| 2012年中部六省會城市房地產市場之對比分析 |
| 長沙市房產研究中心數據統計部 [作者]：鄧暉 |
2012年中部六省會城市房地產市場之對比分析 ◇ 文/長沙市房產研究中心數據統計部 鄧暉 2012年房地產市場政策調控對長沙房地產市場影響較大，商品房新開工面積、施工面積、竣工面積同比均有下降，商品房新增供給量、成交備案量，二手房交易量同比均呈負增長，房地產市場整體處于收縮狀態。那么，其他城市房地產市場情況究竟怎樣？長沙的對比狀況如何？本文將基于中國部分省會城市房管局信息工作協作網絡的內部數據，對武漢、鄭州、長沙、合肥、南昌、太原等中部六省會城市房地產市場進行對比分析，以期從中找到答案。 一、城市發展情況比較 1、經濟總量比較 GDP是指一個國家(或地區）在一定時期內所有常住單位生產經營活動的全部最終成果，能較真實的反映當地的經濟實力和市場規模。GDP越高，其房地產發展的空間就越大。 ? 小結：長沙GDP及同比增幅在中部六省會中仍居第二位 從經濟總量來看，2012年中部六省會各市GDP差距繼續增大，各市最小順序差距已達689億元。武漢仍遙遙領先，GDP超過8000億元，比第二位長沙高1603.91億元；其余五城市經濟總量分處6000億元、5000億元、4000億元、3000億元、2000億元段，順序差距分別為852.91億元、1382.70億元、1163.78億元、689.09億元。長沙2012年GDP為6399.91億元，在中部六省會中仍居第二位。 從GDP同比增幅來看，除太原外，各市同比增幅均低于2011年，但均超過全國平均增幅（7.8%）。合肥仍為最高，增幅達到13.6%。長沙同比增幅13.0%，比2011年下降1.5個百分點，但高于全國增幅5.2個百分點；增幅在中部六省會中居于第二位，僅比第一位合肥低0.6個百分點。 2、全社會固定資產投資比較 全社會固定資產投資反映一個城市的建設力度，也在一定程度上反映一個城市的城市化發展階段。固定資產投資增長速度較快往往表明城市正處于大規模建設階段。 ? 小結：長沙全社會固定資產投資在中部六省會中居第二位，但增幅居倒數第二位 從固定資產投資規模來看，2012年中部六省會城市中，武漢全社會固定資產投資規模較大，超過5000億元；長沙、合肥基本相當，投資規模在4000億元左右；鄭州、南昌、太原固定資產投資在1000-4000億元，但三市差距均較大，順序差距達900億元以上。長沙全社會固定資產投資4011.96億元，在中部六省會仍居第二位，全社會固定資產投資比中部六省會第一位武漢少1019.29億元。 從固定資產投資增長率來看，中部六省會同比增幅均超過兩成，南昌最高，達到31%，與全國平均增幅（20.6%）比較來看，武漢、長沙固定資產投資增幅低于全國平均增幅。長沙同比增幅20.3%，比2011年下降5.8個百分點，低于全國增幅0.3個百分點；增幅在中部六省會中居倒數第二位，僅比武漢高0.3個百分點。 二、房地產市場情況比較 （一）市場預期指標 1. 房地產開發投資額比較 開發投資額可以反映出未來一、兩年的供應情況。適度的投資有利于拉動經濟的增長，但如果房地產開發投資增幅過高，將使供給過量，如沒有相應的市場需求相匹配，容易導致市場供過于求。 ? 小結：長沙房地產開發完成投資在中部六省會中居第三位，增幅居第五位 從房地產開發投資規模來看，2012年中部六省會城市中，武漢房地產投資規模最大，超過1500億元；鄭州、長沙、合肥投資規模順序縮小，投資量在910-1100億元；太原、南昌房地產開發完成投資規模較小，投資量在370億元以下。長沙房地產開發完成投資1032億元，在中部六省會中居第三位，投資額比中部六省會第一位武漢少479.86億元，比前一位鄭州少63億元。 從開發投資額增長率來看，2012年中部六省會城市中，除合肥外，同比增幅均超過16%；與全國平均增幅（16.2%）比較來看，僅合肥低于全國增幅。長沙同比增幅16.4%，比2011年下降13.2個百分點，但高于全國增幅0.2個百分點；增幅在中部六省會中居倒數第二位，僅高于合肥。 2. 房地產開發投資額占全社會固定資產投資額的比例 房地產開發投資額占全社會固定資產投資額的比例反映房地產在整個城市固定資產投資結構中是否合理。全社會固定資產投資包括基本建設、更新改造和房地產投資等，在發達國家，房地產投資一般占20％－25％。 ? 小結：長沙房地產開發完成投資占固定資產投資比例在中部六省會中居第四位 從以上數據我們可以看到，中部六省會僅南昌比例低于基本正常值，其他城市比例均超過20%，其中武漢、鄭州超過30%。與2011年比例比較來看，2012各市比例僅有小幅波動，這表明在近期內房地產投資在全社會固定資產投資中仍將保持相當比例，這將有助于房地產市場的穩定發展。 3. 商品房新開工面積占施工面積的比例 新開工面積，反映1～2年后預售供應量和2～3年后現房供應量。而其占施工面積的比例高低，又反映了當前市場運行的狀況和房地產開發企業對市場預期的信心。正常情況下，新開工面積占總施工面積的三分之一左右。 ? 小結：長沙新開工面積在中部六省會中均居第三位，施工面積居第二位，新開工面積占比有所縮小 2012年中部六省會城市中，鄭州、武漢新開工面積較大，超過2100萬m2；長沙、合肥居于第二梯隊，新開工面積在1400-1900萬m2；南昌、太原相對較少，新開工面積在850-1100萬m2。從施工面積來看，鄭州、長沙、武漢、合肥施工面積較大，超過6000萬m2；南昌、太原相對較少，施工面積在3100-3800萬m2。從新開工面積占施工面積比例來看，中部六省會城市比例均低于三分之一，這表明中部六省會城市在2012年均減緩了新開工速度，未來商品房新上市面積增幅或將有所縮小；長沙新開工面積在中部六省會中居第三位，施工面積居第二位，新開工面積占施工面積比例為24.78%，低于南昌、武漢、鄭州。 4.商品房施工面積與商品房竣工面積的倍數 施工面積反映了1～2年后現房供應量，通常為竣工面積的3.5±0.5倍，小于3.0倍，會出現供應短缺，大于4.0倍，未來供應量將會放大。 ? 小結：長沙竣工面積在中部六省會中居第三位，未來新增供應將繼續保持較大規模 從表中數據可以看出，各市施工面積與竣工面積之比均大于4倍，未來商品房市場新增供應量繼續放大的可能性仍然較高；長沙竣工面積在中部六省會中居第三位，低于鄭州、合肥，施工面積與竣工面積之比為5.25:1，未來幾年內房地產市場新增供應仍將保持較大規模。 （二）市場即期指標 1. 市場規模比較（商品房批準預售面積、商品房銷售面積） 商品房批準預售面積、商品房銷售面積可以反映一個城市房地產市場的規模與容量，反映一個城市房地產市場的繁榮程度。 ? 小結：長沙新增供銷量在中部六省會中均居第三位 從商品房新增供銷量來看，2012年中部六省會城市中，新增供銷量均突破千萬平方米的有三個城市——武漢、合肥、長沙，其中，武漢批準預售量突破2000萬m2；太原、南昌新增供銷量均低于千萬平方米，其中太原銷售備案量低于300萬m2。2012年長沙供銷量在中部六省會中均居第三位，批準預售量名次與2011年持平，而銷售備案量名次則下降一位。 從商品房新增供銷的同比增幅來看，武漢、長沙、合肥新增批準預售量同比負增長，其余三市同比增幅均超過17%，其中鄭州同比增幅最大，超過40%；而從銷售備案量來看，僅長沙、太原同比負增長，其余四城市同比增幅均超過14%，其中南昌同比增幅最大，接近80%。長沙商品房新增批準預售、銷售備案同比均有下降，新增供應同比略有降低，但銷售備案量同比降幅超兩成。 2. 商品房供銷比比較 即期消費指標，用于判斷商品房市場實際供應與實際銷售之間的關系，在一般情況下該指標不應小于1。該指標合理值域0.8～1.2，大于1表明供大于求，商品房價格趨緩，小于1表明實際預售量大于當年批準上市量，市場可能會出現供應短缺，商品房價格將上揚。 ? 小結：大多數城市商品房供大于銷，長沙供銷比為1.32：1，處于輕度過剩狀態 從數據來看，太原商品房供銷比超過1.80，供過于求；鄭州、長沙、武漢供銷比大于1.20，但低于1.80，新增供應處于輕度過剩狀態；南昌、合肥供銷比在0.80~1.20，新增供銷處于基本平衡狀態。與2011年比較來看，僅太原、長沙供銷比增大。2012年長沙新建商品房供銷比為1.32：1，供銷比在中部六省會中居第三位，新增供應處于輕度過剩狀態。 3. 房產一、二級市場成交量之比 反映房地產市場成熟度的重要標志之一。在發達國家，二手房交易都占房產交易的半數以上，部分還超過了80%。通過對新建商品房與二手房交易進行比較，可以了解當前房地產市場的發展階段。 ? 小結：長沙二手房成交量在中部六省會中居第四位，房產一、二級市場成交量之比居第三位 從上表數據來看，武漢二手房成交量最大，超過310萬m2；合肥、鄭州、長沙、南昌成交量在200-300萬m2，成交量較為接近；太原成交量最低，低于80萬m2。長沙二手房成交量在中部六省會中居第四位，相較2011年下降一位。從房產一、二級市場比值來看，除南昌外，其余城市新房與二手房成交量之比均高于3，表明中部六省會大多數城市房地產交易均以商品房為主，房地產市場仍處于快速發展期；長沙比值為4.73，比值居第三位。 （三）市場價格指標 1. 市場價格指數比較 該指數源自國家統計局70個大中城市住宅銷售價格指數，這里主要比較其環比價格指數趨勢，以判斷房價走勢。 ? 小結：2012年長沙房價月平均指數為100.60，下半年指數有一定上行 從上表來看，2012年中部六省會中，各省會城市月平均指數（按平均發展速度方式計算）均高于100，表明2012年中部六省會城市房價均有一定幅度上漲；從各月情況來看，進入下半年后，大部分城市月環比指數均高于100，表明下半年是中部六省會房價集中上漲期。從長沙市情況來看，2012年長沙市房價月平均指數為100.60，房價有一定上漲，但平均漲幅在中部六省會中最低。 三、對當前各市房地產市場形勢的基本判斷及結論 （一）國民經濟運行緩中企穩，經濟社會發展穩中有進。 國家統計局初步測算顯示，2012年中國經濟比上年增長7.8%，高出年初預期目標0.3個百分點。其中一季度增速為8.1%，二季度7.6%，三季度7.4%、四季度7.9%，前三季度經濟增速呈現繼續回落，第四季度有所回升，一舉結束了此前連續七個季度的增幅下滑態勢。從中部六省會來看，除太原外，各市同比增幅均低于2011年，但均超過本年度全國平均增幅。 （二）中部六省會房地產開發投資占全社會固定資產投資的比例與2011年基本相當，五城市房地產開發投資增幅超全國增幅。 除長沙、武漢外，其余四市全社會固定資產投資增幅均超全國增幅；除合肥外，其余五城市房地產開發完成投資增幅均超全國增幅；除南昌外，中部六省會其他城市房地產投資占全社會固定資產投資的比例均高于22%。與2011年對比來看，各市房地產開發完成投資占固定資產投資比例僅有小幅波動，表明房地產投資在近期內仍將在固定資產投資中保持相當比例，這將有助于房地產市場的穩定發展。 （三）中部六省會多數城市商品房新開工、竣工規模相對縮小，市場及政策壓力或是其主因。 從數據來看，中部六省會新開工面積占施工面積的比例均低于三分之一；施工面積與竣工面積比較來看，各市施工面積均超過竣工面積4倍以上，竣工比例也出現明顯偏小，這都表明在當前商品房供給過剩的市場環境及限購、限貸政策等壓力影響下，開發商減緩了其入市節奏，并試圖重新找到供銷平衡點；但從長期來看，巨大的施工規模仍在，預計未來1-3年內商品房新上市面積仍將維持在較高水平。 （四）中部六省會多數城市新增供應過剩依舊，除南昌、合肥外，供應均超均衡水平。 從數據來看，除南昌、合肥外，其余四省會的商品房供銷比均超1.30:1，新增供應量繼續呈現過剩態勢，其原因是多方面的，但商品房仍在大量上市，而成交量卻低于預期，正是當前政策下房地產市場不爭的事實，這也將在某種程度上繼續推高各市的商品房存量。 （五）中部六省會多數城市房產一、二級市場成交量之比擴大，新房交易占房地產市場交易比重進一步提高。 從房產一、二級市場的比值來看，除長沙、太原外，其余城市新房與二手房成交量之比均較2011年有所增大，新房交易占房地產市場交易比重進一步提高，這從側面反映了各市房地產市場仍處于快速成長期，在二手房交易不太景氣的情況下，預計未來房產一、二級市場成交量之比仍將維持較高水平。 （六）中部六省會月環比指數上半年有所下行，下半年均有提升。 從數據來看，2012年上半年中部六省會房價月環比指數下降面居多，而下半年月環比指數卻大多上漲，這表明雖然政策及經濟形勢壓力迫使開發商調低了上漲預期，但由于各市住房內需尤其是剛需仍然較大，從而使得銷售在下半年出現回升，房價也隨之迎來強勁反彈。 （七）2012年長沙房地產市場規模有所收縮。 從數據來看，2012年長沙商品房新開工面積、施工面積、竣工面積、批準預售面積、成交備案面積、二手房交易面積等房地產相關指標同比均為負值，這在中部六省會中是不多見的，這表明2012年長沙房地產市場相較中部六省會其他城市，更易受到全國經濟形勢及房地產相關政策影響；但我們也應看到這種困難應該是暫時的，從2012全年的房地產成交形勢來看，商品房、二手房成交量均呈逐季走高，房地產市場正逐步回溫，市場交易信心正逐步恢復，這都將給2013年帶來了一個良好預期，預計在政策不出現大的改變的前提下，2013年房地產市場發展將呈現回穩。 |