| 2010前三季度中部六省會城市地產市場之對比分析 |
| [作者]：長沙市房產研究中心 鄧暉 |
2010年前三季度長沙內五區商品房新增上市量、銷售備案量雙雙超過1000萬m2，創下歷史新高；商品房均價持續上揚，住宅均價同比漲幅接近16%，當前房價已基本攀升至5000元/m2以上水平。那么，其他中部省會又是怎樣？本文將基于中國部分省會城市房管局信息工作協作網絡的內部數據，對武漢、鄭州、長沙、合肥、南昌、太原等六個中部省會城市房地產市場進行對比分析，來將疑問一一解答。 Part 1 城市發展情況比較 一、經濟總量比較 GDP是指一個國家(或地區）在一定時期內所有常住單位生產經營活動的全部最終成果，能較真實的反映當地的經濟實力和市場規模。GDP越高，其房地產發展的空間就越大。 ? 小結：長沙GDP在中部六省會中居第二位，增幅居第二位 從經濟總量來看，前三季度武漢、長沙GDP總量超過3000億元，但武漢遠超長沙，總量接近4000億元；鄭州第三位，GDP總量超過2700億元；合肥、南昌、太原GDP總量均超過1000億元，但三市順序遞減約300億元。長沙前三季度GDP總量為3107.46億元，在中部六省會中居第二位，比第一位武漢少873.84億元，但超越了鄭州，位置比去年同期上調一位。 而從GDP同比增幅來看，中部六省會城市GDP同比增幅均超過10%，其中，合肥、長沙、武漢GDP同比增幅超過15%，除太原與全國平均增幅持平外，其他五省會均高于全國平均增幅（10.6%）。長沙前三季度GDP同比增長16.0%，高于全國增幅5.4個百分點，在中部六省會中增幅居第二位，比第一位合肥低1.6個百分點，比武漢高0.3個百分點。 二、全社會固定資產投資比較 全社會固定資產投資反映一個城市的建設力度，也在一定程度上反映一個城市的城市化發展階段。固定資產投資增長速度較快往往表明城市正處于大規模建設階段。 ? 小結：長沙全社會固定資產投資在中部六省會中居第三位，增幅居第二位 從固定資產投資規模來看，武漢、合肥、長沙全社會固定資產投資規模較大，固定資產投資額超過2000億元；鄭州、南昌全社會固定資產投資超過1000億元；太原最少，固定資產投資低于500億元。長沙全社會固定資產投資2384.50億元，在中部六省會中居第三位，比中部六省會第一位武漢少234.30億元，比第二位合肥少110.80億元，比去年同期位置下調一位。 從固定資產投資增長率來看，中部六省會除太原外增幅全部超過20%，其中，合肥、長沙、南昌同比增幅超過30%，與全國平均增幅（24.0%）比較來看，鄭州、太原低于全國平均增幅。長沙同比增幅32.60%，高于全國增幅8.6個百分點，在中部六省會中居第二位，增幅比中部六省會第一位合肥低4.7個百分點，比武漢高5.5個百分點。 Part 2 房地產市場情況比較 一、市場預期指標 1. 房地產開發投資額比較 開發投資額可以反映出未來一、兩年的供應情況。適度的投資有利于拉動經濟的增長，但如果房地產開發投資增幅過高，將使供給過量，如沒有相應的市場需求相匹配，容易導致市場供過于求。 ? 小結：長沙房地產開發完成投資在中部六省會中居第三位，增幅居第四位 從房地產投資規模來看，武漢獨占鰲頭，房地產投資超過700億元；鄭州、長沙、合肥房地產投資超400億元，其中鄭州、長沙投資額相近，超過480億元；太原、南昌房地產投資差距不大，但都低于150億元。長沙房地產開發完成投資480.99億元，在中部六省會中居第三位，房地產開發完成投資比中部六省會第一位武漢少228.64億元，比第二位鄭州少16.96億元。 從房地產投資額增長率來看，除合肥外，其他五城市同比增幅均超過28%，其中，鄭州、太原增幅超過45%，但與全國平均增幅（36.4%）比較來看，武漢、長沙、合肥、南昌均低于全國增幅。長沙同比增幅32.63%，低于全國增幅3.77個百分點，在中部六省會中居第四位，增幅比中部六省會第一位鄭州低19.97個百分點，比武漢低2.77個百分點。 2. 房地產開發投資額占全社會固定資產投資額的比例 房地產開發投資額占全社會固定資產投資額的比例反映房地產在整個城市固定資產投資結構中是否合理。全社會固定資產投資包括基本建設、更新改造和房地產投資等，在發達國家，房地產投資一般占20％－25％。 ? 小結：長沙房地產開發完成投資占固定資產投資比例在中部六省會中居第四位 從以上數據我們可以看到，除合肥、南昌外，其他四省會城市房地產完成投資額占全社會固定資產投資額比例均高于20%。房地產投資比例的放大，表明由于房地產投資利潤較大，加上今年房價漲幅較高，有大量資本涌入房地產開發領域，促使房地產市場規模進一步擴大。 3. 商品房新開工面積、施工面積、竣工面積 商品房新開工面積、施工面積、竣工面積是考察當前房地產開發規模及未來商品房市場供應的重要指標。因當前數據僅為前三季度數據，故其間比例關系不能建立，這里僅考察其具體數值。 ? 小結：長沙新開工面積在中部六省會中居第二位，施工面積在中部六省會中居第一位，竣工面積居第三位 從新開工面積來看，武漢、長沙新開工面積加大，均超過1700萬m2；其次為合肥、鄭州，新開工面積在1000~1100萬m2左右；再次為太原、南昌，新開工面積在300-400萬m2。長沙新開工面積在中部六省會中位居第二，比第一位武漢少168.56萬m2，同比增幅位居第三。 從施工面積來看，長沙在建規模最大，超過6000萬m2；其次是鄭州，施工面積超過5000萬m2；再次是武漢、合肥，施工面積基本相當，均在4300萬m2左右；太原、南昌施工面積也基本持平，施工面積在2000萬m2左右。長沙施工面積在中部六省會中位居第一，比第二位鄭州多859.44萬m2，比武漢多1842.55萬m2，同比增幅位居第三。 從竣工面積來看，合肥竣工面積最大，超過700萬m2；其次為武漢、長沙，竣工面積相當，分別為578萬m2、549萬m2；再次為鄭州、南昌，竣工面積分別為205萬m2、230萬m2；太原竣工面積最少，低于70萬m2。長沙竣工面積在中部六省會中位居第三，比第一位合肥少170.81萬m2，比武漢少29.58萬m2，同比增幅位居末尾。 二、市場即期指標 1. 市場規模比較（商品房批準預售面積、商品房銷售面積） 商品房批準預售面積、商品房銷售面積可以反映一個城市房地產市場的規模與容量，反映一個城市房地產市場的繁榮程度。 ? 小結：長沙新增供應量在中部六省會中居第二位，同期銷售備案量居第一位 從供應量來看，武漢、長沙新增批準預售量較大，超過1000萬m2；其次為鄭州、合肥，新增批準預售量在700~790萬m2；再次為太原、南昌，新增批準預售量在240~260萬m2。長沙商品房批準預售量在中部六省會中居第二位，比第一位武漢少27.76萬m2，同比增幅居第二位。 從銷售量來看，長沙、武漢、鄭州、合肥銷售備案量均較大，分別位于1000+、900+、800+、700+四個銷量段；南昌、太原銷售面積相對較低，低于250萬m2。長沙商品房銷售量在中部六省會中居第一位，比第二位武漢多51.02萬m2，同比增幅居第一位。 2. 商品房供銷比比較 即期消費指標，用于判斷商品房市場實際供應與實際銷售之間的關系，在一般情況下該指標不應小于1。該指標合理值域0.8～1.2，大于1表明供大于求，商品房價格趨緩，小于1表明實際預售量大于當年批準上市量，市場可能會出現供應短缺，商品房價格將上揚。 ? 小結：中部五省會新建商品房供銷比例基本合理，僅太原供大于求 從數據來看，除太原外，其他各市供銷比均在0.8~1.2之間，供銷比例基本合理。長沙（市區）前三季度供銷量基本持平，比太原低0.48，比武漢低0.08。 3. 房產一、二級市場成交量之比 反映房地產市場成熟度的重要標志之一。在發達國家，二手房交易都占房產交易的半數以上，部分還超過了80%。通過對新建商品房與二手房交易進行比較，可以了解當前房地產市場的發展階段。 ? 小結：長沙二手房成交量在中部六省會中居第三位，房產一、二級市場成交量之比最大 從上表數據來看，武漢二手房交易量位居首位，超過330萬m2；其次是合肥，超過200萬m2；再次是長沙、鄭州，交易量接近，分別成交192.92、189.35萬m2，相差僅3.57萬m2；南昌緊隨其后，成交量超過160萬m2；太原成交量較低，低于50萬m2。長沙二手房成交量在中部六省會中居于第三位，比第一位武漢少141.18萬m2，比第二位鄭州少13.81萬m2，房產一、二級市場成交量之比居首位，新房市場發展遠超二手房市場。 三、市場價格與貸款指標 1. 市場價格及增幅比較 該指標反映各城市房價和房價增幅是否合理。 ? 小結：長沙商品房、商品住宅均價在中部六省會中仍最低，房價漲幅也最低 從價格來看，中部六省房價普遍出現大幅上揚，房價漲幅普遍超過16%，其中太原、合肥、南昌房價漲幅超過27%，漲幅巨大。長沙商品房、商品住宅均價及相應漲幅在中部六省會中均排末尾，但上漲也非常明顯。 2. 住房價格增長率與GDP增長率之比 商品住宅價格增幅與GDP增幅之比在一定程度上反映房價上漲是否合理。根據日本、香港、新加坡房地產市場的運行軌跡，當比值大于1表明增長過快，大于1.8時，表明房地產市場價格上漲不正常，應當預警。 ? 小結：長沙房價增長率與GDP增長率比值為1.00，房價漲幅與GDP增長率相當 從數據來看，中部六省會城市房價增長率與GDP漲幅之比均大于等于1，房價上漲較快；有一半城市（太原、合肥、南昌）房價增長率與GDP漲幅之比高于1.8，漲幅過大。長沙比值為1.00，房價漲幅與同期GDP漲幅相當。 3. 房價增長率與CPI增長率之比 房價增長率與CPI增長率之比，反映了房價的增幅與CPI的增幅的速度關系，可以用來判斷房地產價格的漲幅是否過快或過慢。 ? 小結：由于今年CPI普漲，中部六省會CPI漲幅均高于2%，但低于3%的警戒值 從上表數據來看，中部六省會CPI增長率均在2%~3%之間，未超警戒值。長沙CPI增長率為2.40%，住宅價格增長率與CPI增長率之比為6.65，房價上漲明顯。 4. 房價收入比 人均可支配收入與房價比可以在一定程度上反映城市房價是否合理，同時，也可以反映一個城市的購買能力。根據國際比較公認的說法，房屋價格與年收入比在6以內比較合適。 ? 小結：若按前三季度可支配收入預計全年，長沙房價收入比已經超越警戒線 根據我國對小康的定義，我們取人均居住面積為30平方米。從表中我們可以看到，若以前三季度可支配收入預計全年，中部六省會城市房價收入比均超過正常值。太原市房價收入比仍最大，超過13；長沙市房價收入比最低，比第一位太原低7.22，比武漢低2.13，由于今年房價漲幅較大，長沙房價收入比已超過國際公認合理水平。 Part 3 對當前各市房地產市場形勢的基本判斷及結論 （一）前三季度全國GDP增幅超10%，國民經濟運行態勢總體良好。從中部六省會的情況來看，前三季度除太原GDP增幅與全國增幅持平外，其他五省會城市GDP增幅均高于全國增幅；除鄭州、太原外，其他四省會城市全社會固定資產投資增幅均高于全國增幅，這表明隨著轉變經濟發展方式和調整經濟結構政策的穩步推進，當前經濟向好勢頭進一步鞏固，國民經濟運行態勢總體良好。 （二）房地產投資增幅較大，五城市第三季度房地產投資環比出現大幅增長。從中部六省會的情況來看，前三季度除合肥外，房地產完成投資額增幅均超過28%；按季度來看，各市房地產投資均呈逐季增長態勢，除合肥外，第三季度其他五城市房地產開發完成投資相較第二季度增幅均較大，環比增幅均超過60%，這表明隨著房地產市場日漸火爆，涌入房地產市場的外部資本也急劇增加，在第三季度形成井噴。 （三）五省會新開工面積、施工面積同比增幅較大；半數城市竣工面積同比減少。從中部六省會的情況來看，前三季度各市新開工面積除合肥同比回落外，其他城市同比增幅均超過40%；各市施工面積同比均為正增長，太原、南昌增幅較大，超過30%；竣工面積同比增幅回落，三城市同比出現負增長，這主要是今年房地產市場火爆異常，推動了更多項目開工；而竣工情況同比增幅較低與當前形勢也并不矛盾，因為絕大多數城市實行的都是期房交易。 （四）前三季度中部六省會商品房新上市量同比增幅仍較大，銷售備案量累計同比增幅繼續下降。前三季度中部六省會新增批準預售量同比增幅均超10%，其中，武漢、長沙、南昌、鄭州同比增幅超30%；備案量同比增幅繼續縮小，其中，合肥、太原、南昌同比增幅已呈負增長，這表明在當前房地產市場形勢鼓舞下，各市房地產開發商加快了施工進程，房地產項目出現扎堆上市現象；備案量同比增幅繼續下降，這主要是去年下半年各市的成交量已經出現大幅上揚，使得雖然今年前三季度的備案量也較大，但相較去年同期增幅也顯得有限，甚至部分出現負增長。 （五）商品房價繼續上揚，四城市房價同比漲幅擴大。從房價來看，前三季度中部六省會房價漲幅均較為明顯，住宅均價同比漲幅均超15%，最高者太原，同比漲幅超過50%。房價的快速上揚，已經引起了政府部門的高度重視，相繼出臺了“國四條”以及其他一系列的調控措施，但從數據反映來看，效果顯現仍需時日。 （六）累計房價收入比繼續上揚，當前長沙已超過警戒線。從房價收入比來看，各市累計房價收入比繼續上揚，除長沙外，均超過8.3；長沙預期房價收入比為6.27，這表明若按前三季度可支配收入預計全年，長沙房價收入比已超過國際公認合理水平。 （七）房地產市場調控日趨嚴厲，調控效果或將于來年顯現。從今年前三季度的數據來看，各市房地產市場均出現了預售量大增，房價漲幅較大但銷售仍維持在較高水平的情況；而從歷年的市場銷售情況來看，年底是商品房備案較為集中的時期，預計第四季度商品房備案量仍不會出現明顯減少，反映在數據上甚至會出現月環比增幅較大的情形，這將使得數據對調控的反映并不明晰；但當前房地產市場調控正逐步增強，因此若調控效果明顯，最快也要到明年第一季度才能反映在數據上。 |