| 2011年長沙市房地產(chǎn)市場年報 |
2011年長沙市房地產(chǎn)市場年報 ◇ 長沙市房產(chǎn)信息中心 長沙市房產(chǎn)研究中心 注：本報告僅供給相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)、政府職能部門和房地產(chǎn)相關(guān)專業(yè)人士參考，屬內(nèi)部研究成果，未經(jīng)許可，不得公開發(fā)布。 2011年在以“限貸”、“限購”為核心的房地產(chǎn)市場政策調(diào)控下，長沙商品房市場供銷雙降，二手房市場持續(xù)低迷，房價開始出現(xiàn)實質(zhì)性的松動。總的來看，調(diào)整、回歸是今年房地產(chǎn)市場發(fā)展的主要特征。2011年我市（含三縣市）預(yù)計完成房地產(chǎn)開發(fā)投資約860億元，同比增長約26%。商品房施工面積約7670萬m2，其中新開工面積約2300萬m2，同比增長約15%、0%；竣工面積1570萬m2，同比增長約13%。2011年我市（含三縣市）累計批準預(yù)售2012.82萬m2，同比減少5.65%；實現(xiàn)商品房銷售面積1796.38萬m2，銷售金額972.84億元，同比分別增長-16.08%、4.63%。 Part 1長沙地區(qū)房地產(chǎn)市場基本情況 一、新建商品房批準預(yù)售情況 小結(jié)：2011年長沙商品房新增批準預(yù)售量同比略有下降，但內(nèi)六區(qū)降幅明顯 2011年全市新建商品房累計批準預(yù)售2012.82萬m2，同比減少5.65%，其中住宅批準預(yù)售1766.21萬m2，同比減少5.94%。分區(qū)域來看，內(nèi)六區(qū)新建商品房累計批準預(yù)售1371.31萬m2，同比減少16.81%，其中住宅批準預(yù)售1207.50萬m2，同比減少19.05%。從各區(qū)縣情況來看，長沙縣批準預(yù)售面積最大，岳麓區(qū)次之；同比增幅來看，瀏陽市增幅最大，長沙縣次之。從各月情況來看，除2月、3月外，全市各月新增批準預(yù)售量均超過120萬m2，其中1月、10月、12月超過200萬m2。 二、新建商品房銷售備案情況 小結(jié)：2011年長沙商品房銷售備案量同比有較大降幅，住宅銷售全線下挫 2011年全市新建商品房累計銷售備案1796.38萬m2，同比減少16.08%，其中住宅銷售備案1623.06萬m2，同比減少18.15%。分區(qū)域來看，內(nèi)六區(qū)新建商品房累計銷售備案1281.53萬m2，同比減少18.75%，其中住宅銷售備案1158.73萬m2，同比減少20.42%。從各區(qū)縣情況來看，雨花區(qū)商品房銷售備案量最大，長沙縣次之；同比增幅來看，全市僅望城區(qū)、寧鄉(xiāng)縣同比增幅為正增長，而從住宅銷量來看，各區(qū)縣同比增幅均為負。從各月情況來看，除1月外，全市各月銷售備案量均低于180萬m2。 三、二手房成交情況 小結(jié)：2011年長沙二手房成交低位徘徊，成交量僅為去年同期的4/5 2011年全市二手房成交面積378.76萬m2，成交套數(shù)為34160套，同比分別減少19.17%、3.02%；其中住宅成交251.73萬m2，成交套數(shù)為28915套，同比分別減少16.83%、6.13%。分區(qū)域來看，內(nèi)六區(qū)二手房成交面積263.87萬m2，成交套數(shù)為22430套，同比分別減少14.49%、15.80%；其中住宅成交181.80萬m2，成交套數(shù)為19790套，同比分別減少19.36%、18.07%。從今年各月情況看，今年全市二手房僅1月、4月、7月成交量超過40萬m2，其他各月大多在30萬m2以下徘徊；上半年二手房成交有漲有跌，形勢略好；下半年則基本呈現(xiàn)一路走低。 四、房產(chǎn)一、二級市場交易量對比分析 小結(jié)：2011年長沙房產(chǎn)一、二級市場比值為4.74:1，新房市場占明顯優(yōu)勢 房產(chǎn)一、二級市場對比來看，2011年全市房產(chǎn)一、二級市場累計交易量之比為4.74：1，其中，內(nèi)六區(qū)房產(chǎn)一、二級市場累計交易量之比為4.86：1，比2010全年比值分別增大0.17、縮小0.25。當前我市房產(chǎn)一、二級市場累計交易量比值較高，反映了我市仍處于新建商品房快速增長階段，城市擴張勢頭明顯。 五、銀行抵押貸款情況 小結(jié)：2011年長沙抵押市場同比規(guī)模縮減，企業(yè)對銀行信貸的依賴程度進一步提高 2011年，全市辦理抵押登記手續(xù)202640筆，抵押面積3431.57萬m2，貸款金額1012.37億元，同比分別增長-11.31%、-13.39%、4.54%，其中，辦理個人抵押登記手續(xù)199689筆，抵押面積2587.64萬m2，貸款金額756.97億元，同比分別增長-11.34%、-14.24%、2.88%。分區(qū)域來看，內(nèi)六區(qū)共辦理抵押登記手續(xù)139041筆，抵押面積1950.31萬m2，貸款金額741.03億元，同比分別增長-12.95%、-15.63%、1.70%；其中，辦理個人抵押登記手續(xù)137931筆，抵押面積1581.18萬m2，貸款金額565.12億元，同比分別增長-12.69%、-14.09%、1.77%。 2011年，全市共辦理在建工程抵押1302筆，抵押面積888.09萬m2，貸款金額245.25億元，同比分別增長-34.24%、4.10%、44.40%。其中，內(nèi)六區(qū)共辦理在建工程抵押910筆，抵押面積690.59萬m2，貸款金額214.06億元，同比分別增長-14.95%、1.55%、47.53%。 從今年的抵押情況來看，由于今年房地產(chǎn)業(yè)不夠景氣，一般抵押的抵押筆數(shù)、面積同比都出現(xiàn)了一成以上的降幅；在建工程抵押則出現(xiàn)了集中勢頭，表現(xiàn)為抵押筆數(shù)下降，抵押面積僅略有增長，但貸款金額卻出現(xiàn)了較大增幅，這也從一個側(cè)面反映了由于今年房地產(chǎn)業(yè)的不景氣，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對銀行信貸的依賴程度進一步提高。 Part 2長沙市（內(nèi)六區(qū)）房地產(chǎn)市場基本情況 六、土地招拍掛情況 (數(shù)據(jù)來源：長沙市國土資源局，網(wǎng)上掛牌出讓系統(tǒng)) 小結(jié)：2011年長沙住宅用地市場比較冷清，望城區(qū)成土地市場新寵 2011年，市內(nèi)六區(qū)招拍掛出讓土地掛牌152宗，土地面積786.41萬m2。其中，商業(yè)（綜合）用地掛牌76宗，土地面積408.00萬m2；住宅用地掛牌20宗，土地面積88.05萬m2；工業(yè)用地掛牌56宗，土地面積290.36萬m2。市內(nèi)六區(qū)土地實際成交118宗，成交面積661.01萬m2，成交總金額218.09億元，綜合地價水平值3299元/m2，其中，商業(yè)用地成交面積242.68萬m2，成交金額174.77億元；住宅用地成交面積76.96萬m2，成交金額26.30億元；工業(yè)用地成交面積341.37萬m2，成交金額17.02億元。 七、長沙（內(nèi)六區(qū)）新建商品住房供銷套型結(jié)構(gòu)分析（按套數(shù)計） 小結(jié)：2011年內(nèi)六區(qū)新增供銷基本平衡，60-90m2套型是今年供銷熱點 2011年長沙內(nèi)六區(qū)住房供應(yīng)套均面積為106.77m2，同比縮小0.30%。從供銷對比來看，內(nèi)六區(qū)總供銷比達1.06:1，同期新增供銷已基本平衡；從各面積段情況來看，60-90m2、90-120m2、120-144m2面積段套型供銷量比例較大，均超過總量的1/5，其中60-90m2套型供銷比例均最大，這表明兩房已成為當前供銷的主力戶型。90m2以下套型供應(yīng)占比為40.73%，同比降低1.49個百分點。 八、長沙（內(nèi)六區(qū)）新建商品房待銷情況 小結(jié)：新建商品房累計待售量逐月增長，下半年去存量化速度減緩 2009年以來，截止今年12月底已取得批準預(yù)售證且未網(wǎng)簽銷售的新建商品房面積為1033.40萬m2。其中住宅796.42萬m2,占77.07%；非住宅236.98萬m2，占22.93%。分行政區(qū)劃來看，開福區(qū)、岳麓區(qū)、雨花區(qū)商品住宅待售量依次位居前三位，分別占比21.29%、20.77%、19.77%；分面積段來看，144m2以上商品住宅的待售量最大，占比29.02%，其次是120-144m2商品住宅的待售量占比24.17%。 Part 32012年房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢分析 從2011年的房地產(chǎn)市場分析看出，長沙房地產(chǎn)市場在國家最嚴酷的調(diào)控政策下，投資投機需求得到有效控制，呈現(xiàn)出量跌價穩(wěn)的態(tài)勢，宏觀調(diào)控取得初步成效。綜合各方面的因素，對2012年的長沙樓市做出預(yù)測與展望，我們認為今年將是宏觀調(diào)控成效進一步鞏固的關(guān)鍵期，處在復(fù)雜環(huán)境下的長沙房地產(chǎn)市場將呈現(xiàn)以下幾方面的趨勢： （一）調(diào)控政策繼續(xù)落實，但不排除適時的合理調(diào)整 2011年，在市場與行政一系列的組合重拳下，全國樓市調(diào)控效果初步顯現(xiàn)。但調(diào)控效果的全面顯現(xiàn)還需時間，根據(jù)溫總理對經(jīng)濟工作的報告，不難解讀出今年將是調(diào)控政策繼續(xù)貫徹落實的一年，但并不排除一些合理的微調(diào)，即政策會根據(jù)經(jīng)濟形勢變化，有針對性的適時適度進行預(yù)調(diào)微調(diào)，預(yù)計長沙樓市政策也將在調(diào)控政策基本方向不動搖的前提下，或有合理的調(diào)整。 （二）金融信貸定向?qū)捤桑_發(fā)商資金壓力有增無減 2011年，央行3次加息，6度上調(diào)存款準備金率，銀行信貸緊縮，開發(fā)商資金偏緊，但從央行第三季度貨幣政策執(zhí)行報告中不難看出今年金融信貸政策將會有所調(diào)整，直指定向?qū)捤桑瑢ο笫切∥⑵髽I(yè)、民營企業(yè)及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等。去年12月5日開始下調(diào)存款準備金率0.5個百分點，無疑是對金融信貸政策調(diào)整的直接表達。隨著世界金融危機、國家出口銳減、境外資金抽離的持續(xù)影響，可以預(yù)見今年金融信貸政策極有可能進一步的適度放松，但對房地產(chǎn)業(yè)從緊的力度不會放松，開發(fā)商資金壓力仍將有增無減。 （三）大力推進保障性安居工程，市場結(jié)構(gòu)進一步完善 2012是國家十二五規(guī)劃的大力實施年，也是我國1000萬套保障性住房大力建設(shè)時期，根據(jù)我市的十二五規(guī)劃目標，今年我市公共租賃住房、廉租房、經(jīng)濟適用房、棚戶區(qū)改造等將繼續(xù)大力推進，并會取得顯著成效，房地產(chǎn)市場上的商品房、保障房雙軌制格局已初步形成，將有效增加中低水平住房供應(yīng)，進一步完善市場結(jié)構(gòu)，促進我市房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。 （四）開發(fā)投資速度放緩，土地交易持續(xù)降溫 受深度調(diào)控政策的影響，2011年底，開發(fā)商堅固的資金鏈漸漸撐不住了，我市僅少數(shù)大型開發(fā)企業(yè)能夠按照原計劃進行施工，大部分中小企業(yè)則選擇了放緩或暫停項目施工，開發(fā)商投資熱情普遍降低，拿地積極性不高。今年開發(fā)商工作重心將更傾向于回籠資金，開發(fā)投資速度將放緩，土地市場成交低迷，流拍，溢價率為零現(xiàn)象將增加。 （五）剛需依然存在，但市場觀望氣氛濃厚 我市正處于城市化加速發(fā)展時期，自主型需求和改善型需求比較旺盛，目前我市房價處于低洼地帶，被調(diào)控政策壓制的部分剛性需求，和地鐵、城鐵等交通建設(shè)，帶來的部分引致需求，有望形成合力，但由于金融信貸政策的不放松，房地產(chǎn)價格調(diào)整預(yù)期增加，對房地產(chǎn)市場預(yù)期悲觀的氣氛蔓延，剛性需求雖然存在，但真正出手的卻不多，等待和觀望的氣氛會繼續(xù)維持，市場成交量將繼續(xù)在低位徘徊。 （六）綠色住宅倍受關(guān)注，大戶型滯銷加劇 星城湘江時代，環(huán)保、低碳、宜居等理念的深入人心，我市市民購房的標準發(fā)生相應(yīng)變化，居住環(huán)境成為其購房考慮的首要因素。隨著綠色建筑示范點在我市的推廣，綠色住宅將為發(fā)展引導(dǎo)方向。因此，綠色住宅將在市場競爭中更具優(yōu)勢。同時，在剛性需求占市場主體的情況下，受現(xiàn)實經(jīng)濟條件的制約，消費者會更加偏愛中小戶型的房源，在2011年我市大戶型已呈現(xiàn)滯銷狀態(tài)下，預(yù)計今年滯銷形勢將更加嚴峻。 （七）區(qū)域規(guī)劃帶動板塊效應(yīng)，岳麓望城有望繼續(xù)發(fā)力 在大城格局下，我市綜合體建設(shè)、軌道交通、棚改區(qū)改造等有條不紊的進行，各區(qū)域結(jié)合自身特點，在發(fā)展戰(zhàn)略上不斷延伸與創(chuàng)新，各區(qū)發(fā)展前景看好。岳麓區(qū)、望城區(qū)在2011年的緊密調(diào)控下仍保持了良好的勢頭，今年伴隨著大河西先導(dǎo)區(qū)建設(shè)的全面展開，濱江、梅溪湖、洋湖垸等片區(qū)大力建設(shè)，岳麓區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展有望進一步提速；望城區(qū)成為全市第六區(qū)，今年更是融入城市發(fā)展關(guān)鍵期，房地產(chǎn)發(fā)展也會邁步前進。 （八）二手房市場低迷，售轉(zhuǎn)租現(xiàn)象或有增加 2011年我市二手房市場受房地產(chǎn)交易稅費調(diào)整影響以及目前市民對二手房觀念的慣性作用，全市二手房市場發(fā)展速度較慢。今年伴隨著宏觀調(diào)控整體方向的不動搖，及濃厚的市場觀望氛圍，即使有限購令繼續(xù)實施帶來的利好消息，二手房市場的低迷狀態(tài)也難有改觀，預(yù)計會有一部份二手房主放棄交易轉(zhuǎn)而面向房屋租賃市場。 （九）商業(yè)地產(chǎn)成熱點，旅游地產(chǎn)增新機 在“2011福布斯中國大陸最佳商業(yè)城市”中我市位列第17名，成為中部最佳商業(yè)城市，隨著我市區(qū)位、交通優(yōu)勢的不斷提升，加上住宅投資難度的增大，商業(yè)地產(chǎn)將成為開發(fā)商追逐的熱點。我市旅游資源豐富，2011年出臺的首個關(guān)于旅游業(yè)發(fā)展的決議指出，未來5年長沙旅游投資和旅游總收入分別超千億元，力爭實現(xiàn)躋身全國省會城市前五強的目標，這對于擬采取綜合開發(fā)模式的企業(yè)來說，提供了開發(fā)酒店式公寓、度假村等旅游地產(chǎn)的新契機。 |