| TOPIC4對比篇 供需拉鋸 尋求平衡 |
Part 1市場觀察：供需之變 ◎供銷結構基本穩定 在調控組合拳下，長沙商品房銷售、供應兩方面均面臨前所未有的壓力，市場供需在不斷變化中尋找著均衡。2011年，長沙通過加強新建商品住房總量、結構投放的調控措施，取得了較好的調控效果，新建商品住房供銷結構基本平衡，并保持一定的穩定性，未出現嚴重供過于求或者供不應求的局面。2011年長沙內六區住房供應套均面積為106.77m2，同比縮小0.30%，說明全市住宅戶型整體在向中小戶型的趨勢發展。從全年長沙內六區新建商品住宅各戶型段供銷關系來看，60m2以下戶型的供銷比為1，60-90m2戶型供銷比為1.13，90-120m2戶型供銷比為1.22，120-144m2戶型供銷比為1.04，144m2以上戶型的供銷比為0.75。而內六區總供銷比為1.06，表明2011年新增供應和新增銷售基本平衡，市場在壓力下保持著比較健康的狀態。 商品房的戶型供應結構是否符合購房者的最真實需求直接決定著市場的供需是否平衡，如果供應的結構性矛盾長期存在，那么商品房供需矛盾將凸顯。對2011年商品房供銷結構進行深入分析可知，60-90m2、90-120m2這兩類套型在供應與銷售上都是主力戶型，兩者相加總量均分別超過總供應量、總銷售量的50%，并且供銷比都略微超過1，供銷基本平衡。備受關注的列為限購對象的90m2以下小戶型商品房全年供應量占總量約40%，同比下降1.49% ，市場份額有所減少。144m2以上戶型商品房供應與銷售量市場份額均較小，供銷比明顯小于1，之所以銷大于供是因為2011年大戶型房供應量減少，很大部分銷售房源為以前的庫存房源。 前面已說明，2011年全市商品房的供應受開發商的觀望情緒、市場景氣影響有所減量，銷量方面則因購房者的觀望等待出現有需求無市場的局面，雖說供應、銷售兩方均在緩慢下降，但由于市場的及時調整、監管等，供需結構還是基本保持著平衡，波動不大，僅僅累計庫存量有所增加。深究不同戶型供銷差異的原因：首先，90m2以下小戶型房由于面積合適、布局緊湊、價格適中，是剛性需求、投資需求、初次購房的最佳選擇，有效需求巨大，加之被列為限購戶型，擁有條件者爭相購買，銷售行情火爆，同時政府部門也鼓勵開發中小戶型房，滿足中等收入家庭需要。第二，144m2以上超大戶型房本身的目標客戶便是資金雄厚的高端客戶，由于超大戶型房供應量、需求量均不大，不過現有的客戶數量足以消化市面上的新增房源，同時還能消化部分庫存房源，因此超大戶型房不用擔心滯銷問題。第三，90-120m2戶型房供銷比超過1，是所有戶型房中供銷比最大的，單從數據來看供過于求，存在滯銷現象，但90-120m2戶型房交易行情其實并不太差，只是由于全年該戶型供應量較多，基數大引起相對有房源剩余屬正常現象。四是購房者普遍的購房心理“要么買小，要么買大”體現明顯，戶型分類的兩頭90m2以下、144m2以上的新增房源銷售情況都較好。 ◎新房待售庫存充足 2009年以來，截止2011年底長沙內六區已取得批準預售證且未銷售的新建商品房面積為1033.40萬m2，較2010年底增加349.25萬m2,其中住宅796.42萬m2,占比77.07%。從行政區來看，開福、岳麓、雨花區商品住宅待售量依次位居前三位，待售量分別為169.56萬m2、165.42萬m2、157.44萬m2，分別占比21.29%、20.77%、19.77%，望城、天心、芙蓉三區緊隨其后。從戶型面積段來看，144m2以上的大戶型待售量為231.13萬m2，占總量的29.02%，是目前市場上待銷面積最大的面積段，并且多為以前遺留的剩余房源，新增房源銷售較好；120-144m2商品住宅待售量為192.46萬m2，占比24.17%，待售量居第二，而60m2以下商品住宅待售量最少。2011年下半年以來，由于新增批準預售量持續增長，但每月商品房備案量基本在100萬m2以下，使得累計待售量有所增加。根據一般市場規律，目前新建商品房存在一定庫存積壓，待售量足以滿足部分市場需求，加之新增批準預售的跟進，后期商品房供應將比較充足。用2010年全市商品住宅銷售量來衡量，目前的庫存量足以維持半年以上的銷售，擁有足夠市場來消化，適當的庫存量對市場來說是必要的，不會對市場造成威脅。從這一點可以預測2012年長沙房地產市場的商品房供應有保證，不會因為嚴厲的調控而面臨房源斷檔的窘境。 2011年內六區新建商品房待售量較去年年底有所增加，主要是受到調控的影響，開發商對于市場的判斷并不明確，市場總體需求不旺盛，于是采取推遲、捂盤銷售的辦法拖延時間，等待良機。而調控至今，開發商面臨的資金鏈壓力越來越大，加之年關正是開發企業年度清算的時點，開發商會急于清空庫存回籠資金，2012年大部分開發商不會眼看庫存增加而置之不理，想方設法售房才能度過危機。從戶型來具體分析，目前長沙商品房市場上以90平方米以上的大戶型供應為主，而很多購房者，特別是初入社會的年輕人由于經濟條件等原因對小戶型更加青睞，同時投資投機者的首選戶型也是90平方米以下的商品房，于是在戶型結構上的這一供需矛盾直接導致我市市場上待售商品房中大戶型房占比較大，90平方米以上的待售量占74.68%，而其中又屬144平方米以上戶型待銷嚴重。長沙版“限購令”中以90平方米作為調控分水嶺，實行“限小不限大”，就是考慮到大戶型待售量較大，需要騰出一定的市場空間，出于緩和這一供需矛盾才選取這一限購分界點，以此打擊投資投機，促進大戶型房的消化銷售。 Part 2排行展現 銷售率排行榜 根據長沙市房地產市場預警預報監測系統，統計計算得出2011年度長沙內六區及長沙縣銷售率冠軍樓盤。 2011年度長沙各區縣銷售率冠軍樓盤 行政區冠軍樓盤開發商 雨花區萬科 金域華府長沙市領域投資有限公司 開福區北辰三角洲長沙北辰房地產開發有限公司 天心區童話里湖南同愿房地產開發有限公司 芙蓉區長房 · 白沙灣長沙東方城房地產開發有限公司 岳麓區云頂翠峰長沙恒天房地產實業有限公司 望城區Cross尚公館湖南東景房地產開發有限公司 長沙縣華潤 · 鳳凰城華潤置地(湖南)有限公司 入榜剖析： 區縣樓盤銷售率冠軍各具特色 從2011年各區縣銷售率冠軍樓盤榜榜單來看，采用點陣式布局、注重發揮園林景觀均好性的萬科 金域華府通過今年的不懈努力，最終拔得了雨花區銷售率的頭籌，它是萬科繼成功開發萬科·西街花園、萬科·金域藍灣、萬科·金色家園、萬科·城市花園后在長沙精心打造的又一力作；北辰三角洲則以其強大的營銷網絡和地王盛名，當之無愧地獲得了“2011年度開福區銷售率冠軍樓盤”的稱號；南城的愿景·童話里以一種流動、舒緩、自然的空間形態確立了小區環境的高品質，在獲得市場廣泛好評的同時，實現了其獲得“2011年度天心區銷售率冠軍樓盤”的童話；毗鄰瀏陽河畔的長房·白沙灣早在上半年就以濱河生態大盤的響亮口號叱咤榜中，而下半年的持續熱銷最終為其確立了“2011年度芙蓉區銷售率冠軍樓盤”的地位；占據麓南板塊龍頭位置的云頂翠峰用東南亞風情景觀吸引了不少長沙人的眼球，問鼎“2011年度岳麓區銷售率冠軍樓盤”也是在意料之中；Cross尚公館延續了上半年望城區銷售率冠軍的佳績，多戶型的智能生態小區為長沙人帶來了全新的生活方式；歐陸風情的華潤·鳳凰城在全年取得了優秀的銷售業績，長沙縣銷售率冠軍充分見證了央企華潤在長沙的雄風。 |