| PART5 二手房市場情況 |
PART 5
二手房市場情況
1 二手房成交分析
1.1 總量分析
2013年1-6月全市二手房成交面積319.77萬㎡，成交套數為22432套，成交金額為110.58億元，同比分別增長139.88%、67.10%、123.48%；其中內六區二手房成交面積186.51萬㎡，成交套數為16711套，成交金額為79.62億元，同比分別增長83.11%、86.17%、84.92%。
從二手房成交面積來看，長沙縣最大，成交量超過80萬㎡（主要是某汽車制造有限公司二手廠房交易促成），約占全市總量的1/4強，望城區最小，成交量僅占全市總量的2.76%；從成交套數、成交金額來看，雨花區均最大，其成交套數超過5000套，成交金額達23億以上，分別占總量的23.79%、21.36%，望城區均最小，成交套數、金額僅占總量的2.83%、1.80%。從各指標同比情況來看，上半年全市各區（縣）二手房交易基本都有較大增幅，成交量同比增幅較大的是開福區、雨花區、長沙縣、寧鄉縣，同比增幅超過100%，成交量猛增在很大程度上是受了3月、5月特殊情況影響，預計下半年二手房量價都將走向穩定。
1.1.2 成交走勢分析
從近一年來長沙市二手房成交量走勢來看，上半年全市二手房成交量已超越去年全年水平，達到近五年來最高；而從季度數據來看，一、二季度二手房成交量也均超過了過去兩年各季度成交量，且在3月、5月形成了兩個極大值，其原因分別是二手房增加繳稅額度傳聞（事實上最終繳稅政策并未變化）及經濟適用房重新上市，帶來了3月全市各區、縣、市二手房成交量普遍增長；5月二手房成交量也較高，主要是長沙縣某汽車制造有限公司二手工廠廠房及二手住宅交易，僅為個案。
1.2 二手住宅市場分析
1.2.1 成交情況綜述
2013年1-6月全市二手住宅成交212.48萬㎡，成交套數為19975套，成交金額為80.35億元，同比分別增長151.66%、83.27%、232.47%；其中內六區二手住宅成交153.75萬㎡，成交套數為15350套，成交金額為65.22億元，同比分別增長146.16%、103.20%、240.61%。
從二手住宅成交面積、套數、金額來看，雨花區所占比例均最大，分別占全市總量的22.40%、24.76%、25.43%，望城區各項成交比例均最小，比例均在4%以下。從各指標同比情況來看，除望城成交套數指標同比減少外，其余各區（縣、市）各指標均有不同程度增長，尤其是成交面積，各區（縣、市）同比增幅均超過110%，而成交金額各區（縣、市）同比增幅更是超過140%，反映出民眾由于政策規避考慮，最終帶來了全市全范圍的交易井噴。
1.2.1 成交情況綜述
從近一年來長沙市二手住宅成交量走勢來看，去年下半年以來，長沙市二手住宅月度成交基本穩定在14-22萬㎡，且一直延續到今年2月；3月由于二手房增加繳稅額度傳聞及經濟適用房重新獲準上市影響，成交量暴增，環比增幅達400%以上，此后二手房交易呈現逐月回落，反映出在政策落定后，政策焦慮逐步解除，二手房交易實現理性回落。
1.2.3 區域市場分析
從近一年來長沙市各區（縣、市）二手住宅成交情況來看，除長沙縣外，各區（縣、市）均在2013年3月迎來近一年來月度交易最高值，此后交易量逐月回落，其原因均是由于民眾政策焦慮及經濟適用房重新獲準上市影響；長沙縣二手住宅成交峰值出現在5月，這也是由于某汽車制造有限公司二手住宅交易所致，各區（縣、市）具體成交量走勢如下：
1.3 二手商業門面市場分析
1.3.1 成交情況綜述
2013年1-6月全市二手商業門面成交10.50萬㎡，成交套數為1225套，成交金額為8.54億元，同比分別減少39.10%、13.55%、40.20%；其中內六區二手住宅成交7.00萬㎡，成交套數為766套，成交金額為6.86億元，同比分別減少55.08%、5.67%、49.68%。
從二手商業門面成交面積、套數來看，雨花區所占比例均最大，分別占全市總量的22.44%、19.59%，芙蓉區次之，分別占全市總量的21.20%、19.27%，望城區成交比例均最小，僅占全市總量的1.10%、1.47%。從二手商業門面成交金額來看，芙蓉區所占比例最大，占全市總量的26.06%，其次為雨花區，占全市總量的24.11%。從各指標同比情況來看，開福區、雨花區、長沙縣、瀏陽市二手商業門面成交面積、成交金額同比增幅較大，增幅均超過100%；芙蓉區、天心區、寧鄉縣同比降幅較大，降幅均超過40%。
1.3.2 成交走勢分析
從近一年來長沙市二手商業門面成交量走勢來看，各月交易量波動較大，上半年于3月、6月形成兩個峰值，交易量分別達到2.91、2.94萬m2；兩大波谷，分別是2月、5月，交易量僅為0.56、1.10萬m2，二手商業門面成交量月度波動較大，這主要與其交易量較少，易受個別交易影響有關。
1.3.3 區域市場分析
從近一年來長沙市各區（縣、市）二手商業門面量價走勢來看，各區（縣、市）差別極大，且各有特點。內六區由于是二手商業門面成交的主要區域，因而成交基本面與全市情況基本相同；芙蓉區去年9月至今年2月成交量一直較低，月平均成交量低于1000m2，今年3月達到近期成交最高點，4月大幅回落，5月、6月回升；天心區今年1月成交量最大，此后連續兩月下滑，至3月達到今年最低點，4-6月逐月回升；岳麓區、開福區上半年各月成交量均較低，3月成交量均最大，但也僅0.23、0.20萬m2；雨花區成交量最大月出現在6月，成交量為0.98萬m2；望城區上半年成交低迷，單月二手商業門面成交量均低于500m2；長沙縣上半年單月二手商業門面成交基本呈遞增趨勢，6月成交量達到最大，成交量為0.33萬m2；瀏陽市二手商業門面成交主要集中在3月、4月、6月，月成交量超0.52萬m2，6月最大，成交量達0.83萬m2；寧鄉縣上半年各月二手商業門面成交量也較少，4月、5月成交量較大，但也僅0.08萬m2，各區（縣、市）具體成交量走勢如下：
1.4 二手辦公寫字樓市場分析
1.4.1 成交情況綜述
2013年1-6月全市二手辦公寫字樓成交20.94萬㎡，成交套數為316套，成交金額為7.11億元，同比分別增長128.65%、-3.07%、50.55%；其中內六區二手住宅成交11.10萬㎡，成交套數為253套，成交金額為4.65億元，同比分別增長23.80%、-20.19%、-1.23%。
從二手辦公寫字樓成交面積、套數、成交金額來看，全市成交面積最大的是長沙縣，其次是芙蓉區；成交套數最大的雨花區，其次是芙蓉區；成交金額最大的是長沙縣，其次是芙蓉區。從各指標同比情況來看，長沙縣、寧鄉縣今年上半年二手辦公寫字樓交易量同比有較大增長，這主要是因為其去年交易基數較低的緣故；其它區（縣、市）中，開福區、芙蓉區成交面積同比也超過了100%，由于二手辦公寫字樓交易量較少，因而其同比增幅有較大起伏。瀏陽市今年上半年無二手辦公寫字樓交易。
從近一年來長沙市二手辦公寫字樓成交量走勢來看，各月交易量波動也較大，3月、5月形成了今年上半年兩大交易高峰，成交量分別達到5.02、7.57萬㎡，其余月份中，1月和6月成交量也達到了3萬㎡以上，月度交易波動較大。其中，月度成交量較大的交易為：3月湖南某研究所交易，3套總面積達3.84萬㎡，5月長沙縣某汽車制造有限公司等交易，面積達5.69萬㎡，6月寧鄉縣某投資有限責任公司交易，29套總面積達2.89萬㎡。由于辦公寫字樓等也受地段及位置影響較大，因而其各月成交量有較大波動。
1.4.3 區域市場分析
從近一年來長沙市各區（縣、市）二手辦公寫字樓成交走勢來看，由于寫字樓交易量較少及各區（縣、市）內存在較大的地段及位置差異，各區各月成交量均有較大波動，大部分區（縣、市）都存在部分月份無成交的情形，其中，上半年6個月均無成交的是瀏陽市，有5個月未成交的是望城區、長沙縣，有3個月未成交的是開福區，有1個月未成交的是岳麓區、寧鄉縣。由于各區（縣、市）均存在較多零成交月份，故僅公布內六區二手辦公寫字樓成交走勢：
2 二手房租賃價格分析（掛牌）
2.1 二手住宅租賃價格
2013年上半年長沙市主城區住宅掛牌租金均價為15.58元/m2/月，同比增長2.64%，主城區住宅租金有所上升。分行政區域來看，芙蓉區以18.01元/m2/月居于各區首位，同比增長2.56%，其次依次為雨花區、天心區、開福區、岳麓區。相比于去年同期，今年上半年各行政區住宅掛牌租金均有所上揚，岳麓區以同比增幅3.62%居于首位，其次為開福區、芙蓉區、雨花區、天心區。就趨勢來看，今年上半年各月住宅掛牌租金均價持續走高，詳見主城區及各行政區住宅租金近一年走勢圖。
2.2 二手商業用房租賃價格
2013年上半年長沙市主城區商業用房掛牌租金均價為59.69元/㎡/月，同比增長10.15%，主城區商業用房租金有較大幅度上升。分行政區域來看，芙蓉區以72.68元/㎡/月居于各區首位，同比增長11.68%，其次依次為雨花區、開福區、天心區、岳麓區。相比于去年同期，今年上半年各行政區商業用房掛牌租金均有所上揚，岳麓區以同比增幅14.63%居于首位，其次為芙蓉區、雨花區、開福區、天心區。就趨勢來看，今年上半年各月商業用房掛牌租金均價以上漲月份居多，詳見主城區及各行政區商業用房租金近一年走勢圖。
3 房產一、二級市場交易對比
3.1 房產一、二級市場交易量對比
房產一、二級市場（商品房網簽量：二手房交易量）對比來看，2013年1-6月全市房產一、二級市場累計交易量之比為2.98：1，其中，內六區房產一、二級市場累計交易量之比為3.63：1。上半年全市二手房成交量普遍增長，使得各區、縣、市房產一、二級市場累計交易量之比均有收縮，但由于二手房成交猛增為政策誤解或個案造成，預計下半年房產一、二級市場累計交易量之比將恢復至之前水平。
3.2 房屋租售比
租售比是用來衡量區域房產運行情況的一個指標，是每平米使用面積的月租金與每平米建筑面積房價的比，國際上將租售比界定為1:160-1:200為房產市場運行狀況較好。從近一年來長沙市主城區住房租售比可以看出，各月租售比均高于300，介于300-370之間，租售比最低月份為2012年6月的1:319,最高月份為2012年9月1:370。就趨勢來看，近一年來租售比略有波動，2012年年末至2013年年初持續走低，后又回升，近兩個月保持基本穩定。 |