| TOPIC6 診斷篇 樓市波瀾 冷暖交織 |
本輪長時間連續(xù)性的樓市調(diào)控，讓長沙樓市波瀾迭起，市場溫度冷暖交織。迷霧重重的市場表象下，對市場行情的把脈困難重重、說法不一，有的認為上半年長沙房地產(chǎn)市場很冷，有的認為市場很熱。那么，到底是冷市下蓄意營造的熱銷假象還是市場階段性的真實回暖，在此，用數(shù)據(jù)、用指數(shù)、用走勢最能甄別真?zhèn)巍?012年上半年商品住宅成家價格指數(shù)、房地產(chǎn)市場景氣指數(shù)、樓市健康度測度三大指數(shù)，給您最權(quán)威、準(zhǔn)確的樓市診斷。 Part1 城房指數(shù) 根據(jù)我市商品住宅成交價格指數(shù)分析模型，至2012年6月底，我市商品住宅成交價格指數(shù)為243.80點，較年初下降8.80點，今年指數(shù)月均減少1.47點，整體呈現(xiàn)出下降的態(tài)勢。從具體單月指標(biāo)來看，1月指數(shù)降幅較大，2月、5月有小幅回落，3月、4月、6月指數(shù)小幅增長。 從面積子市場指數(shù)來看，至2012年6月底，60-90m2、90-120m2、120-144m2子市場價格指數(shù)較年初下降，月均分別減少0.01點、3.06點、1.37點；60m2以下、144m2以上子市場價格指數(shù)月均分別增長1.23點、1.43點。 從板塊子市場指數(shù)來看，至2012年6月底，新南城板塊、北城板塊、中心板塊子市場價格指數(shù)較年初下降，月均分別減少0.90點、1.47點、0.69點；東城板塊、河西板塊子市場價格指數(shù)月均分別增長2.34點、0.17點。 診斷小結(jié)： 2012上半年長沙（內(nèi)六區(qū)）城房指數(shù)有所回落，主要是1月指數(shù)下調(diào) 1-6月商品住宅價格指數(shù)累計減少8.80點，至2012年6月底指數(shù)為243.80點，月均減少1.47點，今年以來指數(shù)整體呈下滑走勢，1月回落較為明顯。分面積段來看，60-90m2、90-120m2、120-144m2子市場價格指數(shù)下降；分板塊來看，新南城板塊、北城板塊、中心板塊子市場價格指數(shù)下降。 Part2 景氣指數(shù) 診斷小結(jié)： 2012上半年長沙（內(nèi)六區(qū)）市場景氣指數(shù)先抑后揚，總體在低景氣位徘徊 依據(jù)我市房地產(chǎn)市場景氣指數(shù)分析模型，2012年上半年長沙房地產(chǎn)市場景氣指數(shù)先抑后揚，年初延續(xù)去年年末景氣度下降的慣性，出現(xiàn)明顯回落后，3月份開始略有回升，但半年來市場基本處于低景氣空間。從單月來看，1、3、4、5月景氣指數(shù)均處在低景氣空間；6月景氣指數(shù)為101.77點，雖超出100點的景氣線，位于高景氣空間，但指數(shù)值在高景氣空間中相對偏低；而2月份是今年唯一跌入不景氣空間的月份，指數(shù)值為93.88點，同比下降3.14點，創(chuàng)下近一年來的最低值；半年間景氣指數(shù)波動不大，市場表現(xiàn)比較溫和。分季度來看，一季度由于受到去年年尾市場不景氣的氛圍延續(xù)，加之房地產(chǎn)調(diào)控未見任何松綁跡象，依然多措并舉，嚴(yán)厲有余，因此，市場景氣度一度跌入谷底。到了第二季度，受多種因素刺激影響，如開發(fā)商“以價換量”等多種促銷、房價止?jié)q、多地銀行信貸政策出現(xiàn)調(diào)整等，市場景氣指數(shù)開始緩慢回升，尤其至6月份，央行降息、首套房貸利率、鼓勵剛需等利好，帶來市場成交的一波小回升。從上半年內(nèi)六區(qū)房地產(chǎn)市場景氣指數(shù)運行情況來看，下半年景氣指數(shù)運行仍會偏穩(wěn)定，可能略有回升。 Part3 樓市健康度 2012年上半年樓市健康度加權(quán)評價 一級指標(biāo)二級指標(biāo)原始值健康度得分加權(quán)得分健康度評價 價格健康度指標(biāo)房價收入比6.2730.22 正常 房價增長率與CPI增長率之比2.50 30.21 正常 房價增長率與居民可支配收入增長率之比0.44 30.22 正常 月供與家庭月收入之比（%）36.3220.15 基本正常 規(guī)模健康度指標(biāo)房地產(chǎn)開發(fā)投資額與全社會固定資產(chǎn) 投資額之比（%）29.4930.19 正常 房地產(chǎn)開發(fā)投資額增長率與全社會固定 資產(chǎn)投資額增長率之比1.54 30.22 正常 商品房新開工面積與施工面積之比（%）27.9130.25 正常 供需健康度指標(biāo)商品房供銷比1.28 10.07 異常 空置率（%）8.9120.17 基本正常 二次以上置業(yè)者購房比例（%）15.4710.05 異常 住房自有率（%）67.8530.26 正常 結(jié)構(gòu)健康度指標(biāo)房產(chǎn)一、二級市場成交面積比4.05 20.15 基本正常 換手率（%）6.8920.19 基本正常 普通商品住房供應(yīng)面積占比（%）76.3930.11 正常 綜合評價2.43健康 診斷小結(jié) 2012上半年長沙（內(nèi)六區(qū)）市場健康測度值為2.43，近五年來首次進入標(biāo)準(zhǔn)健康狀態(tài) 根據(jù)我市房地產(chǎn)市場健康狀況測度分析，2012年上半年我市（內(nèi)六區(qū)）房地產(chǎn)市場健康測度綜合得分為2.43，比2011年健康度提高了0.13點，為近五年來首次進入健康狀態(tài)。從各指標(biāo)值來看，正常指標(biāo)值8個，異常指標(biāo)2個，基本正常指標(biāo)4個，與2011年相比正常指標(biāo)增加一個，異常指標(biāo)減少一個，基本正常指標(biāo)持平，健康度再次提升，并進入標(biāo)準(zhǔn)健康狀態(tài)。 具體來看，2012年上半年我市僅商品房供銷比、二次以上置業(yè)者比例兩指標(biāo)出現(xiàn)異常，而月供與家庭月收入之比、空置率、房產(chǎn)一、二級市場成交面積比、換手率等四指標(biāo)基本正常，其余指標(biāo)均為正常狀態(tài)。其主要原因是隨著國家限購、限貸等宏觀調(diào)控政策的貫徹落實，房地產(chǎn)市場的投資、投機性需求逐步被擠出，房價快速上漲得到抑制，并出現(xiàn)一定下調(diào)趨勢，這在很大程度上提高了房地產(chǎn)市場健康度；但客觀來看，政策的調(diào)控也在實際上降低了房地產(chǎn)市場熱度，在新增供給量仍較大的情況下，銷售出現(xiàn)了明顯減少，最終使得供需健康度、結(jié)構(gòu)健康度中部分指標(biāo)出現(xiàn)下調(diào)。 |