| 2010年中部六省會城市房地產市場之對比分析 |
| 長沙市房產研究中心 [作者]：鄧暉 |
2010年我市房地產市場持續火爆，供銷量繼續保持了較大增長，但房價也呈現了快速上揚態勢；而從網上及其他渠道獲得的信息來看，無論成交量漲跌，中國大部分城市的房價都出現了較快上揚。那么，其他城市房地產市場情況究竟怎樣？長沙的對比狀況如何？本文將基于中國部分省會城市房管局信息工作協作網絡的內部數據，對武漢、鄭州、長沙、合肥、南昌、太原等中部六省會城市房地產市場進行對比分析，以期從中找到答案。 一、城市發展情況比較 1. 經濟總量比較 GDP是指一個國家(或地區）在一定時期內所有常住單位生產經營活動的全部最終成果，能較真實的反映當地的經濟實力和市場規模。GDP越高，其房地產發展的空間就越大。 表1 2010年中部六省會GDP總量比較 （單位：億元、%） 序號123456 城市武漢長沙鄭州合肥南昌太原 GDP5515.84547.14000.02702.52207.01778.1 同比增長14.715.513.017.514.011.0 ● 小結：長沙GDP在中部六省會中居第二位，增幅也居第二位 從經濟總量來看，2010年中部六省會各市GDP差距較大，按從多到少順序各市差距均超400億元；武漢獨占鰲頭，GDP達5500億元以上，比第二位長沙高968.7億元；長沙、鄭州經濟總量處于第二梯隊，GDP在4000-5000億元，但差距也有547.1億元；合肥、南昌、太原經濟總量處于第三梯隊，GDP在1700-2800億元，但內部的順序差距也超過了400億元。長沙2010年GDP超過4500億元，在中部六省會中居于第二位，與2009年持平。 從GDP同比增幅來看，各市同比增幅均超過全國平均增幅（10.3%），合肥仍為最高，增幅達到17.5%；長沙同比增幅15.5%，高過全國增幅5.2個百分點，在中部六省會中均居于第二位，比第一位合肥低2個百分點。 2. 全社會固定資產投資比較 全社會固定資產投資反映一個城市的建設力度，也在一定程度上反映一個城市的城市化發展階段。固定資產投資增長速度較快往往表明城市正處于大規模建設階段。 表2 2010年中部六省會全社會固定資產投資額比較 （單位：億元、%） 序號123456 城市武漢長沙合肥鄭州南昌太原 固定資產投資額3753.23192.63067.02757.01935.6948.1 同比增長25.130.724.220.832.021.2 （注：南昌為50萬元以上固定資產投資） ● 小結：長沙全社會固定資產投資及增幅在中部六省會中均居第二位 從固定資產投資規模來看，2010年中部六省會城市中，武漢全社會固定資產投資規模較大，超過3700億元；長沙、合肥基本相當，投資規模在3000-3200億元；鄭州、南昌、太原固定資產投資低于3000億元，分處2000-3000億元、1000-2000億元、1000億元以下三個投資規模段，其中太原低于1000億元。長沙全社會固定資產投資3192.6億元，在中部六省會中居第二位，比2009年上升一個位次，全社會固定資產投資比中部六省會第一位武漢少560.6億元。 從固定資產投資增長率來看，中部六省會同比增幅均超過兩成，南昌最高，達到32%，但與全國平均增幅（23.8%）比較來看，太原、鄭州低于全國平均增幅。長沙同比增幅30.7%，高于全國增幅6.9個百分點，在中部六省會中居第二位，增幅比中部六省會第一位南昌低1.3個百分點。 二、房地產市場情況比較 （一）市場預期指標 1. 房地產開發投資額比較 開發投資額可以反映出未來一、兩年的供應情況。適度的投資有利于拉動經濟的增長，但如果房地產開發投資增幅過高，將使供給過量，如沒有相應的市場需求相匹配，容易導致市場供過于求。 ● 小結：長沙房地產開發完成投資在中部六省會中居第四位，增幅居第三位 從房地產開發投資規模來看，2010年中部六省會城市中，武漢房地產投資規模最大，超過1000億元，達到1017.4億元；合肥、鄭州、長沙投資規模順序縮小，投資量在600-800億元；太原、南昌房地產開發完成投資規模最小，均在200-250億元之間。長沙房地產開發完成投資684.2億元，在中部六省會中居第四位，位次與2009年相當，投資比中部六省會第一位武漢少333.3億元，比前一位鄭州少91.05億元。 從開發投資額增長率來看，2010年中部六省會城市中，除合肥、太原外，同比增幅均超過30%；與全國平均增幅（33.2%）比較來看，武漢、合肥、南昌低于全國增幅。長沙同比增幅37.5%，高于全國增幅4.3個百分點，在中部六省會中居第三位，增幅比中部六省會第一位鄭州低13.37個百分點。 2. 房地產開發投資額占全社會固定資產投資額的比例 房地產開發投資額占全社會固定資產投資額的比例反映房地產在整個城市固定資產投資結構中是否合理。全社會固定資產投資包括基本建設、更新改造和房地產投資等，在發達國家，房地產投資一般占20％－25％。 表3 2010年中部六省會房地產開發投資額占全社會固定資產投資額比例 （單位：億元、%） 序號123456 城市鄭州武漢合肥太原長沙南昌 房地產投資額775.21017.4819.0241.1684.2230.2 社會固定投資額2757.03753.23067.0948.13192.61935.6 房地產占固定投資比例28.1227.1126.7025.4321.4311.89 ● 小結：長沙房地產開發完成投資占固定資產投資比例在中部六省會中居第五位 從以上數據我們可以看到，中部六省會僅南昌比例低于基本正常值，其他城市比例均超過20%。與2009年比例比較來看，僅南昌、合肥比例出現下調，這表明2010年由于房地產市場火爆，大多數城市房地產市場投資比例均出現明顯增長。 3. 商品房新開工面積占施工面積的比例 新開工面積，反映1～2年后預售供應量和2～3年后現房供應量。而其占施工面積的比例高低，又反映了當前市場運行的狀況和房地產開發企業對市場預期的信心。正常情況下，新開工面積占總施工面積的三分之一左右。 表4 2010年中部六省會商品房新開工面積占施工面積比例（單位：萬m2、%） 序號123456 城市武漢長沙合肥太原鄭州南昌 新開工面積2626.272302.411612.27687.021811.8509.1 施工面積5068.426687.294772.822366.526255.52146.18 新開工占施工面積比51.8234.4333.7829.0328.9623.72 （注：因部分城市數據采用當地建委數據，可能與當地統計局公布的數據不一致） ● 小結：長沙新開工面積在中部六省會中居第二位，施工面積居第一位 2010年中部六省會城市中，武漢、長沙新開工面積較大，超過2300萬m2；鄭州、合肥處于第二梯隊，新開工面積在1600-1820萬m2；太原、南昌最低，新開工面積低于700萬m2。從施工面積來看，長沙、鄭州施工面積較大，超過6000萬m2，其次是武漢、合肥，施工面積在4000-5100萬m2；再次是太原、南昌，施工面積在2100-2400萬m2。從新開工面積占施工面積比例來看，中部六省會有三個城市新開工面積超過施工面積的三分之一，分別為武漢、長沙、合肥，其余三個城市新開工面積占施工面積比例也均超過20%，太原、鄭州接近30%，這表明當前中部省會房地產需求旺盛，房地產開發規模也呈逐年擴大態勢；長沙新開工面積在中部六省會中居第二位，比第一位武漢少323.86萬m2；施工面積第一位，比第二位鄭州多431.79萬m2。 4. 商品房施工面積與商品房竣工面積的倍數比 施工面積反映了1～2年后現房供應量，通常為竣工面積的3.5±0.5倍，小于3.0倍，會出現供應短缺，大于4.0倍，未來供應量將會放大。 表5 2010年中部六省會商品房施工面積與竣工面積倍數比 （單位：萬m2） 序號 123456 城市太原鄭州武漢南昌長沙合肥 施工面積2366.526255.505068.422146.186687.294772.82 竣工面積129.58944.60919.40399.121392.551188.15 施工面積/竣工面積18.266.625.515.384.804.02 （注：因部分城市數據采用當地建委數據，可能與當地統計局公布的數據不一致） ● 小結：長沙竣工面積在中部六省會中居第一位，預計未來新增供應量仍較大 從表中數據可以看出，各市施工面積與竣工面積之比均大于正常水平，喻示著未來商品房市場供應量仍將較大；長沙竣工面積在中部六省會中居第一位，施工面積與竣工面積之比為4.80，未來兩三年內房地產市場供應量仍未顯頹勢。 （二）市場即期指標 5. 市場規模比較（商品房批準預售面積、商品房銷售面積） 商品房批準預售面積、商品房銷售面積可以反映一個城市房地產市場的規模與容量，反映一個城市房地產市場的繁榮程度。 表6 2010年中部六省會房地產市場規模比較（單位：萬m2、％） 序號123456 城市武漢長沙合肥鄭州太原南昌 批準預售面積1603.921508.361128.181043.56402.70346.24 同比37.5159.203.2140.6931.1233.69 銷售面積1429.171481.651143.491151.06274.33368.62 同比2.2016.11-22.80-0.8710.88-24.70 （注：均為市區數據） ● 小結：長沙新增供應量在中部六省會中居第二位，銷售備案量居第一位 從商品房新增供銷量來看，2010年中部六省會城市中，武漢、長沙供銷量在1400-1600萬m2之間，處于第一梯隊；合肥、鄭州供銷量在1000-1200萬m2，處于第二梯隊，太原、南昌供銷量均低于500萬m2，處于第三梯隊。長沙批準預售量在中部六省會中居第二位，比2009年上升一位；銷售備案量在中部六省會中居第一位，比2009年上升兩位。 從商品房新增供銷的同比增幅來看，除合肥外，其他城市商品房新增供應同比增幅均超過30%；但商品房銷售備案同比增幅則是增減各半，鄭州、合肥、南昌同比增幅為負值。長沙商品房新增批準預售、銷售備案同比增幅在中部六省會中均居第一位。 6. 商品房供銷比比較 即期消費指標，用于判斷商品房市場實際供應與實際銷售之間的關系，在一般情況下該指標不應小于1。該指標合理值域0.8～1.2，大于1表明供大于求，商品房價格趨緩，小于1表明實際預售量大于當年批準上市量，市場可能會出現供應短缺，商品房價格將上揚。 表7 2010年中部六省會商品房供需比 （單位：萬m2） 序號123456 城市太原武漢長沙合肥南昌鄭州 批準預售面積402.701603.921508.361128.18346.241043.56 銷售面積274.331429.171481.651143.49368.621151.06 供銷比1.471.121.020.990.940.91 （注：均為市區數據） ● 小結：大多數城市商品房供銷基本平衡，長沙供銷比為1.02 從數據來看，太原商品房供銷比超過1.20，商品房市場供應充足，其他城市供銷處于基本平衡狀態，這主要是大多數城市2010年房地產市場均經歷了一個快速膨脹的過程，銷售量在下半年迅速擴大，房價也隨之快速上揚，這不僅消化了存量，也吸引了大量新建商品房入市，從而形成了供銷兩旺的局面。2010年長沙新建商品房供銷比為1.02：1，供銷比在中部六省會中居第三位。 7. 房產一、二級市場成交量之比 反映房地產市場成熟度的重要標志之一。在發達國家，二手房交易都占房產交易的半數以上，部分還超過了80%。通過對新建商品房與二手房交易進行比較，可以了解當前房地產市場的發展階段。 表8 2010年中部六省會房產一、二級市場成交量之比 （單位：萬m2） 序號123456 城市武漢合肥長沙鄭州南昌太原 商品房1429.171143.491481.651151.06368.62274.33 二手房441.27333.06296.85277.87239.7961.78 比值3.243.434.994.141.544.44 （注：均為市區數據） ● 小結：長沙二手房成交量在中部六省會中居第三位，房產一、二級市場成交量之比居第一位 從上表數據來看，武漢、合肥二手房交易量在300-600萬m2，長沙、鄭州、南昌二手房交易量在200-300萬m2，太原低于100萬m2。長沙二手房成交量在中部六省會中居第三位，比2009年位次均下降一位。從房產一、二級市場比值來看，各地房地產市場發展水平不一，南昌比值小于2，二手房市場交易相對旺盛；其他城市比值超過3，房地產市場整體以新房交易為主；長沙比值為4.99，房地產市場正處于快速擴張期。 三、對當前各市房地產市場形勢的基本判斷及結論 （一）國民經濟運行態勢總體良好，經濟增速逐季回落。2010年中國GDP增速達10.3%，經濟步入由回升向好轉向平穩較快發展的正常軌道。從中部六省會來看，各市GDP增幅均超過全國平均增幅，但除長沙外，各市全年GDP增幅均低于上半年增幅，經濟增速放緩。 （二）房地產開發投資規模較大，占全社會固定資產投資的比例較高。除南昌外，中部六省會其他城市固定資產投資占全社會固定資產投資的比例均高于20%。與2009年對比來看，多數城市房地產開發投資占全社全固定資產投資的比例出現明顯增長。 （三）房地產開發規模逐年擴大，未來商品房市場供應量仍將較大。從數據來看，中部六省會新開工面積逐年增大，開發規模繼續提高；而從2010年來看，武漢、長沙、合肥三城市新開工面積占施工面積的比例超過三分之一，這表明未來中部省會城市商品房市場供應量仍將較大。 （四）多數城市商品房供銷基本平衡，一半城市銷售出現負增長。除太原外，2010年中部六省會商品房供銷基本平衡，武漢、長沙、合肥、鄭州供銷量均突破千萬平米；而從同比來看，各市新增批準預售同比均為正值，而銷售合肥、鄭州、南昌同比出現負增長。 （六）房地產市場整體以新房交易為主，各地房地產市場發展水平不一。從房產一、二級市場的比值來看，南昌比值小于2，二手房市場交易相對旺盛，其他城市比值超過3，房地產市場整體以新房交易為主；長沙比值為4.99，新房活躍程度相對二手房還是高出一籌。 |