| 2012年上半年長沙市房地產市場分析報告 |
| [作者]：長沙市房產信息中心 |
2012年上半年長沙市房地產市場分析報告
2012年上半年我市（含三縣市）完成房地產開發投資486.70億元，同比增長23.88%。商品房施工面積6379.65萬m2，其中新開工面積1028.96萬m2，同比減少0.85%、5.19%；竣工面積594.62萬m2，同比減少23.56%。2012年上半年我市（含三縣市）累計批準預售749.82萬m2，同比減少14.90%；實現商品房成交面積599.36萬m2，銷售金額355.21億元，同比分別減少39.64%、30.43%。
Part1 長沙地區房地產市場基本情況
一、新建商品房批準預售情況
小結：上半年全市商品房新增批準預售同比仍降低，月新增量除4月外，均低于150萬m2
2012年1-6月全市新建商品房累計批準預售749.82萬m2，同比減少14.90%，其中住宅批準預售591.99萬m2，同比減少26.52%。分區域來看，內六區新建商品房累計批準預售528.68萬m2，同比減少9.02%，其中住宅批準預售398.25萬m2，同比減少26.01%。從走勢來看，上半年僅4月新增批準預售量超過200萬m2，其余月份新增量均低于150萬m2。
二、新建商品房銷售備案情況
小結：上半年全市商品房成交備案量同比減少近四成，6月備案量達到上半年月度最高
2012年1-6月全市新建商品房累計成交備案599.36萬m2，同比減少39.64%，其中住宅成交備案505.86萬m2，同比減少43.43%。分區域來看，內六區新建商品房累計成交備案413.00萬m2，同比減少44.68%，其中住宅成交備案338.47萬m2，同比減少50.03%。從走勢來看，6月商品房成交備案量居上半年各月之首，環比增幅達29.45%，成交備案量突破130萬m2。
三、二手房成交情況
小結：上半年全市二手房成交量同比減少三分之一，月成交量低于35萬m2
2012年1-6月全市二手房成交面積133.30萬m2，成交套數為13424套，同比分別減少33.57%、26.30%；其中住宅成交84.43萬m2，成交套數為10899套，同比分別減少40.43%、29.00%。分區域來看，內六區二手房成交面積101.86萬m2，成交套數為8976套，同比分別減少24.06%、26.86%；其中住宅成交62.46萬m2，成交套數為7554套，同比分別減少38.74%、30.94%。從走勢來看，上半年各月二手房成交量均較低，僅半數月份成交量高于20萬m2，且單月最高成交量也未超過35萬m2。
四、房產一、二級市場交易量對比分析
小結：上半年全市商品房成交量為二手房成交量的4.5倍
房產一、二級市場對比來看，2012年1-6月全市房產一、二級市場累計交易量之比為4.50：1，其中，內六區房產一、二級市場累計交易量之比為4.05：1，比2011全年比值分別縮小0.24、0.81。從各區縣比值來看，除芙蓉區、天心區、瀏陽市外，其他六區縣房產一、二級市場比例均超正常水平，這一方面反映了我市仍是以新房交易市場為主的擴張型房地產市場，另一方面，二手房成交比重偏低，也反映了我市房地產市場困境，在當前市場環境下，二手房成交也呈較嚴重的萎縮狀態。
五、銀行抵押貸款情況
小結：上半年全市房屋抵押筆數、面積同比減少，內六區減幅更大，但在建工程抵押面積、取得貸款金額同比仍呈現大幅增長
2012年1-6月，全市辦理抵押登記手續888238筆，抵押面積1808.57萬m2，貸款金額514.51億元，同比分別增長-19.97%、-3.81%、0.54%，其中，辦理個人抵押登記手續87005筆，抵押面積1268.82萬m2，貸款金額367.80億元，同比分別減少19.72%、12.86%、7.86%。分區域來看，內六區共辦理抵押登記手續57223筆，抵押面積893.98萬m2，貸款金額354.83億元，同比分別減少26.35%、14.53%、6.00%；其中，辦理個人抵押登記手續56526筆，抵押面積679.89萬m2，貸款金額258.98億元，同比分別減少26.73%、22.58%、14.61%。
2012年1-6月，全市共辦理在建工程抵押579筆，抵押面積579.60萬m2，貸款金額123.99億元，同比分別增長-7.80%、66.53%、35.09%。其中，內六區共辦理在建工程抵押420筆，抵押面積389.39萬m2，貸款金額96.32億元，同比分別增長-9.48%、40.59%、20.17%。
2012年1-6月，全市一般抵押各指標中除貸款指標外，其余各指標同比均有不同程度降幅，這是今年上半年我市房地產市場交易疲軟的直接體現；在建工程抵押面積、取得貸款金額同比仍有較大增幅，這反映出我市商品房開發對銀行貸款依賴程度較高，各指標數據變動基本只受銀行金融政策變動影響，而在銷售不景氣的情況下，開發商對銀行的依賴程度只能更高。
Part2 長沙市（內六區）房地產市場基本情況
六、土地招拍掛情況 (數據來源：長沙市國土資源局，網上掛牌出讓系統)
小結：上半年內六區土地成交額突破85億元，望城區獨唱主角，住宅用地成交低迷
1-6月，市內六區招拍掛出讓土地掛牌57宗，土地面積234.17萬m2。其中，商業（綜合）用地掛牌31宗，土地面積148.56萬m2；住宅用地掛牌9宗，土地面積37.80萬m2；工業用地17宗，土地面積47.81萬m2。市內六區土地實際成交67宗，同比增加23宗；成交面積306.26萬m2，總金額853127萬元，同比分別增長5.73%、-36.08%；綜合地價水平值2786元/m2，同比下跌39.54%。其中，商業用地成交面積210.33萬m2，成交金額705955萬元；住宅用地成交面積35.54萬m2，成交金額114285萬元；工業用地成交面積60.39萬m2，成交金額32887萬元。
七、長沙（內六區）新建商品住房供銷套型結構分析（按套數計）
小結：上半年內六區新增供銷以90-120、60-90m2面積段為主，均超過總量的28%
2012年1-6月長沙內六區住房供應套均面積為98.93m2，同比縮小8.88%。從供銷情況來看，1-6月60-90m2、90-120m2套型新增供應比例相當，比例均超過28%，相差僅0.17個百分點；成交仍以90-120m2套型為首，比例接近總量的三分之一，比第二位60-90m2套型比例高4.13個百分點。1-6月90m2以下套型供應占比為46.00%，同比提高6.43個百分點。
八、長沙（內六區）新建商品房待銷情況
小結：2010年以來，截止6月底內六區商品房待銷面積超千萬平方米，雨花區比重最大
2010年以來，截止今年6月底已取得批準預售證且未銷售的新建商品房面積為1099.86萬m2。其中住宅806.27萬m2,占73.31%；非住宅293.59萬m2，占26.69%。分行政區劃來看，雨花區、岳麓區、開福區商品住宅待售量依次位居前三位，分別占比22.81%、18.50%、18.27%；分面積段來看，144m2以上商品住宅的待售量最大，占比27.65%，其次是120-144m2商品住宅的待售量占比24.43%。
Part 3 2012年下半年房地產市場發展趨勢分析
從2012上半年的長沙房地產市場分析來看，在長期嚴厲的調控夾擊下，市場保持著比較穩定的態勢，未見大起大落，投資投機性需求得到全面壓制，房價穩定止漲，商品房預售與成交同比成小幅“雙降”趨勢。對于下半年，市場可能出現新特點、新轉機，長沙房地產市場可能呈現以下 幾大趨勢：
（一）宏觀調控核心基調不變，但各地適度微調可能常態化
調控政策見底后，政策落實是關鍵，政策調整是必然。去年以來全國已有30多個城市相繼出臺樓市微調政策，主要從稅費減免、購房政策、公積金貸款額度等方面進行“補充減壓”，鼓勵剛需，而所有執行限購政策的城市均未松動。即便有個別省份、城市觸及調控“紅線”、限購規定，但也立即被叫停取消。而近期國家層面的降息、下調存準率等政策調整引來了樓市調控是否放松的疑惑，不過國家高層已多次公開表態堅持調控不會放松。因此，下半年樓市調控大局不變，但各層面政策適度微調將可能常態化，如下半年央行還有可能多次下調存準金率，刺激經濟增長。
（二）住房保障工作將穩步推進，保障房供給將逐漸增多
自市場調控、住房雙軌制以來，長沙住房保障工作始終處于高速發展狀態，很多項目紛紛上馬，抓緊建設。上半年長沙已有多個保障房項目陸續竣工、交房，住房保障目標完成情況較好，預計下半年保障房竣工的項目還將逐漸增多，保障房供給將進一步增長，住房結構進一步完善。2012年，根據省里確定的目標任務，長沙市保障性安居工程將建設27314套，其中新增廉租住房2258套、公共租賃住房14000套；完成經適房1000套、城市棚改9900套、國有工礦棚改60套、林業棚改96套；發放廉租住房租賃補貼11800戶。基于此目標，預計下半年長沙還將有多個新項目計劃開建，全市住房保障將繼續穩步推進。
（三）開發投資增速繼續偏緩，土地交易難現旺市局面
去年以來，全國房地產信貸政策持續偏緊，商品房市場銷售形勢不妙，使得開發商資金鏈壓力巨大，表現在長沙房地產開發投資增速持續放緩，新開工、施工面積等指標甚至出現負增長，開發投資形勢不景氣。土地交易方面，上半年長沙土地出讓市場持續冷清，成交金額、綜合地價等都同比下降，并且很多地塊都是底價成交，甚至流拍，競爭遠沒有以往激烈。下半年，受到信貸政策的緊縮、商品房成交的低迷、庫存不斷累積、開發商資金的緊張、國家閑置土地處置新規等多重因素影響，房地產開發投資仍將維持緩慢增長的態勢，土地市場也基本不會出現火爆局面。
（四）商品房交易可能出現轉機，局部熱銷各顯神通
從交易數據來看，目前，長沙房地產市場上仍然以首次、二次置業的剛性需求、改善性需求為主。一方面，各層面調控政策的重壓，已經很好的抑制了長沙市場上的投資投機性需求，另一方面，國家和地方政府為鼓勵剛性需求而做出的政策微調，為觀望多時的剛性需求者釋放出了買房好時機的利好信號，因此，預計下半年由于剛性需求者可能陸續入市，商品房成交將出現向好的轉機。同時，開發商為消化庫存而帶來的一系列營銷促銷手段將吸引渴望房價優惠的剛需客戶，各大樓盤的各顯神通將帶來局部熱銷的頻現，6月以來長沙出現的幾個“日光盤”便是這一趨勢最好的證明。
（五）商品房推量入市將加快，大戶型滯銷仍比較明顯
上半年，長沙樓市商品房供銷同比雙降。而目前市場面臨著幾個難點，一是緊縮的信貸使開發商資金鏈依然緊張；二是商品房銷售不理想，開發商資金回籠較慢；三是上半年商品房供過于求的狀態越發明顯，庫存積累也明顯增多。基于這些，估計下半年開發商們將會增加商品房的推出量，加快入市速度，特別是在“金九銀十”旺季和年末兩個節點上，以此來改善資金壓力，消化庫存。但是，目前待售的套型主要集中在90m2以上中大戶型，占總量的73.70%，而今年市場又以中小戶型剛需為主，供需產品不對口，因此下半年大戶型房庫存去化壓力仍然十分大，滯銷局面難以全面扭轉。
（六）商品房價格將保持穩定，市場景氣度或穩中微升
年初長沙商品房均價呈現“穩中微降”的趨勢，3月份以后，房價又基本保持穩定，無明顯波動。預計下半年在調控政策持續的前提下，商品房均價上漲的可能性不大，房價總體保持穩定水平將是目前的大趨勢，但也不排除個別樓盤高調漲價或降價的情況。上半年長沙房地產市場景氣指數基本在低景氣空間運行，先抑后揚，6月份卯足勁沖入高景氣空間的發展勢頭，表明景氣指數有一股上升動力。基于對半年節點上市場行情小幅回升的考慮，預計下半年長沙房地產市場景氣度可能會略有上升，較上半年略顯活躍。
（七）二手房市場仍然比較低迷，一二級市場差距較大
相較于國內一線城市，長沙二手房市場交易一直是軟肋，多年來發展勢頭不理想。上半年，長沙二手房成交規模仍在繼續萎縮，全市房產一、二級市場累計交易量之比為4.50：1，雖較去年上半年縮小0.45，但新舊房市場交易差距仍然較大，下半年這種差距還將持續。鑒于長沙存量房交易稅收征收新規出臺、商品房均價止漲、長沙房產稅未有音訊、多套房持有成本未見增加、二手房房主觀望等因素，預計下半年長沙二手房市場將仍然保持冷清局面，缺乏刺激市場的利好，短時間內難以追趕新房市場規模。
（八）市場競爭越來越激烈，地產開發尋求新的轉型
根據權威發布，2012年長沙入選全球競爭力提升最快城市第四名，這一榮譽源于長沙各方面的提速發展。長沙逐漸強大的競爭力引來眾多國內外實力開發商紛紛入駐長沙，促使長沙房地產市場競爭不斷白熱化。除了在商品房市場以住房品質、個性、概念等方面的轉變提升來取悅客戶、贏得市場以外，尋求地產開發類型的不斷轉型逐漸盛行起來，旅游地產、老年地產、商業綜合體、工業地產等的成功開發案例已經屢見不鮮，成為破解樓市調控困局的最大突破口，相信未來這些新興業態將成為房地產市場不可或缺的一部分。 |