| 2013年前三季度長沙市房地產(chǎn)市場分析報告 |
2013年前三季度我市（含三縣市）完成房地產(chǎn)開發(fā)投資829.77億元，同比增長10.23%。商品房施工面積7956.89萬m2，其中新開工面積2007.68萬m2，同比分別增長15.49%、37.70%；竣工面積814.33萬m2，同比減少7.08%。2013年前三季度我市（含三縣市）累計批準預售1510.51萬m2，同比增長22.01%；實現(xiàn)商品房成交備案面積1454.16萬m2，備案金額900.79億元，同比分別增長46.32%、52.17%。
Part 1 新建商品房市場
一、新建商品房批準預售情況
表1 2013年1-9月長沙市新建商品房、住宅供應情況
區(qū) 域新 建 商 品 房其中：住 宅
批準預售面積（萬m2）同比（%）批準預售面積（萬m2）同比（%）
全 市1510.5122.011295.3031.88
其
中芙蓉區(qū)44.475.7237.6927.67
天心區(qū)122.01-6.9297.899.66
岳麓區(qū)285.4632.77236.932.41
開福區(qū)139.0923.26125.5450.18
雨花區(qū)213.05-13.82167.3272.86
望城區(qū)195.4469.04181.04-19.21
長沙縣302.2051.68275.1750.09
瀏陽市65.20-9.3948.62-2.27
寧鄉(xiāng)縣143.5939.40125.1045.15
小結(jié)：前三季度新增供應同比增長約兩成，二、三季度新增供應量較大
2013年1-9月全市新建商品房累計批準預售1510.51萬m2，同比增長22.01%，其中住宅批準預售1295.30萬m2，同比增長31.88%。分區(qū)域來看，內(nèi)六區(qū)新建商品房累計批準預售999.52萬m2，同比增長15.71%，其中住宅批準預售846.40萬m2，同比增長27.67%。從前三季度各月走勢來看，4月、6月、7月新增批準預售量高于200萬m2，其中7月最大，達到250萬m2以上；分季度來看，第二季度新增批準預售量最大，達619.76萬m2，其次是第三季度，新增批準預售面積為581.36萬m2。
二、新建商品房網(wǎng)簽情況
表2 2013年1-9月長沙市新建商品房、住宅網(wǎng)簽情況
區(qū) 域新 建 商 品 房其中：住 宅
網(wǎng)簽面積（萬m2）同比（%）網(wǎng)簽面積（萬m2）同比（%）
全 市1445.7144.861249.3241.33
其
中芙蓉區(qū)61.1637.9253.7354.60
天心區(qū)120.5040.5093.7023.70
岳麓區(qū)301.1143.79260.0347.56
開福區(qū)139.0036.67114.8226.20
雨花區(qū)238.5436.61204.4133.03
望城區(qū)169.7584.28152.4275.48
長沙縣255.9541.23239.1738.09
瀏陽市68.5136.7355.1031.57
寧鄉(xiāng)縣91.1956.0775.9550.70
小結(jié)：樓市政策效應逐漸消減，市場成交趨穩(wěn)
2013年1-9月全市新建商品房累計網(wǎng)簽1445.71萬m2，同比增長44.86%，其中住宅網(wǎng)簽1249.32萬m2，同比增長41.33%。分區(qū)域來看，內(nèi)六區(qū)新建商品房累計網(wǎng)簽1030.06萬m2，同比增長45.43%，其中住宅網(wǎng)簽879.10萬m2，同比增長42.13%。從今年走勢來看，除2月受春節(jié)影響成交處于低位，其余月份成交量均高于150萬m2，1月成交量接近200萬m2，為近兩年月度最高值，其次是7月、8月成交量達到170萬m2，9月成交量居倒數(shù)第二位。分季度來看，三個季度成交量相當，約480萬m2，第三季度略高。
三、新建商品房成交備案情況
表3 2013年1-9月長沙市新建商品房、住宅成交備案情況
區(qū) 域新 建 商 品 房其中：住 宅
備案面積（萬m2）同比（%）備案面積（萬m2）同比（%）
全 市1454.1646.321250.1745.55
其
中芙蓉區(qū)72.2475.4362.32110.97
天心區(qū)131.7264.32108.6558.93
岳麓區(qū)295.4158.95252.8860.22
開福區(qū)152.2113.95125.2213.55
雨花區(qū)246.2231.82209.0033.23
望城區(qū)137.39101.80116.0277.13
長沙縣258.1340.13240.7737.94
瀏陽市64.0414.5054.1513.13
寧鄉(xiāng)縣96.8866.8481.2568.88
小結(jié)：前三季度商品房備案同比增幅較大，但第三季度備案量環(huán)比減少，逐季回升趨勢終止
2013年1-9月全市新建商品房累計成交備案1454.16萬m2，同比增長46.32%，其中住宅成交備案1250.17萬m2，同比增長45.55%。分區(qū)域來看，內(nèi)六區(qū)新建商品房累計成交備案1035.10萬m2，同比增長48.80%，其中住宅成交備案874.00萬m2，同比增長48.55%。從前三季度各月走勢來看，無一月備案量超過200萬m2，與月度新增批準預售量形成較大對比；1月、4月、6月、8月備案量相對較高，但備案量也僅在180-190萬m2左右；分季度來看，第二季度備案量最大，達525.41萬m2，但第三季度備案量環(huán)比出現(xiàn)減少，僅為469.69萬m2，終結(jié)了自去年一季度以來季度備案量的連續(xù)回升趨勢。
四、二手房成交情況
? 表4 2013年1-9月長沙市二手房、住宅成交情況
區(qū) 域二 手 房其中：住 宅
成交面積（萬m2）同比（%）成交面積（萬m2）同比（%）
全 市410.3190.41282.92103.20
其
中芙蓉區(qū)44.0749.8431.1985.02
天心區(qū)36.6216.1131.37100.85
岳麓區(qū)45.0569.5034.62129.30
開福區(qū)38.1133.8935.0289.79
雨花區(qū)68.2591.7661.61108.14
望城區(qū)14.6747.6210.0683.21
長沙縣99.20430.1841.08145.98
瀏陽市39.9481.6226.6269.52
寧鄉(xiāng)縣24.4283.7511.3698.58
小結(jié)：前三季度二手房交易同比增幅較大，第三季度各月二手房交易回復平淡
2013年1-9月全市二手房成交面積410.31萬m2，成交套數(shù)為30044套，同比分別增長90.41%、39.09%；其中住宅成交282.92萬m2，成交套數(shù)為26786套，同比分別增長103.20%、50.75%。分區(qū)域來看，內(nèi)六區(qū)二手房成交面積246.76萬m2，成交套數(shù)為22195套，同比分別增長52.78%、54.06%；其中住宅成交203.86萬m2，成交套數(shù)為20384套，同比分別增長101.62%、68.63%。從前三季度各月走勢來看，3月、4月、5月成交量較大，超過50萬m2，其中3月、5月超過80萬m2，自6月后，月交易量基本呈逐月下降之勢；分季度來看，第二季度成交量最大，其次是第一季度，第三季度成交量最低，僅90.55萬m2，這主要是政策效應減弱，交易恢復常態(tài)所致。
五、房產(chǎn)一、二級市場交易量對比分析
表5 2013年1-9月長沙市房產(chǎn)一、二級市場交易量對比
區(qū) 域芙蓉區(qū)天心區(qū)岳麓區(qū)開福區(qū)雨花區(qū)望城區(qū)長沙縣瀏陽市寧鄉(xiāng)縣全市
比 值1.643.606.563.993.619.362.351.603.973.48
小結(jié)：前三季度房產(chǎn)一、二級市場累計交易量之比逐月增大，政策影響消散、二手房交易恢復正常是主因
房產(chǎn)一、二級市場對比來看，2013年1-9月全市房產(chǎn)一、二級市場累計交易量之比為3.48：1，其中，內(nèi)六區(qū)房產(chǎn)一、二級市場累計交易量之比為4.19：1，比2012全年比值分別縮小1.12、0.54。從走勢來看，由于二手房市場交易已回復平淡，全市及多數(shù)區(qū)（縣、市）房產(chǎn)一、二級市場交易量之比繼續(xù)呈現(xiàn)逐月回升。
六、銀行抵押貸款情況
表6 2013年1-9月長沙市房屋抵押情況
區(qū) 域累 計
全 市同比（%）其中：內(nèi)六區(qū)同比（%）
房屋
抵押抵押筆數(shù)（筆）19290731.0713761137.96
其中：個人19007130.7913566337.49
抵押面積（萬m2）3274.2915.681912.3224.36
其中：個人2455.3923.431527.3532.29
貸款金額（億元）1151.3635.23858.2541.09
其中：個人861.5340.39647.1744.75
在建工
程抵押抵押筆數(shù)（筆）159678.7298851.77
抵押面積（萬m2）1081.8621.59712.6317.39
貸款金額（億元）318.2657.27254.5563.75
小結(jié)：前三季度抵押各指標同比增幅較大，但相較上半年增幅有所回落
2013年1-9月，全市辦理抵押登記手續(xù)192907筆，抵押面積3274.29萬m2，貸款金額1151.36億元，同比分別增長31.07%、15.68%、35.23%，其中，辦理個人抵押登記手續(xù)190071筆，抵押面積2455.39萬m2，貸款金額861.53億元，同比分別增長30.79%、23.43%、40.39%。分區(qū)域來看，內(nèi)六區(qū)共辦理抵押登記手續(xù)137611筆，抵押面積1912.32萬m2，貸款金額858.25億元，同比分別增長37.96%、24.36%、41.09%；其中，辦理個人抵押登記手續(xù)135663筆，抵押面積1527.35萬m2，貸款金額647.17億元，同比分別增長37.49%、32.29%、44.75%。
2013年1-9月，全市共辦理在建工程抵押1596筆，抵押面積1081.86萬m2，貸款金額318.26億元，同比分別增長78.72%、21.59%、57.27%。其中，內(nèi)六區(qū)共辦理在建工程抵押988筆，抵押面積712.63萬m2，貸款金額254.55億元，同比分別增長51.77%、17.39%、63.75%。
從前三季度抵押情況來看，全市房屋抵押筆數(shù)、面積、貸款金額同比增幅均達15%以上，其中，抵押筆數(shù)、貸款金額同比增幅達30%以上，同時，在建工程抵押各指標同比增幅也較大，表明由于今年房地產(chǎn)市場交易仍處于相對旺盛狀態(tài)，房屋抵押及在建工程抵押市場也出現(xiàn)了較快增長；但從第三季度的情況來看，由于商品房、二手房交易相較上季度均出現(xiàn)一定幅度下滑，這也導致了前三季度抵押同比增幅低于上半年增幅。
七、土地招拍掛情況 (數(shù)據(jù)來源：長沙市國土資源局，網(wǎng)上掛牌出讓系統(tǒng))
表7 2013年1-9月長沙市土地供應和交易情況
區(qū) 域掛牌情況成交情況
宗數(shù)面積（m2）宗數(shù)面積（m2）金額（萬元）綜合地價水平值（元/m2）
內(nèi)
六
區(qū)芙蓉區(qū)4261496.726300091.352047006821
天心區(qū)265654.00274243.84510706879
岳麓區(qū)462057111.94421975299.5216087668144
開福區(qū)16892628.2715876197.16716287665
雨花區(qū)17898715.1716849010.735159546077
望城區(qū)742995602.78663051157.016732442207
小 計1597171208.881477125999.5537253625228
郊
縣
市長沙縣493234098.10503131208.803317631060
瀏陽市621654177.8633876910.5659870683
寧鄉(xiāng)縣702396861.10702237770.60174108778
小 計1817285137.061536245889.96565741906
全 市34014456345.9430013371889.5142911033209
表8 2013年1-9月長沙市各用途土地成交情況
用 途全 市其 中
商業(yè)（綜合）住 宅工 業(yè)
成交宗數(shù)30014733120
成交面積（m2）13371889.516096117.781946978.055328793.68
成交金額（萬元）42911033097533907719285851
綜合地價水平值(元/m2)320950814662536
小結(jié)：前三季度土地市場成交活躍，望城區(qū)、寧鄉(xiāng)縣成交量最大
2013年1-9月，全市招拍掛出讓土地掛牌340宗，土地面積1445.63萬m2。其中，商業(yè)（綜合）用地掛牌172宗，土地面積629.15萬m2；住宅用地掛牌36宗，土地面積218.40萬m2；工業(yè)用地132宗，土地面積598.09萬m2。全市土地實際成交300宗，同比減少8宗；成交面積1337.19萬m2，總金額4291103萬元，同比分別增長8.79%、115.85%；綜合地價水平值3209元/m2，同比增長98.45%。其中，商業(yè)用地成交面積609.61萬m2，成交金額3097533萬元；住宅用地成交面積194.70萬m2，成交金額907719萬元；工業(yè)用地成交面積532.88萬m2，成交金額285851萬元。
Part 2 長沙市（內(nèi)六區(qū)）房地產(chǎn)市場基本情況
八、長沙（內(nèi)六區(qū)）新建商品住房供銷結(jié)構(gòu)分析（按套數(shù)計）
表9 2013年1-9月長沙內(nèi)六區(qū)新建商品住宅戶型供銷關(guān)系分析表
面 積 段供（套）比例（%）銷（套）比例（%）供-銷（套）供 銷 比
≤60m2964312.21 963911.50 41.00
60-90m21877123.76 2280927.22 -40380.82
90-120m22605632.98 2661231.76 -5560.98
120-144m21621720.53 1753820.93 -13210.92
＞144m2832010.53 71868.58 11341.16
合計79007100.00 83784100.00 -47770.94
小結(jié)：前三季度內(nèi)六區(qū)套數(shù)供銷比達正常水平，供銷主力套型面積區(qū)間為90-120m2
2013年1-9月長沙內(nèi)六區(qū)住房供應套均面積為107.13m2，同比增大3.98%。從供銷情況來看，1-9月套數(shù)供銷比為0.94:1，供銷比達到正常水平；從各套型來看，60-90m2套型銷售旺盛，供應趨緊，144m2以上套型供應略有富余。1-9月供銷主力套型仍是90-120m2套型，供銷量均占各自總量的31%以上。
九、內(nèi)六區(qū)新建商品房待銷情況
? 小結(jié)：內(nèi)六區(qū)新建商品房待售量增長，未來市場供應充足
2011年至今年9月底，長沙內(nèi)六區(qū)已取得批準預售證且未銷售的新建商品房面積為1355.82萬m2。其中住宅951.11萬m2,占70.15%；非住宅404.71萬m2，占29.85%。分行政區(qū)劃來看，岳麓區(qū)商品住宅待售量最高超過200萬m2，其次是雨花區(qū)、開福區(qū)、望城區(qū)在150萬m2以上；分面積段來看，144m2以上商品住宅待售量超過250萬m2，其次是120-144m2、90-120m2的待售量在200萬m2以上。
Part 3 2013年第四季度長沙房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢分析
2013年第三季度已經(jīng)結(jié)束，長沙房地產(chǎn)市場新房的供給和成交均呈現(xiàn)了不同程度的增長，新建商品房網(wǎng)簽面積已快接近去年全年的成交量，長沙房地產(chǎn)市場發(fā)展以其平穩(wěn)步調(diào)，理性向前。在本年的最后一季度里，預計長沙房地產(chǎn)市場將呈現(xiàn)如下走勢：
一、宏觀調(diào)控總體基調(diào)不變，但地方性局部調(diào)整或顯現(xiàn)
當前部分供需矛盾突出的城市房價上漲預期增強，穩(wěn)控房價工作仍將是重中之重，房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控政策的力度及方向?qū)⒉粫⻊訐u，限購政策、差別化住房信貸政策等將繼續(xù)嚴格執(zhí)行。第四季度又是今年住房價格控制目標考核的一個關(guān)鍵時期，預計會有部分地方政府會根據(jù)市場運行的實際情況，對房地產(chǎn)市場進行靈活微調(diào)。如已有溫州、蕪湖、鄭州等在政策上進行了適當調(diào)整。房產(chǎn)稅仍是第四季度關(guān)注焦點，以房養(yǎng)老等新興理念將進一步探索，即將召開的十八屆三中全會或為長效機制建設提供更為明確的方向。
二、土地市場成交依舊活躍，房地產(chǎn)開發(fā)投資小幅增長
市場行情向好，投資信心充足，前三季度長沙土地市場成交供應都較為活躍，尤其是優(yōu)質(zhì)地塊引發(fā)激烈的爭奪。國土部多次重申加大普通商品住房土地供應，在市場穩(wěn)定的環(huán)境下，第四季度預計會呈現(xiàn)土地供求兩旺的現(xiàn)象，開發(fā)企業(yè)的投資力度和投資規(guī)模也仍將在這一階段得以繼續(xù)溫和回升，新開工面積繼續(xù)保持增長，預計全市全年完成房地產(chǎn)開發(fā)投資約1100億元，同比增長約7%。
三、房地產(chǎn)市場預期保持穩(wěn)定，市場供應相對充足
長沙經(jīng)濟、政策環(huán)境均比較穩(wěn)定，房產(chǎn)市場信息做到了及時的公開，住房價格和成交量未呈現(xiàn)大起大落，市場預期處于比較穩(wěn)定的狀態(tài)，第四度這種狀態(tài)有望得到延續(xù)。平穩(wěn)的房地產(chǎn)市場，有利于開發(fā)企業(yè)保持充足的市場信心，推盤節(jié)奏張弛有度。2011年以來至今年第三季度，內(nèi)六區(qū)待售的新建商品住宅面積約900多萬m2，能為市場提供較為充分的供給保障。預計全市全年新建商品房批準預售面積可達2000萬m2，同比增長約5%。
四、購房需求平穩(wěn)釋放，不同產(chǎn)品銷量有所分化
剛性需求是長沙購房者的主力，第四季度預計市場發(fā)展環(huán)境比較平穩(wěn)，剛性需求和改善性需求均是呈現(xiàn)比較溫和的釋放，新建商品房網(wǎng)簽成交將有顯著增長，全市全年新建商品房網(wǎng)簽成交面積約1900萬m2，同比增長約26%。但在各個項目上，成交量仍會存在著分化，洋湖、梅溪湖、武廣等片區(qū)的項目仍將是受關(guān)注的熱點，而迎合了剛需的位置較好、環(huán)境優(yōu)美、性價比高的中小套型產(chǎn)品也將備受購房者的青睞。這些項目預計會取得較好的銷售業(yè)績，為各開發(fā)企業(yè)帶來2013年穩(wěn)穩(wěn)的收獲。
五、房產(chǎn)信貸繼續(xù)從緊，二手房市場易受波及
第三季度末，“停貸潮”逐漸開始顯現(xiàn)，長沙雖未出現(xiàn)停貸，但房地產(chǎn)貸款從緊已經(jīng)成為一個不爭的事實，部分個人按揭貸款辦理周期逐漸延長。第四季度更是年終盤點的時間，銀行放貸額度吃緊的可能性大。而長沙二手房市場受金融信貸的支持力度本身就較弱，信貸的從緊對處于低迷的二手房市場更是雪上加霜。預計第四季度長沙二手房市場成交量會有所下滑，全市全年二手房成交量在500萬m2左右，同比增長約60%。
六、保障性安居工程超額完成建設任務，惠民生基礎工作進一步加強
第四季度保障性安居工程將迎來年終考核，當前保障性住房建設正穩(wěn)步推進，受益于早做部署、總體推動的工作方針，保障性安居工程有望超額完成年度目標任務。當前市區(qū)范圍內(nèi)低收入及中等偏下收入住房困難家庭、外來務工人員、新就業(yè)大學生住房困難申報登記工作還在推進，住房保障對象每月公開等等，住房保障的基礎工作廣度、工作深度都在進一步加強。 |