| PART8 上半年長沙房地產市場評測分析 |
PART 8 上半年長沙房地產市場評測分析
1 商品住宅成交價格指數分析根據內六區商品住宅成交價格指數分析模型（指數以2006年1月為基期，指數值為100點），至2013年6月底，內六區商品住宅成交價格指數為260.76點，較年初增長7.18點，今年上半年指數月均增長1.20點，指數呈現平穩略升的態勢。從具體單月指數來看，3月、6月指數略降，其余月份小幅上升，其中2月增長略快，指數上升3.37點。
從面積子市場價格指數來看，至2013年6月底，60-90m2子市場指數值最高為332.83點，60m2以下子市場指數值最低為234.80點。今年上半年各面積子市場指數較年初均有所上升，其中120-144m2子市場指數漲幅最大，月均增長2.15點，60m2以下子市場指數漲幅最小，月均增長0.76點。
從板塊子市場價格指數來看，至2013年6月底，新南城板塊指數值最高為306.42點，中心板塊指數值最低為263.57點。今年上半年河西板塊指數漲幅較大，月均增長1.79點，新南城板塊、北城板塊指數小幅上升，月均分別增長0.48點、0.22點，東城板塊、中心板塊指數小幅下降，月均分別減少0.55點、0.22點。
小結：上半年城房指數小幅上升，房價平緩增長
上半年內六區商品住宅價格指數累計增長7.18點，至2013年6月底指數為260.76點，月均增長1.20點。各面積子市場指數均上升，120-144m2子市場指數漲幅較大，月均增長2.15點；各板塊子市場中，河西板塊指數漲幅略大，月均增長1.79點，東城板塊、中心板塊指數小幅下降。
小結：上半年長沙內六區市場景氣指數先抑后揚，3月開始進入高景氣位運行
依據長沙市房地產市場景氣指數分析模型，2013年上半年長沙內六區房地產市場景氣指數呈現先抑后揚的運行軌跡，年初延續去年年末高景氣行情，1月份開局良好，而后市場景氣指數下滑明顯，3月份開始房地產市場逐步復蘇轉暖，此后市場景氣度逐月略有上揚，一直保持在高景氣空間內運行，長沙內六區房地產市場在上半年持續宏觀調控下整體表現出穩步發展態勢。
從單月指數來看，1月份與去年12月份基本持平，以102.12點的高景氣指數開局，2月份由于恰逢春節長假淡季，市場景氣指數迅速下滑，跌至98.34的冰點，直接落入低景氣空間，并創下上半年的最低值。3月份，“新國五條”隨即出臺，但房地產市場并未受此影響，反而二手房市場因政策預期出現交易激增的難得局面，新房市場也出現轉機，因此3月份景氣指數在2月份基礎上上漲2.08點，開始進入高景氣位，4月份市場行情基本維持。到了5、6月份雖二手房市場交易有所收斂，但新房市場、土地市場等表現出明顯的轉暖跡象，土地出讓總價不斷攀高，競價十分激烈，開發商促銷推盤力度加大，剛需等購房需求逐步釋放，使得5、6月景氣指數在4月基礎上逐月上漲，6月份達到103.81點，從景氣指數走勢來看，上半年房地產市場發展整體穩定，預計下半年多數月份會維持在高景氣空間運行。
3 長沙樓市健康狀況測度分析
小結：2013年上半年全市（內六區）市場健康測度值為2.48，為近五年第三次健康度評測進入標準健康區間
根據長沙市房地產市場健康狀況測度分析，2013年上半年長沙市（內六區）房地產市場健康測度綜合得分為2.48，比2012年健康度提高了0.07點，健康度評測連續第三次進入標準健康區間。從各指標值來看，正常指標值7個，基本正常指標7個，異常指標為0個，與2012年相比正常指標減少1個，基本正常指標增加3個，異常指標已完全消滅，健康度在標準健康水平上又上升了一大步。
具體來看，2013年上半年長沙市四類指標中，價格健康度正常指標最多，四個指標中已有三個指標達到正常評價；其次是規模健康度，三個指標中有兩個達到正常評價；供需健康度、結構健康度評價相對較低，都僅有一個指標達到正常評價，綜合來看，其原因主要有以下幾點：
一是上半年房價漲幅較低，推動了價格健康度的提高。
從數據來看，上半年長沙市平均房價漲幅僅保持個位增長，而同期CPI漲幅相對較低，城鎮居民可支配收入仍維持較高增長，這使得長沙市上半年與價格相關各指標健康度均有提高。
二是房地產投資旺盛，商品房交易回升，促進了規模健康度、結構健康度的提高。
從數據來看，房地產開發完成投資占全社會固定資產投資比例預計達30%左右，仍保持了適度投資水平；而商品房成交備案已連續五個季度保持逐季回升，市場交易態勢總體向好。在房地產市場有所回暖的行情刺激下，商品房供給和銷售兩個方向上都出現良好勢頭，供銷比趨于正常，最終帶來了長沙市規模健康度和結構健康度各指標評價提高。
三是政策變化也在客觀上推動了結構健康度的提高。
從上半年的數據來看，由于二手房課稅額度提高傳聞及經濟適用房重新獲準上市，帶來了長沙市3月二手房成交量的暴增，并最終使得全市上半年二手房成交量超過了去年全年，而內六區成交量也接近去年全年成交量的90%，直接推動了房產一、二級市場成交面積比縮小，將該指標也帶入了基本正常區間。
總的來看，房價漲幅降低、政策推動、市場回升等因素使得長沙市房地產市場健康度達到了近幾年的最高水平，雖有偶然因素，但也見證了長沙市房地產市場的理性發展，預計在國內金融形勢好轉及房產政策不變的前提下，全年健康測度指數仍將維持在標準健康以上水平。 |