| 網絡新聞『眼』 |
2010年，對房地產行業來說，絕對是可以令人津津樂道的一年。地產市場形勢猶如翻滾的過山車，調控政策猶如梅花間竹層出不窮，可謂風云變化，幾起幾落。 延續2009年底的騷動，從2010年初的“國十一條”，到4月中旬“史上最嚴”調控政策“新國十條”重拳出擊，再到9月29日“第三輪調控”再度加碼，2010年的房地產宏觀調控可謂“沒有最牛，只有更牛”。 而在長沙，從暖春一路走至暖冬。無論政策如何輪番突擊，一線城市房價如何翻滾反復，長沙樓市始終不動聲色。在這一年里，長沙房地產市場經歷了樓市調控—上漲—再調控—再上漲的詭譎地產路徑，2010年肯定會因此而載入長沙地產史冊。下面，我們梳理出了能夠反映今年長沙樓市走向、折射樓市百態的調控政策、新聞事件以及業界觀點，冀望為市場提供另一種視角的參考。 政策篇:2010年度樓市調控政策TOP10 “國十一條”重申嚴打開發商捂盤囤地行為 出處：1月10日，國務院辦公廳出臺被認為是今年抑制房價的第一拳——“國十一條”，規定購買二套房的家庭，貸款首付比例不得低于40%；房地產企業必須“公開房源+明碼標價”。 點評：非常遺憾，樓市調控第一拳絲毫沒有引起房地產市場的重視，接下來的3、4月份“小陽春”，樓市開始今年第一波的高歌猛漲。 “國19條”出臺 掀起土地調控風暴 出處：“兩會”上針對高房價的討伐聲言猶在耳，3月10日來自國土資源部的19條土地新政已率先落地，直接將對樓市調控的焦點轉向土地。“國19條”全文包含19條土地新規，明確了保障性住房用地供應、商品房用地出讓、打擊囤地等方面的具體要求。 點評：“國19條”的核心思想是規范房地產商拿地行為，整治“囤地”、“炒地”。“19條”對于規范開發商拿地、遏制囤地炒地、調整住房供應結構、抑制地價房價快速上漲具有一定作用。 史上最嚴樓市調控 “新國十條”橫空出臺 出處：4月17日，被業內稱為“史上最嚴”調控政策的“新國十條”橫空出臺。劍指“投機投資”性購房的“新國十條”規定提高二套房首付不低于50%；貸款利率則不得低于基準利率的1.1倍；購買首套但90平方米以上的首付不得低于30%。在商品住房價格過高、上漲過快、供應緊張的地區，暫停發放購買第三套及以上住房貸款等政策，試圖抑制投機行為，打擊炒房者。 點評：政策傳遞的明顯抑制信號，讓購房者和開發商變得謹慎。 二套房貸款新規“認房又認貸”實施 出處：6月4日，住房和城鄉建設部、中國人民銀行、銀監會三方聯合發布第二套房貸款認定標準，明確了二套房“按家庭認定”的原則，且“認房又認貸”。這意味著，只要您的家庭已有房子，哪怕是第一次到銀行按揭購房也算二套房。 點評：對于二套房的界定問題，業界一直存在爭議，“認房又認貸”的出臺對此明確做出結論，并給炒房投機者設下了雙重關卡。而由此產生的影響，還要看各家銀行如何操作，一旦開出“口子”，就肯定會出現“鉆空子”的現象。如假結婚、假證明，這些都有可能對政策執行帶來負面影響。 9.29樓市新政出臺 全面叫停三套房貸 出處：9月29日，國家有關部委要求各商業銀行暫停發放居民家庭購買第三套及以上住房貸款，要加強對消費性貸款的管理，禁止用于購買住房。限購、首套房首付提高至3成，三套房貸的直接叫停，之后的一個月內，長沙樓市卻在“價量齊升”的快車道上繼續前行。 點評：不論是開發貸款，還是購房貸款，收緊放貸規模，捂緊“錢袋子”，從資金源頭掐住樓市“死穴”，在不少業內人士看來，限貸是調控政策中最立竿見影的一記狠招。 限購令下的意外 出處：9月30日，深圳市出臺“限購”細則，隨后，上海、廣州、南京、寧波、廈門、杭州、海口、溫州等10余所城市紛紛出臺“限購”政策，隨后各地銷量應聲而落。但是限購令下這些城市樓市購買力的集體外溢，卻讓國內尚未跟進限購的二線城市成了“避風港”，也讓長沙迎來意外收成。 點評：因為一線城市的限購令讓投資者更加關注二三線城市的樓市——回鄉置業，這個并不算新鮮的新鮮詞，在近期的長沙樓市版圖上悄然涌動。限購令滿月，長沙樓市迎來了成交劇增的繁華。但同時，有業內人士判斷，如果長沙外來投資者的情況一直持續下去，很可能會引發長沙出臺一些限外的政策。 房產稅改革定調：加快推進試點 出處：今年年初，房產稅改革的傳聞風生水起。4月樓市調控政策出臺后，房產稅改革傳聞愈演愈烈。隨后的5月，國家發展改革委在其年度經濟體制改革重點中提及“逐步推進房產稅改革”。直到9月份，國家有關部委提出，“加快推進房產稅改革試點工作，并逐步擴大到全國。” 點評：目前懸在房地產行業頭上的眾多調控利器中，房產稅是被業界寄予厚望的法寶之一。但并不是房產稅出臺就可以解決樓市的問題，不要把房產稅作用看得過高，堅持房地產調控才是抑制房價過快增長的根本，調控政策一旦發生松動，房價或將出現報復性反彈。 央行加息 出處：中國人民銀行10月19日晚間宣布，自20日起上調金融機構人民幣存貸款基準利率。其中，金融機構一年期存款基準利率上調0.25個百分點，由現行的2.25％提高到2.50％；一年期貸款基準利率上調0.25個百分點，由現行的5.31％提高到5.56％；除活期存款利率未調整外，其他各檔次存貸款基準利率均相應調整。 點評：加息后老百姓的購房成本增加，將抑制老百姓的購房需求，尤其是對部分投資購房者。一旦加息，會在購房者中形成“進入加息周期”的預期，這會導致大量的購房人持幣觀望。 安居工程——加強保障房、廉租房建設 出處：11月16日，財政部、國家發展改革委、住房城鄉建設等3部委聯合下發《關于保障性安居工程資金使用管理有關問題的通知》。通知要求，切實落實各類保障性安居工程資金，允許土地出讓凈收益用于發展公共租賃住房，允許住房公積金增值收益中計提的廉租住房保障資金用於發展公共租賃住房。 點評：保障房與商品房的統籌規劃，已成為今年內地房地產業結構調整的基調。而房地產業“十二五”規劃中，龐大的保障房供應規模將對商品房住宅形成擠壓作用，從而對房地產行業格局和商業模式產生更為深遠的影響。 各地商品房預售資金監管細則相繼出臺 出處：9月份，深圳率先實施商品房預售資金監管制度，隨后12月1日北京繼深圳之后實施該項政策。這一政策似乎已經有“蔓延”之勢。一時間，開發商們惶惶不安。資金，作為開發商賴以生存的命脈，正經受著越發嚴峻的考驗。 點評：對房地產企業而言，預售制度的管理、信托方面的嚴控都是為了控制住房企的資金鏈，從而迫使企業降價。如此一來，風險大增使得中小開發商退出房地產市場。 事件篇 2010年度長沙樓市新聞事件TOP10 3月9日，長沙正式出臺物業新規，半數業主同意就可以炒掉物業。 新聞回放: 3月9日，長沙正式出臺《業主大會成立和召開工作指導規程》，“新規”就業主大會和業主委員會成立程序、業主委員會換屆程序、解聘物管公司程序方面作了詳細規定。長沙市房產局物管處將在全市選擇5個街道進行先期試點，試點成功后將在全市推廣。 4月29日—5月3日，首屆長株潭房地產交易博覽會在紅星國際會展中心隆重舉行。 新聞回放：首屆長株潭房博會在形式上首頁次現了三市房地產市場的統一，共有來自三市的近百家企業參展。據組委會統計數據顯示，長沙市、長沙縣、株州市、湘潭市等四縣市參展樓盤四天累計成交2338套，31.53萬m2，其中合同成交1619套，22.02萬m2，意向成交719套，9.51萬m2。另外，網上房展點擊人數累計40萬人次，發放會刊《長沙樓市》6萬冊。 5月25日，長沙史上最牛違章建筑被強制性拆除。 新聞回放：5月25日，芙蓉區城管執法大隊的60多名執法人員，和城管公安以及五里牌街道辦事處的工作人員一起，來到地處車站北路的千喜華城樓頂，對違章搭建的“板房”進行強制拆除。 6月24日，長沙市國土資源局披露，2010年長沙涉嫌閑置土地44宗，總面積達4416畝。 新聞回放：據統計,2010年長沙44宗涉嫌閑置的土地總面積為4416畝。其中商業、住宅用地閑置16宗,面積1624畝;住宅用地10宗,面積1194畝;工業用地10宗,面積1255畝;綜合用地6宗,面積281畝;辦公用地、商業用地各1宗。對此相關人士表示,從這幾年的檢查結果來看,長沙違法用地所占比例,一直處在一個比較低的水平,這在省會城市是少有的。 6月30，湖南省委書記周強一聲令下，宣布長沙至株洲、湘潭城際鐵路工程正式開工！ 新聞回放：6月30日，長株潭城際鐵路正式動工建設。長沙至株洲、湘潭城際鐵路是長株潭城市群城際鐵路網的核心部分，線路以長沙站為中心，向西過湘江至雷鋒大道站，向南至暮云后分岔，分別接入既有株洲站和湘潭站。線路全長95.5公里，設車站21個，線路等級為雙線電氣化客運專線，速度目標值為時速200公里，單向年輸送能力為6000萬人，建設工期4年。 8月份，各媒體記者、市民紛紛采取曬黑燈等方式進行調查，欲解長沙住房空置率之謎。 新聞回放：“曬黑燈”指2010年最給力的全民參與的網絡曝光活動。它體現了網民意識的又一次覺醒。全國到底有多少空置房呢？盡管電力公司選擇“失語”，國家統計局表示無法統計，但卻無法澆滅網友、專家尋找答案的熱情。在長沙，媒體、網友紛紛以樓盤“黑燈照”、“查電表”、“曬水表”等方式展開統計。 8月16日，湖南四大房產網媒啟動“情系舟曲 傳遞愛心”愛心書包接力行動。 新聞回放：8月7日晚，甘肅舟曲發生了特大泥石流災害，致使舟曲許多學校損失慘重。為此，0731房產網、好房子網、搜房網、新浪樂居等四大房產網媒第一時間聯合發起“情系舟曲傳遞愛心”愛心書包接力大行動，聯手面向湖南地產界和廣大網友發起愛心捐贈。截止到9月8日，參與捐助活動的企業達15家，捐贈了價值數十萬的物資，房產企業以多種方式，表達了對舟曲人民的關心。 9月1日，湖南省人民政府辦公廳發布通知，規定長株潭三地房地產開發商可跨地區從事住房開發，并可獲異地信貸支持。 新聞回放：9月1日，湖南省人民政府辦公廳印發一份名為《關于推進長株潭房地產市場一體化的意見》，提出了統一市場準入標準、統一市場監管模式、統一產權登記體系和統一市場誠信體系四大意見，其中最重要的一點是，在長沙、株洲、湘潭三地跨地區開發的具有資質的房地產企業將享受同城待遇，包括信貸的異地支持。 10月21日，長沙濱江新城世茂股份地塊東北側的漁人碼頭地塊，被誠豐置業收入囊中。 新聞回放：10月21日下午，位于長沙濱江新城世茂股份地塊東北側的漁人碼頭地塊，經過69輪競價，以8038.49元/m2的樓面單價，刷新了長沙土地市場的出讓新單價，溢價12420萬元。因為特殊景觀限高及超低的容積率而誕生的最高樓面單價，雖然不能作為市場的一個普遍標準，但也再度見證了大河西土地升值的上揚曲線。 12月26日，長沙市委副書記、市長張劍飛在中信新城站宣布長沙地鐵1號線一期工程開工。 新聞回放：12月26日，備受市民關注的長沙地鐵1號開工典禮在號稱“瀟湘第一城”的中信新城的14萬平米開放式融城中央公園地塊舉行。地鐵1號線一期工程線路全長23.55公里，設站20座，北起汽車北站，南止萬家麗路站，其中高架車站1座，地下車站19座，投資概算約142億元，計劃2014年底建成。地鐵1號線的開工標志著長沙正式邁進全速發展的地鐵新時代。 觀點篇 2010樓市“給力”雷人語錄TOP10 專家說： 著名品牌戰略專家李光斗：離婚催漲房價 語錄：目前全中國每年都有一定的離婚比例，大城市離婚率更高。他們結婚買了房子，幾年后就要重組。重組后又要買新的房子。所以離婚率的上升也推動了中國房地產價格的上漲。 點評：就現有工薪收入水平與市場房價嚴重倒掛的嚴峻現實來看，離婚現象不可能構成社會的普遍多數。哪個時代沒有離婚，為什么以前離婚未推高房價，今天卻推高了呢？因為缺乏普遍意義。 北師大房地產研究中心主任董藩：沒有房地產，保不住中國 語錄：中國地產行業未來的方向在哪兒——在首屆世界華商地產論壇上，兩岸地產精英、專家為此腦力激蕩，針鋒相對。北師大房地產研究中心主任董藩大膽放言，稱政府不能一味打壓房價，并且“危言聳聽”：“如果沒有房地產，中國就保不住。” 點評：“如果沒有房地產，中國就保不住”看似聳人聽聞，其實是個偽命題。中國怎么可能沒有房地產呢？ 官員說 宜黃官員：沒有強拆就沒有新中國 語錄：10月12日，江西撫州市宜黃縣政府一名官員投書媒體，認為“搞城市建設需要進行大量的拆遷，如果遷就被拆遷戶的利益訴求，大幅度提高拆遷補償標準，政府肯定吃不消”。該官員旗幟鮮明地提出，沒有強拆就沒有中國的城市化，沒有城市化就沒有嶄新的中國，沒有強拆就沒有新中國。 點評：中國的城市化進程必然伴隨著拆遷，但如果把所有“拆”字前面都加上一個“強”字，不僅與事實不符，也無助于將來的城市發展。 人大財經委副主任賀鏗：地方政府炒地投機者炒房推高房價 語錄：賀鏗在第五屆中國全面小康論壇上稱，目前在部分城市存在明顯的房產泡沫，我國的房價與收入比嚴重高于國際標準。他認為，造成房產泡沫最主要的原因不是供需問題，而是地方政府炒地與投機者炒房，如果住房問題不能解決，就很難實現全面小康社會。 點評：房地產是一個民生產業，基本點應是保護絕大多數人的利益。不少業內人士建議，地方政府應大力推廣廉租房、保障房的建設。 大佬說： 華遠地產董事長任志強：窮人買不起房關開發商什么事 語錄：商品房是面對中高收入階層的產品，不是面向窮人。商品房是政府收了高價土地出讓金，不管是二百三百還是兩萬三萬，是對高收入人群的變向征稅，而廉租房和經濟適用房是免征土地出讓金的。換句話說，買不起房子是次要的，關鍵是買不起地，如果你連地都買不起，你和開發商有什么關系呢？ 點評：商品房比經濟適用房價格高，是不關開發商事，但開發商利用捂盤惜售伎倆，房子蓋好后，坐地漲價，開發商怎能擺脫關系？ 新華聯集團總裁傅軍：房地產是被“80后”記者抹黑的 語錄：中國的房地產，媒體起了很不好的作用。現在媒體的主力記者幾乎都是80后，他們正急需買房，寫新聞都帶有他們的主觀性。”傅軍認為，房地產商被罵成萬惡之源，主要是媒體抹黑的。 點評：在高房價中，房地產商究竟扮演個什么角色，老百姓心中自然有一桿秤，僅僅以“80后”記者急需買房為房地產行業開脫，想法實在有點簡單。 大連萬達集團董事長王健林：今后十年房價都會上漲 語錄：當前的高房價，首先是由高地價引起的，希望有關部門正視地價推高房價的事實，并盡快著手改變土地出讓方式。在當前市場和政策條件沒有實質改變的前提下，今后十年房價都會繼續上漲，我看不到下跌的理由。 點評：凡事無絕對，當房價過高、過快增長時，相信政府會出臺相應的調控政策，抑制房價的過高、過快增長，尤其是北上廣等一線城市。 草根說： 現在的房價就是讓子彈飛 語錄：網友麓山木頭說，“現在的房價就是讓子彈飛，炒房者非誠勿擾，咱老百姓就是趙氏孤兒。”——是無奈，也是諷刺。 點評：通貨膨脹，土地價格飛漲帶來的看漲預期，以及多重需求下的剛性欲望，是長沙房價2010年快速上漲的重要原因。 神馬都是浮云——假如沒有房？ 語錄：“神馬都是浮云”乃是“什么都是浮云”的諧音，意思是什么都不值得一提。而這一句式的流行則源于國慶期間紅遍網絡的“小月月”事件。“神馬”和“浮云”的神奇之處，則是當這兩個詞結合在一起時便可組成萬能句式，推之四海皆可用，成為無數網友的口頭禪。 點評：面對飆升的高房價，網友們紛紛吶喊：“神馬買房都是浮云！”，買不起就是買不起，神馬都不要說，說了也是浮云，閃婚、裸婚才是人間正道！ 逃離北上廣——哪都是80后身上的大山 語錄：2010年，一些白領們旗幟鮮明地喊出了“逃離北上廣”的口號，并在一線城市的白領中迅速傳播。在北京、上海、廣州這三大城市，因高房價、就業難、生存壓力大等諸多原因，許多白領紛紛想要逃離，轉到二三線城市或回老家發展。 點評：房價處處高漲，逃得了北上廣，逃得了高房價嗎？走到哪都有蟻族、房奴，走到哪都得買房，房價走到哪都是80后身上的大山。 |