| 2013年第一季度中部六省會城市房地產市場之對比分析 |
2013年第一季度中部六省會城市房地產市場之對比分析
◇ 文/長沙市房產研究中心數據統計部 鄧暉
2013年第一季度長沙商品房新開工面積、施工面積同比均有小幅增長，竣工面積同比有一定下降，商品房新增供給量、成交備案量，二手房交易量同比均有大幅增長，房地產市場出現整體回暖，并有繼續升溫趨勢。那么，中部六省會城市房地產市場情況究竟怎樣？長沙的對比狀況又是如何？本文將基于中國部分省會城市房管局信息工作協作網絡的內部數據，對武漢、鄭州、長沙、合肥、南昌、太原等中部六省會城市房地產市場進行對比分析，以期從中找到答案。
一、城市發展情況比較
1. 經濟總量比較
GDP是指一個國家(或地區）在一定時期內所有常住單位生產經營活動的全部最終成果，能較真實的反映當地的經濟實力和市場規模。GDP越高，其房地產發展的空間就越大。
? 小結：一季度長沙GDP、同比增幅在中部六省會中均居第二位
從經濟總量來看，一季度中部六省會中，前三位（武漢、長沙、鄭州）GDP超過1300億元，后三位（合肥、南昌、太原）GDP則低于1000億元，各市順序差距超過100億元。長沙2013年第一季度GDP為1443.36億元，在中部六省會中居于第二位，比第一位武漢少468.62億元。
從GDP同比增幅來看，各市同比增幅均超過全國平均增幅（7.7%），太原最高，增幅達11.9%。長沙同比增幅11.5%，超過全國增幅3.8個百分點，增幅在中部六省會中居第二位，比第一位太原低0.4個百分點。
2. 全社會固定資產投資比較
全社會固定資產投資反映一個城市的建設力度，也在一定程度上反映一個城市的城市化發展階段。固定資產投資增長速度較快往往表明城市正處于大規模建設階段。
? 小結：一季度長沙全社會固定資產投資在中部六省會中居第三位，增幅居末位
從固定資產投資規模來看，一季度中部六省會中，合肥固定資產投資躍居首位，投資額接近1500億元；其次是武漢，投資額為930.85億元。長沙一季度全社會固定資產投資679.64億元，在中部六省會中居第三位，全社會固定資產投資比中部六省會第一位合肥低804.08億元，比第二位武漢低251.21億元。
從固定資產投資增長率來看，除武漢、長沙外，中部省會其余城市同比增幅均超過全國增幅（20.9%）。長沙同比增幅20.2%，低于全國增幅0.7個百分點，增幅在中部六省會中居倒數第一位。
二、房地產市場情況比較
（一）市場預期指標
1. 房地產開發投資額比較
開發投資額可以反映出未來一、兩年的供應情況。適度的投資有利于拉動經濟的增長，但如果房地產開發投資增幅過高，將使供給過量，如沒有相應的市場需求相匹配，容易導致市場供過于求。
? 小結：一季度長沙房地產開發完成投資在中部六省會中居第四位，增幅居第五位
從房地產開發投資規模來看，一季度中部六省會城市中，武漢投資額最大，超過300億元；合肥、鄭州、長沙基本相當，投資額約在200-240億元之間；南昌、太原相對較低，低于80億元。長沙房地產開發完成投資199.55億元，在中部六省會中居第四位，投資比中部六省會第一位武漢少107.29億元，比前一位鄭州少14.14億元。
從開發投資額增長率來看，一季度中部六省會城市中，三城市同比增幅超20%，分別是武漢、鄭州、南昌；其余城市同比增幅低于13%，其中合肥呈現負增長。與全國平均增幅（20.2%）比較來看，合肥、長沙、太原低于全國增幅。長沙同比增幅2.2%，低于全國增幅18個百分點，增幅在中部六省會中居第五位。
2. 房地產開發投資額占全社會固定資產投資額的比例
房地產開發投資額占全社會固定資產投資額的比例反映房地產在整個城市固定資產投資結構中是否合理。全社會固定資產投資包括基本建設、更新改造和房地產投資等，在發達國家，房地產投資一般占20％－25％。
? 小結：一季度長沙房地產開發完成投資占固定資產投資比例為29.36%，處于基本正常狀態
從以上數據我們可以看到，中部六省會城市房地產投資占固定資產投資比例均在基本正常以上（15%-37%）。長沙一季度房地產開發完成投資占固定資產投資比例為29.36%，處于基本正常狀態。
3. 商品房新開工面積、施工面積、竣工面積
商品房新開工面積、施工面積、竣工面積是考察當前房地產開發規模及未來商品房市場供應的重要指標。因當前數據僅為一季度數據，故其間比例關系不能建立，這里僅考察其具體數值。
? 小結：一季度長沙新開工面積、竣工面積在中部六省會中居第一位，施工面積居第二位
從新開工面積來看，一季度中部六省會中長沙、武漢、鄭州超過500萬m2，其中，長沙超過600萬m2；其余城市低于500萬m2，其中，太原低于100萬m2。而從同比增幅來看，太原同比增幅最大，超過100%；合肥、南昌負增長，新開工面積同比分別減少4.09%、55.10%。長沙新開工面積在中部六省會中居第一位，增幅居第二位。
從施工面積來看，一季度中部六省會兩城市超過6000萬m2，分別是鄭州、長沙；兩城市在5000-5500萬m2，分別是武漢、合肥；太原、南昌施工面積規模相對較小，施工面積低于3500m2。而從同比增幅來看，太原、武漢、南昌同比增幅超過16%，其余城市則低于9%。長沙施工面積在中部六省會中居第二位，同比增幅居倒數第二位。
從竣工面積來看，一季度中部六省會城市中（太原數據未取得），長沙最大，超過320萬m2；合肥、鄭州基本相當，竣工面積在220-260萬m2；武漢、南昌相對較低，竣工面積低于130萬m2。而從同比增幅來看，合肥、鄭州同比正增長，其余城市負增長，其中，武漢負增幅最大，同比減少近50%。長沙竣工面積在中部六省會中居第一位，增幅居第三位。
（二）市場即期指標
1. 市場規模比較（商品房批準預售面積、商品房銷售面積）
商品房批準預售面積、商品房銷售面積可以反映一個城市房地產市場的規模與容量，反映一個城市房地產市場的繁榮程度。
? 小結：一季度長沙新增供應量、成交備案量在中部六省會中均居第三位
從商品房新增供應量來看，一季度中部六省會城市中，武漢、鄭州、長沙新增批準預售量基本相當，均在200-230萬m2；合肥、太原新增批準預售量基本相當，新增量在150-160萬m2；南昌新增批準預售量最低，僅120.20萬m2。同比增幅來看，僅武漢同比負增長，其余城市中，鄭州同比增幅最大，同比增長超過100%。長沙新增批準預售量在中部六省會中居第三位，同比增幅居第四位，批準預售量僅比第一位武漢少25.56萬m2。
從商品房成交備案情況來看，武漢最大，成交備案面積超過400萬m2；合肥、長沙分列二、三位，成交備案面積在300-400萬m2；鄭州、南昌、太原備案量低于230萬m2，其中，太原低于90萬m2。同比增幅來看，一季度中部六省會備案面積同比均出現較大增長，其中，合肥、長沙同比增幅超過90%。長沙成交備案量在中部六省會中居第三位，同比增幅居第二位，成交量比第一位武漢少107.89萬m2。
2. 商品房供銷比比較
即期消費指標，用于判斷商品房市場實際供應與實際銷售之間的關系，在一般情況下該指標不應小于1。該指標合理值域0.8～1.2，大于1表明供大于求，商品房價格趨緩，小于1表明實際預售量大于當年批準上市量，市場可能會出現供應短缺，商品房價格將上揚。
? 小結：一季度除太原外，其他城市同期新增供應量均低于備案量，長沙供銷比為0.60:1
從數據來看，太原輕度過剩，其余城市同期供應小于銷售，存量呈現加速消化趨勢。長沙供銷比為0.60:1，顯示一季度商品房市場交易出現快速回升。
3. 房產一、二級市場成交量之比
反映房地產市場成熟度的重要標志之一。在發達國家，二手房交易都占房產交易的半數以上，部分還超過了80%。通過對新建商品房與二手房交易進行比較，可以了解當前房地產市場的發展階段。
? 小結：一季度長沙二手房成交量在中部六省會中居第三位，房產一、二級市場成交量之比也居第三位
從上表數據來看，一季度中部六省會中武漢二手房交易量最大，超過200萬m2，鄭州、長沙基本相當，成交量在110萬m2左右；南昌、合肥、太原成交量相對最低，成交量低于70萬m2。長沙二手房成交量在中部六省會中居第三位，比第一位武漢少111.41萬m2。從房產一、二級市場比值來看，由于新“國五條”落地傳言等影響，各市二手房交易均出現明顯增長，同比增幅最低的也超過了90%，這使得房產一、二級市場比值明顯縮小，除合肥外，比值均降至4以下；長沙比值為3.10:1，房產一、二級市場成交量差距在中部六省會中居于第三位。
（三）市場價格指標
1. 市場價格指數比較
該指數源自國家統計局70個大中城市住宅銷售價格指數，這里主要比較其環比價格指數趨勢，以判斷房價走勢。
? 小結：一季度長沙房價月平均指數為101.27，月環比指數呈現上行
從上表來看，一季度中部六省會中，各市各月環比指數均高于100，表明一季度房價呈逐月走高趨勢。從長沙市情況來看，一季度長沙市房價月平均指數為101.27，指數總體呈現上行；從各月情況來看，環比指數逐月走高，表明一季度房價有加速上揚之勢。
三、對當前各市房地產市場形勢的基本判斷及結論
（一）一季度國民經濟增速回落，但仍處適度區間；中部六省會增速均超全國。
一季度中國國內生產總值(GDP) 118855億元，按可比價格計算，同比增長7.7%，環比增長1.6%，增速比去年四季度和去年全年分別回落0.2和0.1個百分點，但高于今年7.5%的預期目標。而從中部六省會來看，各市GDP增幅均超過全國平均增幅，國民經濟運行總體平穩。
（二）一季度中部六省會房地產投資占固定資產投資比例均在基本正常及以上，除合肥外，房地產投資均有較大增幅。
除武漢、長沙外，中部省會其余城市固定資產投資增長率均超過全國增幅（20.9%）；除合肥、長沙、太原外，其余城市房地產開發完成投資同比增幅均高于全國增幅（20.2%）；從房地產投資占全社會固定資產投資比例來看，各市房地產投資占固定資產投資比例均在基本正常以上，這都表明投資拉動經濟仍然是當前主要的經濟增長方式，而固定資產投資的重要方面——房地產投資仍將在較長一段時期內繼續作為投資的重點。
（三）一季度中部六省會房地產開發規模均較大，除南昌、太原外，其余城市新開工面積均超480萬m2。
從中部六省會房地產開發規模來看，一季度各市施工面積均超過2800萬m2，其中長沙、武漢、鄭州、合肥超過5000萬m2；新開工面積除南昌、太原外，均超過480萬m2，這都表明當前房地產市場仍處在大規模擴張階段，未來房地產市場供應總體上仍將處于充盈水平。
（四）一季度中部六省會四城市商品房新增批準預售同比大增，而成交備案各市均有較大增幅。
一季度僅武漢商品房新增批準預售同比減少，其他城市中，鄭州、合肥、南昌增幅較大，同比增長達50%以上。而從備案情況來看，各市同比增幅均較大，除合肥外，其余五市同比增幅均超50%，這一方面是由于去年同期供銷基數均較低造成，另一方面，去年來交易量的逐季回升，也給市場帶來了信心，最終促成了一季度供銷的同向大幅增長。
（五）一季度中部六省會二手房交易暴增，“新國五條”的落地傳聞是主因；二手房交易的暴增也改變了市場的交易結構，房產一、二級市場成交量差距顯著縮小。
一季度中部六省會各市二手房交易量均出現暴增，除合肥同比增幅在100%以下外，其余城市同比增幅均超過150%，武漢甚至超過450%；這也明顯的改變了房產一、二級市場的交易結構，除合肥外，其余城市房產一、二級市場比值均降至3.5:1以下。二手房交易的暴增，很大程度上是由“新國五條”的落地傳聞引起的，由于“新國五條”宣稱二手房征收“20%個稅”，造成了二手房的恐慌性交易，一季度二手房交易出現了近年來少有的旺市；但這種政策市一般是不持續的，從四、五月長沙的情況來看，交易量開始下降，市場已趨于正常。
（六）一季度中部六省會房價月平均指數呈現上行，房價水平整體趨于上漲。
從統計局發布的各城市價格指數來看，一季度中部六省會中，各市各月商品住宅月環比指數均超過100，房價環比呈上升趨勢；從長沙情況來看，各月指數逐月走高，表明一季度房價上漲速度有所加快。
（七）一季度長沙房地產市場各項數據在中部六省會中處于中等偏上，市場整體處于恢復性增長狀態。
從各數據來看，房地產開發投資居第四位，新開工面積居第一位，施工面積居第二位，竣工面積居第一位，商品房批準預售面積、成交備案面積、二手房交易面積均居第三位，各項數據在中部六省會中處于中等偏上；而從近一年來各季度數據來看，房地產交易量呈現逐季回升，本季度交易量同比的大幅增長，在很大程度上仍是這種回升趨勢的體現，因而從整體上看，“恢復性增長”仍是一季度長沙房地產市場發展的主要基調。 |