原、南昌外，其他各城市施工面積、新開工面積均較大，這表明當(dāng)前中部省會正處于大開發(fā)時期，城市擴(kuò)張及旺盛的購房需求促成了建設(shè)面積的持續(xù)增加；長沙新開工面積在中部六省會中居第二位，比第一位合肥少118.5萬㎡；施工面積第一位，比第二位鄭州多961.3萬㎡。
4.商品房施工面積與商品房竣工面積的倍數(shù)比
施工面積反映了1～2年后現(xiàn)房供應(yīng)量，通常為竣工面積的3.5±0.5倍，小于3.0倍，會出現(xiàn)供應(yīng)短缺，大于4.0倍，未來供應(yīng)量將會放大。
從表中數(shù)據(jù)可以看出，施工面積與竣工面積之比基本恰當(dāng)?shù)挠泻戏省⑽錆h、南京，其他城市除西安未來供應(yīng)仍較為短缺外，其他各市施工面積與竣工面積之比均大于正常水平，喻示著未來商品房市場供應(yīng)量仍將保持較高水平；長沙施工面積與竣工面積之比為4.7，未來兩三年內(nèi)房地產(chǎn)市場供應(yīng)量仍將較大。
（二）市場即期指標(biāo)
5.市場規(guī)模比較（商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積、商品房銷售面積）
商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積、商品房銷售面積可以反映一個城市房地產(chǎn)市場的規(guī)模與容量，反映一個城市房地產(chǎn)市場的繁榮程度。
小結(jié)：長沙新增供應(yīng)量、銷售量在中部六省會中均居第三位
從供應(yīng)量來看，09年批準(zhǔn)預(yù)售量超1000萬㎡有四個城市：西安、成都、武漢、合肥；批準(zhǔn)預(yù)售量超900萬㎡未達(dá)1000萬㎡有三個城市：長沙、南京；批準(zhǔn)預(yù)售量500萬㎡以下城市有三個：濟(jì)南、太原、南昌；長沙批準(zhǔn)預(yù)售量在十二城市中居于第五位，在中部六省會中居第三位，分別比2008年下降兩位、一位，批準(zhǔn)預(yù)售面積為996萬㎡。從增長速度來看，五個城市批準(zhǔn)預(yù)售量保持正增長，分別為石家莊、西安、貴陽、太原、濟(jì)南；其余七城市均為負(fù)增長，其中，減幅在10%以上的有三個，分別是長沙、鄭州、南昌；中部六省會中，除太原外，其他城市新增批準(zhǔn)預(yù)售同比增幅均為負(fù)增長；長沙降幅19.1%，增幅在十二城市、中部六省會中均居倒數(shù)第三位。
從銷售量來看，七城市商品房銷售量超千萬，分別是成都、合肥、武漢、西安、長沙、南京、鄭州，其中中部六省會城市四個，分別為合肥、武漢、長沙、鄭州。長沙銷售量在在十二城市中居于第五位，比2008年下降一位，在中部六省會中居第三位，與2008年位次一致，銷售面積為1276萬㎡。從增長速度來看，2009年各城市同比增幅均超過50%，其中七個城市同比增幅超過100%，石家莊同比增幅更是超過200%，長沙同比增幅87.4%，增幅在十二城市中居第九位，在中部六省會中居第三位，增幅比中部六省會第一位南昌低49.9個百分點。
6.商品房供銷比比較
即期消費指標(biāo)，用于判斷商品房市場實際供應(yīng)與實際銷售之間的關(guān)系，在一般情況下該指標(biāo)不應(yīng)小于1。該指標(biāo)合理值域0.8～1.2，大于1表明供大于求，商品房價格趨緩，小于1表明實際預(yù)售量大于當(dāng)年批準(zhǔn)上市量，市場可能會出現(xiàn)供應(yīng)短缺，商品房價格將上揚。
小結(jié)：長沙新建商品房供銷比在中部六省會中居第三位
從數(shù)據(jù)來看，石家莊、太原新增供應(yīng)量略高于銷售量；西安、濟(jì)南供銷基本持平；其他城市新增供應(yīng)量均小于同期銷售量。這主要是多數(shù)城市2008年新增供應(yīng)量較大，且多集中于2009年消化，從而形成了這種表面上的供銷失衡現(xiàn)象。2009年長沙新建商品房供銷比為0.78：1，供銷比在十二城市中居第七位，在中部六省會中居第三位。
7.房產(chǎn)一、二級市場成交量之比
反映房地產(chǎn)市場成熟度的重要標(biāo)志之一。在發(fā)達(dá)國家，二手房交易都占房產(chǎn)交易的半數(shù)以上，部分還超過了80%。通過對新建商品房與二手房交易進(jìn)行比較，可以了解當(dāng)前房地產(chǎn)市場的發(fā)展階段。
小結(jié)：長沙二手房成交量在中部六省會中均居第二位，房產(chǎn)一、二級市場成交量之比居第三位
從上表數(shù)據(jù)來看，南京、成都、武漢二手房交易超過500萬㎡；長沙二手房交易量超過300萬㎡；鄭州、合肥、石家莊、濟(jì)南、南昌二手房交易量在200-300萬㎡；西安、貴陽二手房交易量在100-200萬㎡；太原低于100萬㎡。長沙二手房成交量在12城市中居第四位，在中部六省會中均居第二位，位次與2008年一致。從房產(chǎn)一二級市場比值來看，各地房地產(chǎn)市場發(fā)展水平不一，石家莊、濟(jì)南、南京等三城市比值小于2，二手房市場交易相對旺盛；西安、合肥、貴陽等四城市比值超過5，目前房地產(chǎn)市場整體以新房交易為主；長沙比值為4.1，房地產(chǎn)市場正處于快速增長期。
（三）市場價格與貸款指標(biāo)
8.市場價格及增幅比較
該指標(biāo)反映各城市房價和房價增幅是否合理。
小結(jié)：長沙商品房、商品住宅均價在中部六省會中均居末位，住房價格漲幅在中部六省會中居第四位
從價格來看，2009年長沙商品房均價及住宅均價仍處于較低水平，在十二省會城市中均居于倒數(shù)第三位，超過石家莊、貴陽；從均價同比增長率來看，九城市商品房均價呈現(xiàn)上漲，其中南京、合肥、鄭州漲幅超過10%；三城市漲幅呈現(xiàn)負(fù)增長，分別是太原、石家莊、南昌；相較2008年來看，南京、合肥、武漢、濟(jì)南漲幅有所提高。長沙住宅價格在十二城市中居倒數(shù)第三位，在中部六省會中居倒數(shù)第一位，同比漲幅在十二城市中居第八位，在中部六省會中居第四位。
9.房價增長率與GDP增長率之比
商品住宅價格增幅與GDP增幅之比在一定程度上反映房價上漲是否合理。根據(jù)日本、香港、新加坡房地產(chǎn)市場的運行軌跡，當(dāng)比值大于1表明增長過快，大于1.8時，表明房地產(chǎn)市場價格上漲不正常，應(yīng)當(dāng)預(yù)警。
小結(jié)：長沙房價增長率與GDP增長率比值為0.4，房價漲幅位于正常水平
從數(shù)據(jù)來看，十二個省會城市中，僅南京比值超過1.8，值得預(yù)警；其他城市除鄭州外，房價漲幅普遍低于GDP增長率；長沙比值為0.4，在十二城市中居于第八位，房價增長率基本與GDP增速相匹配。
10.房價增長率與CPI增長率之比
房價增長率與CPI增長率之比，反映了房價的增幅與CPI的增幅的速度關(guān)系，可以用來判斷房地產(chǎn)價格的漲幅是否過快或過慢。
小結(jié)：中部六省會CPI均為負(fù)值，長沙CPI降幅在中部居第四
從上表數(shù)據(jù)來看，十二城市CPI增長率均較低，其中八城市CPI漲幅為負(fù)值，中部六省會均在其列，2009年整體市場的居民消費價格指數(shù)處于微降中；CPI、房價處于同跌的有太原、南昌，長沙的比值為-9.2。2009年各市CPI從年初有較大幅度下跌，到年底實現(xiàn)全年微漲或微跌，這在某種程度上反映了經(jīng)濟(jì)的回升，同時，也加強(qiáng)了居民購房信心，購房、投資行為增加，房價也因此出現(xiàn)上揚。
11.房價收入比
人均可支配收入與房價比可以在一定程度上反映城市房價是否合理，同時，也可以反映一個城市的購買能力。根據(jù)國際比較公認(rèn)的說法，房屋價格與年收入比在6以內(nèi)比較合適。
小結(jié)：房價收入比超過警戒值，但在中部六省會中仍處于最低
根據(jù)我國對小康的定義，我們?nèi)∪司幼∶娣e為30平方米。從表中我們可以看到，房價收入比最大值為9.62，出自成都市，最小值為6.11，出自長沙市；鄭州、南京、合肥、貴陽相較2008年房價收入比有所提高。長沙房價收入比為6.11，比2008年提高0.27，比上半年提高0.93，超過國際公認(rèn)警戒值，但在十二城市中仍處于最低。
三、2009年長沙樓市健康狀況評價
根據(jù)評估模型計算結(jié)果，2009我市房地產(chǎn)市場健康度綜合得分為2.24，比2008年健康度提高0.12點，達(dá)到基本健康范圍的中上水平。其中，正常指標(biāo)6個，異常指標(biāo)2個，基本正常指標(biāo)6個，比2008年正常指標(biāo)增加2個，基本正常、異常指標(biāo)各減少1個。從各指標(biāo)值來看，2009年僅價格健康度和規(guī)模健康度指標(biāo)中有異常值，具體來看，分別是房價增長率與CPI增長率之比、房地產(chǎn)開發(fā)投資額增長率與全社會固定資產(chǎn)投資額增長率之比有異常，其主要原因2009年CPI為負(fù)值，房地產(chǎn)開發(fā)投資額增長率相比全社會固定資產(chǎn)投資額增長率有較大差距。從實際情況來看，由于2009年國際金融危機(jī)使中國經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)一定困難，上半年中國大部分城市都出現(xiàn)了CPI下降的情況；進(jìn)入下半年，各月CPI指數(shù)開始回升，房價也開始加速上揚，但最終全年CPI仍比2008年有所下降，房價增漲率最終比CPI漲幅高8.7個百分點。房地產(chǎn)開發(fā)投資額增長率比全社會固定資產(chǎn)投資額增長率低很多，這主要是因為2009年我國采用的是以加大固定資產(chǎn)投資來拉動經(jīng)濟(jì)發(fā)展，4萬億的投資及其帶來的其他相關(guān)投資也使得全國很多城市的固定資產(chǎn)投資增幅都在30%以上；而房地產(chǎn)業(yè)由于08年來遭遇寒流，開發(fā)商對房地產(chǎn)業(yè)的投資也相對謹(jǐn)慎，投資額度有所緊縮，雖然09年下半年出現(xiàn)回升，但同比增幅仍相對較小。
四、對當(dāng)前各市房地產(chǎn)市場形勢的基本判斷及結(jié)論
（一）GDP增速“V”形反轉(zhuǎn)，一攬子計劃成效明顯。從十二省會城市來看，全年各市GDP增幅均超上半年增幅，中部六省會GDP增幅均比上半年高0.7個百分點以上，這表明雖然一季度全國GDP增幅有所降低，但隨著黨中央、國務(wù)院應(yīng)對國際金融危機(jī)、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展的一攬子計劃的付諸實施，后三季度GDP增幅出現(xiàn)較大提高，十二省會城市GDP增速的回升也正是這一輪回升的縮影。
（二）大部分城市房地產(chǎn)投資增幅擴(kuò)大，占固定資產(chǎn)投資比例提高。從十二省會城市來看，除貴陽、濟(jì)南、石家莊外，其他城市房地產(chǎn)投資增幅均比上半年有所提高；除貴陽、太原、濟(jì)南外，其他城市房地產(chǎn)投資占全社會固定資產(chǎn)投資比例相較上半年均有所提高，這表明2009年大部分城市的房地產(chǎn)投資比例都處于逐漸恢復(fù)當(dāng)中，特別是下半年房地產(chǎn)投資增長較快。
（三）各市房地產(chǎn)市場均處于快速發(fā)展時期。從已有九城市數(shù)據(jù)來看，施工面積超過3000萬㎡的有六個，新開工面積超過1000萬㎡的也是六個，而竣工面積超過1000萬㎡的也達(dá)到了五個，可以想象各市房地產(chǎn)市場的規(guī)模之大，在當(dāng)前城市化快速推進(jìn)的時期，房地產(chǎn)市場供應(yīng)仍將在相當(dāng)長的一段時期維持高量。
（四）多數(shù)城市商品房新增供應(yīng)量同比減少，而銷售大幅增長。從十二省會城市來看，有七個城市2009年新增供應(yīng)同比減少，其中五個是中部六省會城市；銷售備案同比增幅均超50%，其中有七個城市增幅超過100%，這表明2009年十二城市中多數(shù)城市都出現(xiàn)了“供減銷增”的情況，特別在中部省會表現(xiàn)得更為明顯。
（五）下半年房價加速上揚，漲幅擴(kuò)大。從十二省會城市來看，全年各市房價漲幅相對于上半年均有所擴(kuò)大，全年房價同比下跌的也僅剩太原、南昌（上半年房價下跌的有五個城市），這表明下半年各市房價均出現(xiàn)加速上揚，從而導(dǎo)致全年房價漲幅均有擴(kuò)大；但與GDP增幅比較來看，僅南京房價漲幅值得預(yù)警。
（六）房價收入比出現(xiàn)上揚，長沙房價收入比仍然最低。與上半年數(shù)據(jù)對比來看，除濟(jì)南外，其他各市房價收入比均有不同程度上揚；長沙房價收入比也比上半年提高了0.93，已超過國際公認(rèn)警戒值，但在十二城市中仍處于最低。
（七）2009年長沙樓市基本健康。2009年長沙樓市健康度得分2.24，比2008年健康度提高0.12點，達(dá)到基本健康范圍的中上水平，除房價增長率與CPI增長率之比、房地產(chǎn)開發(fā)投資額增長率與全社會固定資產(chǎn)投資額增長率之比有異常外，其他指標(biāo)均在基本正常及以上，這表明經(jīng)過2008年以來房地產(chǎn)業(yè)遇冷所帶來的調(diào)整，長沙樓市各項指標(biāo)都趨于正常，房地產(chǎn)市場正朝著更加健康的狀態(tài)邁進(jìn)。
（八）房地產(chǎn)市場或?qū)⒚媾R調(diào)整。從各市數(shù)據(jù)來看，2009年下半年各市房價均出現(xiàn)快速上揚，有城市房價漲幅超過20%；而從市場預(yù)期新增供應(yīng)情況來看，半數(shù)以上的城市預(yù)計2010年新增批準(zhǔn)預(yù)售將超過1000萬㎡。另外，《中央經(jīng)濟(jì)會議》上也提出了數(shù)項針對房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控意見，房地產(chǎn)金融支持也將會出現(xiàn)適度緊縮，這將在很大程度上促使2009年以來樓市需求過旺得到降溫，投資性需求開始降低，房價漲幅趨緩，房地產(chǎn)市場也將面臨某種程度上的調(diào)整。 |