| Topic2 供應篇：對接需求,擇機入市 |
供應篇: 對接需求,擇機入市
Part 1土地出讓
2011年上半年，全市招拍掛出讓土地掛牌29宗，土地面積112.49萬m2。其中，商業（綜合）用地掛牌18宗，土地面積73.40萬m2；住宅用地掛牌1宗，土地面積5.48萬m2；工業用地掛牌10宗，土地面積33.61萬m2。全市土地實際成交32宗，成交面積196.40萬m2，成交總金額1219947萬元，綜合地價水平值6212元/m2，其中，商業用地成交面積66.32萬m2，成交金額1118445萬元；住宅用地成交面積13.91萬m2，成交金額41400萬元；工業用地成交面積116.17萬m2，成交金額60102萬元。(數據來源：長沙市國土資源局，網上掛牌出讓系統)。
深度剖析：
今年上半年長沙土地出讓市場完全沒有了去年的旺勢。國家調控房產市場的同時對于土地市場的輔助調控也十分嚴厲，國家連發幾個極具針對性的土地調控通知，對“地王”的打擊、對閑置用地的查處等使土地市場開始降溫和冷靜。長沙政府明顯放緩了推地的速度和數量，尤其是純住宅用地，相信這一信號完全是配合房產調控，充分考慮到開發商對純住宅用地的需求減少，延后入市。另外，入市地塊的出讓競價也沒有以往那么激烈，很多工業用地均以起始價成交。上半年土地市場的冷清已是不爭的事實，下半年土地市場可能會有所回暖，但難現去年的火爆，同時對于保障性住房的供地會有所增加。
Part 2 房地產投資施工
關鍵數據：
2011年上半年長沙市房地產投資施工情況
項目名稱上半年上年同期同比（%）
本年完成投資額（萬元）4031469294122237.07
其中：住宅3078323224003137.42
施工面積（m2）643440865589048615.13
其中：住宅515528454535898013.66
新開工面積（m2）1085252513215641-17.88
其中：住宅872924810936672-20.18
峻工面積（m2）7779078399234894.85
其中：住宅6399097337207189.77
分析小結：
上半年完成投資額同比增長較大，新開工面積有所萎縮
2011年上半年，長沙市（含四縣市）完成房地產開發投資403.15億元，同比增長37.07%。商品房施工面積6434.41萬m2，其中新開工面積1085.25萬m2，同比分別增長15.13%、-17.88%；竣工面積777.91萬m2，同比增長94.85%。新開工面積的同比下降預示后期商品房供應將面臨一定萎縮。
深度剖析：
房地產投資施工是市場后期供應的風向標，對于政策及樓市走勢的敏感度相當高。國家對房地產市場的嚴厲調控直接導致商品房項目推遲開工，新開工面積同比萎縮，意圖在于防止給企業帶來巨大損失。施工面積和竣工面積的逆市增長，主要原因是去年的持續旺市使開工項目特別多，開發周期到現在正好在施工和竣工階段，房地產開發的滯后性導致數據上的增長。而房地產投資額的大幅增長很有可能與保障房的大力建設、調控增加開發融資成本有關。
Part 3商品房批準預售
◎批準預售情況分析
關鍵數據：
2011年上半年長沙市新建商品房、住宅供應情況
區 域新 建 商 品 房其中：住 宅
批準預售面積（萬m2）同比（%）批準預售面積（萬m2）同比（%）
全 市881.10 -0.87 805.63 -0.27
其
中芙蓉區44.03 3.00 43.12 14.13
天心區73.94 -32.22 68.44 -30.42
岳麓區153.95 10.34 138.59 7.15
開福區115.45 0.78 106.07 -5.29
雨花區152.32 -40.81 145.89 -35.75
長沙縣200.79 55.38 192.29 65.11
望城41.42 -14.27 36.13 -22.55
瀏陽市42.37 66.01 34.52 51.81
寧鄉縣56.83 152.14 40.57 132.90
分析小結：
上半年長沙新增批準預售同比微幅減少，內五區同比降幅明顯，四縣市仍有較大增長
2011年上半年全市新建商品房累計批準預售881.10萬m2，同比減少0.87%，其中住宅批準預售805.63萬m2，同比減少0.27%。分區域來看，內五區新建商品房累計批準預售539.69萬m2，同比減少18.63%，其中住宅批準預售502.11萬m2，同比減少16.94%。從數據來看，全市商品房新增批準預售量僅略低于去年同期水平，但新增上市量的地域分布變化較大，表現為內五區新增上市量同比大幅下降，特別是天心區、雨花區尤為明顯；四縣市新增上市量同比有較大增長，除望城外，其余三縣市同比增幅均超過55%以上。
深度剖析：
嚴厲調控持續發威，1月延續去年“翹尾效應”，批準預售井噴，但一方面隨著“新國八條”的推出，隨后限購、限貸、限漲等一系列政策連鎖反應，進一步壓縮了市場空間，投資投機行為被初步壓制，開發商對于調控政策的預期使得市場發展戰略發生轉變，轉攻為守，靜觀其變，很多開發商紛紛推遲預售，這一市場轉變在2、3月的批準預售量上體現尤為明顯，降幅相當大。另一方面，依據以往規律，由于房地產開發周期較長，經歷去年持續井噴供應以后，市場保有量有限，新開發的房源也未能及時跟上，因此也可能引起批準預售量下降。后期，隨著施工、竣工的跟進以及對調控政策的慢慢消化，批準預售量可能會有小幅放量。
區縣分解：
1-3月芙蓉區均沒有新建商品房批準預售，可謂是應對調控實行“零”放量。隨后4月將積蓄了幾個月的資源集中噴發，5、6月又逐月遞減。芙蓉區后備建設用地明顯不足，新盤開發不多，預計后期該區批準預售量不會太多。
天心區上半年1月、4月批準預售集中，預售量明顯高于上半年其他各月，4月達到26.83萬m2，而2月沒有批準預售記錄。預計后期該區批準預售量同樣不會太多。
岳麓區上半年新盤上市的行情明顯好于芙蓉、天心。1月就出現了近一年來批準預售的最高值50.45萬m2，隨后2月受調控氛圍影響批準預售短期降到6.54萬m2，一年來最低水平。3-6月均保持著比較穩定的批準預售量，預計后期新盤批準預售量會延續比較穩定的入市節奏。
開福區上半年批準預售情況雖沒有岳麓區那么搶眼，但數量穩定是她的特色。1月份預售量最高，2月最低，3月增長至103.2萬m2，4、5、6月份批準預售量十分穩定，保持在20萬m2左右。開福區近期迅猛的發展將為未來房地產業帶來更多機會。
雨花區上半年新建商品房批準預售走勢十分平穩，單月差距不大，1月延續去年“翹尾效應”后，2-5月份批準預售量逐月增長，漲幅比較平穩，6月小幅下滑。預計隨著雨花區很多新城新盤的建設，后期批準預售量會比較大。
長沙縣上半年批準預售成績較好，4月為近一年來最高61.51萬m2，1月為41.24萬m2，近一年來第二高，其他各月的預售量也較多，預售量可與城區相比，長沙縣的房地產業發展主要依靠星沙、暮云片區，這兩片區發展空間巨大，后期潛力無限。
望城上半年批準預售量整體不高，2月出現零批準預售，1月、6月預售量最高，但才10多萬m2，其他各月均是低量供應。值得注意的是望城已正式成為長沙第六區，城市規劃必將引導房地產業向其蔓延，因此后期望城房地產市場供應將比較充足。
分析點評：瀏陽市1月份新建商品房批準預售量創下天量的20.73萬m2，其次是5月的11.25萬m2，其他各月均是低量供應，2-5月逐月遞增，6月出現下滑。預計后期供應將維持低量水平。
寧鄉縣上半年各月批準預售量呈現三高三低局面，1月、4月、6月供應量較高，維持在14萬m2左右，而2月沒有新房入市，3月、5月供應量也偏少。寧鄉縣的房地產業主要在金洲新區，作為大河西先導區的一部分，預計后期房地產供應將有所起色。
批準預售排行榜
★ 調控背景下積極入市，誰是穩定供給真英雄
根據長沙市房地產市場預警預報監測系統，統計得出全市上半年批準預售面積前十名、各區縣批準預售面積前三名。
2011上半年長沙樓市批準預售前十強
排 名項目名稱開發商所在區批準預售面積（萬m2）
1湘江世紀城富灣國際湖南世紀金源置業購物中心
有限責任公司開福區16.90
2怡海星城湖南怡海三湘房地產開發有限公司長沙縣16.67
3運達中央廣場湖南運達房地產開發有限公司雨花區15.59
4保利·麓谷林語湖南保利房地產開發有限公司岳麓區14.99
5時代星城湖南旭霞房地產開發有限公司長沙縣13.00
6水岸新都湖南佳兆業房地產開發有限公司長沙縣12.41
7龍灣國際社區五礦建設(湖南)嘉和日盛房地產
開發有限公司長沙縣10.39
8楚天世紀城湖南楚天房地產開發有限公司長沙縣10.10
9灣居(第一灣)湖南富湘房地產開發有限公司開福區9.43
10華潤鳳凰城華潤置地(湖南)有限公司長沙縣9.27
入榜剖析：
長沙縣樓盤占據榜單六席
從全市上半年批準預售排行榜來看，榜單前十名中長沙縣內樓盤占據六個席位，成為上半年批準預售排行的最大贏家，尤其是怡海星城以第二大預售量位列排行榜第二。榜單中其他席位有開福區兩個、岳麓區和雨花區各一個樓盤入圍，開福區的湘江世紀城富灣國際更是以最大預售量搶占榜首。而芙蓉區與天心區兩個中心城區則無樓盤入榜。從板塊來看，星沙板塊與大托-暮云板塊可謂供給主要來源地。保利·麓谷林語、華潤鳳凰城、時代星城、第一灣、楚天世紀城等老盤近兩年均有房源陸續入市，樓盤品牌有口皆碑。湘江世紀城富灣國際、運達中央廣場、龍灣國際社區等則為今年新上市樓盤，新盤市場實力不容小覷，市場供應份額不小。
名企大盤成為市場供應主力
從上榜樓盤來看，建筑面積百萬平米以上的大盤有水岸新都、湘江世紀城、怡海星城、華潤鳳凰城4個。從預售數據來看，上榜樓盤中有8個預售量在10萬平方米以上，是名副其實的供給主力。實力名企紛紛搶灘長沙，包括運達地產、五礦地產、華潤置地、保利地產、世紀金源集團、佳兆業集團等，名企樓盤達到一半以上，同時本地房企開發樓盤也撐起了住房供給的半邊天。麓谷林語主打低碳環保、運達中央廣場定位為高性價比健康生態智能化社區、楚天世紀城以現代簡約建筑為亮點、“河居、水岸”系列的第一灣和水岸新都等，上榜樓盤各具特色，優勢明顯。
各區縣上半年批準預售前三甲
★ 芙蓉區
排 名項目名稱開發商批準預售面積（萬m2）
1長房·白沙灣長沙東方城房地產開發有限公司8.87
2鑫科·明珠長沙鑫科房地產開發有限公司8.45
3東外灘家園長沙先鋒置業有限公司7.80
★ 天心區
排 名項目名稱開發商批準預售面積（萬m2）
1通用時代·國際社區通用地產長沙有限公司6.21
2博林金谷長沙匯豐置業有限公司5.83
3保利國際廣場長沙南湖廣場置業有限公司5.64
★ 岳麓區
排 名項目名稱開發商批準預售面積（萬m2）
1保利·麓谷林語湖南保利房地產開發有限公司14.99
2中建·麓山和苑中建信和地產有限公司8.94
3長房·時代城長沙成城銀山房地產開發有限公司7.51
★ 開福區
排 名項目名稱開發商批準預售面積（萬m2）
1湘江世紀城富灣國際湖南世紀金源置業購物中心有限責任公司16.67
2灣居(第一灣)湖南富湘房地產開發有限公司9.43
3北辰三角洲奧城長沙北辰房地產開發有限公司7.28
★ 雨花區
排 名項目名稱開發商批準預售面積（萬m2）
1運達中央廣場湖南運達房地產開發有限公司15.59
2雙水灣嘉園長沙市江河水利置業投資發展有限公司7.04
3曙光家園長沙市廣裕房地產開發有限公司5.37
★ 望城區
排 名項目名稱開發商批準預售面積（萬m2）
1晟通城湖南晟通置業有限公司5.69
2裕田·奧萊小鎮湖南裕田奧特萊斯置業有限公司2.92
3Cross尚公館湖南東景房地產開發有限公司2.83
★ 長沙縣
排 名項目名稱開發商批準預售面積（萬m2）
1怡海星城湖南怡海三湘房地產開發有限公司16.90
2時代星城湖南旭霞房地產開發有限公司13.00
3水岸新都湖南佳兆業房地產開發有限公司12.41
入榜剖析：
各區縣供給實力差距明顯
從各區縣上半年批準預售排行榜來看，各區縣供給實力一目了然。長沙縣批準預售前三甲怡海星城、時代星城、水岸新都均進入全市前十強，且預售量都超過10萬平方米。保利·麓谷林語以其長期穩定的房源供給奪得岳麓區第一名，中建·麓山和苑、長房·時代城緊隨其后。富灣國際上半年批準預售超15萬平方米，成為開福區第一名，而人氣火爆的北辰三角洲也榜上有名。實力雄厚的運達中央廣場位列雨花區預售榜榜首。芙蓉區和天心區在全市基本處于劣勢，但內部競爭十分激烈，長房·白沙灣和通用時代·國際社區分別是該兩區的第一名，兩盤市場影響力非常好，同時保利地產旗下的保利國際廣場也進入天心區前三甲。望城區的晟通城上半年批準預售量同樣較好，在全縣獨樹一幟。 |