| TOPIC7 懸念篇 樓市變數 危機并存 |
Part 12012年市場走勢調查與分析 2011年，是房地產市場調控政策最為嚴酷之年，在一系列的市場與行政組合重拳下，長沙市房地產市場投資投機需求得到有效控制，呈現出量跌價穩的態勢。2012年是樓市調控的關鍵期，長沙樓市的走向成為人們心中最大的問號。在復雜多變的樓市環境下，根據第32屆長沙房地產交易展示會上對全市1000名市民的問卷調查結果，結合2011年的宏觀經濟、調控政策、房地產市場狀況等綜合因素，對全市房地產市場走勢作如下判斷： （一）宏觀調控政策基本穩定，但會適時適度預調微調 在宏觀調控的政策實施上，溫總理明確指出我國房地產市場調控正處在關鍵時期，調控決心不能動搖、政策方向不能改變、力度不能放松。住建部也指出對已出房地產調控政策不做方向性調整。因此，房地產宏觀調控基本面不動搖，繼續貫徹和落實現有政策，仍是2012年房地產發展的主要方向。但在宏觀調控政策基本面下，并不排除一些合理的微調。2011年12月5日開始央行首次下調存款準備金率0.5個百分點，貨幣政策踏出了預調微調的第一步，隨著世界金融危機、國家出口銳減、境外資金抽離的持續影響，預調微調力度有望進一步加大，這對穩定我市房地產市場信心有著重要的積極作用。通過對1000位市民的調查，41.32%的人認為2012年房地產調控政策將繼續從緊，33.50%的人認為會落實現有調控政策，25.18%的人認為調控會逐步放松。 （二）保障性安居工程穩步推進，雙軌制格局初步形成 我國1000萬套保障性住房現已開工建設，根據十二五規劃綱要，未來5年，我國城鎮保障性安居工程建設3600萬套。我市十二五期間的規劃目標是新建廉租住房2萬套、籌建公共租賃住房15萬套，完成棚戶區改造330萬平米，國有工礦棚戶區改造55萬平米，完成1萬戶農村危房改造。2012年是十二五規劃大力實施年，中央財政將繼續向中西部的保障性住房建設傾斜，我市也將繼續加大對保障性安居工程的支持力度，隨著保障性住房的投入使用，房地產市場上的保障性住房供應初步形成，我市房地產市場結構將進一步優化，一個市場與保障相結合的雙軌制住房格局初步形成。 （三）新開工商品房面積下降，但市場供應充足 密集調控下，我市房地產開發企業面臨著量跌價滯、資金吃緊、庫存增加等困境，投資熱情逐漸減低，土地市場成交持續降溫，2011年市內六區招拍掛出讓土地面積786.41萬m2，就內五區相比同比有所減少，全市商品房新開工面積2300萬m2，開工量與去年基本持平，近乎停漲。預計2012年土地市場流拍、溢價率為零現象將增多，商品房新開工面積會有所下滑。在市場供應上，2011年新建商品房成交量逐漸萎縮，開發商庫存量增多，2009年至 2011年已取得批準預售證但未銷售的新建商品房面積為1033.40萬m2，其中住宅796.42萬m2，占77.07%。為了快速回籠資金，開發商將加快存量房的銷售，總體上看2012年市場供應比較充足。 （四）剛需依然存在，但成交量仍將低位徘徊 我市正處于城市化加速發展時期，隨著經濟的發展與居民收入的增長，人們的自住型需求和改善型需求依舊比較旺盛。通過對1000位市民的調查，74.06%的人購房是為了自主，22.64%的人用來投資，3.30%的人另作其他用途。2012年是長株潭“兩型”社會建設的高峰時期，尤其是地鐵、輕軌、過江隧道建設的大力推進，帶來了部分引致需求。這兩部分需求有望形成合力，對我市房地產市場提供較強的心理支持力，但由于調控政策的不放松，房地產價格調整預期增加，對房地產市場預期悲觀氣氛蔓延，剛性需求雖然存在，但真正出手的卻不多，等待和觀望的氣氛會繼續維持，市場成交量將繼續在低位徘徊。 （五）高品質樓盤將倍受關注，大戶型滯銷加劇 在經歷了房地產市場的大起大落后，我市消費者的購房行為越發理性，在綠色、環保、節能、低碳等理念深入人心的時代，價格不再是消費者一再聚焦的因素，通過對1000位市民的調查，他們在選擇房產時考慮的因素排名依次為：居住環境（44.66%）、價格（26.32%）、企業品牌（11.92%）、教育（8.08%）、地鐵（7.56%）、其他（1.46%）。同時，我市大力宣傳推廣綠色建筑的建設，并指出至2014年我市新建綠色建筑項目占全市新建建筑項目的比例將達到30%，高品質樓盤的開發已然成為未來房地產市場發展的重要趨勢。在戶型方面，我市剛性需求主導市場，受現實經濟條件制約，會更加偏愛中小戶型，大戶型越來越受到冷落。2009-2011年，我市144m2以上商品住宅待銷量最大，占比29.02%，其次是120-144m2商品住宅待銷量，占比24.17%，因此，未來我市由信譽良好企業開發的高品質樓盤將會倍受關注，在2011年大戶型已呈現滯銷狀態下，預計2012年滯銷形勢將更加嚴峻。 （六）新房市場繼續唱主角，二手房市場總體低迷 2011年全市房產一、二級市場累計交易量之比為4.74:1，其中內六區房產一、二級市場累計成交量之比為4.86:1，受房地產交易稅費調整及人們心理慣性的影響，全市房產一、二級市場累計成交量對比差距大，二手房市場處于比較低迷的狀態。2012年我市新房市場上受剛性需求的影響，有著較大的心理支持力，仍是房地產市場上的主角，但伴隨著宏觀調控的不動搖，及濃厚的市場觀望氛圍，即使有限購令繼續實施帶來的利好消息，二手房市場的低迷狀態也難有改觀，預計會有一部份二手房主放棄交易轉而面向房屋租賃市場。 （七）板塊效應力促區域發展，內六區建設前景看好 在“一軸兩帶，一主七片”的城市空間結構下，伴隨著大河西先導區建設全面鋪開，地鐵1、2號線、長株潭城際鐵路、兩橋一隧道等項目的順利開展，棚改區和城市綜合體建設的大力推進，內六區建設前景一片光明。芙蓉區中心城區建設越發成熟，天心區省府南遷，欲打造生態新城；雨花區武廣新城建設如火如荼，開福區欲打造金融生態圈，大盤云集。岳麓區濱江、梅溪湖、洋湖垸等片區大力建設，望城區成為全市第六區，面臨著重大的城市發展機遇。岳麓區、望城區在宏觀調控的影響下，房地產仍保持了良好的發展速度，在土地招投標市場上也是最為活躍的兩區。2012年我市城市化進程將不斷推進，板塊效應將愈發明顯，岳麓區、望城區在良好機遇前，有望繼續發力，大步前進。 （八）開發商轉型步伐加快，新地產有望逆勢而發 深度樓市調控下，開發商充分意識到單純依靠增大規模速度、向土地要效益獲取利潤的戰略已無路可行，轉型成為其發展的戰略方向。2012將會是一個轉型之年，由粗放開發灰色建筑轉向開發宜居、健康的綠色建筑；由毛坯房的開發轉向全裝修房的建設；由單一的住宅市場開發轉向探索商業地產、旅游地產、文化創新地產、老年地產等新地產開發。明年我市新地產開發面臨著重要的契機，“2011福布斯中國大陸最佳商業城市”中我市位列第17名，成為中部最佳商業城市，隨著我市區位、交通優勢的不斷提升，加上住宅投資難度的增大，商業地產將成為開發商追逐的熱點。我市旅游資源豐富，2011年出臺的首個關于旅游業發展的決議指出，未來5年長沙旅游投資和旅游總收入分別超千億元，力爭實現躋身全國省會城市前五強的目標，這對于擬采取綜合開發模式的企業來說，提供了開發酒店式公寓、度假村等旅游地產的新契機。在住宅市場持續遇冷的形勢下，新地產有望逆勢而發。 Part 22012年新盤推薦 預測排行榜 依據長沙市房產研究中心調查問卷及0731房產網網上調查情況，充分參考各方評價和觀點，在全市評選出2012年度最值得期待樓盤。 2012年度長沙樓市值得期待樓盤 （排名不分先后） 項目名稱開發商所在區 泊富國際廣場湖南泊富地產發展有限公司開福區 茂華新品高端項目 （項目名待定）湖南茂華置業有限責任公司雨花區 潮宗御苑湖南東建房地產開發有限公司開福區 悅湖山長沙漢青房地產開發有限公司開福區 聽香水榭湖南四季花城房地產開發有限公司開福區 紫御江山湖南華馳置業有限公司芙蓉區 喜盈門 · 范城上海喜盈門國際建材家具連鎖企業雨花區 入榜剖析： 開福區優質區位樓盤獨占半壁江山 從2012年長沙樓市值得期待樓盤榜單來看，開福區的四個樓盤區位優勢都比較明顯。泊富國際廣場坐落于興漢門，毗鄰芙蓉路、湘春路、蔡鍔北路，三面臨街，雄踞城市發展中軸。潮宗御苑的地理位置則是東靠黃興路，南接歷史文化遺產街潮宗街，西臨湘江風光帶，北臨城市主干道營盤路，處在長沙市城區中心區域，緊靠湖南最大的五一、黃興路商圈。悅湖山傲踞月湖生態板塊制高點，在居家遠景視覺上，盡攬月湖公園、瀏陽河與撈刀河等自然風光，極大地滿足精英人士對層峰景致的鑒賞。而聽香水榭北臨瀏陽河，南面輻射三角洲腹地，開闊的江景、便利的交通俱收囊中。雨花、芙蓉兩區的最值得期待樓盤在經過精挑細選之后也紛紛露出水面。茂華新品高端項目（項目名待定）占據了武廣富人核心區最后一塊成熟用地，力爭在南城登高一呼，以周邊成熟的配套設施來帶動自己潛在的升值空間。扼守長沙城東部主要交通要道人民東路的紫御江山也將是芙蓉老城區鮮有的品質大宅。喜盈門·范城坐落于長沙市、株洲市、湘潭市的幾何正中心，毗鄰城市動脈萬家麗路，半小時長株潭全部通達，便利至極。 商住地標和高檔住宅成為期待新名詞 在國家宏觀調控政策持續收緊，房地產市場抱團過冬的情況下，2012年長沙樓市的品質期待樓盤求新、求質的特點也更加明顯。泊富國際廣場比肩國際水準，打造湖南第一商務高度，金融地標的頭銜早在籌建之初就已加冕；潮宗御苑的名號則既保存了長沙古街的韻味，又彰顯了其超高臨江地標的尊貴之氣；喜盈門·范城勢在雨花區建立華中區地區品質和定位最高的城市綜合體，締造一個比上海恒隆廣場更時尚的長沙新地標。與此同時，與商住地標相對的是，“高檔”、“智能”、“低密度”住宅也成為2012長沙房地產市場值得期待的旋律之一。茂華新品高端項目（項目名待定）、悅湖山都采用了傳承古今、禮并中西的ARTDECO建筑風格，高檔社區的定位為其獨有區位如虎添翼；而聽香水榭則從居住的舒適感與生活享受出發，以14.86%超低密度，在芙蓉路東側，瀏陽河岸的黃金地段，以大面積的綠色空間為主，打造出最具舒適感水岸生活住宅；紫御江山定位于為業主傾力打造真正的品質高尚居所，集住宅、公寓、特色商業于一體的歐式風格精品住宅也將為長沙再添一道亮麗的風景線。 |