| 2012年前三季度長沙市房地產(chǎn)市場分析報告 |
2012年1-9月我市（含三縣市）完成房地產(chǎn)開發(fā)投資752.76億元，同比增長16.40%。商品房施工面積6889.85萬m2，其中新開工面積1457.97萬m2，同比減少2.45%、14.98%；竣工面積876.33萬m2，同比減少6.53%。2012年1-9月我市（含三縣市）累計批準預售1238.05萬m2，同比減少9.94%；實現(xiàn)商品房成交面積993.84萬m2，銷售金額591.97億元，同比分別減少29.68%、20.69%。 Part 1 長沙地區(qū)房地產(chǎn)市場基本情況 一、新建商品房批準預售情況 小結(jié)：前三季度全市商品房新增批準預售量同比減少近一成，但從季度來看，一季度最低，二、三季度新增量均接近或超過一季度的二倍 2012年1-9月全市新建商品房累計批準預售1238.05萬m2，同比減少9.94%，其中住宅批準預售982.21萬m2，同比減少19.84%。分區(qū)域來看，內(nèi)六區(qū)新建商品房累計批準預售863.84萬m2，同比減少6.98%，其中住宅批準預售662.95萬m2，同比減少20.34%。從走勢來看，一季度新增批準預售低于250萬m2，但二季度、三季度增量較大，分別為一季度的2.07、2.00倍。 二、新建商品房成交備案情況 小結(jié)：前三季度全市商品房成交備案量同比減少近三成，但從季度來看，呈現(xiàn)逐季回升 2012年1-9月全市新建商品房累計成交備案993.84萬m2，同比減少29.68%，其中住宅成交備案858.90萬m2，同比減少32.90%。分區(qū)域來看，內(nèi)六區(qū)新建商品房累計成交備案695.63萬m2，同比減少32.92%，其中住宅成交備案588.37萬m2，同比減少37.60%。從走勢來看，除一季度三個月成交備案量低于100萬m2外，其余月份均高于100萬m2，且銷量呈逐季回升之勢。 三、二手房成交情況 小結(jié)：前三季度全市二手房成交量同比減少三成，月成交量低于35萬m2 2012年1-9月全市二手房成交面積215.49萬m2，成交套數(shù)為21601套，同比分別減少30.41%、20.58%；其中住宅成交139.23萬m2，成交套數(shù)為17768套，同比分別減少32.06%、23.44%。分區(qū)域來看，內(nèi)六區(qū)二手房成交面積161.51萬m2，成交套數(shù)為14407套，同比分別減少24.39%、19.24%；其中住宅成交101.11萬m2，成交套數(shù)為12088套，同比分別減少31.46%、24.56%。從走勢來看，二手房成交量呈現(xiàn)逐季增長，但二季度、三季度基本持平（均在80萬m2左右）。 四、房產(chǎn)一、二級市場交易量對比分析 小結(jié)：前三季度全市商品房成交量為二手房成交量的4.6倍 房產(chǎn)一、二級市場對比來看，2012年1-9月全市房產(chǎn)一、二級市場累計交易量之比為4.61：1，其中，內(nèi)六區(qū)房產(chǎn)一、二級市場累計交易量之比為4.31：1，比2011全年比值分別縮小0.13、0.55。從各區(qū)縣比值來看，商品房、二手房成交量差距均較大，最大為長沙縣，商品房成交量約為二手房成交量的10倍；最小為芙蓉區(qū)，商品房成交量也超過二手房成交量達40%以上，顯示我市處于商品房市場高速增長階段，二手房市場仍有待培育。 五、銀行抵押貸款情況 小結(jié)：前三季度全市房屋抵押筆數(shù)同比減少，但取得貸款金額仍有一定增幅，在建工程抵押面積、取得貸款金額同比仍有較大幅度增長 2012年1-9月，全市辦理抵押登記手續(xù)147181筆，抵押面積2830.59萬m2，貸款金額851.42億元，同比分別增長-7.86%、4.49%、10.66%，其中，辦理個人抵押登記手續(xù)145327筆，抵押面積1989.28萬m2，貸款金額613.68億元，同比分別增長-7.59%、-3.77%、4.31%。分區(qū)域來看，內(nèi)六區(qū)共辦理抵押登記手續(xù)99744筆，抵押面積1537.70萬m2，貸款金額608.29億元，同比分別增長-10.61%、0.55%、6.93%；其中，辦理個人抵押登記手續(xù)98672筆，抵押面積1154.54萬m2，貸款金額447.09億元，同比分別增長-10.89%、-8.67%、0.32%。 2012年1-9月，全市共辦理在建工程抵押893筆，抵押面積889.75萬m2，貸款金額202.37億元，同比分別增長-1.98%、52.84%、27.33%。其中，內(nèi)六區(qū)共辦理在建工程抵押651筆，抵押面積607.05萬m2，貸款金額155.45億元，同比分別增長-2.98%、34.00%、12.81%。 從前三季度全市抵押情況來看，由于今年來商品房銷售低于預期，使得商品房抵押量也出現(xiàn)了一定程度的下滑；但從各月商品房銷售情況來看，仍呈現(xiàn)緩慢回暖之勢，這也使得開發(fā)商的開發(fā)熱情增加，銀行融資活動也較為活躍。 六、土地招拍掛情況 (數(shù)據(jù)來源：長沙市國土資源局，網(wǎng)上掛牌出讓系統(tǒng)) 小結(jié)：望城區(qū)土地出讓領(lǐng)跑六區(qū)，三縣（市）土地市場表現(xiàn)強勁 2012年1-9月，全市招拍掛出讓土地掛牌307宗，土地面積1255.59萬m2。其中，商業(yè)（綜合）用地掛牌137宗，土地面積602.94萬m2；住宅用地掛牌27宗，土地面積116.42萬m2；工業(yè)用地143宗，土地面積536.23萬m2。全市土地實際成交308宗，成交面積1229.13萬m2，總金額1988002.8萬元，綜合地價水平值1617元/m2。其中，商業(yè)用地成交面積611.95萬m2，成交金額1507497.8萬元；住宅用地成交面積119.56萬m2，成交金額275243萬元；工業(yè)用地成交面積497.62萬m2，成交金額205262萬元。 Part 2 長沙市（內(nèi)六區(qū)）房地產(chǎn)市場基本情況 七、長沙（內(nèi)六區(qū)）新建商品住房供銷套型結(jié)構(gòu)分析（按套數(shù)計） 小結(jié)：前三季度內(nèi)六區(qū)新增供銷的主力套型為90-120面積段，供銷量均超過總量的31% 2012年1-9月長沙內(nèi)六區(qū)住房供應套均面積為103.03m2，同比縮小6.76%。從供銷情況來看，1-9月90-120m2、60-90m2套型仍是我市內(nèi)六區(qū)主力供銷套型，其中，90-120m2套型所占供、銷總量比例均超過31%，60-90m2套型所占供、銷總量比例均超過27%。而從9月來看，本月新增批準預售以中、大戶型為主，90-120m2套型新增供應比例最大，占總量的36.79%， 其次為120-144m2套型，占總量的26.79%；成交90-120m2、60-90m2套型比例較大，分別占總量的31.69%、27.30%。1-9月90m2以下套型供應占比為41.00%，同比提高2.91個百分點。 八、內(nèi)六區(qū)新建商品房待銷情況 小結(jié)：內(nèi)六區(qū)新建商品房待售面積呈現(xiàn)增長趨勢，截止9月底超過1200萬m2 2010年至今年9月底，長沙內(nèi)六區(qū)已取得批準預售證且未銷售的新建商品房面積為1243.42萬m2。其中住宅913.78萬m2,占73.49%；非住宅329.64萬m2，占26.51%。分行政區(qū)劃來看，雨花區(qū)、岳麓區(qū)、開福區(qū)商品住宅待售量依次位居前三位，分別占比23.80%、23.10%、17.13%；分面積段來看，144m2以上商品住宅的待售量最大，占比28.21%，其次是120-144m2商品住宅的待售量占比24.53%。 Part 3 2012年第四季度長沙房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢分析 從2012年前三季度長沙房地產(chǎn)市場運行來看，商品房批準預售、商品房成交備案月環(huán)比都呈現(xiàn)了略微上升狀態(tài)，房地產(chǎn)市場景氣指數(shù)先低后漸強。作為今年的最后一個季度，既是調(diào)控成果的鞏固時期，又是買賣雙方繼續(xù)博弈的時期，長沙房地產(chǎn)市場預計會呈現(xiàn)如下走勢： 一、宏觀調(diào)控政策基本平穩(wěn)，預期微調(diào)力度縮小 第四季度穩(wěn)增長仍是我國經(jīng)濟發(fā)展的最重要主題，穩(wěn)增長目標下的針對性經(jīng)濟刺激政策仍將持續(xù)，但對于房地產(chǎn)業(yè)來說卻并不意味著放松對房地產(chǎn)市場的調(diào)控。尤其是在國務院督查組深入部分城市督查宏觀調(diào)控執(zhí)行情況后，產(chǎn)業(yè)政策也更趨向于明朗，預計房地市場從整體上將極力防止房價的反彈，繼續(xù)抑制投資投機行為的方向不會改變，力度不會放松。具體政策上仍可能會對保障自住型剛性需求有所傾斜，但力度和步子都不會太大。 二、房地產(chǎn)開發(fā)投資繼續(xù)放緩，資金壓力依然存在 今年以來央行進行了較頻繁的貨幣政策微調(diào)，但對房地產(chǎn)信貸的作用十分有限，開發(fā)企業(yè)資金壓力并未得到真正意義上的緩解，長沙房地產(chǎn)開發(fā)投資增速持續(xù)放緩，施工面積、新開工面積等呈現(xiàn)了同比負增長。第三季度隨著部分城市房價的輕微上揚，銀行信貸進行了緊縮。預計第四季度開發(fā)企業(yè)資金鏈會更加偏緊，房地產(chǎn)開發(fā)投資大規(guī)模擴張的可能性不大。預計全市全年房地產(chǎn)開發(fā)完成投資額不會突破1000億水平，其中住宅約670億元。 三、新房供給成交有所上揚，二手房成交低迷難改觀 第四季度政策環(huán)境平穩(wěn)，受“銀十”、“年底”等銷售節(jié)點的影響，剛需及改善性需求預計會擇機入市，因此第四季度會延續(xù)當前供給成交有所上揚，價格基本穩(wěn)定的趨勢。預計全市全年新建商品房累計批準預售可達1500萬m2，其中內(nèi)六區(qū)約1100萬m2；全年新建商品房累計成交可達1300萬m2，其中內(nèi)六區(qū)約900萬m2。但受二手房交易稅收征管新規(guī)、傳統(tǒng)的購房消費觀念等影響，長沙二手房難以呈現(xiàn)新房成交上升的狀態(tài)，預計全市全年二手房成交面積約250萬m2，其中內(nèi)六區(qū)約180萬m2。 四、市場角逐愈發(fā)激烈，以價換量仍將持續(xù) 目前開發(fā)企業(yè)對國家宏觀調(diào)控政策及長沙房地產(chǎn)市場形勢有較為清醒的認識，再加上長沙目前的待銷商品房總量保持在高位，所以開發(fā)企業(yè)的推盤及促銷均以穩(wěn)健為主，價格難以明顯提升。況且第四季度作為年終沖刺階段，既面臨著剛需及改善性需求釋放的環(huán)境，又面臨著追趕當年目標任務，快速回籠資金的壓力。預計第四季度促銷力度將會有所加大，為加快庫存消化，緩解資金壓力，以價換量策略將會是主要營銷策略，從而有望呈現(xiàn)市場競爭白熱化的情形。 五、新興地產(chǎn)受關(guān)注，住宅品質(zhì)在升級 產(chǎn)業(yè)升級、結(jié)構(gòu)調(diào)整是這個產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)跨越的必經(jīng)之路。第四季度預計房地產(chǎn)業(yè)多元化發(fā)展將加快滲入長沙這個住宅為主導的房地產(chǎn)市場。主要將表現(xiàn)在：城市綜合體持續(xù)發(fā)力，繼續(xù)掀起銷售熱潮；新型工業(yè)化進一步推進，工業(yè)地產(chǎn)項目不斷探索新的發(fā)展模式；旅游、養(yǎng)老等地產(chǎn)實踐步伐將有所加快等等。同時，在支持綠色建筑、可再生能源建筑應用項目、全裝修住宅、全裝修集成住宅等優(yōu)惠政策推動下，長沙住宅品質(zhì)升級被推上了更高的高度。 六、岳麓雨花領(lǐng)銜城區(qū)板塊，新城片區(qū)熱力不減 第四季度長沙市內(nèi)六區(qū)熱點區(qū)域格局基本不會改變，岳麓區(qū)、雨花區(qū)在批準預售面積、成交備案面積上仍將領(lǐng)先于其他區(qū)域。得益于政府規(guī)劃、軌道交通建設、區(qū)域投資力度加大等因素，濱江新城、武廣新城、梅溪湖、洋湖等片區(qū)發(fā)展速度不減，將會吸引越來越多的大型開發(fā)企業(yè)參與和尋求新的機會。隨著這些片區(qū)開發(fā)程度的逐漸成熟，預計在未來較長一段時間內(nèi)，他們?nèi)允鞘袌錾献顬榛钴S的主角。 七、新型城鎮(zhèn)化全力加速，縣域地產(chǎn)迎來新機 《湖南省推進新型城鎮(zhèn)化實施綱要（2012-2020年）》即將提上日程，將實施縣城和中心鎮(zhèn)擴容提質(zhì)工程，鼓勵中心城區(qū)人口達到一定規(guī)模的縣（市）按照中等城市規(guī)模和標準規(guī)劃建設。可以預計新型城鎮(zhèn)化的提速會加快縣城和中心鎮(zhèn)人口的集聚，引致更多的購房剛性需求。這對于望城區(qū)、長沙縣、瀏陽市、寧鄉(xiāng)縣的房地產(chǎn)業(yè)來說，將會是一個新的發(fā)展機遇。 |