| 樓市觀察家 |
政策鐵拳 十八大后樓市反響 回望2012年，樓市表現可謂跌宕起伏、精彩無限。2012年是“欲揚先抑”的一年，上半年，長沙樓市總體表現不夠景氣，下半年，長沙樓市活力煥發，樓市成交量穩步上升。 2012年11月8日-11月14日，舉世矚目的十八大召開了。十八大后的中國房地產行業走向，也受到了各方的高度關注。一方面，中央政府堅持調控不松，另一方面，市場出現了回暖跡象。可以說，中國的房地產調控又走到了一個敏感時期。一時間，重申限購令、房產稅、保障房、地王頻出、樓市翹尾等關鍵詞充斥著樓市。十八大后房地產政策走向如何？2013年樓市又將走向何方？本期觀察家邀您一同觀察。 重申限購令 事件回放： “房地產市場調控政策現在還沒想放松。”2012年11月12日，在十八大新聞中心舉辦的記者招待會上，十八大代表、住建部部長姜偉新一句話打破了外界各種幻想。 2012年12月25日，在全國住房城鄉建設工作會議上住房和城鄉建設部部長姜偉新再次表示，“凡是放松調控致使房價過快上漲的城市，我們將繼續采取措施并會同監察部門對其進行約談直至問責。”同時，他還提到，2013年將繼續嚴格執行限購、差別化住房信貸、稅收政策，并配合有關部門繼續加快推進房產稅改革試點擴大工作。 各地反應： 北京：官方重申限購政策不動搖 補繳社保不予認可 自2011年2月17日實行嚴格的住房限購政策以來，北京市實行“家庭承諾——企業初審——部門聯審——登記復審”四道把關的購房資格審核機制。 北京市住建委2012年12月17日發布公告，自2012年12月18日起，補繳社保在購房資格審核中不予認可。北京住建委同時重申：非北京市戶籍家庭以繳納社保方式申請在京購房資格的，應自提出申請的上一個月開始往前推算60個月連續在京繳納社會保險，且提出申請之月須為正常參保狀態。 上海：一個半月內兩次重申限購令 意在穩房價預期 2012年10月17日，上海市政府舉行了住房保障體系專題新聞發布會，上海市住房保障與房屋管理局局長劉海生表示，上海將繼續嚴格執行限購令等調控政策，“上海決不會放松政策，目前也不會有新的政策調整。”這是上海一個半月內第二次重申限購政策不取消。 劉海生表示，近年來國家和上海市多次強調要嚴格執行房地產市場調控政策，目前房地產市場調控政策仍然處于關鍵時期，上海將繼續嚴格執行住房的限購調控措施，一方面抑制投資、投機性住房需要，另一方面支持居民的合理住房需要，鞏固促進房地產的健康發展。 西安：“限購令要取消”僅是傳言 樓市相對穩定 國家統計局報告顯示，西安2012年11月份新建商品住宅價格環比上漲0.2%，同比則上漲0.6%。這是自2012年8月份起，西安市新建住宅價格以及新建商品住宅價格連續四個月環比出現微漲的局面。 “限購令不可否認地限制住了一部分投資投機需求，在市場供給量繼續的情況下，根據供需關系，房價沒有出現大幅上漲的情況，西安的住宅均價一直在7000元左右徘徊。”西安市房地產協會會長王圣學表示，西安作為一個二線城市，剛需和改善型需求支撐了全年樓市保持穩定。從目前監控的成交量價來看，屬于一個正常住房需求逐步得到釋放的過程，在其他儲備政策還沒有可以迅速上馬的情況下，“限購令要取消”的說法也會僅是傳言。 長沙：住建部否認長沙限購令撤銷的傳言 仍在實施 2012年10月11日，有媒體報道稱，長沙市一些開發商沒有按照“限購令”進行售房，對一些不符合條件的購房者，放寬購房政策，搞暗箱操作。但是，長沙市住建委相關工作人員對記者說：“限購令沒有撤銷，還在實施。” 據了解，在限購對象方面，購房者戶籍除了長沙市以外，長沙周邊的湘潭、株洲、衡陽、常德、益陽、婁底與岳陽等地，皆排除在“外地戶籍”之外，而且，“限購令”只規定了對“90平方米以下”的戶型進行限購，大于這個面積的戶型沒有限購，無論本地、外地家庭皆可無限制購買。 專家觀點 中國房地產學會副會長 陳國強 今年房價總體企穩，伴隨著經濟基本面的好轉，2013年房價向好的概率更高，但出現暴漲的可能性比較小。從目前來看，“限購”、“限貸”政策在2013年不太可能退出，而當前的市場供求關系和調控前不一樣，開發商和消費者都更加理性。投資性需求在“限購”區域的可運作空間已經十分有限。 房產稅 事件回放： 針對黨的十八大報告提出的加快改革財稅體制，財政部部長謝旭人發表署名文章，指出形成有利于結構優化、社會公平的稅收制度，強調認真總結個人住房房產稅改革試點經驗，研究逐步在全國推開，同時積極推進單位房產的房產稅改革。 謝旭人指出，要充分發揮稅收調節收入分配的作用，深化房地產稅制改革，構建合理完善的房地產稅收制度，有效調節財富分配。統籌推進房地產稅費改革，逐步改變目前房地產開發、流轉、保有環節各類收費和稅收并存的狀況。 各地反應： 上海：房產稅試點近一年 對房價影響仍有待觀察 自2011年1月28日對部分個人住房征收房產稅試點以來，上海市個人住房征收房產稅改革試點工作有序推進，總體運行平穩。 上海市政府法制辦公室副主任顧長浩稱，目前上海試點的個人住房房產稅，更多的是樓市調控手段。他個人認為，房產稅可以與個人所得稅結合，以家庭為單位征收更為合理。他同時也強調，在推進個人住房房產稅的過程中，必須簡化原有流通環節的稅種。 安徽：擬開征房產稅 房產稅擴大試點或2013年實現 據中國之聲《新聞縱橫》報道，安徽開征房產稅的條件已經成熟，政策出臺為期不遠。據了解，在財稅系統，特別是房產價格評估、房產登記以及與銀行系統的配套等問題上，安徽都具備了房產稅征收的條件。 安徽建工學院房地產研究所所長李國昌強調：“購房者將房子空置不出租，會導致市場不規范。但如果把空房租出去，至少可以讓房屋出租市場的租金降下來。”在李所長看來，房產稅的開征可以起到遏制房價作用，并能有效的讓投資需求化解。更重要的是，征稅還可以迫使已經購買的人將房屋出租，避免長期以來購房者只重視房價不重視租金的觀念誤區。 廣州：試點房產稅懸而不決 接棒限購預言落空 2012年11月底，有消息稱廣州目前在為擴圍房產稅做準備。廣州市地稅局副局長林如山迅速辟謠：“廣州還沒有接到通知說要試點房產稅，今年是否開征房產稅也很難說。”但他又補充：“如果國家總局要求廣州試點，我們也做好了相關準備。” 廣東省地稅局副局長劉小濤也表示，稅種的開征、停征(包括試點等)權限在中央，省級稅務機關無權決定稅種的開征和試點，目前沒有接到要求試點的通知。 湖南：湘潭或成湖南首個房產稅試點城市 關于兩湖試點房產稅的傳聞，湖南省房地產研究中心研究員陳真誠表示，“關于房產稅試點的具體城市名單還沒出來，但據說湖南是以湘潭作為試點。”陳真誠稱房產稅的征收并不是房地產調控的一種手段，而是政府財稅改革的一部分。他認為房產稅在試點之后肯定會大范圍推廣，但具體時間不好說。 “各省財政稅務機關一直在做房產稅改革的征收研究，而且現在的進程正在加快。上海、重慶是第一批試點城市，接下來是湖北和湖南的湘潭，最后一定會在全國范圍內推廣。”陳真誠說，“盡管有些人可能出于這樣或那樣的考慮而反對開征房產稅，但全國推廣是任何人無法阻擋的。” 專家觀點 財政部財政科學研究所所長 賈康 在未來的房地產調控中，房產稅將作為一種有效的經濟手段而出現，成為未來房地產市場調控的重要手段。適時擴大房產稅試點范圍，這個方向已相當清晰，當然這是在各方的博弈之下，在觸動了各方利益、存在明顯爭議之下形成的一個清晰導向。整個制度的建設過程，不是三五年就可以成熟的，一定要經過很長時間的不斷探索。 保障房 事件回放： 在十八大報告中，胡錦濤同志表示，要“建立市場配置和政府保障相結合的住房制度，加強保障性住房建設和管理，滿足困難家庭基本需求”。這也是“保障房建設”首次被寫入黨代會報告。 在2012年11月12日舉行的十八大記者招待會上，十八大代表、住房和城鄉建設部部長姜偉新在發言中介紹說，按照中央政府要求，“十二五”期間，全國要建設3600萬套城鎮保障性住房，以及學校、衛生室、托兒所和相關設施。 各地反應： 北京：2012年保障房年內開工95.6% 2007年至2011年，北京全市累計開工建設、收購各類保障房70余萬套、6000余萬平方米，已通過公開搖號配租配售、棚戶區改造等方式解決了近50萬戶中低收入家庭的住房困難。保障房新開工套數占全市住房新開工套數比重已達到60%以上。2012年，北京市新開工保障房15.3萬套，達全年計劃開工目標的95.6%。同時，建成保障房7.7萬套，已超過7萬套的目標。 北京市住房和城鄉建設委員會委員、北京市住房保障辦公室常務副主任鄒勁松表示，住房保障是重要的民生工程，北京將會不斷加大住房保障力度，保障房建設規模不斷擴大，加快解決中低收入家庭住房困難。 上海：2012年保障房新開工超1100萬㎡ 竣工超600萬㎡ 2012年12月26日，上海市政府新聞發布會宣布，2012年上海市新開工建設保障性安居工程超過1100萬平方米、竣工超過600萬平方米。 據了解，2012年上海重點推進社會民生項目，保障性住房建設已完成全年指標，新開工建設保障性安居工程超過1100萬平方米、竣工超過600萬平方米，同時，大型居住社區的外圍市政配套也取得新進展；上海中山醫院肝腫瘤及心血管病綜合樓等項目取得階段性成果，為改善民生創造良好的條件。 西安：2012年保障房完成投資211億 竣工各類保障房76800套 據西安市房管局住房保障處有關工作人員介紹，截至2012年12月底，省政府下達西安市保障性安居工程各項任務指標均提前超額完成。當年實際新開工保障性安居工程10.74萬套，完成全年省考指標的104.4%。其中，廉租房7602套，完成全年任務的100%；公租房31691套，完成全年任務的105.6%；經適房17194套，完成全年任務的101.1%；限價房16627套，完成全年任務的101.4%；棚戶區改造開工34378套，完成全年任務的107.4%；廉租房租賃補貼新增發放4217戶，完成全年任務的105.4%。2012年，西安市各類保障房實際竣工76800套，完成全年任務的101.1%。 西安市人大常委會副主任李秋實強調，以新的理念和辦法，不斷推進保障性住房建設管理工作，走出一條西安保障性住房建設管理新路。 湖南：2012年前10月開工超40萬套 據湖南省住房和城鄉建設廳的最新統計，2012年前10個月湖南全省保障性住房和各類棚戶區改造開工建設41.3萬套，基本建成39.3萬套(含往年續建結轉19萬套)，分別完成年度計劃的106%和101%，全面完成省委、省政府提出的“2012年任務10月底全部開工建設”的要求。 按照省委、省政府部署，各地充分調動一切積極因素，湖南保障性安居工程取得明顯成效。據了解，2012年國家下達湖南省保障性安居工程建設任務39.78萬套(戶)，其中保障性住房和各類棚戶區改造住房38.78萬套，新增廉租住房租賃補貼1萬戶。加上往年續建結轉，實際在建規模近60萬套。 專家觀點 清華大學經濟管理學院金融系主任 李稻葵 保障房并不是各級地方政府一次性的財政開支，而是各級地方政府的資產。應該動員全社會的各個方面，包括民營投資者來投資保障房，可以和地方政府共同持有保障房的產權，地方政府可以從未來出租保障房的收入中來償還目前的投資者，這樣也可以解決保障房的融資難題。 經適房 事件回放： 經濟適用住房，原指購房人擁有有限產權的具有保障性質的政策性住房，以政府統一組織建設和銷售為主。由于當初建造經濟適用房的政策性目的在于照顧中低收入群體，所以已購經濟適用房在出售時，仍受到一定限制。 2012年，各地政府針對經適房，制定了相關政策。有的城市取消經濟適用房轉商品房功能，有的城市則在下半年讓經適房上市交易大門重新打開。經適房上市交易，究竟該如何補交土地價款、該按何種標準繳納各個城市各有不同。一時間，關于經適房上市，引得眾網友圍觀議論，“經適房”也就成為網友熱議關鍵字。 各地反應： 北京：將取消經濟適用房轉商品房功能 有報道稱北京市將盡快建立經濟適用住房封閉運行機制，完善政府回購制度。據悉，2013年北京市還將對限價房定價機制進行調整，兩限房價格將有所上調。 具體來說，新政發布后經適房將不允許房主自行上市交易，而是由政府進行回購，等于取消經濟適用房轉商品房的功能。2012年12月26日，中國社科院工業經濟研究所曹建海接受《證券日報》記者采訪時表示，這一政策的出臺非常必要，且具有“亡羊補牢”的性質。在其看來，經適房一旦不能自由上市流通，就意味著它失去了投資功能，避免了房主借機套利的可能。 廣州：住房保障辦稱不再新批經適房 廣州市保障辦工程前期處的相關負責人表示，2012年之所以還有經適房建設，其實是往年已經批準的項目在建，按照規定，目前已不再批準經濟適用房新建。 該負責人稱，此前批復的項目已投入土地成本前期費用，驟然停工會造成工程資源浪費；此外，對廣州經適房統計和供需進行分析，目前輪候購買經適房的家庭達到1 .7萬戶，歷年在建的、尚未分配的經適房則有1 .4萬套。“如果現在全面停建經適房，可能會對這些輪候多時的家庭產生新的不公平。” 武漢：經適房購買5年后可出售 需上繳70%買賣差價 武政規【2012】14號是2012年7月16日正式下發的，該文件規定，在武漢購買經濟適用房（以辦證時間計算）5年之后的上市交易原則正式確定——買賣差價的70%將作為土地收益上繳。據了解，2006年武漢即出臺規定，允許購買經適房滿5年的上市交易，并要求繳納土地收益等相關價款。但土地收益如何收取一直沒有明確，導致不少已滿5年的經適房實質上不能交易。 武漢一區級房管局分管局長表示，經適房的用地屬劃撥性質，沒有經過國有土地出讓，這樣才能確保經適房單價低于商品房。“之所以要收取買賣差價充當土地收益，就是相當于將經適房用地性質轉成出讓土地，這樣就能自由買賣了。” 長沙：2013年14．94萬套經適房可上市交易 2012年12月18日，長沙市政府辦公廳公布《長沙市經濟適用住房上市交易管理辦法》(以下簡稱《辦法》)，規定自2013年1月5日起，在長沙購買經適房滿五年并取得經適房產權證的，產權人在補交土地價款后，可以上市交易。相關數據統計，截至2007年底，長沙市經適房累計銷售14．94萬套。依據《辦法》規定，凡是在2007年之前購買的經適房，到了2013年1月，購房期將滿5年。這意味著，這14.94萬套的經適房在2013年只要補交土地款后，辦理好相關手續，均可上市交易。 專家觀點 中國房地產及住宅研究會副會長 顧云昌 幾年前就有人批判經適房，但制度本身沒有問題，問題在于過去管理不嚴。現在住建部成立了住房保障司，但只是在政策層面加強管理，而執行層面缺乏法律效力。解決的辦法就是立法，不但要沒收騙購的經適房，還要給予當事人刑事處罰。 地王頻出 事件回放： 先冷后熱，是2012年土地市場的真實寫照。上半年，土地拍賣量跌至谷底，成交量較2011年同期下降三成以上，流拍、延期成為土地市場的普遍現象。但第四季度起，形勢悄然出現逆轉。伴隨新房銷售的逐漸回暖，開發商資金壓力有所緩解，拿地熱情明顯增加。2012年12月18日，國土部強調要努力避免出現“地王”，保持土地市場穩定。但是，房企年底拿地的勁頭卻依然十足。各地“地王”大戲輪番上演，土地市場看似也進入了“暖冬”。 各地反應： 北京：房企拿地兇猛 北京地王入市價或超7萬/㎡ 2012年11月27日，北京市國土資源局掛牌出讓朝陽區農展館北路8號一地塊，掛牌出讓起始價為20億元，建筑控制規模59152平方米，以此計算，起始樓面價高達3.38萬元/m2，創歷史新高。對此，鏈家地產市場研究部張絮表示，這塊地年末出讓時將會順利晉升為北京新住宅樓面價單價地王，而項目未來入市價格將超過7萬元／m2。 業內人士分析，這幾年的北京地王，2009年的地王基本都在房價快速上漲的過程中拉低了溢價；2011年以后出現的地王基本處在核心位置，相對理性一些；而銷售難度大的則是2010年出現的地王。 上海：地王遍地開花 地頭蛇過江龍“各領風騷” 僅僅3個月的時間，2012年內上海總價地王紀錄已被刷新4次，單價地王紀錄被刷新2次。截至2012年12月28日，上海海門路55號商辦地塊成為2012年總價最高地王，上海黃浦區594(北塊)596街坊商辦地塊成為2012年單價最高地王。 中原房地產研究資源部經理宋會雍表示：“‘地王’現象或許是土地市場逐步走出低谷的信號，2013年，上海的土地市場競價壓力或許還將大于2012年，市場競爭程度比現在還要激烈，但同時，開發商們拿地的高漲熱情也會遭到政府的宏觀調控。” 天津：魯能集團46億拿天津新雙料地王 2012年12月24日下午，魯能集團以46.2億將天津天塔道地塊收入囊中，樓面地價15000元/m2，溢價率24.53%，刷新天津土地市場地塊出讓總價和樓面價年內紀錄，該地塊成天津新雙料地王。 資料顯示，該地塊于12月13日開始掛牌公示，起始掛牌價為36.96億元（不含市政公用基礎設施大配套費），起始樓面價為12000元/m2。最終成交價15000元/m2。該地塊土地出讓面積為104324m2，規劃地上建筑面積不大于30.8萬，其中商業金融類不大于20.9萬平方米、住宅建筑面積不大于9.9萬平方米；建筑密度不大于55%，建筑限高200米。 長沙：萬科保利聯手拿下年度地王 老火車北站地塊成長沙年度單價地王 2012年10月10日上午10時許，2012年度長沙規模最大、金額最高的河西濱江新城B7地塊，以逾32億元總價，由萬科、保利聯合摘牌——國土局交易網上顯示保利摘牌，實為保利代表的“萬科保利聯合體”，合作股權各占50%。 2012年12月7日，長沙市國土資源交易中心網上掛牌系統顯示，湖南盛世金融城置業有限公司以93783萬元拿下[2012]網掛063號地塊。綠地地產集團長沙置業有限公司則以72060萬元的價格拿下[2012]網掛064號地塊。這兩宗地是老火車北站德雅路南首批出讓地塊，預計2013年正式啟動建設。而 [2012]網掛063號地塊成為年度最高單價地塊。對此，業內人士稱，在經歷了漫長的低谷期之后，“長沙土地市場正在進入活躍期”。 專家觀點 社科院城市發展與環境研究中心主任 牛鳳瑞 經過此前的市場熱銷和各項融資舉措，前三季度開發商基本完成全年銷售任務，回籠資金充裕，買地也是為了補充庫存。值得關注的是，年底誕生地王的地塊多為各地的優質、稀缺地塊，好地段賣出高價格從而產生地王是正常現象，本身就是土地資源優化配置的體現。 樓市翹尾 事件回放： 國家統計局2012年12月18日發布的70個大中城市房價數據顯示，11月，新建商品住宅(不含保障性住房)價格環比上漲的城市數量大幅反彈，達53個，比10月增加了18個，比重擴大至76%，創下年內新高；價格環比下降的城市有10個，比10月減少7個；持平的城市有7個，比10月減少了11個。從價格漲幅看，已連續5個月穩步回調的新建商品住宅價格平均環比指數，由10月的0.06%升至11月的0.26%，同樣創年內新高。 各地反應： 北京：“漲”聲一片 歲末出現“翹尾”行情 亞豪機構提供的統計數據顯示，2012年12月下旬，北京有18個老項目入市，有半數出現價格上漲，其中漲幅最大的達到30%左右，而另外半數，大部分也已經走出價格低谷的區間，維持在較高位水平。其中單價低于20000元/平方米的剛需盤價格也出現回升，漲幅有所加大。 亞豪機構副總經理任啟鑫分析，從年底階段的需求方購買力情況來看，由于部分銀行全年信貸額度已接近消化完畢，因此對購房者放款的時間以及房貸折扣的申請上會有一定影響，但是鑒于2012年以來北京住宅市場供需缺口較大，部分群體購買力的下降并不會影響整體市場成交，并且基于對2013年市場預期的看漲，大量購房人群會抓緊這一階段入市。因此，2012年最后一個月北京樓市成交出現“翹尾”的現象。 上海：樓市入暖冬 “恐慌入市”不可取 來自21世紀不動產上海區域市場研究部統計數據顯示，2012年12月前23天上海全市新建商品住宅成交80萬平方米，較11月同期提升13.6％，同比則提升104.6％；其中，12月17日—12月23日期間成交2548套、30.2萬平方米，環比分別提升25％、27％。樓市單周成交面積突破30萬平米，為年內次高。 21世紀不動產上海區域分析師黃河滔表示，樓市在年末出現連續的翹尾行情，顯然已進一步確立了市場復蘇的勢頭。而與年初相比，不少購房者的心態也確實出現了逆轉，但根據目前市場面判斷，仍無須受市場傳言慫恿而選擇“恐慌”入市。 深圳：樓市年末成交 呈現“翹尾行情” 深圳市規土委網站數據顯示，2012年12月深圳新建住宅價格為18173元/平方米，同比上漲13.6%，環比下跌2.4%，這也是繼2011年11月跌破2萬元/平方米之后，深圳房價再次跌破這一關口；成交面積為43萬平方米，同比上漲52.5%，環比增長3.5%；成交套數為4637套，同比上漲47.3%，環比上漲6.8%，為年內最高值。 從開盤情況看，2012年12月入市的新盤開盤當日普遍取得了八成以上的銷售率，使12月深圳全市新房成交步入暖冬。 長沙：年末樓市成交翹尾 市場價格穩中緩升 長沙市房產研究中心權威發布《2012年1-11月長沙市房產交易情況通報》數據顯示，2012年11月長沙地區新建商品房網簽179.92萬m2，同比增長71.15%，環比增長8.68%；其中內六區新建商品房網簽139.58萬m2，同比增長102.23%，環比增長16.24%。 長沙市房產研究中心研究員毛欣欣表示，“2012年11月份新建商品房網簽成交量大幅增長，是受累積剛需的逐漸釋放、房企在年底沖刺階段加大促銷力度等因素影響。”她解釋說，在十八大召開前，部分購房者期待有更進一步的調控政策出臺，因此放緩了購買計劃。目前看來，調控政策方面并沒有出現太大的變化，這讓這部分購房者不再等待而選擇出手，因此，2012年年末長沙樓市現“翹尾”。 專家觀點 北京市房協秘書長 陳志 年底“樓市翹尾”主要有兩方面原因：一是當前市場各方認為調控政策基本穩定，房價大幅下降的可能性很小；二是十八大“收入倍增”目標的確立，使購房者對未來收入增加的信心進一步加強，觀望的改善性需求加快入市。雖然2013年中國經濟復蘇已初現曙光，但內外部需求都沒能穩定下來，經濟增長尚未恢復至常態的水平，要延續剛剛出現的好轉勢頭，促使經濟步入真正的復蘇階段，房地產行業與開發企業還應慎重與理性。 |