| 2012上半年長沙市內六區住宅消費特征研究 |
| 長沙市房產研究中心市場監測部 [作者]：申蝶 |
2012上半年，長沙房地產市場在艱難步伐中緩慢前行，前期出臺的各項房地產調控政策的影響仍在持續，有效抑制了部分購房需求，自主需求成為絕對主流。在開發商以價換量，首套房信貸松動，央行首次降息等多重政策刺激下，積攢半年的剛需在今年上半年開始告別觀望，樓市也從年初市場冰凍到年中的強勢復蘇。2012年上半年長沙樓市先抑后揚，在震蕩與波動中走完了上半程。具體數據如下： ? 新建商品住宅 “354.67，-47.93%” 2012上半年，內六區新建商品住宅累計網簽33447套，同比減少46.74%；面積354.67萬m2，同比減少47.93%。 ? 二手住宅 “62.46，-38.74%” 2012上半年，內六區二手住宅成交7554套，同比減少30.94%；面積62.46萬m2，同比減少38.74%。 ? 按揭貸款 “258.98，-14.61%” 2012上半年，內六區共辦理個人抵押登記手續56526筆，同比減少26.73%；抵押面積679.89萬m2，同比減少22.58%；貸款金額258.98億元，同比減少14.61%。 從以上數據我們不難看出，2012上半年內六區新建商品住宅成交明顯萎縮，二手住宅市場持續低迷，個人抵押登記也隨之下降。在經歷了第一季度的銷售寒冬后，第二季度剛需釋放，市場呈現恢復性回暖，剛需群體成為支撐起長沙樓市的主力軍。下面，我們將對上半年的購房對象進行解讀，重點探究剛需者的置業偏好，把握當前市場形勢下的置業行為，有助于引導購房者理性置業。本中心主要依據長沙市房地產市場預警預報動態監測系統中的新建商品住宅網簽數據和二手住宅成交數據，進行統計分析與研究。 Part1 新建商品住宅消費特征分析 一、消費者特征分析 1、年齡結構 ? 25-50歲人群購買力強，占總量的3/4 從購房者的年齡來看，25-50歲年齡段的人群具有較強的支付能力，購房消費活躍，占總量的3/4。其中，25-35歲年齡段的人群需求最旺，接近總量的一半，他們有穩定的收入來源，加上成家置業的迫切需求，成為住宅購買的主力軍。35-50歲年齡段的人群購買能力最強，改善需求意愿明顯。 2、籍貫構成 ? 購房門檻提高，外地購房者下降 從購房者的籍貫來看，本省購房者占比87.76%，其中本地（3+5）購房者占全部購房者的67.43%，相比2011年，本地購房者比重增長4.99%，本省外地購房者下降7.18%。受到長沙限購政策的影響，在長購房的門檻提高，部分投資客和外地購房者被擠出，投資投機需求受到抑制，調控取得了一定成效。 二、置業特征分析 3、置業次數 ? 首次置業者占絕對首位，多次置業者占比下降 從置業次數來看，首次置業的人群占比88.26%，居于絕對地位，較去年增長10.58%，在限購限貸等限字訣的政策調控下，二、三次置業者受限，對首次置業者而言，基本無關痛癢，這一輪的調控使得投資客逐漸隱形，多次置業需求受挫。 4、置業區域 ? 岳麓區與雨花區平分秋色，望城區迎來發展的契機 從購房區域來看，隨著大河西先導區這幾年的大力建設，岳麓區充分發揮其生態人居的優勢，備受購房者青睞，置業人群開始趕超雨花區，一躍成為置業首選區域，占購房總量的26.79%，略超雨花區。近年來，岳麓區受到的關注度越來越高，沒有市中心動輒上萬的房價，也不像武廣版塊被炒得虛高的房價，優美的居住環境以及公道的價格，最終成為許多家庭的置業首選。得益于大河西的發展，望城撤縣設區后，其房地產業也迎來了快速發展的機遇，占購房總量的14.13%，略次于開福區居第四位，低房價是其主要的賣點。從板塊選擇來看，新南城板塊的購房者占28.09%，高于河西板塊，其置業優勢不可撼動。 三、物業特征分析 5、戶型結構 ? 二居、三居是主力戶型，且購買比例上升 從購房戶型來看，二居室、三居室是住宅購買的主力戶型，分別占總量的44.49%、35.27%，合計占79.76%，較去年上升7.16%，其他戶型的購買比例下降。受到限購的制約，主要用作投資的一居室成交下降，政策同樣也影響了部分改善性需求的換大房計劃，大戶型成交也下降。 6、套面積結構 ? 住宅成交主要集中在60-120m2，其他套型成交下滑 從單套住房面積來看，住宅成交主要集中在60-90m2、90-120m2，分別占比30.83%、33.12%，合計占比較去年增長12.34%，60m2以下的小套型、120m2以上的中大套型成交下滑。樓市調控將投資型需求及部分改善型需求拒之門外，首次置業需求以中小套型為主。 四、價格特征分析 7、價格指數特征 ? 價格指數同比直線下降，房價逐月回落并趨向平穩 從國家統計局公布的新建商品住宅價格指數來看，今年上半年，價格指數同比連續六個月回落，其中1月回落幅度較大，較去年12月回落2.2個百分點，到5月份，價格同比出現2011年以來的首次下降，6月繼續回落；價格指數環比逐漸持平，前兩個月環比降幅縮小，后四個月環比基本持平。可以看出，整個上半年房價處于下行通道，并逐漸趨于穩定，市場進入平穩調整期。 8、單價結構 ? 4000-7000元/m2是主力價位區間，呈集中分布 從新建商品住宅成交單價來看，主要集中在4000-7000元/m2的中間價位，共占66.24%，4000元/m2以下價位占14.78%，多為岳麓區、望城區的項目成交，7000元/m2以上價位占18.99%，多為精裝房、市中心高檔房、別墅類項目成交。住宅成交均價呈現中間價位集中分布的特征，隨著望城區的加入，低價位比例有所提升，精裝房的普及也會提升高價房的占有率。 9、總價結構 ? 高總價住宅成交下降，中間價位段平分秋色 從套成交總價來看，40-50萬元、50-60萬元兩個價位區間略勝一籌，分別占20.15%、19.36%。相比去年，30-70萬元之間的各個價位段的比重均有所上升，兩端價位區間占比下降，由于長沙針對90m2以下住宅限購，30萬元以下住宅成交比重下滑5.56%，70萬元以上住宅成交比重也下滑4.24%。 10、房價收入比 ? 房價收入比下降，居民購買力增強 房價收入比是考察居民購房能力的一個通用指標，也是衡量房價是否合理的一個重要指標，我們采取的計算方法是每套住房平均銷售價格總額與城鎮居民家庭平均年可支配收入總額的比值。2012上半年，長沙房價收入比為6.27，相較2011年該比值下降，主要是可支配收入水平提高并且房價保持相對穩定。隨著調控政策的持續發力，房價逐漸回落并趨于穩定，房價收入比有所回落，居民的購房壓力減輕。 五、付款特征分析 11、付款方式 ? 銀行按揭為主，公積金貸款比例提升 從支付方式來看，銀行按揭仍是購房者選擇的最主要的支付方式，占比52.29%，較去年略有增長，其次為一次性付款占比26.63%，然后是公積金貸款占比18.28%。同去年相比，最主要的變化就是一次性付款下降12.41%，公積金貸款增長9.92%。分析其原因，一方面，能夠承擔起一次性付款的購房對象被限購，剛性需求者以貸款為主；另一方面，銀行按揭貸款利率優惠的降低，公積金貸款利率與商業貸款利率差別越拉越大，公積金貸款優勢凸顯。 12、貸款年限結構 ? 16-20年長期貸款為主，占63.17% 從貸款年限來看，16-20年的長期貸款仍占絕對比例，為63.17%，這種選擇偏向主要是基于還款壓力而言，月還款相對少些，壓力較小，但20年以上的貸款要支付更多的利息。當然，在承受得起的情況下，貸款年限越短越劃算，一筆20年期的貸款前面5年所還的貸款基本是利息而不是本金。 Part2 二手住宅消費特征分析 一、消費者特征分析 13、年齡構成 ? 25-50歲人群是主力購房者，并呈現兩極化的增長趨勢 從二手住宅購買者年齡來看，25-35歲、35-50歲是主要的消費階層，分別占比33.15%、32.78%，相比2011年，25歲以下年輕人和50歲以上老年人購買比例均有所增長，二手住宅購買者年齡呈現兩極化的增長趨勢。相較新房，二手住宅購買者的整體年齡偏大，35歲以下購房者明顯下降，50歲以上購買者增長，老年人更注重住所的生活配套，以及多年形成的一種居住習慣。 14、籍貫構成 ? 本地購房者是主力軍，占3/4 從二手住宅購買者籍貫來看，本省購房者占比91.59%，其中本地（3+5）購房者占75.96%，又以長沙本市購房者為主，占52.19%。盡管購買二手住宅不受戶籍限制，但在調控的大背景下，外地購房者的積極性也有所下降。相對而言，外地購房者更青睞購買新建商品住宅。 二、置業特征分析 15、置業區域 ? 雨花區成交較活躍，望城區居于末位 從二手住宅成交區域來看，雨花區以26.88%居于首位，其次為開福區19.84%，芙蓉區、天心區、岳麓區均占比16%左右，望城區僅占4.35%。岳麓區、望城區作為新區還處在起步發展階段，二手房市場的活躍度明顯低于新房市場，但其市場份額正逐年增長。 三、物業特征分析 16、戶型特征 ? 小戶型二手住宅成交過半，改善型需求入市增長 從二手住宅成交套面積來看，90m2以下小戶型成交過半，占比52.26%，“限新不限舊”的政策讓二手房的成交不受面積的制約，并且小戶型本身具有轉手快的特點，二手小戶型成交要明顯高于新房。另外，新政將部分改善型需求和投資型需求擠進二手房市場，144m2以上大戶型成交升溫，二手房需求結構有所改變。 四、價格特征分析 17、價格指數特征 ? 二手住宅價格走勢平穩，呈現緩慢下滑 從國家統計局公布的二手住宅價格指數來看，今年上半年，同比價格指數連續緩慢下滑，各月指數值在100點或以下，價格同比下降；環比價格指數呈水平走勢，除4月份指數值為100點，其余各月指數值均為99.9點，價格逐月下降0.1%。伴隨新房價格的松動，二手房價格也呈現出緩慢下行趨勢。 五、付款特征分析 18、支付方式 ? 一次性付款為主，銀行信貸為輔 從二手住宅的支付方式來看，與新房市場以銀行按揭為主的特征相反，一次性付款是主要的支付方式，占比70.13%，其次為銀行按揭占比24.62%。一次性付款比例又有所上升，主要是二手房貸款審批難，特別是在貨幣政策整體收緊的背景下，部分商業銀行甚至暫停對二手房放貸。 Part3 2012上半年內六區住宅消費特征的基本判斷 2012上半年，內六區新建商品住宅需求萎縮，投資投機需求以及部分改善需求在一定程度上受到抑制，首次置業需求高唱凱歌。隨著樓市逐漸回歸平穩，購房者的置業觀也發生了改變，新政下置業更為理性，具體特征表現如下： 一、新建商品住宅消費特征 1、購房者特征：從年齡看，25-35歲中青年是主力購買者，他們帶動樓市剛需的釋放；從籍貫看，本地（3+5）購房者居多，異地購房者逐漸被擠出市場。 2、置業次數：限貸限購政策下，部分改善型需求和投資型需求受抑，多次置業需求下降，首次置業的剛需買家居于絕對地位，占88.26%。 3、置業區域：岳麓區、雨花區平分秋色，備受購房者青睞，望城區成第六區后，關注度也明顯提升。另外，從板塊選擇來看，新南城板塊仍然是熱點板塊。 4、產品偏好：購房者偏好二居室和三居室，面積大小傾向于60-90m2、90-120m2，其中60-90m2套型主要是二居室，90-120m2套型主要是二居室和三居室，120-144m2的三居室也占有一定的市場。 5、價格特征：房價步入下行通道，價格指數同比回落，環比持平。單價集中在4000-7000元/m2之間，低價位商品住宅主要分布在岳麓區和望城區，套成交總價主要在40-60萬之間，高總價住宅成交下降。另外，房價收入比下降，居民的購買力增強。 6、付款特征：付款方式以銀行按揭為主，一次性付款驟降，連續加息公積金貸款凸顯出優勢，市場份額增一成。付款年限仍以16-20年長期貸款為主。 二、二手住宅消費特征 1、購房者特征：同新房一樣，二手住宅購買者以25-35歲中青年為主，但新房消費者更年輕，50年以上老年人比較偏愛二手住宅。本地（3+5）購房者是消費主體，其中本市購房者占五成。 2、置業區域：雨花區的二手住宅成交最活躍，岳麓區二手房市場同新房市場存在一定差距，望城區還處在剛起步階段。 3、產品偏好：90m2以下中小戶型繼續發力主導，144m2以上大戶型成交升溫。 4、價格特征：價格指數同比回落，環比持平，二手住宅價格也呈現下行趨勢，但因其市場持續低迷，價格指數比較平穩，波動緩慢。 5、付款特征：一次性付款占七成，二手房貸款收緊。 |