| 2012年前三季度中部六省會城市房地產市場之對比分析 |
2012年前三季度長沙商品房新開工面積、施工面積、竣工面積同比均有下降，商品房新增供給量、成交備案量，二手房交易量同比仍呈負增長，房地產市場整體處于收縮狀態。那么，中部六省會城市房地產市場情況究竟怎樣？長沙的對比狀況又是如何？本文將基于中國部分省會城市房管局信息工作協作網絡的內部數據，對武漢、鄭州、長沙、合肥、南昌、太原等中部六省會城市房地產市場進行對比分析，以期從中找到答案。 一、城市發展情況比較 1、經濟總量比較 GDP是指一個國家(或地區）在一定時期內所有常住單位生產經營活動的全部最終成果，能較真實的反映當地的經濟實力和市場規模。GDP越高，其房地產發展的空間就越大。 表1 2012年前三季度中部六省會GDP總量比較 （單位：億元 %） 序號123456 城市武漢長沙鄭州合肥南昌太原 GDP5598.874584.624065.42807.302100.001610.14 同比增長11.512.911.513.412.09.8 小結：前三季度長沙GDP、同比增幅在中部六省會中均居第二位 從經濟總量來看，2012年前三季度中部六省會各市GDP差距較大，其中，前三位（武漢、長沙、鄭州）GDP超過4000億元，而后三位（合肥、南昌、太原）GDP則低于3000億元。長沙2012年前三季度GDP為4584.62億元，在中部六省會中居于第二位，比第一位武漢少1014.25億元。 從GDP同比增幅來看，各市同比增幅均超過全國平均增幅（7.7%），合肥最高，增幅達13.4%。長沙同比增幅12.9%，超過全國增幅5.2個百分點，增幅在中部六省會中居第二位，比第一位合肥低0.5個百分點。 2、全社會固定資產投資比較 全社會固定資產投資反映一個城市的建設力度，也在一定程度上反映一個城市的城市化發展階段。固定資產投資增長速度較快往往表明城市正處于大規模建設階段。 表2 2012年前三季度中部六省會全社會固定資產投資額比較 （單位：億元 %） 序號123456 城市武漢合肥長沙鄭州南昌太原 固定資產投資額3563.213180.372904.512488.771846.87719.57 同比增長23.122.922.522.831.730.0 小結：前三季度長沙全社會固定資產投資在中部六省會中居第三位，增幅居末位 從固定資產投資規模來看，2012年前三季度中部六省會仍可分為三個梯隊，第一梯隊——武漢、合肥，固定資產投資額超過3000億元；第二梯隊——長沙、鄭州，固定資產投資在2000-3000億元；第三梯隊——南昌、太原，固定資產投資額低于2000億元。長沙全社會固定資產投資2904.51億元，在中部六省會中居第三位，全社會固定資產投資比中部六省會第一位武漢低658.70億元，比第二位合肥低275.86億元。 從固定資產投資增長率來看，中部六省會同比增幅均超過全國增幅（20.5%）。長沙同比增幅22.5%，高于全國增幅2個百分點，增幅在中部六省會中居倒數第一位。 二、房地產市場情況比較 （一）市場預期指標 1.房地產開發投資額比較 開發投資額可以反映出未來一、兩年的供應情況。適度的投資有利于拉動經濟的增長，但如果房地產開發投資增幅過高，將使供給過量，如沒有相應的市場需求相匹配，容易導致市場供過于求。 圖1 2012年前三季度中部六省會房地產開發投資額比較 小結：前三季度長沙房地產開發完成投資在中部六省會中居第三位，增幅居第五位 從房地產開發投資規模來看，2012年前三季度中部六省會城市中，武漢投資額最大，超過1100億元；合肥、鄭州、長沙基本相當，投資額約在750-770億元之間，順序差距為18.54億元、2.74億元；南昌、太原相對較低，低于310億元。長沙房地產開發完成投資752.76億元，在中部六省會中居第三位，投資比中部六省會第一位武漢少372.58億元，比前一位鄭州少18.54億元。 從開發投資額增長率來看，2012年前三季度中部六省會城市中，除合肥外，同比增幅均超過16%，最高為南昌，同比增幅達36.9%；與全國平均增幅（15.4%）比較來看，僅合肥低于全國增幅。長沙同比增幅16.4%，高于全國增幅1個百分點，增幅在中部六省會中居第五位。 2.房地產開發投資額占全社會固定資產投資額的比例 房地產開發投資額占全社會固定資產投資額的比例反映房地產在整個城市固定資產投資結構中是否合理。全社會固定資產投資包括基本建設、更新改造和房地產投資等，在發達國家，房地產投資一般占20％－25％。 表3 2012年前三季度中部六省會房地產開發投資額占全社會固定資產投資額比例 （單位：億元 %） 序號123456 城市太原武漢鄭州長沙合肥南昌 房地產開發完成投資306.191125.34771.30752.76749.98243.67 固定資產投資719.573563.212488.772904.513180.371846.87 房地產占固定投資比例42.5531.5830.9925.9223.5813.19 小結：前三季度長沙房地產開發完成投資占固定資產投資比例為25.92%，處于基本正常狀態 從以上數據我們可以看到，中部六省會南昌比例偏小，房地產投資占固定資產投資比例僅13%，太原偏大，比例超過42%，其他城市比例均在基本正常以上（15%-37%）。長沙前三季度房地產開發完成投資占固定資產投資比例為25.92%，處于基本正常狀態。 3.商品房新開工面積、施工面積、竣工面積 商品房新開工面積、施工面積、竣工面積是考察當前房地產開發規模及未來商品房市場供應的重要指標。因當前數據僅為前三季度數據，故其間比例關系不能建立，這里僅考察其具體數值。 表4 2012年前三季度中部六省會城市商品房新開工面積、施工面積、竣工面積 （單位：萬㎡ %） 序 號123456 城 市武漢鄭州長沙合肥南昌太原 新開工面積1673.741542.001457.971180.04793.11684.00 同比增長1.6016.00-14.98-25.9020.9028.62 施工面積6262.347551.506889.855729.002817.573458.00 同比增長17.9010.90-2.458.2013.3032.45 竣工面積556.52512.80876.331106.28261.20107.00 同比增長6.8067.60-6.5344.995.7027.94 小結：前三季度長沙新開工面積在中部六省會中居第三位，施工面積、竣工面積居第二位 從新開工面積來看，2012年前三季度中部六省會四城市超過千萬平方米，分別是武漢、鄭州、長沙、合肥；兩城市低于800萬平方米，分別是南昌、太原。而從同比增幅來看，太原同比增幅最大，超過28%；合肥、長沙負增長，新開工面積同比分別減少25.90%、14.98%。長沙新開工面積在中部六省會中居第三位，增幅居倒數第二位。 從施工面積來看，2012年前三季度中部六省會三城市超過6000萬㎡，分別是鄭州、長沙、武漢，其中鄭州超過7500萬㎡；合肥緊隨其后，施工面積達5700萬㎡左右；太原、南昌施工面積規模相對較小，施工面積低于3500㎡。而從同比增幅來看，除長沙外，其余五市同比增幅均超過8%。長沙施工面積在中部六省會中居第二位，是唯一同比負增長城市。 從竣工面積來看，2012年前三季度中部六省會城市中，合肥最大，超過1100萬㎡，長沙次之，超過870萬㎡；武漢、鄭州基本相當，竣工面積在500萬㎡水平線上；南昌、太原相對較低，竣工面積低于300萬㎡。而從同比增幅來看，僅長沙負增長，其余城市中，鄭州增幅最大，同比增幅達67%。長沙竣工面積在中部六省會中居第二位，增幅居倒數第一位。 （二）市場即期指標 1.市場規模比較（商品房批準預售面積、商品房銷售面積） 商品房批準預售面積、商品房銷售面積可以反映一個城市房地產市場的規模與容量，反映一個城市房地產市場的繁榮程度。 表5 2012年前三季度中部六省會房地產市場規模比較 （單位：萬㎡ % ） 序號123456 城市武漢長沙鄭州合肥太原南昌 批準預售面積1583.59863.84806.61662.86462.18393.31 同比-12.82-6.9812.57-14.3819.0437.16 成交備案 面積1118.27695.63695.10797.20229.03383.32 同比34.48-32.9239.685.5013.5466.43 （注：均為市區數據） 小結：前三季度長沙新增供應量在中部六省會中居第二位，成交備案量居第三位 從商品房新增供應量來看，2012年前三季度中部六省會城市中，武漢新增批準預售量最大，超過1500萬㎡；長沙、鄭州、合肥新增批準預售面積在800-900萬㎡之間；太原、南昌新增批準預售量相對較低，低于500萬㎡。同比增幅來看，長沙、合肥同比負增長，其他四城市中，南昌同比增幅最大，同比增長達37.16%。長沙新增批準預售量在中部六省會中居第二位，同比增幅居第五位，批準預售量僅為第一位武漢的55%。 從商品房銷售備案情況來看，武漢仍然最大，成交備案面積超過1100萬㎡；合肥第二位，成交備案面積接近800萬㎡；長沙、鄭州分列三、四位，成交備案面積接近700萬㎡，且基本相當；南昌、太原成交量相對較低，成交備案面積低于400萬㎡。而從同比增幅來看，中部六省會僅長沙同比負增長，其余城市中，南昌同比增幅最大，增幅超過60%。長沙成交備案量在中部六省會中居第三位，同比增幅居末位，成交量僅為第一位武漢的62%。 2.商品房供銷比比較 即期消費指標，用于判斷商品房市場實際供應與實際銷售之間的關系，在一般情況下該指標不應小于1。該指標合理值域0.8～1.2，大于1表明供大于求，商品房價格趨緩，小于1表明實際預售量大于當年批準上市量，市場可能會出現供應短缺，商品房價格將上揚。 表6 2012年前三季度中部六省會商品房供需比 （單位：萬㎡ ） 序號123456 城市太原武漢長沙鄭州南昌合肥 批準預售面積462.181583.59863.84806.61393.31662.86 成交備案 面積229.031118.27695.63695.1383.32797.20 供銷比2.021.421.241.161.030.83 （注：均為市區數據） 小結：前三季度除合肥外，其他城市同期新增供應量均超過備案量，長沙供銷比為1.24:1 從數據來看，除太原、武漢外，其余城市供銷比均在合理值域。長沙供銷比為1.24:1，新增供應量超過同期成交備案量達24%。 3.房產一、二級市場成交量之比 反映房地產市場成熟度的重要標志之一。在發達國家，二手房交易都占房產交易的半數以上，部分還超過了80%。通過對新建商品房與二手房交易進行比較，可以了解當前房地產市場的發展階段。 表7 2012年前三季度中部六省會房產一、二級市場成交量之比 （單位：萬㎡ ） 序號123456 城市武漢長沙鄭州合肥南昌太原 商品房1118.27695.63695.10797.20383.32229.03 二手房207.22161.51160.64143.04133.6953.51 比值5.404.314.335.572.874.28 （注：均為市區數據） 小結：前三季度長沙二手房成交量在中部六省會中居第二位，房產一、二級市場成交量之比居第四位 從上表數據來看，2012年前三季度中部六省會中武漢二手房交易量最大，超過200萬㎡，長沙、鄭州基本相當，成交量剛剛超過160萬㎡；合肥、南昌成交量在130-150萬㎡，太原成交量最低，成交量為53.61萬㎡。長沙二手房成交量在中部六省會中居第二位，比第一位武漢少45.71萬㎡。從房產一、二級市場比值來看，各市房產交易均以新房為主，除南昌外，房產一、二級市場交易量紙幣超過4；長沙比值為4.31:1，房產一、二級市場成交量差距在中部六省會中處于次低，僅高于南昌市。 （三）市場價格指標 1.市場價格指數比較 該指數源自國家統計局70個大中城市住宅銷售價格指數，這里主要比較其環比價格指數趨勢，以判斷房價走勢。 表8 2012年前三季度中部六省會城市住宅銷售價格指數（環比） 序號123456 城 市武漢鄭州長沙合肥南昌太原 一月99.999.799.699.999.8100 二月99.899.999.899.9100100 三月99.899.810099.8100100 四月10099.910099.999.3100 五月99.810099.999.9100.299.9 六月100.110010099.9100.2100.1 七月100.1100.3100.1100.2100.4100.1 八月100.1100.2100.2100.1100.5100.2 九月99.9100.1100.199.9100.2100 月平均99.9499.9999.9799.94100.07100.03 小結：前三季度長沙房價月平均指數為99.97，第三季度指數有一定上行 從上表來看，前三季度中部六省會中，僅南昌、太原月平均指數（按平均發展速度方式計算）高于100，表明今年前三季度中部六省會大部分城市房價總體上來說仍有一定回落；但從第三季度來看，指數大多上行。從長沙市情況來看，前三季度長沙市房價月平均指數為99.97，房價有所回落，但從第三季度來看，各月指數均在100以上，房價有一定的回升。 三、對當前各市房地產市場形勢的基本判斷及結論 （一）前三季度國民經濟增速繼續回落，但中部六省會增速均超全國。前三季度中國國內生產總值(GDP)353480億元人民幣，按可比價格計算，同比增長7.7%，比上年同期回落1.7個百分點。其中，三季度增長7.4%，增幅創下2009年二季度以來14個季度新低。而從中部六省會來看，各市GDP增幅均超過全國平均增幅，國民經濟運行總體平穩。 （二）前三季度中部六省會半數以上城市固定資產投資、房地產投資同比增幅高于去年同期，半數城市房地產投資占固定資產投資比例同比縮減。除合肥、鄭州外，其余四城市固定資產投資同比增幅高于去年同期；除長沙、合肥、太原外，其余三城市同比增幅高于去年同期。而從房地產投資占全社會固定資產投資比例來看，鄭州、合肥、長沙比例有所縮減，這表明在當前形勢下，投資仍然是多數城市經濟增長的助力，但由于政策影響，部分城市房地產投資表現出了一定的回縮跡象。 （三）前三季度中部六省會除南昌、太原外，其余城市房地產開發規模均較大。從中部六省會房地產開發規模來看，除南昌、太原外，前三季度施工面積均超過5700萬㎡，新開工面積均超過1100萬㎡，竣工面積均超過500萬㎡；而從同比增幅來看，僅長沙出現了新開工、施工、竣工面積同比均減少的現象，這表明在慣性作用下，多數城市房地產開發仍保持在較高水平，而長沙是僅有的開發規模同比出現暫時小幅縮減的省會城市。 （四）前三季度中部六省會半數城市商品房新增批準預售同比下降，但成交備案僅有長沙同比減少。前三季度武漢、合肥、長沙新增批準預售同比下降，其中合肥降幅超過14%；但成交備案量僅長沙同比出現減少，降幅仍然達到32.92%。從季度數據來看，中部六省會四城市新增批準預售逐季遞增，五城市成交備案逐季遞增，這表明雖然房地產市場形勢較為嚴峻，但市場仍處于回升狀態。 （五）前三季度中部六省會二手房交易除鄭州、太原外，同比均為負增長；除長沙、太原外，房產一、二級市場成交量差距同比擴大。前三季度各市二手房成交量除太原外，均高于130萬㎡，其中武漢二手房成交量超過200萬㎡；除鄭州、太原外，各市二手房交易量同比均為負增長，其中，長沙同比降幅在20%以上。從房產一、二級市場的比值來看，除南昌外，其余城市房產一、二級市場成交量之比均在4以上，新建商品房成交仍占絕對優勢；與去年前三季度比較來看，除長沙、太原外，各市房產一、二級市場成交量差距均增大，二手房市場交易仍處于不景氣狀態。 （六）前三季度中部六省會多數城市房價月平均指數呈現下行，但第三季度環比指數大多有所上揚。從統計局發布的各城市價格指數來看，前三季度中部六省會中，除南昌、太原外，其余四城市房價月平均指數低于100，房價總體上來說有一定下行；但從第三季度來看，各市月環比指數基本處于上揚區間，這表明雖然政策及經濟形勢影響仍然明顯，但由于住房內需尤其是剛需仍然較大，房價仍存在著一定的回升趨勢。 （七）前三季度長沙房地產市場整體處于收縮狀態。從數據來看，長沙商品房新開工面積、施工面積、竣工面積，商品房新增批準預售量、成交備案量，二手房成交量等房地產市場數據同比均呈負增長，而中部六省會其他城市并未完全出現類似情形，這反映了長沙房地產市場受政策影響更為明顯，在“限購、限貸”等多重政策影響下，今年前三季度長沙房地產市場整體呈現收縮狀態。但我們也可以看到，前三季度長沙商品房、二手房成交量逐季回升，預計第四季度仍有較大可能繼續保持這種增長。究竟如何，讓我們拭目以待。 |