| 樓市會客室：維權困局 |
房地產市場上買賣雙方的糾紛各式各樣，一般都比較復雜，但今年315房產投訴出現了一些新變化。來自0731房產網統計的數據：自3月11日開通網絡及電話投訴通道以來，截至到目前為止共接到投訴案件50余起。而去年的投訴渠道一開通，3天之內就接到了200余起投訴案件，可謂相差懸殊。針對315收到的房產投訴，案例相似度非常高，而且屢禁不止，比如產權證無法按期交付、開發商擅自更改規劃用途等等，這些違規現象非常普遍也令房主非常苦惱。樓市會客室邀請律師、媒體代表一同討論，作為消費者，我們在買房過程中究竟該怎樣維護自身權利呢？ 湖南裕邦律師事務所副主任 劉大華 劉大華: 中國的法律生命力不夠 公民維權意識需加強 我們說房地產投訴頻率降低了，與房地產現狀有關，在房地產市場積極波動降價的時候，投訴可能最多，因為大家覺得買房買貴了，房產商一降價就想退房，那時候投訴率就非常高。而現在房地產開發商他們自身也與時俱進了，在與消費者博弈的過程中，他也在進步，逐漸消滅了一些質量問題，性價比提高了，投訴人群也減少了。 辦產權證真正程序上應該怎么做？ 說到買商品房，第一、別買爛尾樓，第二、別買準爛尾樓，就是辦不到產權證的房子。因為沒有產權證的房屋，在物權法上他是一個不完整的物權，而物權是以房屋產權證為憑證，才受法律保護，才可以進市場交易。所以，買準爛尾樓風險是很大的，因為一個開發商他無法預料、無法把握到底能不能得到產權證書。而同時合同的預售備案登記是非常關鍵的一步，很多人一次性交了房款，而開發商拿了這個錢以后，并沒有去解抵押，這樣，你的房屋就一直被開發商抵押給了銀行，到了要辦理產權證的時候，如果說開發商沒有錢了，那你的產權證就辦不下來了，因為你的房屋抵押銀行在先，沒有辦理預售登記。所以，警告各位，也就是要到房屋產權管理局備案蓋章，一蓋章之后，購房風險就減少了一大半，一房二賣的風險就沒有了，因為抵押不能辦理房產證的風險也沒有了。 合同簽訂后如何防忽悠？ 如果你房屋辦理不了預售登記，就意味著你的房屋前面的手續出了問題，要么是預售許可證不對，要么是土地還沒有到你手上，還有一個就是沒有去銀行解掉抵押。如果一直辦理不下來，那就是徹底的爛尾了！違法建筑，不受法律保護，這風險就大了。但是如果說這個開發商沒破產，他拿了你的錢，他還有可能去籌錢還掉銀行的抵押，給你辦理產權證。 另外一種情況，房屋擅自變更規劃，如果說大家錢交了，商品房預售登記也做了，那這個時候，需要相關政府部門來協調。盡管房地產商違章了，但是為了老百姓的利益，還是把產權證給辦了，這種情況是可能的。所以分門別類，最可怕的就是開發商破產了，一旦破產，房屋抵押給了銀行，那就是銀行的抵押物權，房屋不屬于你了，要拿到房還得給銀行付一次錢。這就是最糟糕的情況。 遠離維權麻煩前期需多方了解，加強風險意識 中國的法律生命力不夠，中國的消費者權益保護法很廣，但是真正根據這個獲得利益的很少。這是因為立法者沒有給這個法生命力，他本身不會運轉，需要人去用它，依靠它運轉。比方說你買到一瓶假酒，按照消費者權益法他需要一賠二，但是他們不賠，你會用消費者權益法去捍衛自己的利益嗎？不但要花費一大堆律師費還需要時間。這個時候你只能找媒體來曝光，而消費者權益保護法就高高掛起了，根本沒有起到作用。如果是美國，你買到一瓶假酒，你就可以獲得大量賠償，這就是生命力。在中國，你大部分就只能默認了。那就意味著每一個老百姓他都是執法者了。都去挖掘假貨，經營者也就不敢賣假貨了。社會的公平公正是追求來的，在每一個領域都一樣，是斗爭來的，法律是鼓勵你去做的，要有維權精神，主人意識。我們心中總要有個法，才能賦予它生命力。首先遠離麻煩前期要做大量工作，要有風險意識，對對方進行調查。而對于消費者權益法大修之后或將賦予購房者“后悔權”的說法我覺得不大可能，很多立法行為，不能只站在消費者的角度來看，要站在中立位置，后悔出現的話那會導致商品違背了契約精神的“一諾千金“，作為專業人士來看這個問題，是不現實的。 湖南經廣FM90.1 陸海峰 陸海峰：法律的改變就是量變到質變的一個過程 產權問題的投訴比例逐日上升 我們平時也接到了一些房產方面的投訴。據我們統計，09年我們接到的投訴主要與08年房產市場遺留的一系列房屋質量問題有關。08年的房地產市場當時處在一個下行階段，開發商為節約成本造成諸多房屋質量方面的問題。而09年市場較好之后，開發商在房屋質量方面進行了提升，此類投訴相應減少了。而反過來說到房屋產權方面的問題，卻并非市場好就能解決，它產生的原因很多，并且去年沒解決的遺留問題也多。所以今年投訴關于房屋產權方面的問題比例也逐日提升。 我們在采訪過程中也發現一些樓盤都向銀行做了抵押貸款，而這些購房者并未被告知，這也對日后房屋產權的辦理構成了極大風險。所以購房者在無法獲知樓盤真實情況時，建議有時間一定先去找律師詢問。目前，業主維權第一步一般都是回去跟開發商鬧，不能解決的之后再找媒體曝光，從而給開發商施壓。這樣一開始就把開發商激怒了，問題反倒不好解決。 購房前多渠道了解樓盤信息以防上當受騙 目前，長沙也有一些不錯的精裝房，因為是期房，購房者只能從售樓員口中得知未來房屋裝修的大概情況，且只有一個樣板房做參考。購房者只能憑借自己的想象。這個房子將來是怎樣的質量，裝修效果如何都無法獲知，而這也相當于在預售的過程中就已埋下了風險。 所以特別建議老百姓買房前，首先要去長沙市房屋產權管理局政務網（www.csfdc.gov.cn）上查詢所購買樓盤是否在預售前取得了預售許可證，從而減少可避免的風險。然后你可以通過其他方式了解他們，該企業以前開發過的樓盤是否有侵權、不誠信等不良行為，如果有，在購買前就一定要慎重。而如果很多信息都無法確定的話，那就可以帶上律師一同前往辦理購房手續。 法律的改變跟經濟發展有一定關系，隨著社會城鎮化進步越來越高，總會有一個適合自己步伐的法律，這也就是量變到質變的一個過程。 |