| TOPIC4對(duì)比篇 供銷(xiāo)兩淡 庫(kù)存累積 |
Part1 半年報(bào)解讀 ◎供銷(xiāo)結(jié)構(gòu) 中小戶(hù)型備受寵愛(ài)，引領(lǐng)市場(chǎng)供需趨勢(shì) 在嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策下，長(zhǎng)沙商品房供應(yīng)與銷(xiāo)售方面都面臨著很大的壓力，開(kāi)發(fā)商資金鏈緊張，購(gòu)房者觀望情緒嚴(yán)重，2012年上半年來(lái)，新建商品住房供應(yīng)量、銷(xiāo)售量均呈減少之勢(shì)。為了維持房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康可持續(xù)發(fā)展，市場(chǎng)供需在不斷變化中尋求著均衡。 2012年上半年，長(zhǎng)沙內(nèi)六區(qū)住房供應(yīng)套均面積為98.93m2，同比縮小8.88%，由此可以看出中小戶(hù)型是市場(chǎng)發(fā)展的流行趨勢(shì)。對(duì)2012年上半年商品房供銷(xiāo)結(jié)構(gòu)進(jìn)行深入分析可知，60-90m2，90-120m2這兩類(lèi)套型在供應(yīng)與銷(xiāo)售上都是主力戶(hù)型，兩者的供應(yīng)量、銷(xiāo)售量之和均占總量的50%以上；列為限購(gòu)對(duì)象的90m2以下套型供應(yīng)占比為46.00%，同比提高6.43%，目前市場(chǎng)上剛需購(gòu)買(mǎi)者占據(jù)市場(chǎng)主導(dǎo)，由于經(jīng)濟(jì)條件的限制，小戶(hù)型是剛需購(gòu)買(mǎi)者的首選，為了滿(mǎn)足市場(chǎng)需求，加大了90m2以下戶(hù)型的供應(yīng)力度；144m2以上戶(hù)型商品房供應(yīng)量所占市場(chǎng)份額最小，大套型購(gòu)買(mǎi)成本較高，偏離于剛性需求預(yù)期，因此供應(yīng)量與成交量均較少，其供銷(xiāo)比為0.72，供應(yīng)量小于銷(xiāo)售量，由此可知2012年上半年消耗的大戶(hù)型房源為大部分為以前的庫(kù)存。 從上半年長(zhǎng)沙內(nèi)六區(qū)新建商品住宅各戶(hù)型段供銷(xiāo)關(guān)系來(lái)看，60m2以下套型供銷(xiāo)比為2.87，60-90m2戶(hù)型供銷(xiāo)比為1.30，90-120m2戶(hù)型供銷(xiāo)比為1.14，120-144m2戶(hù)型供銷(xiāo)比為1.24，144m2以上戶(hù)型的供銷(xiāo)比為0.72，內(nèi)六區(qū)總供銷(xiāo)比為1.28，這表明2012年上半年新增供應(yīng)和新增銷(xiāo)售基本平衡，市場(chǎng)保持著比較健康的狀態(tài)。 主力單價(jià)重心上移，高價(jià)位比例提速快 從2012年1-6月住宅成交備案的價(jià)位結(jié)構(gòu)來(lái)看，6000-7000元/m2價(jià)位段成交備案比例最大，高達(dá)25.22%；而2011年住宅成交備案的價(jià)位集中在5500-6000元/m2這個(gè)區(qū)間，主力單價(jià)重心上移；8000元/m2以上價(jià)格段受品質(zhì)改善、精裝房推廣的影響，增速最快。 近年來(lái)，長(zhǎng)沙市經(jīng)濟(jì)發(fā)展日新月異，城市化水平不斷提高，城市綜合實(shí)力逐步向一線(xiàn)城市靠攏，隨著城市經(jīng)濟(jì)的騰飛，民眾對(duì)住房品質(zhì)、品牌的追求已不可同日而語(yǔ)，高追求衍生出高消費(fèi)。經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚的企業(yè)高管、高級(jí)白領(lǐng)、技術(shù)精英在內(nèi)的高端消費(fèi)人群的入市，能帶來(lái)大量的住宅需求，別墅、高檔住宅小區(qū)市場(chǎng)潛力巨大，高端消費(fèi)人群對(duì)于購(gòu)買(mǎi)高價(jià)位住房的能力不容小覷，隨著高消費(fèi)人群的爭(zhēng)先入市的同時(shí)，帶來(lái)了高價(jià)位購(gòu)房比例的提升。 ◎新房待售 庫(kù)存充足，不怕“斷供” 2010年以來(lái)，截止2012年6月底長(zhǎng)沙市內(nèi)六區(qū)已取得批準(zhǔn)預(yù)售證且未銷(xiāo)售的新建商品房面積為1099.86萬(wàn)m2，其中住宅806.27萬(wàn)m2，占比73.31%；非住宅293.59萬(wàn)m2，占比26.69%。 分行政區(qū)來(lái)看，雨花區(qū)、岳麓區(qū)、開(kāi)福區(qū)商品住宅待售量依次位居前三位，分別占比22.81%、18.50%、18.27%，望城、天心、芙蓉三區(qū)緊隨其后。 分面積段來(lái)看，144m2以上商品住宅的待售量最大，占比27.65%， 120-144m2商品住宅的待售量占比24.43%，位居第二，90-120m2、60-90m2、≤60m2緊隨其后，分別占比21.61%、17.71%、8.59%。 從以上分析可以看出，目前新建商品房存在一定的庫(kù)存積壓，待售量足以滿(mǎn)足市場(chǎng)需求，加之新增批準(zhǔn)預(yù)售的跟進(jìn)，后期商品房供應(yīng)將比較充足，不會(huì)面臨“斷供”的局面。 大戶(hù)型，“傷不起” 在調(diào)控政策出臺(tái)的初中期階段，市場(chǎng)總體需求不旺盛，開(kāi)發(fā)商為了獲得更大的收益，采取推遲、捂盤(pán)銷(xiāo)售的辦法拖延時(shí)間，等待開(kāi)盤(pán)良機(jī)，在這場(chǎng)持久戰(zhàn)進(jìn)行到白熱化階段的時(shí)候，面對(duì)日益緊張的資金鏈壓力，開(kāi)發(fā)商為了挺過(guò)難關(guān)，急于清空庫(kù)存回籠資金，紛紛采取“以?xún)r(jià)換量”營(yíng)銷(xiāo)手段賣(mài)房套現(xiàn)度過(guò)樓市寒冬。目前市場(chǎng)上以90m2以上的大戶(hù)型供應(yīng)為主，而剛需群體作為市場(chǎng)購(gòu)房的主流，出于經(jīng)濟(jì)條件的考慮，比較青睞小戶(hù)型，且90m2以下小戶(hù)型是投資需求者爭(zhēng)先搶購(gòu)的對(duì)象，供需矛盾導(dǎo)致大戶(hù)型庫(kù)存量逐漸增大，截止到2012年6月，90m2以上的大戶(hù)型的待售量占比73.69%，其中又屬144m2以上戶(hù)型待銷(xiāo)量最大。 造成大戶(hù)型銷(xiāo)售業(yè)績(jī)不佳有幾個(gè)方面的原因：一是剛需當(dāng)?shù)赖臅r(shí)代已經(jīng)來(lái)臨，首次置業(yè)者占據(jù)市場(chǎng)極大份額，大戶(hù)型偏離剛需預(yù)期；二是2011年契稅新政規(guī)定90m2以下，且是一套房，才能享受1個(gè)點(diǎn)的契稅優(yōu)惠，90-144m2或二套房都收2個(gè)點(diǎn)契稅，144m2以上住房要收4個(gè)點(diǎn)的契稅，購(gòu)房成本是經(jīng)濟(jì)受限的剛需群體首要考慮問(wèn)題，稅收的增加直接抬高購(gòu)房成本，給購(gòu)房者帶來(lái)難以承受的壓力；三是大戶(hù)型住房多用于自住，不易出租，出租帶來(lái)的收益遠(yuǎn)遠(yuǎn)及不上小戶(hù)型，且也不易脫手轉(zhuǎn)讓?zhuān)@些特性難以吸引購(gòu)房者入市。 Part2 樓市排行榜 銷(xiāo)售率排行榜 根據(jù)長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警預(yù)報(bào)監(jiān)測(cè)系統(tǒng)，統(tǒng)計(jì)計(jì)算得出2012上半年銷(xiāo)售率十強(qiáng)樓盤(pán)。 2012上半年長(zhǎng)沙樓市銷(xiāo)售率十強(qiáng)樓盤(pán) （排名不分先后） 項(xiàng)目名稱(chēng)開(kāi)發(fā)商所在區(qū) 三一街區(qū)湖南紫竹源房地產(chǎn)有限公司長(zhǎng)沙縣 綠地公館湖南綠地天成置業(yè)有限公司天心區(qū) 萬(wàn)科 金域華府長(zhǎng)沙市領(lǐng)域投資有限公司雨花區(qū) 紅橡華園長(zhǎng)沙朗景房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司芙蓉區(qū) 長(zhǎng)房 · 南屏錦源湖南國(guó)廣置業(yè)有限公司雨花區(qū) 中建 · 麓山和苑中建信和地產(chǎn)有限公司岳麓區(qū) 歐萊雅郡湖南旺坤投資建設(shè)集團(tuán)有限公司雨花區(qū) 名家 · 翡翠花園湖南美斯頓置業(yè)投資有限公司望城區(qū) 象嶼 · 優(yōu)山美地湖南象嶼置業(yè)有限公司雨花區(qū) 通用時(shí)代 · 國(guó)際社區(qū)通用地產(chǎn)長(zhǎng)沙有限公司天心區(qū) 入榜剖析： 雨花區(qū)獨(dú)占鰲頭，引領(lǐng)風(fēng)騷 從2012上半年長(zhǎng)沙樓市銷(xiāo)售率十強(qiáng)榜單來(lái)看，所屬行政區(qū)的比例為雨花區(qū)、天心區(qū)、長(zhǎng)沙縣、岳麓區(qū)、望城區(qū)、芙蓉區(qū)=4：2：1：1：1：1，內(nèi)六區(qū)中僅開(kāi)福區(qū)遺憾未能入席，雨花區(qū)占據(jù)榜單4席，獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷，天心區(qū)此次有2個(gè)樓盤(pán)上榜，其他三區(qū)均各占一席。萬(wàn)科 金域華府繼2011年拔得雨花區(qū)銷(xiāo)售率頭拔后持續(xù)上榜，風(fēng)頭一時(shí)無(wú)二。區(qū)內(nèi)其他三個(gè)樓盤(pán)同樣具有良好的市場(chǎng)口碑；中建·麓山和苑作為岳麓區(qū)上榜代表，更是上榜的老人了，在當(dāng)下市場(chǎng)平淡、競(jìng)爭(zhēng)激烈的情形下，屹立不倒，持續(xù)熱銷(xiāo)，實(shí)屬不易；通用時(shí)代·國(guó)際社區(qū)、綠地公館作為天心區(qū)的樓盤(pán)銷(xiāo)售率之最，大品牌、大制作眾所周知，長(zhǎng)沙縣上榜樓盤(pán)三一街區(qū)位于長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，打破純住宅投資瓶頸，走商住綜合體道路，奮力突圍，逐鹿長(zhǎng)沙樓市；望城區(qū)作為內(nèi)六區(qū)中唯一“不限購(gòu)”區(qū)域，發(fā)展后勁強(qiáng)，位列榜單一席，大有趕超其他區(qū)縣之勢(shì)；芙蓉區(qū)憑借市中心的優(yōu)越地理位置，此次上榜的紅橡華園很受市場(chǎng)青睞。 “特色 ”、“亮點(diǎn)”，樓盤(pán)制勝法寶 在樓市調(diào)控力度不減的氛圍下，一味的注重廣告噱頭宣傳的時(shí)代已經(jīng)過(guò)去，與眾不同的產(chǎn)品才能吸引眼球，引來(lái)熱銷(xiāo)風(fēng)潮。縱觀半年度銷(xiāo)售率十強(qiáng)榜單，上榜樓盤(pán)無(wú)不有自己的獨(dú)特之處。雨花區(qū)作為榜單之冠，其上榜的4個(gè)樓盤(pán)各有千秋。其中，象嶼·優(yōu)山美地位于體育新城板塊，共享武廣新城國(guó)際央?yún)^(qū)之都市繁華，區(qū)域升值潛力巨大；視野開(kāi)闊，無(wú)高層建筑物遮擋；環(huán)境優(yōu)美，臨近圭塘河風(fēng)光帶。歐萊雅郡精心雕琢的建筑外立面，在這一片清靜居所，更添舒適之感；數(shù)級(jí)跌水河谷、上下七層植物鏈，營(yíng)造了健康的生活環(huán)境。萬(wàn)科 金域華府作為武廣央?yún)^(qū)的黃金地段，集萃一城繁華，雙地鐵，高鐵，輕軌縮短了與世界的距離。長(zhǎng)房·南屏錦源依托強(qiáng)大的品牌力量、雄厚的開(kāi)發(fā)實(shí)力以及頂尖的設(shè)計(jì)，將其打造成為長(zhǎng)沙超低密度、超高綠化居住標(biāo)桿。 芙蓉區(qū)的紅橡華園地處瀏陽(yáng)河文化產(chǎn)業(yè)風(fēng)光帶的核心區(qū)域，收攬400多米長(zhǎng)的河灣佳景，擁有區(qū)域“唯一”的國(guó)際5A級(jí)寫(xiě)字樓，它將成為片區(qū)乃至長(zhǎng)沙未來(lái)的“名片”級(jí)標(biāo)志性建筑群；岳麓區(qū)的中建·麓山和苑以實(shí)景園林為最大特色，建筑設(shè)計(jì)方面融匯中西大都會(huì)城市氣息，舒適靈動(dòng)，為居家的最佳之選；天心區(qū)的綠地公館從居住文化的和諧性出發(fā)，融東方宅院的人居善意與西方建筑空間的私密于一體，營(yíng)造一個(gè)以階層文化為靈魂的精英社區(qū)。通用時(shí)代·國(guó)際社區(qū)旨在為長(zhǎng)沙人居傾力打造最佳城市生活示范區(qū)，提升長(zhǎng)沙人居時(shí)尚生活品味；望城區(qū)的名家·翡翠花園位于大河西先導(dǎo)區(qū)核心啟動(dòng)區(qū)——濱水新城，項(xiàng)目的園林景觀作為長(zhǎng)沙首個(gè)臺(tái)地式的主題景觀園林，設(shè)計(jì)非常出彩。 |