| 長沙房地產市場景氣指數的研究與應用 |
| 長沙市房產研究中心 [作者]：曾鋒 陳敦旭 熊洋 |
近期國家密集出臺一系列房地產調控政策，使房地產市場呈現出極其復雜的局面，使得未來走勢撲朔迷離，此時若能整體把握房地產市場的景氣狀況對于社會、政府部門來說都是至關重要的。運用指數原理，編制市場景氣指數，不失為研究目前房地產市場繁榮程度以及未來發展趨勢的好方法，同時也具有重要的現實意義。 一、房地產市場景氣指數研究目的 目前，很多地區僅每月定期發布“城房指數”，反映市場價格水平與走勢，但還沒有能夠綜合反映房地產市場景氣狀況的指數產品。此研究將根據經濟周期波動理論和景氣指數原理，提出一套編制“房地產市場景氣指數”的方案，彌補這一實踐空缺。市場景氣指數的研究，旨在可以反映房地產市場發展變化的趨勢和程度，通過對市場景氣指數的測算與判別，比較準確地反映房地產市場發展態勢，引導房地產市場有序發展，為政府宏觀決策提供科學依據，為社會提供市場形勢發展情況。 二、房地產市場景氣指數研究方法 目前，我國最具影響力、最具代表性的綜合性房地產市場景氣指數是“國房指數”。本文的研究思路與方法借鑒“國房指數”的原理，但由于各地區房地產業發展的波動周期有所不同，房地產業發展的影響因素及其重要程度也不盡相同，因此，不能采用統一的模型計算景氣指數，而應考慮當地房地產業發展的特點和實際情況。于是在“國房指數”的基礎上，對研究方法加以改進與創新，形成了房地產市場景氣指數。 房地產市場景氣指數創新之處主要在于：（1）改進了分類指數的計算模型，采用移動加權平均方法，以消除單月異常數據對研究的影響；（2）權重確定采用主觀（特爾菲法）與客觀（歷史數據熵值法）方法相結合，使權重賦值更符合市場實際；（3）建立三級房地產市場景氣指數指標體系，指標體系更加全面。除了可以分析每月房地產市場綜合景氣指數外，還可分析二級單項景氣指數，從多方面多層次把握市場情況；（4）在指標性質的選擇上，除了保留利用市場數據計算得出的指標外，還增加了利用及時的市場調查來測算市場信心指數，將其作為市場景氣指數的一個重要方面加以研究。 三、房地產市場景氣指數指標體系 （一）指標體系模型的構建 依據房地產業自身特點，指標體系中應有土地、資金、市場供求等方面的指標，且應包括預期、同步、滯后性質的指數指標。借鑒已有成果，建立如下房地產市場景氣指數指標體系，詳見表1。 上述房地產市場景氣指數指標體系分為目標層A、指標層B、指標層C等三個層次，其中B層含6個指標，主要從土地交易、房地產開發建設、新房交易、二手房交易、房地產金融、房地產市場信心等六個方面來綜合體現房地產市場景氣狀況，其中市場信心指數是反映市場中企業、購房者、中介、普通群眾等對未來市場持有的態度，它與前面五個指數不同，其指數值由網絡調查數據計算而來；C層含18個指標，它們是分屬于B層指標的下級指標，集中從不同側面反映市場情況，其最終目標是反映A層指標情況。所選指標均為正向指標。此指標體系既可研究整個市場的景氣程度，也可了解市場六個單項環節的情況。 （二）指標權重的確定方法 本研究采用主觀與客觀相結合，即特爾菲法與熵值法結合的方法給指標賦固定權重。具體方法：將三年的房地產市場原始數據利用熵值法客觀地測算C層和B層指標的權重，然后邀請專家根據當地房地產市場實際情況對C層和B層指標權重進行調整。 四、房地產市場景氣指數測度模型 （一）數據無量綱化處理 選擇某一時點為時間起點，統計至報告期各C層指標每月的指標值，形成每個指標值的時間序列。由于房地產市場經濟成份大，具有先導性等產業特點，其發展帶有一定的盲目性，且受季節、政策等因素的影響比較明顯，造成某些時段市場會出現忽高忽低、大起大落的現象，因此有必要對收集的指標原始數據進行綜合修正。這里采用往前三個月移動平均的方法消除短期波動、季節變動、不規則波動等因素對房地產市場指標的影響，得到新的指標數列，避免研究成果中出現異常情況。 由于構建的指標體系分別由資金、價值量和實物量等指標構成，各指標間的計量單位不同，無可比性，且不能直接加權平均，必須采用消除量綱影響的方法來對數據進行同度量處理，擬采用均值化法來消除量綱和數量級的影響。若指標體系中存在指標值越大越不好的逆指標，則先采用倒數法對逆向指標正向化。 （二）C層指數計算模型 C層指數是由C層指標各時點上的指標值經修正、無量綱化處理以后，用報告期與基期對比得到的環比相對數，用百分數表示。考慮到各指標在連續時間上的發展趨勢以及某些指標特殊異常情況的出現，于是創新性地將對比的基期數據采用三個月數據移動加權平均得到，權數按照離報告期時間越近權數越大來確定，具體計算公式如下： 式中：Ct,i表示第t年第i月的C層指數，Yt,i為第t年第i月的指標值，Yt,i-1為第t年第i-1月的指標值，Yt,i-2為第t年第i-2月的指標值。這里采用每月環比指數，滿足指數每月定期發布的需要。 （三）B層指數的計算模型 B層指數是由各B層指標對應的C層指數加權平均后所得的總體指數，是由下一層次指數合成而來，公式如下： 式中：Bt,i代表第t年第i月的各B層指數，Ct,i代表第t年第i月的C層指數。 其中，市場信心指數B6的測算方案如下： 借鑒Katona的消費者信心指數編制方法，本文僅研究市場預期信心指數，綜合反映企業、購房者等對房地產市場未來發展的信心。指數的測算采取網站隨機調查，數據每月統計一次。調查設置一個簡單問題：對未來房地產市場發展的預期；設置三個答案供被調查者選擇：看好、持平、不看好，為單項選擇。 根據調查數據計算答案中選擇各個選項的比例P，令P1為看好未來房地產市場的受訪者比例，P-1為不看好未來房地產市場的受訪者比例。市場信心指數的基數定為100。 市場信心指數B6=（P1—P-1）×100+100 如果看好房地產市場的比例高于持不看好態度的比例，指數將大于100，說明整體上市場信心比較強。指數越高，說明持看好態度的人數比例越高，市場信心越強；反之，受訪者中持不看好態度的比例大，指數將小于100，意味著市場整體上信心疲弱。指數取值在0-200之間。 （四）A層指數的計算模型 同理，A層指數由B層指數加權平均合成而來，公式如下： 式中：At,i代表第t年第i月的A層指數，Bt,i代表第t年第i月的B層指數，W代表指標權重。 （五）景氣程度判別 指數計算出來后，對指數的測度和判別十分重要。根據景氣指數原理和規律，確定最終房地產市場景氣指數值以100為景氣線，作為判別景氣程度的分界線。 為了更好的發揮房地產市場景氣指數對市場的指導作用，有必要對景氣區域進行細分。通過對測算出的各單項指數波動幅度、它們對總指數的影響程度進行研究，以及與市場實際情況相匹配，依據函數正態分布3 原理，確定將100上下浮動5個點的區域作為正常景氣空間，并可結合當地社會經濟發展情況，設置四個景氣程度判別區域，其中100-105為高景氣空間；105以上為超景氣空間，可能存在泡沫；95-100為低景氣空間；95以下為不景氣空間。同理，可對房地產市場六個單項環節的指數分別進行判別。 五、長沙房地產市場景氣指數的實證分析 按照上述研究方法，采用2009年9月至2010年12月的市場原始數據對長沙房地產市場的景氣指數進行測度和分析。 （一）指標權重的確定 根據近三年來的原始數據，按照指標權重確定的方法，結合長沙房地產市場的實際情況，形成指標權重體系。具體權重結果見下表。 （二）今年長沙房地產市場景氣指數趨勢分析 由圖1可知，今年長沙房地產市場總體呈平穩發展態勢，除10月份指數略微超出景氣空間外，其他各月均在正常景氣空間內。1月份由于上年年末“翹尾”效應的影響，景氣指數值較高，處于高景氣空間；同時，4月、5月、6月、9月、10月、11月、12月的市場景氣指數分別也均處在高景氣空間，而2月、3月、7月、8月受國家調控政策影響，市場處于低景氣空間，但離景氣線不遠，市場并不低迷。今年是國家對房地產市場的“調控年”，從四月“國十條”到國慶前夕的“五項調控措施”，都對房地產市場進行了嚴格調控，這從景氣指數上也得到了印證。在“國十條”出臺后，5月長沙房地產市場景氣指數出現轉折下滑，下跌至8月份的97.09，直至9月份景氣指數開始稍有上升，市場逐漸出現回暖跡象，出現“金九”樓市傳統銷售旺季，9月景氣指數上升至100.04。國家“9.29”調控后，恰逢國慶黃金周，長沙房地產市場剛需旺盛，房地產市場未受新政影響，表現火爆，10月景氣指數上升至105.89。此后，11月、12月需求旺盛，市場表現亢奮，歲末“翹尾”效應明顯，景氣指數在高位盤旋。景氣指數呈現出的變化規律與長沙房地產市場實際情況基本相符。 六、結語 本文通過研究形成了一套比較完整的房地產市場景氣指數編制方法，對于其他地區編制當地房地產市場景氣指數具有一定的借鑒意義。實證分析部分，對長沙房地產市場景氣指數以及各單項環節指數進行研究與測算，研究得出的各類指數無論從市場整體還是從土地市場、開發建設、新房交易、二手房交易、金融市場等方面，都能在一定程度上反映它們的發展趨勢及未來走勢，具有較強的現實意義，同時能夠對政府部門的市場監管工作起到輔助作用，使國家調控政策得到有效落實。該指數將每月定期發布一次，為政府、社會提供較真實的信息，引導房地產市場參與者理性決策，從而促進長沙房地產市場健康平穩發展。 |