| Topic1 調控篇：調控當道,金融加力 |
Topic1 政策篇 調控當道,金融加力
Part 12011上半年全國房產政策盤點
進入2011年，樓市調控步步緊逼。年初“新國八條”橫空出世，把“限購”推向全國，并上調了二套房貸；而后的兩次加息更是從資金方面加大了房地產調控力度；“新建住房價格控制目標”制度的確立和“一房一價”等直接干預房價的政策出臺，更彰顯了政府樓市調控的決心。
★ 出臺新國八條，二套房首付提至六成
政策回放：國務院總理溫家寶1月26日主持召開國務院常務會議，研究部署進一步做好房地產市場調控工作，推出一系列調控政策：二套房貸首付比例提至六成，二手房不足5年全額征收營業稅等新國八條。
★ 長沙版限購令出臺
政策回放：3月4日，長沙市人民政府辦公廳發布了《關于進一步加強房地產市場管理有關問題的通知》。“本市市區（市轄五區）限購90平方米（含）以下新建商品住房”成為長沙版本中的亮點。此前已出細則的各地版本中都未曾出現過針對90平米以下中小戶型的限購。細則中還明確限購范圍為本市市轄五區，在限購人群中環長株潭戶籍家庭將“株潭”戶籍的消費者一并納入限購范圍之內。
★ 長沙住房公積金貸款政策收緊
政策回放：4月18日，長沙住房公積金管理中心下發《關于調整住房公積金貸款政策的通知》，通知規定，首套房90m2（含）以下的公積金貸款首付比例不得低于兩成；90m2以上的，住房公積金貸款首付款比例不得低于30%。對申請購買第二套住房的，住房公積金貸款首付款比例不得低于50%，住房公積金貸款利率按同期首套住房個人貸款利率的1.1倍執行。另外5月25日起，對于繳存職工家庭名下現有兩套（含）以上住房的，暫不發放住房公積金貸款。
★ 重慶、上海兩地開征房產稅
政策回放：1月27日重慶和上海同時宣布率先實施房產稅試點。其中，上海市房產稅適用稅率暫定為0.6%。應稅住房每平方米市場交易價格低于本市上年度新建商品住房平均銷售價格2倍（含2倍）的，稅率暫減為0.4%。房產稅暫按應稅住房市場交易價格的70%計算繳納。
★ 長沙版限價令出臺
政策回放：3月31日，長沙市人民政府辦公廳出臺《關于進一步加強房地產市場調控穩定新建普通商品住房價格的通知》，《通知》規定：根據我市經濟發展目標、人均可支配收入增長速度和居民住房消費能力等因素，采取有效措施，力爭2011年新建普通商品住房價格漲幅低于全市年度地區生產總值和城鄉居民人均可支配收入的增長水平。
★ 長沙出臺商品房銷售明碼標價實施細則
政策回放：從5月1日起，長沙市商品房銷售正式執行明碼標價，《實施辦法》明確規定每套商品房除了國家發改委要求明示的“每套商品房的房號、戶型、建筑面積、套內建筑面積和分攤的共有建筑面積、每平方米單價、總價款、當期銷售狀態”等信息外，還要求“銷售地下停車位的，應表明每個在售車位的面積和銷售總價”，不得在標價之外加價，不得收取任何未予表明的費用。
★ 落實推進保障性安居工程
政策回放：5月24日，省住房和城鄉建設廳通報并解讀了最新政策——《湖南省人民政府關于加強保障性安居工程建設的意見》。《意見》規定：土地出讓總價款中至少提取5%用于保障性安居工程；住房公積金增值收益在提取相關費用后，全部用于保障性安居工程并要求健全保障性安居工程的監督檢查和考核督辦制度。
★ 允許企業債券融資支持保障房建設
政策回放：6月9日，國家發展改革委辦公廳下發《關于利用債券融資支持保障性住房建設有關問題的通知》，《通知》要求各地按規定規范后繼續保留的投融資平臺公司申請發行企業債券，募集資金應優先用于各地保障性住房建設。支持符合條件的地方政府投融資平臺公司和其他企業，通過發行企業債券進行保障性住房項目融資。
★ 湖南房貸收緊：非本地居民暫停發放房貸
政策回放：湖南省政府5月20日公布了《關于加強房地產市場調控工作的通知》，將房價控制目標的范圍從長沙擴大到全省各市，并且需要將物價漲幅考慮進去。并要求實行差別化的房地產稅收與信貸，對不能提供一年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發放個人住房貸款，對購買第三套及以上商品住房的借款人暫停發放貸款。
Part 2政策反饋大調查
通過長沙百名營銷總監問卷調查活動，對在現今嚴厲調控背景下長沙房產企業受政策影響程度及采取的應對措施進行深入調查分析，紙質、電子有效問卷共收回98份，最終得出以下幾點結論：
政策力度：調控力度比較適當。從調查結果來看，48.78%的被調查者認為目前調控政策適度，應保持政策的穩定性；34.15%的被調查者表示政策有些過度，應放松部分政策；另有17.07%的被調查者認為調控比較松弛，需要采取進一步的調控措施。這表明多數人支持現在的樓市調控方向。
政策強度：金融限貸政策對市場沖擊最大。從調查結果來看，76.19%的被調查者認為金融信貸政策對房地產開發企業影響最大，其次是16.67%的被調查者認為房屋限購政策影響最大。可見，大多數企業已經受到限貸政策波及，融資艱難。另外，有7.14%的被調查者認為需要采取進一步的調控措施。
調控范圍：銷售與融資雙雙受阻。從調查結果來看，52.38%的被調查者認為調控新政主要影響了企業的市場銷售，35.71%的被調查者認為主要影響了企業的投資資金運轉，由此可見房產調控的政策影響力主要集中在市場銷售和投資融資這兩塊。另外，2.38%的被調查者表示施工進度受到影響，9.53%的被調查者表示土地購置受影響，顯然影響程度較小。
信貸狀況：六次“提準”使金融貸款環境持惡化。從調查結果來看，45%的被調查者認為連續上調存款準備金率使貸款額度明顯減少；35%的被調查者認為受連續“提準”影響，銷售資金難以及時到位；20%的被調查者認為開發貸款申請越來越困難。
限購影響：長沙“限購令”走中庸之道。從調查結果來看，85.37%的被調查者認為長沙“限購令”對企業的銷售沒有造成多大影響；僅有14.63%的被調查者覺得“限購令”使商品房銷量明顯下降。可見，長沙溫柔版“限購令”的市場整體反映是嚴厲不足。
Part 3金融觀察：突破重圍，借力融資
◎銀行抵押貸款情況分析
分析小結：
上半年長沙抵押面積超過1880萬m2，但抵押率仍處于下降通道
2011年上半年，全市辦理抵押登記手續110263筆，抵押面積1880.26萬m2，貸款金額511.77億元，同比分別增長-8.07%、-10.82%、4.52%，其中，辦理個人抵押登記手續108376筆，抵押面積1456.14萬m2，貸款金額399.18億元，同比分別增長-8.22%、-9.21%、7.09%。分區域來看，內五區共辦理抵押登記手續73237筆，抵押面積974.41萬m2，貸款金額361.00億元，同比分別增長-6.48%、-11.43%、3.16%；其中，辦理個人抵押登記手續72747筆，抵押面積817.31萬m2，貸款金額289.27億元，同比分別增長-6.03%、-6.40%、8.77%。
2011年上半年，全市共辦理在建工程抵押628筆，抵押面積348.05萬m2，貸款金額91.78億元，同比分別增長-35.66%、-13.59%、30.28%。其中，內五區共辦理在建工程抵押404筆，抵押面積255.96萬m2，貸款金額75.53億元，同比分別增長-18.71%、-17.33%、30.52%。
深度剖析：
從全市抵押情況來看，上半年全市一般抵押筆數、面積同比略有降低，但取得貸款金額增長；全市在建工程抵押筆數、面積同比均出現較大減少，但取得貸款金額仍有較大增長，這一方面表明今年地價、房價仍有一定的上揚，另一方面也表明當前房地產市場金融景氣程度有所下行，限購令等房地產政策已經對房地產市場產生了實質性的影響。究其原因，國家金融政策的持續收緊，限貸、惜貸、加息、提準對房地產金融起到了較大作用，企業融資和購房貸款均受到不同程度的限制，資金鏈持續惡化。更多深層原因上半年金融政策詳解為您一一闡述。
◎上半年貨幣金融政策解讀
★ 提高存款準備金率 每月一調
政策回放：
今年上半年，央行以一月一調的頻率6次提高銀行存款準備金率，使得銀行存款準備金率連創歷史高點，到2011年6月底，大型金融機構存款準備金率達21.5%，中小金融機構的存款準備金率也高達18％。
深入解讀：
從連續提高存款準備金率的目的來看，央行調高存款準備金率是為了打壓銀行放貸能力，收緊銀行體系寬裕流動性以抑制通脹，將社會融資總量控制在適度水平，同時也有為配合國家限購、限價等樓市宏觀調控政策的實施，通過實施政策組合拳達到遏制房價快速上漲、維護房地產市場健康平穩發展的目的。
從政策實施對房地產市場的影響來看，央行調高存款準備金率的主要目的雖不是劍指房地產市場，但連續提高存款準備金率的累計效應對房地產市場造成較大的心理恐慌。就對市場消費者的影響而言，通過存款準備金率的不斷疊加，各商業銀行放貸的沖動明顯得到抑制，部分城市出現銀行暫停購房貸款或暫停部分購房貸款的現象可能會逐步增加和蔓延，市場房屋購買力和購買信心受到較大沖擊。就對房地產開發商而言，隨著2010年積壓的大量土地在今年將進入開發環節，開發商資金的消耗量將持續增加，許多開發商因貸款成本增加和貸款難度提高，會逐漸加快項目銷售，增加銷售回款，降低資金壓力，部分小房地產企業因銀行貸款門檻提高，資金鏈吃緊，被迫退出房地產市場，從而加速房地產行業洗牌。
★ 實行二套住房差別化信貸 提高首付款
政策回放：
1月27日，國務院辦公廳發出通知，對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準利率的1.1倍。人民銀行各分支機構可根據當地人民政府新建住房價格控制目標和政策要求，在國家統一信貸政策的基礎上，提高第二套住房貸款的首付款比例和利率。
深入解讀：
從限貸政策的目的來說，新“國八條”提到的差別化信貸政策，主要是打擊投資投機行為，確保住房的剛性需求，防范金融風險。
從對房地產業產生的影響來看，差別化的信貸政策對投資及投機購房者的控制效果明顯，提高二套房一成首付比例將有效抑制投機購房行為，對購房投機者起到非常大的威懾作用，首付在原有基礎上再提高10% ，對一些炒房客來說不是個小數目，尤其是在目前房價較高的情況下，不少人主要是依靠銀行信貸來進行投資的，而隨著銀行銀根的收緊和貸款利率的提高，增加10% 的首付會大大提高投資成本。提高二套房首付一成，表面上看對市場的影響不大，但對想購買二套房的人來說，心理預期的影響是存在的，特別是對于一部分改善需求者來說，受政策的沖擊力較大，市場可能會進入一段觀望期。而提高首付比例，對金融機構來說可以極大地降低金融貸款的風險。
★ 加息 兩月一加
政策回放：
今年上半年，央行分別于2月9日和4月6日上調金融機構人民幣存貸款基準利率，金融機構一年期存貸款基準利率均上調0.25個百分點，其他各檔次存貸款基準利率相應調整。調整后，一年期存款利率達到3％，一年期貸款利率達到6.06％。
深入解讀：
從央行這2次加息的目的來看，主要針對的對象還是物價的快速上漲，通過實施穩健的貨幣政策，抑制通貨膨脹，同時，為了配合房地產市場調控，通過不同政策的組合，扼止房地產泡沫，促使房價理性回歸。
從對房地產業產生的影響來看，意味著每加息一次，20年百萬房貸月增117元，總利息增加2.85萬元。如果單從加息來說，0.25個百分點并不足以對房地產市場造成很大的振蕩和殺傷，但疊加之前的“新國八條”、重慶和上海的房產稅試點、限制房價漲幅、“一房一價”等政策，對房地產業產生較大影響，整個房地產行業的融資成本將不斷提高，部分中小企業更是將面臨貸不到款的尷尬局面，而購房者會因為購房成本增加，使得觀望情緒增加。這也充分表明出國家對房地產調控的總體思路為“抑制需求，促進供應，平抑房價”，這將有利于2011年的樓市最終趨向理性和平穩。
★ 支持發行企業債券 優先保障房
政策回放：
6月9日，國家發改委發文，支持符合條件的地方政府投融資平臺公司和其他企業，通過發行企業債券進行保障性住房項目融資，在各地方發行的企業債中，要優先保證保障房建設，企業債券募集資金用于保障性住房建設的，優先辦理核準手續。
深入解讀：
政策出臺的主要目的是為了緩解保障房建設資金短缺問題，加快保障房建設，以完成年度建設保障性住房1000萬套的目標。
從對房地產業產生的影響來看，發行企業債券支持保障性住房建設，將使得保障房建設專項融資瓶頸有望得到根本性突破，保障房建設有望提速。而大量保障房集中入市，將使得商品房的庫存量會進一步增加，開發商的銷售壓力也會加大。總的來說，國家通過發行企業債券優先進行保障房建設，將有利于房地產市場的穩定，有利于抑制高房價帶來的市場風險。
★ 調整公積金貸款政策 差別化貸款
政策回放：
4月18日，長沙市對住房公積金貸款進行調整，繳存職工家庭使用住房公積金貸款購買首套普通自住房，套型建筑面積在90平方米（含）以下的，住房公積金貸款首付款比例不得低于20%；套型建筑面積在90平方米以上的，住房公積金貸款首付款比例不得低于30%，對申請購買第二套住房的繳存職工家庭，住房公積金貸款首付款比例不得低于50%，住房公積金貸款利率按同期首套住房個人貸款利率的1.1倍執行。4月25日，湖南省住房公積金宣布，從5月25日起，使用公積金購二套房的，貸款利率上浮至1.1倍，使用公積金購三套房的，停止發放公積金貸款。
深入解讀：
從調整公積金貸款的目的來看，長沙市和湖南省嚴格實施住房公積金差別化貸款，目的直指抑制投資性、投機性購房需求，合理引導自住房和改善性住房需求，促進房地產市場平穩健康發展。
從對樓市影響來看，提高大戶型和二套房首付比重、二套房貸款利率，將使得利用公積金貸款購買一、二套房之間存在巨大的利息差，進而增加購買二套房的總價和月供，投資、投機行為的購房成本增加，新的政策在很大程度上彌補了炒房者利用公積金進行投資、投機的漏洞。停止第三套房的貸款，體現了住房公積金制度的互助性和公平性，有利于杜絕炒房，是差別化住房信貸政策的進一步延伸。對首套房且面積在90平方米以下的住房“網開一面”，允許首付可以低至兩成，這無疑在釋放信號：鼓勵開發商建設、購房者購買中小套型房，加快市場結構的優化。而住房公積金的差別化貸款政策也對購房者和房地產開發商的心理產生影響，強化市場對調控的預期，加強房地產市場的宏觀調控，防止樓市大起大落，促進房地產市場的平穩健康發展，已成為共識。 |