| 樓市觀察家 |
限購令調(diào)控下的樓市表情 2010年對于房地產(chǎn)行業(yè)來說，是徹頭徹尾的“調(diào)控年”，幾乎每個月都有幾條與房產(chǎn)相關的“新政”出臺。十月以來各大城市接連出臺的“限購令”為今年樓市的二次調(diào)控再次加碼。 作為飽受關注的一項房地產(chǎn)調(diào)控政策，最早實施“限購令”的城市是北京。在“國十條”出臺之后的4月底，北京市率先出臺新政，規(guī)定“同一家庭只能新購一套住房”，北京成為首個出臺限購政策的城市。 9月29日，“新五條”強調(diào)，房價過高、上漲過快、供應緊張的城市，要在一定時間內(nèi)限定居民家庭購房套數(shù)。此后，“限購令”便快速落地，環(huán)渤海、長三角和珠三角城市紛紛限購。據(jù)統(tǒng)計，目前出臺“限購令”的城市已有近20個。隨著時間的推進，“限購令”的落地實施，將會對各大城市的樓市帶來哪些影響？本期樓市觀察家邀您一同觀察。 北京：調(diào)控政策先行試點 率先實施“限購令” 現(xiàn)象：從5月1日起，北京購房人在購買房屋時，還需要如實填寫一份《家庭成員情況申報表》，如果被發(fā)現(xiàn)提供虛假信息騙購住房的，將不予辦理房產(chǎn)證。此外，購房者在買房時被要求出示戶口本和結(jié)婚證。 政府：《家庭成員情況申報表》并不是唯一要核實的材料，在網(wǎng)上簽約和辦理房屋登記的審核過程中，房管部門都會調(diào)取房屋權(quán)屬和銀行征信系統(tǒng)中的材料，并與公安、民政等部門溝通取得購房人資料，與購房人填寫的《申報表》核對查實。如果購房人在填報申報表時弄虛作假，將會被查出，因此千萬不要冒險買第二套新房，否則高昂的代價必須由自己來承擔。 業(yè)內(nèi)人士：樓市新政不會影響到高檔小區(qū)，雖然新政規(guī)定一個家庭只能買一套商品房，但有錢人可以通過成年子女買房。新政還需等上兩三個月才能顯現(xiàn)出來效果。北京的房價不會下降，增速會減緩。擁有大量的資金房地產(chǎn)商，可以推遲開盤，部分地區(qū)二手房價格可能略微下降。 市民：新政對北京房價的影響有限,房價在政策出臺后短時期或?qū)⑴腔卜�(wěn)定,但并不會因此不再上漲甚至下跌。經(jīng)歷了2009年的經(jīng)濟危機,人們對房價的神經(jīng)更加堅強了。 上海：“限購令”出臺 市民買房腳步放緩 現(xiàn)象：上海政府于10月7日晚出臺《關于進一步加強本市房地產(chǎn)市場調(diào)控加快推進住房保障工作的若干意見》，暫定上海市及外省市民家庭（包括夫妻雙方及未成年子女）只能于上海本市新購一套商品住房，包括二手房。 政府：“限購令”是暫定的行政措施，目前沒有具體結(jié)束時間，何時放寬還需看上海樓市供需、房地產(chǎn)市場發(fā)展運行狀況以及是否有更有效的新政加以取代而定。 業(yè)內(nèi)人士：雖然調(diào)控一波接著一波，但如果有性價比高的房屋掛牌的話，還是會有不少下家主動找上來。大家對房價長期看漲的預期還是沒變，只不過房價在短期內(nèi)受二次調(diào)控影響會有小的波動。 市民：因為每家只能買一套，會有一些原來準備賣房的人因為擔心買不到合適的房子而不敢賣了。賣房子的人少了，價格自然也很難降下來。已經(jīng)先實行限購的北京就是一例，雖然短期內(nèi)買的人少了，但很快需求就反彈了，房價也根本沒怎么降。 南京：“限購令”限購第三套房 投資者“外溢”周邊非限區(qū)域 現(xiàn)象：10月12日南京市發(fā)布了《市政府關于貫徹住建部等部委宏觀調(diào)控政策促進我市房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的意見》，要求暫時限制本市及外地居民購買第三套住房；10月20日起停止執(zhí)行自住改善型購房補貼政策；新建商品住房上市必須“一套一標”，3個月內(nèi)不得調(diào)高。 政府：保障居民自住改善型需求，嚴控投機炒房。保障本市居民自住改善型和外地來寧工作需要購房。暫時限制購買第三套住房。嚴控投機炒房，對違反上述規(guī)定、不能提供相關證明的，銀行不予貸款，房地產(chǎn)登記機構(gòu)不予辦理權(quán)屬登記。 業(yè)內(nèi)人士：“暫時限制購買第三套住房”就是變相的限購，潛臺詞是“購房別指望短期內(nèi)投資”。政策采用了“饑餓療法”，相當于不給市場糧吃，就看政策能持續(xù)多長時間了，如果一兩個月，市場還能扛一扛就撐過去了，如果是半年，供需肯定會產(chǎn)生較為明顯的逆轉(zhuǎn)。同時，細則并未對外地人購房給出“需在本市有1年以上納稅證明或社會保險繳納證明”的限制，這也考慮到了新南京人的現(xiàn)實情況，較為人性化。 市民：現(xiàn)在投資，不能局限在被限購的南京本地，眼光要放得更遠些。我是在南京周邊的都市圈一個樓盤買了，那里不受第三套房的限制。我希望有更多人來買，這樣我未來的鄰居就會更多。 大連：“限購令”震懾投機客 旨在為樓市退燒 現(xiàn)象：10月18日，在一場由大連市國土房屋局召開的“關于貫徹落實國家房地產(chǎn)調(diào)控政策意見和規(guī)范商品房預售管理通知”會議上，暫行的限購政策正式發(fā)布——“同一購房家庭(包括夫妻雙方及未成年子女)只能在大連本市新購一套商品住房(含二手存量住房)。” 政府：不論一個家庭之前有多少套住房，從現(xiàn)在開始你就只能購買一套住房了，包括商品房和二手房。這個限購方法便于操作，也利于控制炒房行為，同時也不打擊自住和改善性需求。 業(yè)內(nèi)人士：“限購令”對維護市場秩序絕對是一個利好消息。房地產(chǎn)市場將進入良性循環(huán)軌道。老百姓買賣房屋也會更安全、快捷。而且對抑制投資，打擊投機的作用更加明顯，將有利于實現(xiàn)公正的房產(chǎn)交易環(huán)境。 市民：我和父母住在一起，原本打算用動遷款買一套小房給父母住，再貸款買一套大房和愛人住，都寫我的名字可以省去將來的遺產(chǎn)稅，現(xiàn)在看來政策應該是不允許了，再說限購說不定能把房價壓一壓，我打算等等再說吧。 天津：迅速跟進出臺“限購令” “關照”四郊五縣 現(xiàn)象：10月13日，天津市政府發(fā)出通知，規(guī)定“天津市及外省市居民家庭在市內(nèi)六區(qū)范圍內(nèi)只能新購一套商品住房”。通知強調(diào)，“進一步加大保障性住房建設力度”。 政府：對違反規(guī)定購房的，房地產(chǎn)登記機構(gòu)不予受理權(quán)屬登記手續(xù)。在實行限定居民家庭購房套數(shù)政策的同時，以進一步貫徹落實國務院房地產(chǎn)宏觀調(diào)控精神，促進天津房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展。 業(yè)內(nèi)人士：天津樓市主要靠剛性需求來支撐的，限購令的出臺，在嚴厲打擊投機行為之余，無疑會對部分改善型住房的剛需購房群體造成一定影響，使得市場觀望氣氛更加濃厚。目前，天津市內(nèi)六區(qū)房價已經(jīng)處于高位運行，限購令的出臺可能會在短時間內(nèi)遏制市內(nèi)房價的飚升，大批量的剛需性住房需求可能選擇遠郊置業(yè)，轉(zhuǎn)移至環(huán)城四區(qū)，甚至遠郊區(qū)縣。限購令或?qū)⑻嵘h(huán)城以及遠郊樓盤的賣點，有利于天津核心區(qū)域以外樓市的發(fā)展。” 市民：這樣的政策出臺，大家都搶著買六區(qū)的房子，房價必漲，但租金不一定漲。 寧波：樓市調(diào)控“重拳”出擊 “限購令”和“保障房”雙管齊下 現(xiàn)象：10月9日寧波市政府辦公廳下發(fā)《關于進一步貫徹落實國務院堅決遏制房價過快上漲文件精神的通知》，推出了住房“限購令”，這是寧波樓市一次嚴厲的調(diào)控。《通知》規(guī)定，寧波戶籍居民家庭（含部分家庭成員為本市戶籍居民的家庭）在寧波只能新購1套住房；非寧波戶籍居民家庭，能提供在寧波1年以上納稅證明或社會保險繳納證明的，在寧波只能新購一套住房。 政府：我們將堅決遏制不合理住房需求，實行住房限購政策；嚴格執(zhí)行差別化住房信貸政策；切實增加住房有效供給，全力加快保障性住房建設；加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管；提高商品房預售條件。 業(yè)內(nèi)人士：此次調(diào)控將抑制不合理的購房需求，同時增加樓市的有效供應，從而遏制房價過快上漲，保證樓市健康。接下來比較長的一段時間內(nèi)，炒房客離場、成交量下滑，是可以想見的。另外，隨著保障性住房供應的增加和保障面的擴大，購房需求將出現(xiàn)分流。 市民：此次樓市調(diào)控政策夠猛，可以更有效地杜絕炒房客，買房成了生活需要而非投資，對普通老百姓來說是件好事。樓市應少些瘋狂，多些回調(diào)，要買房再等等吧。 杭州：“限購令”溫和對待剛需 有利于樓市穩(wěn)定 現(xiàn)象：10月11日，杭州出臺22條房產(chǎn)調(diào)控新政，其中，暫定本市及外省市居民家庭只能在杭州新購一套商品房（含二手存量房），以及落實差別化信貸政策，首套首付不低于30%，二套首付不低于50%，貸款利率不得低于基準利率1.1倍，三套房及外地不能提供1年以上個人所得稅繳納證明或社會保險繳納證明的，暫停發(fā)放住房貸款等政策。 政府：這次推出的實施意見，主要是根據(jù)近期國家及浙江省有關調(diào)控政策進行細化落實。堅決貫徹落實國家和省有關調(diào)控政策，抑制不合理住房需求；進一步加強保障性住房建設和管理，完善住房保障體系；進一步加強普通住房供地及建設管理，增加住房有效供給和進一步加強市場監(jiān)管，促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展。 業(yè)內(nèi)人士：杭州細則的出臺，對于不合理的投機投資消費有著非常明顯的遏制作用，對整個樓市的長期穩(wěn)定是有好處的。差別性信貸取消了投機投資消費者的信貸杠桿，使房產(chǎn)投資門檻提高，所以還是能很顯著地遏制非理性消費。而限購一套的政策對市場消費規(guī)模進行了規(guī)定，對后市的穩(wěn)定有很大作用。 市民：限購可不是禁購，外地人還是有一套可以買的。其實這個限購令個人覺得沒什么大的影響，可能加息政策影響會深遠一點。主要是抑制通脹，可能對房價影響更大點。 廈門：“限購令”難擋樓市熱銷 收效甚微不給力 現(xiàn)象：“9·29”國家房地產(chǎn)新政出臺后，廈門市國土房產(chǎn)、金融管理、稅務等七個單位立即于9月30日聯(lián)合下發(fā)了《關于貫徹住建部等五部委房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策促進我市房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的意見》，其中規(guī)定，從10月1日起，同一購房家庭（包括購房人、配偶及未成年子女）只能在廈門新購買一套商品住房，包括新建商品住宅和二手住宅。 政府：國家房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策出臺后，廈門市委市政府高度重視，及時采取措施，做好房地產(chǎn)市場穩(wěn)定工作，進一步打擊房地產(chǎn)市場投機行為，增加市場供給，增強住房保障力度，遏制房價過快上漲。正式下發(fā)的文件中并沒有明確標注“限購令”的終止期限，在下文終止之前，這一政策仍然繼續(xù)執(zhí)行。 業(yè)內(nèi)人士：限購令的繼續(xù)執(zhí)行其實是老調(diào)重彈，仍然是強制性地限制購買需求。可事實是，房價是由市場供需關系所決定，一級市場的土地供應仍在加大，地價越拍越高，房價就很難降下來。有需求就會有市場，對于這種強制限制需求的行政性措施，市場顯然已經(jīng)麻木。因此，對明年廈門樓市也不會產(chǎn)生太大的影響。 市民：當初就想著買套房子，四月份新政出臺后，心中大喜，想等過幾個月房價降了再出手，結(jié)果一等就到九月份，房價不見降還在漲。十月份的二次調(diào)控讓自己再度擱置買房計劃，心想著這次總該降了吧。可仍然沒有一個樓盤出現(xiàn)降價，限購令太不給力了，什么降價都只是浮云。 廣州：“限購令”對外地人寬松 公積金政策影響大 現(xiàn)象：10月15日廣州限購令“塵埃落定”，根據(jù)廣州房管局公布的信息，新購商品房將受四方面限制：戶籍和常住非戶籍家庭(一年納稅聲明)限購一套；非常住家庭不準購買；第三未滿18歲人士不能單獨購買商品住房；第四境外機構(gòu)和個人住房嚴格按照住建部等部門2006年171號文有關的政策執(zhí)行。 政府：我們所指的商品房是包括了一手的商品房和二手的存量住房。交易時間認定，一手住房是按照網(wǎng)簽的時間來認定。關于貫徹差別化的信貸政策，我們堅決執(zhí)行既認貸又認房的措施。實行差別化的住房信貸和政策，堅決遏制房地產(chǎn)過快上漲，這是國務院重大的決策，我們將一如既往旗幟鮮明的態(tài)度堅決的按照中央和省的調(diào)控要求，結(jié)合廣州的實際采取措施，真正做到實處。 業(yè)內(nèi)人士：對外地購房者比較寬松，與本地的購房者在購買套數(shù)上沒有差別。而對于本次廣州版二次調(diào)控中公積金的措施對市場的影響會比較大。公積金畢竟與商業(yè)貸款不一樣，商業(yè)貸款是從銀行拿錢，但是公積金其實是企業(yè)和個人一起存起來的，也算是個人的錢，現(xiàn)在這樣限制有點不是非常合理。 市民：措施還算比較實質(zhì)，很有針對性的打投資性購房，相信能有一定效果，至于什么時間能影響到開發(fā)商把價格合理起來，相信這個還要看時間和政府的執(zhí)行力度。 深圳：市民稱“限購令”太嚴厲 或誤傷剛需 現(xiàn)象：深圳市9月30日晚發(fā)布了“限購令”，規(guī)定該市戶籍居民家庭（含部分家庭成員為本市戶籍居民的家庭）限購2套住房；對于能夠提供在本市1年以上納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭，限購1套住房。 政府：市民在購房前，一定要認真核實自身是否符合9月30日市政府辦公廳發(fā)布的“限購令”所規(guī)定的條件；對不符合規(guī)定條件者，市房地產(chǎn)主管部門將不予以辦理備案和登記過戶，由此造成的法律責任由買賣雙方自行承擔。 業(yè)內(nèi)人士：深圳是座移民城市，特區(qū)三十年，有當?shù)貞艨诘娜藬?shù)不到1/10，對深圳來說，這種以戶籍限購的威力比北京、上海要大得多，是深圳目前對樓市“最具殺傷力”的政策。 市民：“限購令”一出，原本換房的想法也成了泡影，可能只有先賣再買。而許多投資客預計也將轉(zhuǎn)向二線城市，或者香港、澳門等境外城市。深圳限購令本身出發(fā)點是好，但在具體操作細則上有太多考慮不足的地方，不但限制不了投資客，反而會誤傷一大批剛需。 長沙：一線城市“限購令” 催生湘籍人士返鄉(xiāng)置業(yè) 現(xiàn)象：樓市“調(diào)控之年”政策層出不窮，投資者只能選擇觀望，但是大部分人由于沒有其他的投資渠道，所以一直潛伏在樓市伺機出手。而十月以來一線城市的限購令讓投資者更加關注二三線城市的樓市。回鄉(xiāng)置業(yè)，這個并不算新鮮的新鮮詞，在近期的長沙樓市版圖上悄然涌動。 業(yè)內(nèi)人士：目前限購的城市逐漸增多，必然會使大量資金從限購城市流出，長沙承接因為購買力外溢而帶來的樓市機會很大。親近的地緣、難以割舍的血緣、全國價格洼地這三個絕對優(yōu)勢的現(xiàn)實情況下，長沙成為在外湘籍人士置業(yè)突圍的首選。長沙地處長江三角洲、珠江三角洲、中部地區(qū)三大經(jīng)濟板塊的交會處，從地理區(qū)位上看，長沙發(fā)揮著承東啟西、聯(lián)南接北的樞紐作用，擁有得天獨厚的地理位置。而武廣高鐵的開通后，這一優(yōu)勢有了進一步強化。 在外湘籍人士：在長沙購房，一是可以在家鄉(xiāng)擁有一套自己的房子，說不定哪天回家有個落腳的地。更重要的是，長沙房價能承受，長沙發(fā)展空間也不錯，無論是家鄉(xiāng)情結(jié)還是性價比，我都首選長沙。 在外湘籍人士：我在廣州做生意，已經(jīng)在那里買了一套房，現(xiàn)在想在長沙買一套，因為孩子在長沙讀書，也想讓家里的老人搬到長沙來住。現(xiàn)在高鐵修好了，回長沙只要兩個小時，以后看孩子、孝敬父母都很方便，更重要的是長沙現(xiàn)在房價低，以后肯定會漲。 |