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佳佳置業(yè)小幫手


  佳佳置業(yè)小幫手


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  產(chǎn)權(quán)問題


  張先生:沒有房產(chǎn)證,除了不能買賣,還有哪方面不好啊?這個(gè)房子價(jià)位比較低,還是新房,是開發(fā)商加建的,結(jié)構(gòu)應(yīng)該沒問題?


  佳佳答:您好!根據(jù)房地產(chǎn)法和其它相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定,沒有依法取得房屋所有權(quán)的房屋是不能轉(zhuǎn)讓的,沒有依法取得商品房預(yù)售許可證的房屋,是不能預(yù)售的。房屋買賣后如果沒有依法取得房屋所有權(quán)證,即使交了房,房屋所有權(quán)仍沒有依法轉(zhuǎn)移,買受人除不能依法有效地行使房屋占有、使用、收益和處分的權(quán)利外,還可能出現(xiàn)原房主將該房重復(fù)出售或抵押給其它人的風(fēng)險(xiǎn),也可能因?yàn)樵恐鞯膫鶆?wù)或其他糾紛受到牽連,也就是說,您的房屋所有權(quán)沒有發(fā)生轉(zhuǎn)移,您的合法權(quán)益就很難保護(hù)。


  吳先生問:張三和李四于2005年從開發(fā)商處購得一幢六層房屋,雙方約定第一、三、五層為李四所有,第二、四、六層為張三所有,并立有字據(jù),辦了房產(chǎn)證,房產(chǎn)證上為張三和李四二人的名字。2007年,張三將自己擁有的第六層出售給我,簽訂了房屋買賣合同,合同中李四未簽字,由于當(dāng)時(shí)房產(chǎn)證抵押在銀行,張三與我約定:2009年辦理過戶手續(xù)。我于2008年搬進(jìn)該幢樓第六層居住至今。到2009年,由于房?jī)r(jià)上漲,張三反悔,一直拖著不辦過戶手續(xù)。請(qǐng)問:我的房屋買賣是否有效?能否辦理過戶手續(xù)?


  佳佳答:您好!根據(jù)法律法規(guī)的規(guī)定,共有房屋出售時(shí),其他共有權(quán)人在同等條件下有優(yōu)先購買權(quán)。有優(yōu)先購買權(quán)的人自接到通知之日起,應(yīng)在約定或法定的期限內(nèi)予以書面答復(fù),逾期視為放棄。上述房屋系張三和李四共有,李四的優(yōu)先購買權(quán)應(yīng)參照以上規(guī)定。如果李四放棄了優(yōu)先購買權(quán),且你們的買賣合同依法成立,那么,你的房屋買賣合同有效,張三應(yīng)配合你辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù),否則,你可以依法向法院提起訴訟以維護(hù)自己的權(quán)益。


  熊先生問:我和女友(未婚)共同出資(一次付清)買了一套二手房,房產(chǎn)證是她的名;出資情況為我14萬她9萬,我們私下寫有出資證明(未公證,有效嗎?);后又共同出資裝修后入住,裝修費(fèi)用出資為我2萬她3萬。目前要分手,協(xié)商我付給她12萬,房產(chǎn)轉(zhuǎn)到我名下。我打算按揭把錢付給她。請(qǐng)問能否把權(quán)署辦到我的名下?怎樣辦手續(xù)?


  佳佳答:您好!辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記,主要應(yīng)符合以下條件:1、轉(zhuǎn)讓雙方達(dá)成一致意見,并簽訂局面的買賣協(xié)議;2、轉(zhuǎn)讓的房屋不屬于不得轉(zhuǎn)讓的范圍,如沒有被依法查封或限制,權(quán)屬?zèng)]有爭(zhēng)議等;3、雙方提交的轉(zhuǎn)讓資料齊全,權(quán)屬清楚,并按規(guī)定交納了稅費(fèi),這樣,即可依法辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記,并取得房屋所有權(quán)證。 


  文先生問:我在長(zhǎng)沙已有兩套房了,沒有貸過款。但是我老婆的名下沒有房。我現(xiàn)在想買一套40多平米的二手房,用我老婆的名字。請(qǐng)問交易的時(shí)候算她的第一套房嗎?稅費(fèi)是多少?


  佳佳答:您好!您名下有二套房產(chǎn),現(xiàn)在您妻子再購買40平米的二手房的話該套房不屬于家庭的唯一住房,因此根據(jù)2011年的契稅政策要求,您妻子購買的該套二手房交易時(shí)契稅應(yīng)按2%征收,綜合稅按1.88%征收,手續(xù)費(fèi)每平米6元收取,如果該產(chǎn)權(quán)滿了五年可以免征營(yíng)業(yè)稅,未滿五年需全額征5.575%的營(yíng)業(yè)稅,產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)80元每本,成果利用費(fèi)40每幅。


  公積金問題


  秦先生問:首套房買精裝公寓可以長(zhǎng)沙市公積金貸款嗎?首付多少?


  佳佳答:您好!公積金貸款條件是:家庭(包括未成年子女)已有住房面積之和沒有超過140平米,如果您符合以上條件就可以申請(qǐng)公積金貸款;購買夫妻名下首套且面積不超過140平米的住房可首付20%申請(qǐng)公積金貸款,面積超過140平米的住房首付30%,第二套(含)以上住房首付需不低于40%。


  鐘老師問:你好,請(qǐng)問購房是必須付了首付才能用公積金貸款嗎?還是全款都能用公積金貸款?


  佳佳答:您好!用住房公積金貸款,應(yīng)當(dāng)是支付了規(guī)定的款項(xiàng)后才能依法取得公積金貸款,不能全部房款都用公積金支付,并且公積金貸款還有最高限度的規(guī)定。


  經(jīng)濟(jì)適用房問題


  吳女士問:我以前購買過房改房,但現(xiàn)在又遇拆遷,且拆遷辦所提供的經(jīng)濟(jì)適用房房源是定向銷售的,那么請(qǐng)問我能否再買這種經(jīng)濟(jì)適用房呢?


  佳佳答:您好!房改房和經(jīng)濟(jì)適用房都是一種享受了福利性質(zhì)的房屋,原則上只能享受一次,您購買了房改房,就不能再購買經(jīng)濟(jì)適用住房,但房改房拆遷可以依法得到補(bǔ)償,并可依法享受相應(yīng)的拆遷優(yōu)惠政策。


  劉女士問:我拿了購房補(bǔ)貼憑證想買一套二手房,由于錢不夠,我想直接買父親名下的一套2居室住房,只要過一下戶,房子還是自家的,而且還能拿8萬元補(bǔ)貼給二老改善生活。不知道這樣可不可以購買?


  佳佳答:您好!使用貨幣補(bǔ)貼購買直系親屬的住房在法律、法規(guī)上沒有明文規(guī)定不允許購買,再加上限制這種交易在具體實(shí)施過程中操作難度比較大,因此,對(duì)拿貨補(bǔ)憑證購買親戚、朋友房子等交易,長(zhǎng)沙市住房保障部門不作限制。申請(qǐng)人拿貨補(bǔ)憑證購房,房屋產(chǎn)權(quán)性質(zhì)發(fā)生變化,今后上市交易需償還貨補(bǔ)款。


  其他問題


  蔡小姐問:開發(fā)商若是將架空層改做車庫,是否侵犯了業(yè)主的權(quán)益?


  佳佳答:您好!根據(jù)規(guī)定,商品房銷售后,開發(fā)商不得擅自變更規(guī)劃、設(shè)計(jì)。如果經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、設(shè)計(jì)單位同意的設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致商品房的結(jié)構(gòu)形式等發(fā)生變化,以及出現(xiàn)合同當(dāng)事人約定的其它影響商品房質(zhì)量或使用功能情形的,開發(fā)商應(yīng)當(dāng)在變更確立之日起10日內(nèi)書面通知買受人。買受人有權(quán)在15日內(nèi)作出是否退房的書面答復(fù),買受人退房,應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。因此開發(fā)商能否將架空層改成車庫,是否侵犯了業(yè)主的權(quán)益,應(yīng)該看其變更是否經(jīng)過了規(guī)劃設(shè)計(jì)部門的批準(zhǔn)或同意;是否在買賣雙方簽訂的商品房買賣合同中有約定;是否得到了業(yè)主的認(rèn)可。如果其設(shè)計(jì)變更經(jīng)過了有關(guān)部門的批準(zhǔn),批準(zhǔn)買賣合同中有約定或得到了業(yè)主的認(rèn)可,那么,雙方對(duì)變更事項(xiàng)達(dá)成了一致意見。否則開發(fā)商應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。


  袁小姐問:我和開發(fā)商簽訂了商品房買賣合同,并交付了款項(xiàng)。在合同約定的交房期限內(nèi),開發(fā)商稱必須預(yù)先交納物業(yè)管理費(fèi),才能辦理入住手續(xù)、拿鑰匙。請(qǐng)問,開發(fā)商的做法有法律依據(jù)嗎?


  佳佳答:您好!根據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定,建設(shè)單位在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)先聘物業(yè)管理企業(yè)前,可先聘牧業(yè)管理企業(yè),簽訂局面的前期物業(yè)服務(wù)合同,制定業(yè)主臨時(shí)公約,公約對(duì)有關(guān)物業(yè)的使用、維修、管理,業(yè)主的共同利益,業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù),違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定,且不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)銷售前將業(yè)主臨時(shí)公約向物業(yè)買受人明示,并予以說明。物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同前,應(yīng)當(dāng)對(duì)遵守業(yè)主臨時(shí)公約予以書面承諾。建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容。因此,開發(fā)商能否如您講的那樣做,主要應(yīng)當(dāng)看建設(shè)單位與選聘的物業(yè)管理企業(yè)是否有書面的前期物業(yè)服務(wù)合同,明示的業(yè)主臨時(shí)公約中是否包含了上述內(nèi)容,看雙方簽訂的合同是否有約定。如果有,開發(fā)商可以按照約定收取相關(guān)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)。


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