| TOPIC2 特征分析 |
Part1樓盤概況 目前，開福區有在售樓盤75個，商品房成交均價維持在5600元/m2左右，高于全市商品房成交均價，熱銷戶型以二、三房為主，套均成交面積維持在115m2左右。板塊匯集了湘江世紀新城、綠城青竹園、藏瓏湖上國際社區、珠江花城、萬國城MOMA等眾多知名地產品牌，整個區域以住宅項目為主，商業項目較少，僅有伍家嶺商圈在長沙較有名氣。 開福區位于湘江、撈刀河、瀏陽河交匯處，水文資源豐富，房地產開發主要圍繞轄區內中南物流中心，洪山森林公園，月湖公園，廣電中心，世界之窗，海底世界，國際會展中心等資源展開。最早開發的是四方坪與開福區政府板塊。而后興起了金鷹城圣爵菲斯、金色比華利、綠城青竹湖等高品質的住宅區。開福區第三屆人民代表大會第一次會議明確，今后將以城北新區建設為重點，打造物流、大運量工業、文化、商貿、房地產等具有核心競爭力的優勢產業，把開福區建設成為引領長沙向北發展的龍頭和“3+5”城市群的核心啟動區。放眼未來，在《北部新城整體發展規劃》的指導下，物流、金融商業、休閑、旅游、文化、會展、人居等項目渾然一體的布局有望將北城打造成為長沙最美的宜居新城。 Part2 樓盤面面觀 一、中等戶型持續熱銷 自2009年6月以來，開福區板塊商品房銷售套均面積一直保持在115m2左右，最低為2010年5月的105.72m2，最高為2010年6月的124.85m2，兩者相差在20m2以內。從戶型上來看，二居室和三居室是主力銷售戶型，占比62%以上。在整個板塊中，像湘江世紀城這種主打溫馨兩房和闊景三房的樓盤不在少數。 二、價格漲幅領先全市 2009年6月至2010年6月，開福區板塊商品房銷售均價持續上揚，最低為4103元/m2，最高為5640元/m2，月均增長2.69%，高于全市商品房均價。開福區是全市漲幅最大的版塊，從2010年1月開始均價就基本維持在5000元/m2左右，6月份均價更是一舉突破了5500元/m2大關，同比增長高達37.5%。這也從側面反映了開福區獨有的自然資源與人文資源在吸引購房者方面所具有的優勢。 三、銷售形勢逐漸降溫 開福區板塊商品房銷售量在2009年下半年保持著穩定的趨勢，銷售面積維持在32萬m2左右，而從2010年開始，國家為抑制房地產市場過熱，加大了對市場的宏觀調控力度，開福區板塊的銷售量開始出現下滑，2010年上半年共銷售約155.78萬m2，銷售面積最高的5月份也僅為30.6萬m2，低于去年下半年銷售均值。 四、供應指標波動較大 從新增供應面積來看，開福區月均供應套數2299套，供應面積23.52萬m2，但供應量從走勢上來看波動比較大。大盤云集的開福區遠期仍將以消化存量房為主，而作為購房者青睞的宜居板塊，其商品房新增供應并不會出現短缺的情況。2008年以來，截止2010年6月底，開福區已取得批準預售證且未銷售的新建商品房面積為91.47萬m2，供應量十分充足。 五、優質樓盤逐步云集 北城三水交匯的特有資源優勢是吸引開發商投資重要因素，開福區宜居的特性更使得這里住宅項目比較豐富。板塊內目前有世紀金源集團開發的超級大盤湘江世紀城、萬科地產打造的精致洋房萬科城、綠城集團構建的經典美墅青竹湖別墅區、當代置業創建的環保節能住宅萬國城MOMA等等，而北辰集團開發的新河三角洲也將使開福區進入一個全新的大盤時代，迎來一個嶄新的發展契機。可以說，正是由于開福區良好的自然資源，獨特的區位優勢，優越的產業政策才能吸引到越來越多的投資，從而聚集越來越多的優質樓盤，隨著配套設施的不斷成熟和完善，相信開福區將涌現越來越多的好盤、名盤！ |