| 2013年上半年中部六省會城市房地產市場之對比分析 |
2013年上半年長沙商品房新開工面積、施工面積同比均有小幅增長，竣工面積同比有一定下降；商品房新增批準預售量同比小幅增長，商品房成交備案量、二手房交易量連續五個季度保持環比回升，房
地產市場交易行情呈現大幅回暖態勢。那么，中部六省會城市房地產市場情況究竟怎樣？長沙的對比狀況又是如何？本文將基于中國部分省會城市房管局信息工作協作網絡的內部數據，對武漢、鄭州、
長沙、合肥、南昌、太原等中部六省會城市房地產市場進行對比分析，以期從中找到答案。
一、城市發展情況比較
1. 經濟總量比較
GDP是指一個國家(或地區）在一定時期內所有常住單位生產經營活動的全部最終成果，能較真實的反映當地的經濟實力和市場規模。GDP越高，其房地產發展的空間就越大。
表1 2013年上半年中部六省會GDP總量比較
序號123456
城市武漢長沙鄭州合肥南昌太原
GDP4204.963235.972895.801952.101447.001138.08
同比增長9.611.69.611.310.79.5
小結：上半年長沙GDP在中部六省會中居第二位，增幅居第一位
從經濟總量來看，上半年中部六省會中，武漢最大，超過4200億元；長沙、鄭州居第二梯隊，GDP在2800-3200億元；合肥、南昌、太原居第三梯隊，GDP低于2000億元。長沙2013年上半年GDP為3235.97億
元，在中部六省會中居于第二位，比第一位武漢少968.99億元。
從GDP同比增幅來看，各市同比增幅均超過全國平均增幅（7.6%），太原最低，增幅也達到9.5%。長沙同比增幅11.6%，超過全國增幅4個百分點，增幅在中部六省會中居第一位，比第二位合肥高0.3個百
分點。
2. 全社會固定資產投資比較
全社會固定資產投資反映一個城市的建設力度，也在一定程度上反映一個城市的城市化發展階段。固定資產投資增長速度較快往往表明城市正處于大規模建設階段。
表2 2013年上半年中部六省會全社會固定資產投資額比較
序號123456
城市武漢合肥長沙鄭州南昌太原
固定資產投資額2814.702372.982177.571978.301239.94409.27
同比增長20.322.718.124.124.325.8
小結：上半年長沙全社會固定資產投資在中部六省會中居第三位，增幅居末位
從固定資產投資規模來看，上半年中部六省會中，武漢居首位，投資額超過2800億元；其次是合肥，投資額為2372.98億元。長沙上半年全社會固定資產投資2177.57億元，在中部六省會中居第三位，全
社會固定資產投資比中部六省會第一位武漢低637.13億元，比第二位合肥低195.41億元。
從固定資產投資增長率來看，除長沙外，中部省會其余城市同比增幅均超過全國增幅（20.1%）。長沙同比增幅18.1%，低于全國增幅2個百分點，增幅在中部六省會中居倒數第一位。
二、房地產市場情況比較
（一）市場預期指標
1. 房地產開發投資額比較
開發投資額可以反映出未來一、兩年的供應情況。適度的投資有利于拉動經濟的增長，但如果房地產開發投資增幅過高，將使供給過量，如沒有相應的市場需求相匹配，容易導致市場供過于求。
小結：上半年長沙房地產開發完成投資在中部六省會中居第四位，增幅居末位
從房地產開發投資規模來看，上半年中部六省會城市中，武漢投資額最大，超過900億元；鄭州、合肥、長沙基本相當，投資額約在520-640億元之間；南昌、太原相對較低，低于200億元。長沙房地產開
發完成投資524.12億元，在中部六省會中居第四位，投資比中部六省會第一位武漢少407.56億元，比前一位合肥少44.76億元。
從開發投資額增長率來看，上半年中部六省會城市中，同比增幅超過20%的是武漢、鄭州、南昌；同比增幅在10%-20%的是合肥、太原；同比增幅低于10%的是長沙。與全國平均增幅（20.3%）比較來看，
僅武漢、鄭州高于全國增幅。長沙同比增幅7.7%，低于全國增幅12.6個百分點，增幅在中部六省會中居第六位。
2. 房地產開發投資額占全社會固定資產投資額的比例
房地產開發投資額占全社會固定資產投資額的比例反映房地產在整個城市固定資產投資結構中是否合理。全社會固定資產投資包括基本建設、更新改造和房地產投資等，在發達國家，房地產投資一般占
20％－25％。
表3 2013年上半年中部六省會房地產開發投資額占全社會固定資產投資額比例
序號123456
城市武漢鄭州太原長沙合肥南昌
房地產開發完成投資931.68635.88129.90524.12568.88170.07
固定資產投資2814.701978.30409.272177.572372.981239.94
房地產投資占固定投資比例33.1032.1431.7424.0723.9713.72
小結：上半年長沙房地產開發完成投資占固定資產投資比例為24.07%，處于基本正常狀態
從以上數據我們可以看到，除南昌外，中部六省會城市房地產投資占固定資產投資比例基本正常（15%-37%）。長沙上半年房地產開發完成投資占固定資產投資比例為24.07%，處于基本正常狀態。
3. 商品房新開工面積、施工面積、竣工面積
商品房新開工面積、施工面積、竣工面積是考察當前房地產開發規模及未來商品房市場供應的重要指標。因當前數據僅為上半年數據，故其間比例關系不能建立，這里僅考察其具體數值。
表4 2013年上半年中部六省會城市商品房新開工面積、施工面積、竣工面積
序 號123456
城 市武漢鄭州長沙合肥南昌太原
新開工面積1422.611309.521237.931063.67431.98175.07
同比增長-0.4026.3020.3129.80-34.70-56.60
施工面積6974.407852.457049.695820.313172.273644.39
同比增長18.7012.2010.509.5021.4015.60
竣工面積300.52442.83479.99466.64154.4812.40
同比增長-38.8042.50-19.2833.30-25.10-75.80
小結：上半年長沙新開工面積在中部六省會中居第三位，施工面積居第二位，竣工面積居第一位
從新開工面積來看，上半年中部六省會中，武漢、鄭州、長沙、合肥超過1000萬m2，其余城市低于500萬m2。而從同比增幅來看，合肥同比增幅最大，接近30%；武漢、南昌、太原負增長，其中太原減幅
最大，同比減少56.60%。長沙新開工面積及增幅在中部六省會中均居第三位。
從施工面積來看，上半年中部六省會中，鄭州最大，施工面積超過7800萬m2；長沙、武漢基本相當，施工面積均在7000萬m2左右；合肥、南昌、太原施工面積低于6000萬m2，其中，南昌、太原低于4000
萬m2。而從同比增幅來看，各市同比均有增長，其中，南昌同比增幅超過20%。長沙施工面積在中部六省會中居第二位，同比增幅居倒數第二位。
從竣工面積來看，上半年中部六省會城市中，長沙、合肥、鄭州竣工面積較大，竣工面積均超過400萬m2；武漢居于第二梯隊，竣工面積在300萬m2左右；南昌、太原相對較低，竣工面積低于160萬m2，其
中，太原僅12.40萬m2。而從同比增幅來看，鄭州、合肥同比正增長，其余城市負增長，其中，太原負增幅最大，同比減少75.80%。長沙竣工面積在中部六省會中居第一位，增幅居第三位。
（二）市場即期指標
1. 市場規模比較（商品房批準預售面積、商品房銷售面積）
商品房批準預售面積、商品房銷售面積可以反映一個城市房地產市場的規模與容量，反映一個城市房地產市場的繁榮程度。
表5 2013年上半年中部六省會房地產市場規模比較
序號123456
城市武漢長沙鄭州合肥太原南昌
批準預售面積770.84611.03603.32480.69395.37262.73
同比-18.2515.5821.9733.9632.8413.11
成交備案面積926.98709.84492.27773.14155.82251.93
同比32.0171.8724.2168.558.3414.77
小結：上半年長沙新增供應量在中部六省會中居第二位，成交備案量居第三位
從商品房新增供應量來看，上半年中部六省會城市中，武漢新增批準預售面積最大，超過700萬m2；長沙、鄭州基本相當，新增批準預售面積分別為611.03、603.32萬m2；合肥、南昌、太原新增批準預售
量則低于500萬m2，其中，太原低于300萬m2。同比增幅來看，僅武漢同比負增長，其余城市中，合肥同比增幅最大，同比增長達33.96%。長沙新增批準預售量在中部六省會中居第二位，同比增幅居第四
位，批準預售量比第一位武漢少159.81萬m2。
從商品房成交備案情況來看，武漢最大，成交備案面積超過900萬m2；合肥、長沙分列二、三位，成交備案面積在700-800萬m2；鄭州、南昌、太原備案量低于500萬m2，其中，太原低于160萬m2。同比增
幅來看，上半年中部六省會備案面積同比均有增長，其中，合肥、長沙增幅較大，達70%左右。長沙成交備案量在中部六省會中居第三位，同比增幅居第一位，成交量比第一位武漢少217.14萬m2，比第二
位合肥少63.30萬m2。
2. 商品房供銷比比較
即期消費指標，用于判斷商品房市場實際供應與實際銷售之間的關系，在一般情況下該指標不應小于1。該指標合理值域0.8～1.2，大于1表明供大于求，商品房價格趨緩，小于1表明實際預售量大于當年
批準上市量，市場可能會出現供應短缺，商品房價格將上揚。
表6 2013年上半年中部六省會商品房供銷比
序號123456
城市太原鄭州南昌長沙武漢合肥
批準預售面積395.37603.32262.73611.03770.84480.69
成交備案面積155.82492.27251.93709.84926.98773.14
供銷比2.541.231.040.860.830.62
小結：上半年中部六省會中半數城市供銷比在1以上，長沙供銷比為0.86:1
從同期數據來看，太原有較大過剩，鄭州、南昌、長沙供銷比例基本正常，武漢、合肥供小于求。長沙供銷比為0.86:1，顯示上半年商品房市場交易增長要快于樓市新增供應量。
3. 房產一、二級市場成交量之比
反映房地產市場成熟度的重要標志之一。在發達國家，二手房交易都占房產交易的半數以上，部分還超過了80%。通過對新建商品房與二手房交易進行比較，可以了解當前房地產市場的發展階段。
表7 2013年上半年中部六省會房產一、二級市場成交量之比
序號123456
城市合肥長沙武漢太原鄭州南昌
商品房773.14709.84926.98155.82492.27251.93
二手房169.23186.51303.1354.92248.72144.35
比值4.573.813.062.841.981.75
小結：上半年長沙二手房成交量在中部六省會中居第三位，房產一、二級市場成交量之比居第二位
從上表數據來看，上半年中部六省會中武漢二手房交易量最大，超過300萬m2；鄭州居第二位，成交量在250萬m2左右；長沙、合肥、南昌成交量在140-190萬m2，處于第三梯隊；太原成交量相對最低，成
交量低于60萬m2。長沙二手房成交量在中部六省會中居第三位，比第一位武漢少116.62萬m2，比第二位鄭州少62.21萬m2。由于民眾對新“國五條”中二手房加稅消息的誤判，上半年各市二手房交易均出
現明顯增長，同比增幅最低的也超過了80%，這使得房產一、二級市場比值明顯縮小，除合肥外，比值均降至4以下；長沙比值為3.81:1，房產一、二級市場成交量差距在中部六省會中居于第二位。
（三）市場價格指標
1. 市場價格指數比較
該指數源自國家統計局70個大中城市住宅銷售價格指數，這里主要比較其環比價格指數趨勢，以判斷房價走勢。
表8 2013年上半年中部六省會城市新建商品住宅銷售價格指數（環比）
序號123456
城 市武漢鄭州長沙合肥南昌太原
一月101.2101.4100.9100.6100.3100.3
二月101.2101.6101.3101.2101.6101.1
三月101.0101.9101.6100.8101.7100.8
四月101.1101.6101.2100.8100.8101.3
五月100.9100.9101.1100.9101.0102.1
六月100.8101.1100.9100.8101.2101.2
月平均101.03101.42101.17100.85101.10101.13
小結：上半年長沙房價月平均指數為101.17，月環比漲幅在0.9%-1.6%
從上表來看，上半年中部六省會中，各市各月環比指數均高于100，表明上半年各月房價仍呈逐月走高趨勢。從長沙市情況來看，上半年長沙市房價月平均指數為101.17，指數總體呈現上行；從各月情況
來看，環比指數一季度逐月走高，二季度逐月下滑，表明房價雖呈逐月上漲，但漲幅有較明顯放緩跡象。
三、對當前各市房地產市場形勢的基本判斷及結論
（一）上半年國民經濟增速繼續放緩，但關鍵指標符合預期；中部六省會增速均超全國。
上半年中國國內生產總值(GDP) 248009億元，按可比價格計算，同比增長7.6%，在經過去年四季度的短暫回升后，今年上半年中國經濟增速延續了自2011年來的放緩態勢。而從中部六省會來看，各市GDP
增幅均超過全國平均增幅，國民經濟運行總體平穩。
（二）上半年中部六省會除南昌外，房地產投資占固定資產投資比例均在基本正常及以上；除武漢、鄭州外，房地產投資增幅均低于全國增幅。
除長沙外，中部省會其余城市固定資產投資增長率均超過全國增幅（20.1%）；除武漢、鄭州外，其余城市房地產開發完成投資同比增幅均低于全國增幅（20.3%）；從房地產投資占全社會固定資產投資
比例來看，除南昌外，其余各市房地產投資占固定資產投資比例均在基本正常以上，這都表明中部省會城市房地產投資增幅雖有回落跡象，但仍處正常狀態。
（三）上半年中部六省會房地產開發規模繼續擴大，半數城市新開工面積同比有較大增幅，但四城市竣工面積同比下降。
從中部六省會房地產開發規模來看，上半年各市施工面積均超過3100萬m2，其中鄭州、長沙、武漢接近或超過7000萬m2；新開工面積除南昌、太原外，均在1000萬m2以上，這表明當前房地產市場仍在繼
續擴張，未來新增供應量仍將保持較高水平；竣工面積除鄭州、合肥外，均呈負增長，則預示著今年中部六省會大部分城市樓盤施工速度或將出現減緩。
（四）上半年中部六省會五城市商品房新增批準預售同比有較大增幅，而成交備案各市同比均有一定增長。
上半年僅武漢商品房新增批準預售同比減少，其他城市中合肥、太原增幅較大，同比增幅達30%以上。而從備案情況來看，各市同比均有增長，其中長沙、合肥同比增幅達70%左右，這主要是因為市場交
易回暖所致，就長沙情況來看，備案量已連續五季度保持回升，這表明了購房信心已逐漸恢復；交易的回升也刺激了開發商加快上市進度，促成了批準預售量的回升。
（五）上半年中部六省會二手房交易暴增，“新國五條”的政策誤判是主因，但從二季度來看，交易已恢復正常水平。
上半年中部六省會各市二手房交易量均出現暴增，半數城市同比增幅超過100%，其余城市最低同比增幅也達80%以上，這主要是因為民眾在對“新國五條”的政策誤判所致，３月二手房的集中交易導致了
各市成交量的暴漲；但從二季度各月情況來看，二手房特別是二手住宅交易基本呈逐月下降趨勢，這表明政策效應已逐步減弱，交易已逐步恢復正常。
（六）上半年中部六省會房價月平均指數均超100，房價仍在上漲區間。
從統計局發布的各城市價格指數來看，上半年中部六省會中，各市各月商品住宅月環比指數均超過100，房價環比呈上升趨勢；從長沙情況來看，環比指數一季度逐月走高，二季度逐月下滑，表明房價雖
呈逐月上漲，但漲幅有較明顯放緩跡象。
（七）上半年長沙房地產市場各項數據在中部六省會中處于中等偏上。
從上半年長沙各數據在中部六省會中的位置來看，GDP第二，固定資產投資第三，房地產開發完成投資第四，新開工面積第三，施工面積第二，竣工面積第一，商品房新增供應量第二，商品房成交備案量
第三，二手房成交量第三，綜合來看，房地產市場數據處于中上水平，結合房價水平來看，我市房地產市場仍有較大成長空間。 |