| TOPIC3聚焦地鐵生長線，擴容大長沙 |
地鐵對于推動長株潭三市融城的發展意義重大，2011年《長沙樓市》秋季刊應勢推出封面專題《長沙樓市 有軌就行》，深度剖析軌道效應，探索地鐵物業價值。同時，為多方挖掘地鐵價值，本刊將精選長沙市區重要地鐵口岸的名氣樓盤進行高端訪談，探討軌道交通與樓市發展的關系及項目作為地鐵物業的價值所在。 長房東郡·華城廣場：稀缺三地鐵物業提速地鐵生活 ——專訪長房東郡·華城廣場項目部經理陳漢文 城市化進程的加快，改變的不僅有城市的輪廓，還有“城里人”的居住選擇與生活方式。從人力車、馬車，到自行車，再到機動車的時代，每一輪交通工具或者出行方式的變化，無不意味著人們生活方式的穿越性演變。當長沙地鐵1、2號線建設捷報頻傳，當2020長沙城市規劃展現出6條地鐵線的“蜘蛛網”藍圖的時候，軌道化出行生活與長沙市民已然不再遙遠。地鐵的開通會給長沙樓市和沿線項目帶來怎樣的機遇？是否真能助力地鐵樓盤逆市飄紅？帶著這些疑問，記者走進了稀缺的三地鐵物業——長房東郡·華城廣場，專訪了長房東郡·華城廣場項目部經理陳漢文。 《長沙樓市》：首先請您介紹一下長房東郡·華城廣場項目，項目目前有何最新動態？ 陳漢文：長房東郡·華城廣場項目作為長房·東郡小區的收官之作，不論從建筑風格、戶型設計、景觀規劃，還是用材和施工，無不精挑細選，真正彰顯長房集團“只為更美生活”這一企業理念。長房東郡·華城廣場項目目前正在緊張施工中，預計今年年底前面市。 《長沙樓市》：長房東郡·華城廣場地處尚東板塊，項目的區位優勢，主要表現在哪些方面？ 陳漢文：占據尚東板塊核心位置的長房東郡·華城廣場項目位于萬家麗路與人民路交匯處，區位優勢極其突出，交通便利，生活配套設施齊全，主要表現在100米內的大潤發和旺旺醫院，500米以內的沃爾瑪等；除十多條公交線路停經，即將于2013年通車的2號地鐵和規劃中的5號、6號地鐵線在項目100米范圍內交匯、換乘，是長沙市除地鐵五一廣場站外僅有的三地鐵中心物業，出行將更加快捷、安全、便利；項目緊鄰芙蓉區政府和馬王堆商圈以及建設中的大型商業、辦公樓及東郡小區內長房集團擬建中的五星級酒店；加上小區配建的芙蓉區重點學校東郡小學、市教育局幼兒園等教育資源，長房東郡·華城廣場是居家、投資的最佳選擇。 《長沙樓市》：地鐵在縮短人們出行時間的同時，也蘊藏著新的大量商機，對于長房東郡·華城廣場項目來說，作為三地鐵物業，蘊藏著怎樣的商機？ 陳漢文：從香港、北京、上海、廣州、深圳等城市經驗和觀測數據來看，地鐵開通對商業的拉升作用極其顯著，即使原來比較偏僻的地鐵沿線物業也因此大幅增值。長房東郡·華城廣場項目因為周邊商業氛圍和配套極其濃郁、完善，蘊藏著極大的商機，從其它城市過往發展經驗來看，一旦2號線開通，商機可謂無限。 《長沙樓市》：據了解，目前長沙至少近50家樓盤在爭打地鐵概念來吸引購房者，長房東郡·華城廣場與其他地鐵物業相比較，其優勢及特色表現在哪些方面？ 陳漢文：購房者重點要考慮的是從地鐵物業與地鐵站的距離、直達范圍、換乘點、投運時間、潛力區域等五個因素中優中選優。除了上面提過的長房東郡·華城廣場項目現有完善配套外，與其他地鐵物業相比較，地鐵2號線將于2013年開通是其最大利好，100米內盡享繁華不是遙遙無期的愿景，而是實實在在的真正地鐵生活模式。 《長沙樓市》：目前長沙的地鐵因素對房價、地價等引起價格漲幅是否明顯？ 陳漢文：目前地鐵因素還沒有真正引起置業者對地鐵物業增值、保值、創造價值這一過程的認同。對已開通地鐵的城市進行的觀測數據表明，地鐵沿線物業價格的變動會隨著地鐵線路的規劃、施工、啟用而有不同的成交價位。地鐵對沿線物業產生的增值可視為開通前預期增值和開通后實質收益兩部分的合計。總體來看，地鐵開通前預期增值要大于開通后實質收益。 《長沙樓市》：有言論稱項目與地鐵的結合度決定了物業星級，在您看來，長房東郡·華城廣場項目屬于幾星級？五星級地鐵物業的標準您認為是怎樣的？ 陳漢文：我認為不能以星級標準來判定一個項目。一個項目主要是從地理位置的遠近、生活配套設施的齊全、交通的便利、戶型設計的合理、建筑品質和企業品牌的優劣等各方面進行綜合評判。長房東郡·華城廣場項目具備的各項優勢非常明顯，必將成為一個出色的居住、投資項目。 《長沙樓市》：您認為地鐵開通后，會不會有更多的購房者傾向于遠郊的地鐵物業？市中心的物業會受到影響嗎？ 陳漢文：地鐵開通后，肯定會有更多的購房者傾向于遠郊的物業，但遠郊的地鐵物業應該是先完善學校、超市、醫院等配套設施，再興建遠郊地鐵物業，最終形成城市副中心區。 我認為，至少在未來5年以內，市中心的物業還不會受到遠郊地鐵物業較大的沖擊，一方面是長沙人喜好熱鬧，不愿意住得太遠或離開本已熟悉的居住環境；其次是遠郊地鐵物業規模的形成，還需要很長的時間，也需要政府的支持和投入。 《長沙樓市》：到2020年，長沙規劃地鐵線路6條，總長約230公里，將與城市空間拓展相匹配成“米”字型構架。隨著地鐵線路陸續開通，長沙樓市會有怎樣的變化？長沙地鐵的修建對沿線項目是否會帶來機遇？ 陳漢文：隨著地鐵線路陸續開通，在我看來，長沙樓市的明天會更好。地鐵的修建到開通運營，無論是對置業者、還是開發商來說，機遇都比現在更多、更好，因為地鐵物業和一般物業比較來說具有更大的增值空間和風險抗跌功能。 《長沙樓市》：在調控政策愈加趨嚴的市場背景下，您如何看待長沙房地產市場的走向？有言論稱樓市正在向買方市場傾斜，作為地鐵物業，目前的市場情況及發展前景如何？ 陳漢文：地鐵和輕軌必將加快長沙國際化大都市和長株潭融城的步伐，地鐵亦必將全面催熱長沙的房地產市場，地鐵的開通運營將重新描繪房地產區域、地段價值，并促使原來核心地段的價值，均衡的向遠方延伸，提升地鐵沿線、城市郊區的區位價值。在當前房地產宏觀調控的形式下，也不會削弱地鐵的開通運營對城市功能的提升功效，隨著城市功能的提升，長沙樓市整體必將迎來向上的推力。 在地鐵開通運營和樓市持續調控的多空博弈下，我認為長沙樓市將會出現區域不同、價值不同的新局面——在地鐵到達不了的區域，部分項目的房價會保持微幅震蕩，在地鐵沿線范圍，大部分項目的售價將有提升的趨勢。 鑫科·明珠：瀏陽河畔的宜居地鐵房 ——專訪鑫科·明珠營銷總監曾義 地鐵：稀釋市區和郊區概念 《長沙樓市》：到2020年，長沙規劃地鐵線路6條，總長約230公里，將與城市空間拓展相匹配成“米”字型構架。您認為地鐵的開通，在近期和遠期將會對長沙的房地產市場格局產生怎樣的影響？ 曾義：關于這點，我認為隨著地鐵的啟動到運行，地鐵沿線的樓盤逐漸升值，市中心的房價日益攀升，這將使得越來越多的購房者將眼光投向城市周邊區域的樓盤，地鐵沿線的近郊板塊將得以飛速崛起。同時“地鐵物業”的發展極大地模糊了市區和郊區的分界線，各區樓市的格局將隨著地鐵的腳步發生巨大變化。 《長沙樓市》：關于地鐵對商業地產和住宅地產將會各自產生的輻射作用，您有何看法？ 曾義：對于這個問題的討論一直很多，在我看來，地鐵的開通，將使得長沙的交通格局和人們的出行方式發生質的改變。對于很多商業項目來說，“地鐵商業”是一個新的發展機遇，許多商業轉為地下，地鐵站點的設立也將影響著新老商圈的形成與發展，帶給人們新的生活與購物體驗。 對于住宅地產而言，有了地鐵，長沙的城市延展空間和活動空間驟然變大，對置業者來說，選擇余地就更多了。 《長沙樓市》：購房者一般都有區域依賴性，您如何看待地鐵將會對人們購房理念產生的影響? 曾義：我想地鐵的開通將會影響長沙人的置業方式，在沒有地鐵之前，樓盤自身的建筑、設計、戶型特質和外部風格等是市場營銷的主打亮點。地鐵的出現，讓“地鐵物業”立刻成為營銷王牌，“以地段論價格”不再是唯一定律，“交通”成為百姓在購房時考慮的重要因素。“地鐵房產”極大地稀釋了市區和郊區的固有概念，它改變的不僅是城市距離感，更將改變眾多市民的出行和生活方式，特別是長沙人的置業方式。 《長沙樓市》：地鐵施工建設有其進度，在地鐵沿線樓盤具有保值性和升值性成為共識的同時，在較長時間里，地鐵對項目價格也存在透支性，關于這點，您怎樣看？ 曾義：交通的利好和便捷程度向來是影響房產價值的重要因素。地鐵時代的到來，將大大增加途經區域交通的便捷性，讓居住在沿線的人們交通成本降低，生活更加便利，這也是地鐵物業價格不斷上揚的一個重要因素。伴隨地鐵開通的不斷利好，地鐵對于沿線項目的價格帶動可以說是持續性的。 現代河居 宜居地鐵 《長沙樓市》：據了解，目前長沙至少有近50家樓盤在爭打地鐵概念來吸引購房者，您能給我們介紹一下鑫科·明珠相較于其他地鐵物業的優勢及特色嗎？ 曾義：關于我們項目的核心競爭力，我想從四個方面說一下。 首先從宜居的角度來說，購房者需要有一個良好的居住大環境，鑫科·明珠地處芙蓉區瀏陽河畔，無論從自然環境、人文底蘊以及配套設施都可堪稱是星城上風上水的宜居區域。 其次，鑫科·明珠在設計之初把目標客群鎖定在了東城白領、公務員和周邊商圈商戶這一范圍，鄰里氛圍高端，我們在項目的打造過程中根據這一人群的生活習性，通過產品設計和戶型面積的細致打造塑造居所舒適度，項目中9棟高層住宅環繞中心花園圍合而建，戶型以南北朝向為主，戶戶有景，每戶朝陽，把舒適度做到了最佳。 第三，鑫科·明珠正在瀏陽河風光帶對街沿線打造瀏陽河產業風光帶，項目引進了大量中高端生活配套商業，讓商業和居住有一個明確的分區，社區內部交通流線也非常明晰，并通過智能化系統以及物業服務全方位保障社區安全。 最后，我們的業主將會是長沙最早一批享受地鐵便利性的人群，2013年地鐵2號線正式投入運營，鑫科·明珠2012年底交房，業主能領先體驗宜居地鐵生活。 《長沙樓市》：鑫科·明珠定位于“宜居地鐵房”，具體在操作中，是如何來實現的？ 曾義：業界對于宜居地鐵房的標準，一個在于它與地鐵要保持合適的距離，既保持便捷的交通，又不至于受嘈雜環境的影響；其二，就是它一定有一個良好的物業環境來保證這個社區與周邊的環境是區隔開的。在這方面，首先鑫科·明珠距離地鐵在可承受的步行距離范圍內，從鑫科·明珠步行至最先開通的地鐵2號線站點只需10分鐘左右，項目距離規劃中的地鐵2A號線站點也在10分鐘步行范圍內，這樣即能享有便利性，又能保證居住環境舒適性，算是真正的宜居盤。同時我們還通過園林與建筑規劃等方面來規避城市噪音的問題。 《長沙樓市》：鑫科·明珠擁有地鐵2號線和2A號線雙地鐵的區位優勢，如何策劃好地鐵營銷對于項目的推廣至關重要，能跟我們談談項目的推廣策略嗎？ 曾義：我們在項目的推廣上并非一味地進行口號宣傳與形象包裝，我們倡導的是一種宜居置業的理念，從位置 、產品、價格與環境等方面全方位引導客戶客觀理性地置業。鑫科·明珠的客群定位相對年輕，項目從戶型面積以及戶型設計都是針對這一消費群設計的，主要戶型是75－116平米的二房、三房，戶型區間是59-140平米。其次，我們在前期通過對目標客戶群的調研與了解，部分客群對城市繁華具有一定的依賴性，而鑫科·明珠在地段上具有得天獨厚的便捷優勢，項目是由十棟15－34層建筑圍合而成的大型居住區，在戶型設計、功能規劃和產品品質與景觀配套上都極度考究。這些都是實實在在的優勢，我們推廣的關鍵就是產品的品質，品質好了，才會有市場。價格方面，項目的高性價比無疑使鑫科·明珠的區域宜居優勢更為完美。 達美·D6區：五星級地鐵物業為宜居生活護航 ——專訪達美·D6區營銷副總經理鐘利波 伴隨著長沙地鐵建設如火如荼的開展，地鐵物業再次成為關注熱點，引爆沿線樓市。調控當下，地鐵的開通會給長沙樓市和沿線項目帶來怎樣的機遇，是否真能助力地鐵樓盤逆市飄紅？真正的五星級地鐵物業應該具備怎樣的條件？帶著這些疑問，記者走進了雙地鐵物業——達美·D6區，專訪了達美·D6區營銷副總經理鐘利波。 《長沙樓市》：首先請您介紹一下達美·D6區項目，項目目前有何最新進展？ 鐘利波：達美·D6區是市政府投資600億的梅溪湖國際新城開山之作，將建設為商業、住宅、公寓式酒店三大板塊的國際化人居的城市綜合體，預計在2013年全部建成。該項目占據16億城市新交通樞紐汽車西站，是梅溪湖國際新城的橋頭堡，有著巨大的升值潛力。 目前項目處于一期開發階段，精裝樓王和毛坯房同時銷售，85-140m2優質戶型同期推出，最高贈送達到40m2，前期已經多次開盤，次次售罄。 《長沙樓市》：達美·D6區項目處雙地鐵口，大河西交通樞紐，請您著重介紹一下項目的交通區位優勢。 鐘利波：項目北邊和西邊分別有兩個地鐵口，步行3分鐘可到達，這意味著從達美·D6區只需要不到10分鐘，就可到達五一商圈；只需要20分鐘就可以到達武廣高鐵站，直通全國。北面的地鐵口位于大河西交通樞紐，它將成為整個大河西先導區最重要的交通紐帶，打通了整個長沙，整個長株潭地區，乃至整個湖南地區的交通，將成為未來河西最重要的中心。 《長沙樓市》：地鐵在縮短人們出行時間的同時，也蘊藏著新的大量商機，對于達美·D6區項目來說，作為雙地鐵物業，蘊藏著怎樣的商機？ 鐘利波：項目為商業、住宅、公寓式酒店三大板塊的國際化人居的城市綜合體，擁有著8萬平米的商業體量，項目緊臨新西站，也是梅溪湖北部區域最大的商業集中區域。整個項目位于兩個板塊之間，結合了雙板塊的優勢，必將是未來最優異的商業投資區域，蘊含著豐富的地域商機。預計項目建成后，將成為整個河西，整個湖南，乃至全國最重要的商業集中地之一。 《長沙樓市》：據了解，目前長沙至少近50家樓盤在爭打地鐵概念來吸引購房者，達美·D6區項目與其他地鐵物業相比較，其優勢及特色表現在哪些方面？ 鐘利波：雖然地鐵口有很多，但地鐵口各有不同。我們北面的地鐵口距離項目僅步行3分鐘不到，位于大河西交通樞紐——新西站，是一個一站式換乘區域，可以在這里輕松的換乘大巴、城鐵和其它地鐵，這完全不同于其它的單獨性質的地鐵口，是一個包含綜合性和商業性的地鐵口，優勢是很明顯的。而西面的地鐵口，位于梅溪湖國際新城內，3000畝湖面、藝術中心，將發展成為河西區域最尖端的國際化城區，這樣區域內的地鐵口，也是優勢十分明顯的。 《長沙樓市》：有言論稱項目與地鐵的結合度決定了物業星級，在您看來，達美·D6區項目屬于幾星級？五星級地鐵物業的標準您認為是怎樣的？ 鐘利波：達美·D6區當然是屬于五星級物業。項目周邊有雙地鐵口，從項目步行不到3分鐘即可到達地鐵口所在區域，這是很多其它項目所無法做到的。而我們項目是一個商業、住宅、公寓式酒店三大板塊的國際化人居的城市綜合體，將成為地鐵口岸旁最重要的物業，何況我們還擁有雙地鐵口的優勢。我認為，評定五星級地鐵物業，要從距離、相關性及親和程度等方面作出綜合性評定。 《長沙樓市》：您認為地鐵開通后，會不會有更多的購房者傾向于遠郊的房子？市中心的房子會受到影響嗎？ 鐘利波：不會，因為市中心和遠郊的房子，就目前而言，區別其實很大，而購房者的關注點也各有不同。相較而言，地鐵開通后，市郊雖然在交通通達性上有較大的提升，但自身及周邊的配套還是較為不足。但相反，市郊的周邊環境和宜居性卻比市中心的房子有更大的優勢。所以，要看購房者想購買什么樣的物業，如果看重環境，在地鐵開通后，交通方便了，當然更愿意購買市郊的房子；如果看重配套，那么依舊會選擇市中心，相互之間的影響其實不大。 《長沙樓市》：購房者一般都有區域依賴性，地鐵將會對人們的購房理念產生什么影響嗎? 鐘利波：區域依賴是因為訪問成本的原因，親戚朋友熟悉的配套都在旁邊，如果沒有地鐵，開車、坐公交還是步行，無論是哪一種，不是花費更多的時間就是花費更多的金錢，那么從成本上來考慮，就會很高，因此才會有區域依賴性。但是有了地鐵之后，無論是時間還是金錢，都將這種訪問成本壓到了最低，因此人們的區域依賴性也將會被大幅的降低，所以影響還是很大的。 《長沙樓市》：在調控政策愈加趨嚴的市場背景下，您如何看待長沙房地產市場的走向？有言論稱樓市正在向買方市場傾斜，作為地鐵物業，目前的市場情況及發展前景如何？ 鐘利波：目前，長沙市場相較全國市場而言，是健康有序的，所以政府在政策調控上，也相對溫和。因此，相較而言，長沙市場依然是在健康穩定的發展方向上穩步前進。樓市永遠是在成長的，因此隨著政策的完善，購房者的日趨成熟，樓市也必定會逐步從賣方市場向買方市場過渡，這是歷史發展的必然趨勢。 所以，作為地鐵物業，相較而言會比其它項目有更多得天獨厚的優勢，未來的市場情況及發展前景絕對是十分廣闊的。但這也僅僅只是一個方面，我們還要更多的看重項目自身，一個緊臨地鐵，但自身一無是處的房子，前景終歸是不會好的。 嘉宇·盛世華章：價差百萬享樓王 ——訪湖南嘉宇集團副總裁盛偉平 有地鐵，城市小了 《長沙樓市》：到2020年，長沙規劃地鐵線路6條，總長約230公里，將與城市空間拓展相匹配成“米”字型構架。您認為地鐵的開通，在近期和遠期將會對長沙的房地產市場格局產生怎樣的影響？ 盛偉平：每一條軌道線路的開工建設，都將帶動周邊房價隨之上漲，長沙地鐵周邊將會成為主要的經濟活動圈及商業娛樂中心，地鐵樓盤的升值幅度極大。從長遠來看，它所改變的不僅僅是交通出行的便捷，更深遠的是對市民生活、置業模式的改變，同時地鐵也拉近了城市中心與城市郊區的距離，促進了郊區經濟發展。 《長沙樓市》：地鐵對商業地產和住宅地產將會各自產生怎樣的輻射作用？有些擁有地鐵資源的項目在遠郊，有些在核心區域，您怎么看地鐵對于不同區域樓盤的影響？ 盛偉平：現在網上流行這樣一句話：“買房就買地鐵房”，有網絡，世界小了；有地鐵，城市小了。地鐵無論是對商業地產還是住宅地產的影響都是巨大的，它不僅能大幅度提高城市土地的利用率，加速城區的建設，還能加快人們的生活節奏，縮短城郊距離，減弱城郊的差異性。繁華區域的樓盤，擁有了地鐵資源，房價定會飛速上漲，等于是高投資買高前景，而買郊區的房子則等于買大前景，價格實惠劃算，投資潛力相對來說也就更大。 《長沙樓市》：地鐵概念引起的價格漲幅是否明顯？您認為目前長沙的地鐵因素對房價、地價造成的漲幅大概是多少？ 盛偉平：在一些大城市，地鐵概念引起的價格漲幅已經很明顯了，如今北京五環以外凡是輕軌沿線的房產，價格都已攀升到了一萬元/平方米以上。上海同樣如此，以上海已規劃的將連接市區與嘉定區的軌道交通11號線為例，嘉定區域的部分項目的售價已沖破兩萬元/平方米。但就目前的長沙來說，地鐵因素對房價、地價造成的漲幅還不算太大，但地鐵對樓盤的銷售促進作用非常大。 《長沙樓市》：地鐵施工建設有其進度，在地鐵沿線樓盤具有保值性和升值性成為共識的同時，在較長時間里，地鐵對項目價格也存在透支性，關于這點，您怎樣看？ 盛偉平：一般地鐵的線路規劃總是將交通樞紐和城市黃金地帶連結起來，由諸多商業金融區、政治文化區和大型社區串聯成緊密的黃金商業線，地鐵沿線將成為人流、物流、資金流、信息流強度最大的地段。在地鐵修建之前，它可能會對項目產生一定的透支性，但這都是極其短暫的，而未來升值潛力絕對是無限的，也是迅猛的。 價差百萬享樓王 《長沙樓市》：據了解，目前長沙至少近50家樓盤在爭打地鐵概念來吸引購房者，嘉宇·盛世華章與其他地鐵物業相比較，其優勢及特色表現在哪些方面？ 盛偉平：嘉宇·盛世華章位于最具發展潛力與活力的武廣新城板塊，擁有完美立體的交通網絡、雙高鐵、百億城市配套等優勢資源。在嘉宇·盛世華章正對面，W酒店、瑞吉酒店兩座世界級酒店巨擘以卓遠的眼光落戶于此，項目周邊匯聚了大型國際名品商場、國際5A寫字樓等商業配套。嘉宇·盛世華章距周邊樓王僅50步的距離，同享百億配套，價格卻至少低一倍，可謂“價差百萬享樓王”。 《長沙樓市》：有言論稱項目與地鐵的結合度決定了物業星級，在您看來，嘉宇·盛世華章的物業屬于幾星級？ 盛偉平：口碑是由市場來評判的，如果我說有五顆星，那顯得有點王婆賣瓜自賣自夸，但零距離地鐵口，周邊百億配套等因素，足以配得上五星級的標準，好品質，大家都看得見。 《長沙樓市》：嘉宇·盛世華章作為擁有地鐵優勢的項目，如何策劃好地鐵營銷對于項目的推廣至關重要，能跟我們談談項目的推廣策略嗎，以及在營銷節點和價格定位上是怎樣把握的？ 盛偉平：一個好的項目自然會受到市場的追捧，我們并沒有鋪天蓋地地推廣，只是把我們所擁有的位置優勢、配套優勢和產品優勢真實地呈現給消費者，讓他們自己去比較選擇。現在嘉宇·盛世華章正推售項目二期收官壓軸之作——水景樓王，價格相當實惠，房交會期間還有特別優惠。 《長沙樓市》：有言論稱樓市正在向買房市場傾斜，在調控政策愈加趨嚴的市場背景下，您認為哪些項目將立于不敗之地？ 盛偉平：在房地產市場，任何時候都是買方市場，沒有好的產品，也自然沒有好的市場，在任何環境下，好地段、好配套、好交通、好產品這四好產品的升值潛力和抗風險能力都要強很多。 |