| TOPIC5 評價篇樓市軌跡 指數還原 |
在國家一波波強力調控下，在紛繁蕪雜的市場數據背后，2011年度長沙樓市走出了一條何種軌跡，多變表象背后樓市真相幾何，如何給今年的樓市表現打出最終評語，需要客觀、真實的評價。在此，《長沙樓市》權威發布2011年度長沙樓市商品住宅成交價格指數、房地產市場景氣指數、樓市健康狀況測度等三大指數，為您琢磨市場之變，還原樓市真相。 Part 1價格之變 根據我市商品住宅成交價格指數分析模型，至2011年12月底，我市商品住宅成交價格指數為252.60點，較年初上漲39.42點，今年的月均漲幅為3.29點，增幅較去年減少0.03點。從具體單月指標來看，今年2月、4月、8月、10月漲幅較明顯，3月、7月、9月有所下跌。 從面積子市場指數來看，今年以來，60-90m2面積段價格指數的月均漲幅最大為4.44點，指數保持較穩定的增長趨勢；其次是120-144m2面積段價格指數的月均漲幅為4.20點，其中2月、4月、6月、8月指數增長較大；60m2以下面積段價格指數的月均漲幅最小為1.86點，指數的變動范圍相對較小；90-120m2、144m2以上面積段價格指數的月均漲幅分別為3.99點、2.72點。 從板塊子市場指數來看，今年以來，東城板塊、新南城板塊價格指數漲幅較大，月均漲幅分別為5.97點、5.79點，其中東城板塊指數波動幅度大，3月、4月、6月、9月、11月、12月指數有較大變動，新南城板塊2月、6月、8月、9月、11月指數漲勢較明顯，其余月份保持較平緩的上升趨勢；中心板塊價格指數月均漲幅最小為1.84點，指數上下波動較頻繁；河西板塊、北城板塊價格指數的月均漲幅分別為3.30點、4.44點。 全年長沙（內六區）城房指數漲速略緩，部分子市場指數漲幅較大 2011年商品住宅價格指數漲速較去年略有放緩，1-12月累計上漲39.42點，達到252.60點，月均漲幅為3.29點，增幅較去年減少0.03點。分面積段來看，60-90m2、120-144m2面積段價格指數漲幅較大，這也是較為暢銷的兩種戶型；分板塊來看，東城板塊、新南城板塊價格指數漲幅居前，部分高端項目、精裝項目的成交拉高了區位的整體均價。 Part 2景氣之變 全年長沙（內六區）市場景氣指數總體在低景氣位徘徊，波動不明顯 依據我市房地產市場景氣指數分析模型，2011年長沙房地產市場景氣指數基本在低景氣空間運行，全年除了2月份出現急轉下跌以外，其他各月總體波動不明顯。從單月指數來看，1月樓市以100.48點的高景氣開局，但與去年年末104-105點高漲的景氣值相比，市場活躍程度相差較遠，由此可見，去年持續一年的宏觀調控開始逐漸奏效；2月調控效果表現更加明顯，市場景氣指數急跌3.46點，跌至97.02的近一年來景氣指數最低值；隨后，3、4、5月市場下行狀況有所緩和，景氣指數開始呈現小幅回升之勢，從3月的98.15點升至5月的100.70點，達到2011年的第二高峰值，但相比火爆的市場行情，樓市仍然比較冷清；6月指數微幅下調后，7月立馬繼續回升至全年的最高景氣值101.16點，市場出現今年以來的一個小高潮；而后，市場景氣指數開始連續下滑，傳統的“金九銀十”也沒能扭轉市場的平淡，到10月景氣指數降至99.76點；到年末，市場仍然在低景氣空間運行，并且下降至98.90，全年市場冷清收場已成定局。分析原因，一季度由于受到多重調控新政的夾擊，包括“新國八條”、限購令、限漲令等，景氣指數整體呈現大幅回落之勢。二季度隨著各項措施深入執行，公積金、加息、提準、明碼標價等后續調控手段加碼，樓市處于深度博弈之中，因此市場景氣狀況沒有明顯起色。到三季度，隨著金九銀十的到來，雖成色不足，但也部分拉動了市場景氣，因此三季度市場景氣略微超過景氣線。四季度，市場繼續降溫，房價出現松動跡象，景氣指數繼續下降。 Part 3 健康之變 2011年各指標健康度加權評價 一級指標 二級指標原始值健康度得分加權得分健康度評價 價格健康 度指標 房價收入比6.9120.15 基本正常 房價增長率與CPI增長率之比4.2520.14 基本正常 房價增長率與居民可支配收入增長率之比1.6010.07 異常 月供與家庭月收入之比（%）45.1520.15 基本正常 規模健康 度指標房地產開發投資額與全社會固定資產投資額之比（%）25.5730.19 正常 房地產開發投資額增長率與全社會固定資產投資額增長率之比1.6930.22 正常 商品房新開工面積與施工面積之比（%）28.5430.25 正常 供需健康 度指標商品房供銷比1.0730.21 正常 空置率（%）7.1120.17 基本正常 二次以上置業者購房比例（%）16.3310.05 異常 住房自有率（%）65.3430.26 正常 結構健康 度指標房產一、二級市場成交面積比4.8610.08 異常 換手率（%）11.8630.28 正常 普通商品住房供應面積占比（%）78.8130.11 正常 綜合評價2.30基本健康 全年長沙（內六區）市場健康測度值為2.30，處于基本健康狀態，并達到近3年的最高值 根據我市房地產市場健康狀況測度分析，2011年我市（內六區）房地產市場健康測度綜合得分為2.30，比2010年健康度提高了0.30點，接近基本健康范圍的上限。從各指標值來看，正常指標值7個，異常指標3個，基本正常指標4個，與2010年相比正常指標增加三個，異常指標減少一個，基本正常指標減少兩個，健康度各指標得到了整體提升。 具體來看，2011年我市僅房價增長率與居民可支配收入增長率之比、二次以上置業者購房比例、房產一、二級市場成交面積比等三指標出現異常，且相較2010年，此三指標也已經向健康方向發展，其原因主要是在國家宏觀調控大背景下，我市認真執行了國家關于房地產市場調控的“限貸”、“限購”政策的結果。“限貸”、“限購”促進了房價的理性回歸，抑制了商品房市場的過度投機，最終促進了長沙樓市繼續朝著更加健康的方向發展。 |