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2010年長沙樓市半年報主題論壇之——新政下長沙樓市趨勢與應對高峰論壇 2010上半年的長沙樓市，亂花漸欲迷人眼，新一輪的政策調控中，淘汰出局者有之，乘勢而入者有之，按兵不動者有之，究竟誰將浪遏飛舟，成最后贏家?隨著長沙樓市半年報活動的推進開展，樓市迷局將一一破曉。 為了使即將發布的長沙樓市半年報定位更加精準、分析更加透徹、指導更具普遍性，在2010年長沙樓市半年報公布之前，長沙樓市排行榜活動組委會邀集房地產界重量級嘉賓、行業精英、媒體專家等進行高峰碰撞，共同把脈新政之后的長沙樓市，探討下半年的房地產市場走勢及應對策略。 曾鋒：長沙或將進入調整期 長沙市房產信息中心主任 曾鋒 今年上半年，國家出臺了很多政策，如緊縮銀根、嚴控購房貸款、嚴控契稅政策等等，現在討論得最多的是對二套房的論證，最近住建部在全國召開了會議，馬上要建立全國個人住房信息聯網管理系統，為國家下一步將從嚴落實房地產信貸中的審核標準（認房認貸）政策，已經在作出準備了。 從目前的情況來看，國家遏制房價過高過快上漲的態度仍然非常堅決，下半年房地產調控措施在全國各地（特別是大中城市）將進一步得到落實，我們認為，下半年宏觀調控政策的效果首先表現在一線城市，細則的出臺也首先表現在一線城市。如果調控預期和目標還沒有達到國家所希望的狀態，二、三線城市的房地產職能部門將會進一步落實國家的政策和要求。 對長沙來講，房地產開發建設規模在不斷擴大，但完成開發投資的增幅從4月份開始逐步放緩，規模不斷的擴大也反映今年4月份以來，連續幾個月批準預售面積保持在100萬平方米以上，這是從2008年以來少有的現象，7、8月份原本是淡季，一般在春交會之后市場交易量會慢慢下降。 所以，我們預計長沙樓市可能會進入一段時期的調整期，但不會有大的起落。此外，房地產信貸監管將會更加嚴格，金融對房地產的支持力度將會明顯減弱。 陳敦旭：本次調控與以往有實質性差別 長沙市房產研究中心主任 陳敦旭 以往國家的調控感覺是提高與房地產相關的稅和費，大家知道房地產是一個產品，一個商品，具有轉嫁性，國家提高稅和費表面上可以抑制需求，實質上是轉嫁到購房者身上了，所以這是為什么會出現國家越調、房價越高的現象。但是，這一次國家的宏觀調控與以往有明顯的差別，國家也看出了稅費調整的弊端，這次最主要的調整是金融這一塊，首付款的提高，貸款利率折扣等等都有變化了，不是提高稅和費，而是打擊了抄底投機性需求，落腳點不一樣。 當然，我個人認為下半年長沙樓市將有所調整，但談到具體的調整期限，我認為很難說，價格調整空間也是有限的，這一點和各位老總的想法一樣。各位老總剛才提到了空置率的問題，長沙目前的樓市空置率比較高，這與長沙的購房者有密切的關系。2008年，長沙有54%的購房者來自外地，2009年長沙有56%的購房者來自外地，我估計今年將突破56%，外地人在長沙購房真正在長沙居住的很少，這部分的購房者主要是投資或投機性需求居多。 另外，在維持市場穩定的同時，也加大了住房保障的基礎力度。從今年國家出臺的系列政策里面可以看出，基本上每個政策里面都涉及到了民生（住房保障），現在明確以廉租房為主導的保障體系，經濟適用房、安置房和公共租賃住房等新政的出臺，對住房保障層次加大了投入和支持的力度。 趙輝：房子就像是茶杯，質量過硬，才能有市場 中鐵房地產集團（長沙）有限公司副總經理 趙輝 從今年參加三地一體的春交會來看，那個時候我就發表過一個觀點，房地產業其實也就是普通制造業，房子也要做得像我們桌上使用的茶杯，任何一個產品都要質量過硬，才能有市場。國家選擇了16家單位以房地產開發為主營單位，相信國家也是希望我們肩負起解決廣大人民群眾住房的社會責任。作為我們企業來講，房地產開發工作并不是我們創造最大利潤的投資板塊，而是在今后要長期經營為國有企業創益，為廣大住友保值增值，也要對市場保持積極的樂觀心態。 在北京聽專家對我們指導的時候，談到中國的房地產和美國、日本進行比較，我覺得其實沒有必要的。一是我國的國情有13億龐大的人口群體，包括預計到2015年可能達到14億人口，這本身就是一個巨大的市場。二是中國是以居為主的思維定勢，古人包括當代人，好象不太對于租房極度認可，很煩惱無數次的搬家，怎么樣也要置一套房產。三是我國的土地所有制不同于美國的私有化，我們只有70年的所有權，加上家居產品雖說有幾十年的使用功能保證，但隨著城市日新月異的變化，隨著國家對中國城市的布局調整，有些房屋達不到幾十年的年限時可能會面臨改造。有一些棚改區，我相信在二十年前還是一個不錯的小區，但二十年后的今天將面臨拆遷改造，我認為近幾十年房地產業還有廣闊的發展空間。 張帆：下半年公司將會加大開發投入 新華都地產總裁助理 張帆 新華都地產在長沙舉行新聞發布會之后，很多媒體朋友問我是不是在抄底？希望在這里做一個更正，從新華都在全國的布局來講沒有抄底這樣一個說法。新華都作為一個財團型的企業，長沙這個項目是董事長在三年前就開始醞釀的，根據三年來的產業布局來看，長沙的三個項目在去年年底前就完成了項目布局，萬家城的啟動是想說明新華都地產產業布局到了長沙，可能給媒體朋友的感覺是我們過來抄底，其實不是這樣的。 如果說到有抄底的機會，我們還在這里觀察，如果市場出現調整期，我們遇到某些優秀的項目資產、項目團隊可能會采取并購的形式，但那不屬于抄底，僅屬于布局。 應對一個市場，不同的公司有不同的應對措施，大家都經歷過08年上半年的冰凍期，可能會有不同調整考慮，有的是想把品質做好，把戶型做好，我們的思路是注重項目的規模體量，新政出來以后向董事長匯報過，董事會的決策還是如期建設，我們會以一期的定位、建筑的品質來作為一個支撐點，也會在下半年加大投入，同步建設項目配套完整的教育體系，包括一所小學、一所初中（完全式），首先把完整的教育體系建設起來。我們規劃二期在明年啟動，新華都地產本身的核心板塊是上市公司（新華都商業），新華都商業會在二期引進，在二期形成一個完整的項目商業體系。 錢榮：高品質才是高策略 中建地產營銷總監 錢榮 作為一個把房地產業作為主業經營的國營企業，戰略經營是持續的，我們的應對是以不變應萬變，還是保持原有的開發節奏，我們的開發計劃沒有進行任何調整，有的盤甚至還在加緊開發進度。也就是說，企業希望在不同時期有與市場相適應的產品推出，而不是受政策變化的影響來經營，這是作為一個開發商的目標。 中建地產早幾年在長沙聲音不是很大，中建地產隸屬于中國建筑總公司，是一家上市公司，主業是建筑施工，房地產業是一塊另外的品牌，也做得非常不錯。但對整個集團而言，比如房地產業屬于第五分局，每個局下面都有不同的項目施工，集團是嚴格控制項目品質的，毛總也希望把項目品質做上去，對整個市場的利潤貢獻要達到50%以上。經過08、09年的積累，今年到明年我們都會有一個厚積薄發的過程，大家可以看到中建在市場上有好品質的產品推出，這是發展策略上的。 從產品品質來說，在市場調整時期，我們會更加專注于提升產品品質，從去年開始我們是以提升房地產產品品質為工作重心，公司說要從“兩觀”上提升產品品質，一是外觀，二是園林景觀。從這兩個方面來杜絕建筑質量的通病，建筑質量是中建的優勢，我們自己的產品也是自己的內部施工隊伍在施工，在施工質量上絕對會精耕細作，大家可以觀察一下我們的項目在今年至明年市場上的檢驗。 曾志舜：長沙樓市將會價中有市，穩步上揚 長沙融科智地副總經理 曾志舜 我們預判今年下半年長沙會有一輪調整期限，但究竟調整的力度會有多大，調整的時間會有多長，實際上是我們沒法控制的，也要看市場的走勢來推出我們的產品。但是，從長遠的角度來看，我們一直對長沙市場是非常有信心的，這主要基于兩點考慮： 首先是需求。中國人把房子的第一屬性定位為資產，我們會發現所有人對于房子的需求是不可改變的，從長沙最近幾年的發展可以看出，長沙的城市化進程非常快，城市面貌也在發生翻天覆地的變化，城市的向心力也在快速增長。自從國務院批準長株潭為兩型社會綜合配套改革試驗區之后，長沙的城市建設力量進一步加速。其實，在中國還沒有改變人從農村到城市的城市化進程方向，這種導向一直沒有改變，導向型需求在長沙也是一直存在的，我們的判斷是需求穩步上升。 其次是成本。我們判斷房屋成本仍將不斷上升，在長沙做房地產根本談不上“暴利”這一說，我們認為成本會上升，價格肯定也會要上升，我們對長沙房地產市場的判斷是堅持價中有市，穩步上揚。 胡志鋼：價格難有下跌空間 中原地產湖南分公司總經理 胡志鋼 從今年的客戶來看，現在的客戶經歷了08年的冰災和金融危機之后，更加理性，抗壓力更強了。另外，2010年的存量只有105萬平方米，下半年的供應量預計在800萬平方米左右，加起來也就是900萬平方米的供應量，不是非常的供過于求。上半年有幾百萬已經成交了，下半年如果是非常供過于求的話，才有可能價格下跌，但現在看來價格很難有下跌的空間。 目前，長沙確實屬于一個低洼城市，要和南昌、武漢比確實價格有很大的上升空間，要使房價往下走的話是有很大難度的。那么，看后市的話，成交量可能會有所調整，但價格要下跌是很難的。我們在深圳的分公司，上個月成交價格下跌了20%，成交量跌了50%，二手房成交價跌了10%，成交量跌了80%，現在面臨全線降價的可能。但是，08年3月份，長沙市才進入樓市寒冬，才開始全面降價。那么，深圳市場的價格下跌，對長沙的購房者肯定會有一定的心理影響，但是也要等到長沙樓市的成交量跌到08年那樣價格才有下跌的空間。 但是，長沙樓盤的品質有一個很大的提升空間，我們要把客戶的需求了解得更透一點兒，項目定位做得更精準一點兒，不管下半年樓市如何變化，我想企業都能應對過去。 文潔：下半年長沙樓市價格分化將拉大 我感覺“理性”是下半年的關鍵詞，對于媒體來說，我們認為這一波的調整不是08年的調控，這一次是結構調整。政府已經考慮到了要對房地產結構進行全面調整，不可能在短期內（至少在下半年）出臺“取消二套房”之類的政策，盡管現在歐洲已經出現了經濟危機。 下半年的長沙樓市可能會出現價格落差，一些在中心區域下半年供應量相對比較大的樓盤可能會出現相對較高的價位，而對于市郊的樓盤，如果供應量過大，或許會導致部分樓盤價格下降。我們的判斷是長沙市市中心和市郊樓盤的價格分化會拉大，長沙的房價會受到這些因素的影響而產生變化。 同時在這樣一個很理性的市場，消費者對于品牌的信任度會越來越大，對戶型的要求也會越來越嚴格，大家肯定會精打細算，這對于下半年的市場會有一定的影響，尤其是對于戶型的創新會有影響。 |