| 2010上半年長沙市房地產市場消費報告 |
2010年以來，國家陸續出臺了一系列房地產宏觀調控政策，對我市房地產市場也產生了一定的影響，市場交易出現了一定的萎縮，但總體來看，宏觀經濟的復蘇，兩型社會的推進，以及安居棚改等民生工程的推動，使得長沙房地產市場依然保持了健康發展的態勢。“量跌價穩”成為2010年上半年我市房地產市場的一個重要特征。 2010年長沙房地產市場無論是商品房，還是二手房市場銷售均保持了穩步增長的良好態勢，雖然在新政出臺后的第二季度出現了一定程度的下滑，但在第一季度，無論是成交量還是價格，都保持了快速的上升，整體來說，目前長沙樓市仍一如既往的平穩向前，那么，是什么人在購房？他們的需求是什么？這里，依據內五區商品房、二手房備案數據，對2010年上半年長沙樓市消費特征進行全面的剖析，以求為您購房選房提供一定的參考，為您的置業提供幫助。 Part 1 新建商品房消費特征分析 一、年齡結構 ? 購房人群逐步低齡化 從圖1可以看到，新建商品住房購買的人群主要集中在35-50歲、25-35歲兩大區間，購房者比例均超過35%，與2009年比較來看，25歲以下比例增幅較大，25歲以下年齡段的購房者是09年的3倍；由于25歲以下購房者實際購買能力較低，大多為父母代為購買，其比例的增高也表明以首次購房數正逐步增加；而35歲及以上購房者比例的減少、特別是50歲以上購房者比例的減少，也在一定程度上反映了在當前市場調控的情況下，由于銀行二套房貸政策的影響，不少家庭就用子女的名義買房，爭取享受首次購房優惠貸款，投資及改善性需求受到了一定抑制。 二、籍貫 ? 本市城區購房者比例最大，本省其他城市購房者次之 從圖2可以看到，2010年上半年購房者仍以本省購房者為主，約占總量的85.78%，其中又以本市購房者比例較大，約占總量的45.96%；同時看到，本市城區的購房者比例比去年有所增大，而本省外市購房者比例減少，主要的原因是在于新政中對購房者戶籍做出了規定，對非本市戶口的購房者形成了一定的限制，另外，調控政策對于外地投資的購房者影響較大，因此造成了目前本地購房者數量上升。 三、職業與行業 其他職業購房者位居首位，國有企業及政府機關購房者較少 從購房者職業與行業調查來看，其他（自由職業者、個體戶等）購房者占到了總購房者將近一半，成為當前長沙購房主力；其次為私營企業從業者，其較高的收入使其成為多次購房者的主要組成部分；再次為國企、公務員，因其大多購買了單位集資建房或公務員小區，因而其購商品房比例也相對較低。 四、購房目的 自住需求仍居首位，投資性需求也占不小比例 從購房者購房目的調查情況來看，購房目的為自住的所占比例最大，超過總受訪者的60%，其次為投資型購房者，占總受訪者的17.77%，改善型的比例也較大，占總受訪者的15.37%。這表明2010年上半年購房者的購房目的仍以自住為主，但由于房屋的投資保值、增值性，選擇投資的購房者也保持了相當比例。雖然長沙房價上漲幅度不小，但從橫向對比來看，在全國省會城市仍然處于較低的水平，因此吸引了許多投資性的購房者的進入，當然，從總體來看，自住型的需求仍然是占據了首位。 五、購房套數 ? 首次置業者占絕對比例，投資性需求以外省市置業者表現更為明顯 從單個購房者的置業套數來看，2010年上半年首次置業者仍占據絕對比例，約占總量的68.60%，與2009年數據比較來看，今年首次置業者比例出現降低，約比09年比例減少12個百分點，而二次置業者、三次及以上置業者比例同比均有所增加，這表明2010年上半年改善性需求和投資性需求有所增加，說明目前長沙市房地產市場未來的升值潛力依然巨大，受到市場的青睞也就不足為奇了。 從購房者來源來看,本省購房者首次置業的均占絕對比例，各地市購房者比均超過60%，而境外購房者首次置業的較少，僅占其總量的57%。各地購房者二次置業比例基本相當，三次及以上帶投資性的購房者中，外省市、境外購房者的投資目的就更加顯著，分別占到了其總量的15%、22%。由于外省市的購房者并不經常居住在此，因此，前來購房的外地置業者一般都是以投資為主，而本地購房者一般都是自住。 從購房者年齡來看，首次置業在各年齡段中均居于首位，購買兩套及以上房屋者以35-50歲購房者最為踴躍，比例占該年齡段購房總量的36%；25歲以下購房者購買兩套及以上的最少，僅占該年齡段購房總量的20%，這表明就改善住房條件或以投資為目的的購房來看，35-50歲購房者是主力軍；而正處在事業初期的年輕人購房目的則主要以初步解決居住問題為主。 六、購房區域 ? 三環以內、新南城板塊購房熱情較高，雨花區仍是當前住房消費熱點 從購房者選擇的板塊、地段及區域來看，當前我市購房者購買的房屋主要位于三環以內，購房所處板塊以新南城板塊居首，購房所選區域首要的是雨花區，其次是開福區，這一方面表明隨著老城區開發量的進一步減少，二環以內、三環以內已成為我市居民主要的購房地點；另一方面三市融城、城市南拓以及省府等區域配套的逐漸成熟也讓購房者熱情南移，新南城板塊、雨花區等城市南部區域已成為購房熱點區域；開福區今年的銷售套數也較多，這主要是受湘江世紀城等大盤銷售的影響。 從各地購房者首選的購房板塊來看，除本市郊縣購房者選擇河西板塊外，其他各地購房者首選板塊均是新南城板塊；主要是因為新南城板塊從近期發展到遠期規劃來看，無論是自主還是投資，都十分適合，發展潛力巨大，同時，樓盤也較為集中，擁有良好的社區配套，因此是購房首選板塊。此外，河西板塊也受到了置業者的青睞，由于“大河西先導區”的成立，使得河西的發展日趨快速，對未來前景的期待是購房者選擇河西板塊的主要原因。 七、房屋用途及房源性質 ? 住房需求占絕對比例 從所購買的房屋用途來看，住宅占絕對比例，占總購房套數的94.40%；其次為商業，占總量的3.80%，辦公及其他用途的最少，其它用途低于1個百分點。 從各物業各地購房者購買的比例來看，住宅類購買者中，本市城區、本省其他地市購房者分居第一、二位，分別占該類總量的47.02%、30.73%；辦公類購買者中，本市城區購房者比例最大，占該類總量的60.88%，其次是外省市購房者，占該類總量的19.91%；商業類購買者中，本市城區、本省其他購買者比例分居一、二位，分別占該類總量的56.52%、20.53%；其他類購買者則以本市城區購房者為主，占該類總量的60.21%，其次是本省其他城市購買者，占該類總量的24.30%。可以看到，外省市購房者比較傾向于投資我市辦公、寫字樓等高端物業，因為這類投資往往會帶來長期的回報，并且較為規范和成熟，易于管理，而對商業的投資，則是本市城區、本省其他城市購房者平分秋色。 八、住房單價結構 ? 4500-5000、5000-5500元/m2價位段住宅是主力交易價位 從圖14來看，我市商品房成交主要集中于4500-5000、5000-5500元/m2兩個價位區間，分別占總量的22.38%、17.80%。與上半年比例對比來看，低價位住房有所減少，高價位的有所增加，主要是由于今年上半年房價出現了較大幅度的上揚，市場整體房價的上揚使得購房成本有所提高，隨著城市化進程的加快以及城市不斷的發展，房價的穩步上升將是一種必然的趨勢。 九、住房總價結構 ? 套總價40-50萬、60-80萬是我市商品住宅成交的主力價位 從商品住宅購房成交的總價結構來看，套總價40-50萬、60-80萬是我市商品住宅成交的主力價位，比例分別超過總量的1/4、1/6，合計占總量的43.21%；從整體上來看，長沙市目前住宅總價上漲趨勢明顯，這和住宅單價上漲相關聯。 十、住房戶型結構 ? 三居室、二居室是我市商品住宅成交的主力戶型 從商品住宅購房成交的戶型結構來看，三居室、二居室是我市住宅購買的主力戶型，均超過總量的30%，其中三居室超過總量的1/3。與2009年比例比較來看，三居室比例有所增加，而一居室、二居室比例有所減少，這表明雖然當前三居室仍是我市居民購房首選，但由于房價上揚及居民實際收入增幅放緩影響，今年上半年購房者仍然傾向于購買總價低的戶型，從目前來說，三居室的走俏也一定程度上反映出目前市場的主流依然是自住型的居家需求。 十一、住房套面積結構 ? 住宅交易套面積集中于60-90、90-120、120-144m2，均超過總量的20% 從商品住宅成交的套面積結構來看，我市2010年上半年購房者購房單套面積集中于60-90、90-120、120-144m2，均超過總量的20%，這基本與我市二居室、三居室單套面積相吻合。與2009年對比來看，比例出現細微變化，主要是120以下的小戶型比例有所增加，這表明雖然二、三居室是09年我市居民主要購買戶型，但從單套面積來看，面積有所縮小，主要原因在于價格的上漲使得房屋總價上升，超過了購房者的承受能力，因此轉為選擇面積較小的房屋，減輕房款壓力。 Part2 二手房消費特征分析 十二、年齡構成 ? 35-50歲人群是二手房的主力購買者 從圖18可以看出，選購二手房的主要是35-50歲人群，占40.94%，其次是25-35歲人群，占31.97%。25歲以下購買者甚少，僅占11.78%，但比去年有所增加，這部分人往往是剛參加工作不久或積蓄不是很多，購買二手房只是用作過渡。與去年相比，50歲以上的二手房購買者有所降低，今年出臺的調控政策使得這部分購買人群處于觀望狀態。 十三、籍貫 ? 長沙本市購房者居多，外省購房者比例略增 從圖19可以看出，二手房購買者主要來自本省，占80.44%，較2009年下降了3個百分點，外省購房者增加。本省購房者中又以本市人口居多，占到總量的44.78%。這是因為隨著長株潭一體化和“3+5”城市群的建設，長沙二手房市場吸引了越來越多的外市購房者。在本市城區購房者中，以天心區人口為主，占31%。 十四、消費區域 雨花區成交突出，居五區之首 從圖20可以看出，雨花區二手房市場最為活躍，成交套數和成交面積在五區中遙遙領先，選擇雨花區購房的消費者占29.96%；芙蓉區、天心區、開福區二手房成交量相當，岳麓區成交量相對要少。河東老城區基礎設施比較齊全，購物、交通、上學、就醫比河西方便，從二手房來講，較為成熟的地段和社區更受消費者青睞。河西板塊在近幾年的發展下，也日益展現它的魅力，其未來發展前景將被消費者看好。 十五、面積結構 ? 小戶型二手住房受青睞，面積越大成交量越小 從圖21可以看出，成交的二手住房60-90m2面積段比例最高，占27.42%，其次是60m2以下的戶型（25.43%），兩者占比52.85%，表明小戶型的二手房比較受市場的青睞。90m2以上戶型成交量隨著戶室面積的增大而減少，戶室面積越大越難以成交，主要是市場目前以自住型需求為主，大面積住宅受制于價格因素，很難成為主流。 十六、戶室結構 ? 三室、二室的二手住房成交量大，成市民二手住房購買首選 從二手住房成交的戶室結構來看，二室的比例最大，占到全市二手住房成交總量的30.80%，其次是三室，占比28.41%，三室、二室的二手住房成市民購買首選，合計占比59.21%。購買一室的比例也較大，占到25.65%，這部分購買者以過渡性需求為主，短期內自己居住，將來可能用來出售或是出租。 十七、用途結構 住宅成交為主，商業、辦公成交較少 從圖23可以看出，二手房成交以住宅為主，房屋基本用于居住，占總成交量的81.22%，較2009年下降了10個百分點。用作商業、辦公的二手房成交量雖然較少，但比09年有所上升，一般來說，商業、辦公物業用作出租的多，這表明目前商業物業的價值開始體現，另外也得益于穩步回升的經濟環境，使得公司運營趨于良好，商業物業開始彰顯價值。 十八、中介機構 長沙市興財置業擔保有限公司業務量最大，約占1/2 長沙市中介企業目前仍然處于起步發展的階段，在去年的房屋買賣中，二手房交易通過自助交易專柜完成與通過中介進行交易的各占一半，比去年有了很大的提高，表明二手房交易實行了網上簽約和資金監管后，購房者已經逐步適應了這種交易方式，整個行業越來越規范，為中介市場的發展提供了很好的平臺。從業務排名前十的中介機構來看，長沙市興財置業擔保有限公司的業務量最大，占到54.95%；其次是長沙市嘉業房地產顧問有限公司，占16.79%。 Part3 2010年上半年長沙樓市消費特征的基本判斷及預測 十九、2010年上半年長沙樓市消費的基本特征 （一）新建商品房消費特征 2010年上半年我市房地產市場消費相對2009年出現一定的轉變，由于我國經濟形勢預期向好，購房者對未來信心增強，加上國際金融危機影響仍在，造成投資渠道匱乏，兩方面的因素使得我市自住和投資購房者均出現一定增長。但從4月份“國十條”調控政策出臺后，信貸的緊縮導致市場也出現了一定的變化，總的來說，其主要特征如下： 新建商品住房購買的人群主要集中在35-50歲、25-35歲兩大區間，購房年齡低齡化表明以首次購房逐步增加；也反映了在當前市場調控的情況下，投資及改善性需求受到了一定抑制，市場逐步向首次購房轉換。 2010年上半年購房者仍以本省購房者為主，本省其他購房者中，岳陽市、邵陽市、衡陽市、株洲市、湘潭市、常德市購房者比例較高，今年本省外市購房者比例減少，而本市其他、外省市以及境外購房者比例基本持平。 從購房者職業與行業調查來看，其他（自由職業者、個體戶等）購房者占到多數，占了總購房者將近一半，成為當前長沙購房主力，其較高的收入使其成為多次購房者的主要組成部分；而國企、公務員，因其大多購買了單位集資建房或公務員小區，購商品房比例相對較低。 從購房者購房目的調查情況來看，購房目的為自住的所占比例最大，超過總受訪者的60%，其次為投資型購房者，這表明2010年上半年購房者的購房目的仍以居住為主，但由于房屋的投資保值、增值性，選擇投資的購房者也保持了相當比例。 從購房者選擇的板塊、地段及區域來看，當前我市購房者購買的房屋主要位于三環以內，二環以內。購房所處板塊以新南城板塊居首，表明隨著老城區開發量的進一步減少，二環以內、三環以內已成為我市居民主要的購房地點； 從各物業各地購房者購買的比例來看，外省市購房者比較傾向于投資我市辦公、寫字樓等高端物業，而對商業的投資，則是本市城區、本省其他城市購房者平分秋色。 從商品住宅購房成交的總價結構來看，套總價40-50萬、60-80萬是我市商品住宅成交的主力價位，說明長沙市商品住宅價格整體呈上升趨勢。從商品住宅成交的套面積結構來看，我市2010年上半年購房者購房單套面積集中于60-90、90-120、120-144m2，這基本與我市二居室、三居室單套面積相吻合，但從單套面積來看，面積有所縮小。 （二）二手房消費特征 二手房購買者年齡主要集中在25-50歲之間。25歲以下購買者甚少，與2009年相比，50歲以上的二手房購買者有所降低，主要原因因為這個年齡段的人群主要是為子女購房，對政策比較敏感。今年出臺的調控政策使得這部分購買人群處于觀望狀態。 雨花區二手房市場最為活躍，成交套數和成交面積在五區中遙遙領先，河東老城區基礎設施比較齊全，購物、交通、上學、就醫比河西方便，更受消費者青睞。 成交的二手住房60-90m2面積段比例最高，占27.42%，其次是60m2以下的戶型（25.43%），兩者占比52.85%，表明小戶型的二手房比較受市場的青睞。90m2以上戶型成交量隨著戶室面積的增大而減少，戶室面積越大越難以成交。 二手房交易實行了網上簽約和資金監管后，購房者已經逐步適應了這種交易方式，整個行業越來越規范，為中介市場的發展提供了很好的平臺。從業務排名前十的中介機構來看，長沙市興財置業擔保有限公司的業務量最大。 二十、2010年下半年長沙樓市消費趨勢預測 受上半年出臺新政的影響，2010年的房地產市場將可能有一個調整的過程。同時，商品房市場新增供給預計在2010年將出現回落，這都將在很大程度上降低購房者對房屋購買的盲目性，并將在2010年表現為以下幾點： 投資投機性需求將明顯降低。隨著“國十條”新政的推出，將在增加普通商品住房的有效供給、抑制投資投機性購房、加強市場監管、大規模推進保障性安居工程建設等四方面對房地產市場進行宏觀調控，這意味著中央再次提高了對房地產業的關注程度，對房地產市場的發展也由“促進”轉到部分“抑制”，以達到遏制部分城市房價上漲過快的目的。這一政策的出臺及執行，將改善當前房地產市場短期供求失衡狀況，降低投資投機性需求比例，并使09年來房地產市場出現的樓市需求過旺得到降溫。 金融機構貸款明顯從嚴，將減少中小投資者并提高購房門檻。09年銀行對住宅金融的支持力度較高，大部分銀行對首次購房均采取了不同程度的優惠措施如“二成首付、七折利率”，部分甚至對于多套購房也采取了同樣優惠，這在一定程度上助漲了投機性購房需求。但今年出臺的新政使得金融機構對房地產開發貸款和個人按揭貸款的管理明顯從嚴，預計對房地產業的信貸規模較將會繼續減少，房地產融資環境將會適度從緊，這將減少中小投資者，抑制改善性需求，同時也可能將一些潛在的、缺乏資金的首次購房者拒之門外。 城市向南趨勢依舊，大盤消費成為熱點。“三市融城”的契機，使得新南城板塊成為我市商品房的集中開發區域，也成為我市商品房消費的重要區域，預計下半年仍將是我市住房消費的熱點；但城北、河西、城南等地大盤的陸續上市，其“造城”式的開發及相對齊備的公共配套，也將吸引更多購房者，大盤消費理念將受到更多追捧。 外地購房者的比例將會放緩。雖然長沙“省會”的名片，以及“長株潭一體化”、“兩型社會”的建設，使得長沙對外地戶籍購房者的吸引力進一步增加，但由于新政對外地購房者的限制，預計下半年外地購房者比例應該略有下滑。 住房保障、棚改拆遷等民生性工程力度的加大，將拉動消費需求。根據中央的政策精神，未來三年是城市住房保障、舊城區棚改的關鍵時期。三年完成全市約700萬平方米棚改已在長沙率先啟動，預計在2010年將完成棚戶區改造100多萬平方米；廉租房政策和經濟適用住房貨幣補貼政策的繼續深入實施，預計2010年將有1萬多貨補憑證持有者購買商品房、二手房，這將拉動一部分的住房需求。 主流房價平穩，套均面積繼續縮小。2010年下半年我市房價可能會出現下調，但幅度不大，仍將保持平穩。預計套總價60-80萬、面積單價5000-5500元/m2將成為住宅交易的主流價位；三居室、二居室仍將是我市主力成交戶型，但受價格影響，套均面積有進一步縮小趨勢。 二手房交易契稅補貼延續，二手房市場仍將保持相對活躍。根據長沙市財政局下達通知，我市2009年的二手房交易契稅補貼政策延續至2010年底，租賃市場的規范也將出臺新規，這將為剛剛起動的我市二手房交易和租賃市場提供政策保障，預計下半年二手房市場仍將保持相對活躍態勢。 |