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產權登記問題
余小姐：朋友之間可以辦理房產贈與嗎？贈與的辦理程序及其相關稅費有哪些？
佳佳：您好！朋友之間是可以辦理贈與的，但如果不是直系親屬（如父母之間、夫妻之間、子女之間），辦理贈與手續時需要征收房屋價值20%的個人所得稅。除此之外，以普通住宅為例，還需繳納契稅（本市戶籍或在本市連續繳納社保一年以上的非本市戶籍的個人購買90平米以下普通住房并且是家庭唯一住房，契稅按1%征收，不符合以上條件的按2%征收，對于個人購買非普通住房（144平米以上）按4%征收），6.00元/m2的手續費。感謝您的參與！
吳先生：結婚前買的房子，產權登記在男方，結婚后一起生活還貸，但貸款還未還清，女方想加名字，可以嗎？
佳佳：您好！您的產權在未還清貸款的情況下是不能增加名字的。想在房產證上增加夫妻另一方名字，首先要還清貸撤銷抵押取得房產證并且產權清晰后，夫妻雙方持身份證、房產證、結婚證等資料到德政園市住房保障局三樓柜臺辦理增加名字的手續。夫妻之間增加名字只收取權證工本費。感謝您的參與！
熊先生：我和女友(未婚)共同出資(一次付清)買了一套二手房,房產證是她的名；出資情況為我24萬她16萬，我們私下寫有出資證明(未公證，有效嗎？)；后又共同出資裝修后入住，裝修費用出資為我4萬她3萬。目前要分手，協商我付給她20萬，房產轉到我名下。我打算按揭把錢付給她。請問能否把權署辦到我的名下？
佳佳：您好！辦理房屋權屬轉移登記，主要應符合以下條件：1、轉讓雙方達成一致意見，并簽訂書面的買賣協議；2、轉讓的房屋不屬于不得轉讓的范圍，如沒有被依法查封或限制，權屬沒有爭議等；3、雙方提交的轉讓資料齊全，權屬清楚，并按規定交納了稅費，這樣，即可依法辦理房屋權屬轉移登記，并取得房屋所有權證。感謝您的參與！
陳先生：我看中一套拆遷房，但該房去年到今年仍未取得產權產證，房主要求必須一次性付清房款，請問可以交易嗎？這樣的買賣合同經公證可以嗎？
佳佳：您好！沒有產權的房屋是不能交易的，即使公證也不能取代房地產登記部門的登記備案的效力，風險太大建議您不要購買。感謝您的參與！
貸款問題
鐘老師：你好，請問購房是必須付了首付才能用公積金貸款嗎？還是全款都能用公積金貸款？
佳佳：您好！申請住房公積金貸款，應當依據公積金的政策支付了規定的款項后才能依法取得公積金貸款，不能全部房款都用公積金支付，并且公積金貸款還有最高額度的規定。感謝您的參與！
何小姐：我跟我先生之前用我們唯一的住房作抵押到農業銀行抵押貸款20萬。現在到期了，本金還不出的話會怎么處理我們的房子？會構成欺詐罪嗎？
佳佳：您好！不能按期歸還銀行貸款，銀行可能將根據合同的約定要求你們還本付息，除非達成新的還款協議；你們用住房為債務依法設定了擔保，銀行可以根據合同約定依法處分（如拍賣、變賣或抵債）抵押的房產，所得的價款銀行有優先受償權。如果房屋被強制執行后，被執行人無法自行解決居住問題的，經人民法院審查屬實，可由申請執行人為被執行人及其所撫養家屬提供臨時住房，但應計收租金。你們的行為是否構成欺詐，應看該行為是否符合犯罪的構成要件，是否觸犯了刑法。感謝您的參與！
張女士：自己買房時辦了商業貸款，父親與自己為共同還款人，房產證上的名字是自己，現在想用父親公積金賬戶上的余額來還商業貸款，可以嗎？
佳佳：您好！按有關規定，買房人可提取自己公積金賬戶上的余額來歸還商業貸款；也可用配偶的公積金賬戶上的余額來提前還款。若您房產證上有父親的名字，則可以提取其公積金賬戶上的錢還貸；若房產證上沒有父親的名字，父親對該房沒有產權，即使作為共同還款人，也不能提取其公積金賬戶上的錢還貸。感謝您的參與！
其它問題
袁小姐：我看中一個房子，價位比較低，是開發商加建的新房，結構應該沒問題，只是沒有房產證，想問沒有房產證，除了不能買賣，還有哪方面不好啊？
佳佳：您好！根據房地產法和其它相關法律法規的規定，沒有依法取得房屋所有權的房屋是不能轉讓的，沒有依法取得商品房預售許可證的房屋，是不能預售的。房屋買賣后如果沒有依法取得房屋所有權證，即使交了房，房屋所有權仍沒有依法轉移，買受人除了不能依法有效地行使房屋占有、使用、收益和處分的權利外，還可能出現原房主將該房重復出售或抵押給其它人的風險，也可能因為原房主的債務或其他糾紛受到牽連，也就是說，您的房屋所有權沒有發生轉移，您的合法權益就很難保護。感謝您的參與！
秦先生：我在2009年12月買的新房，一直沒住，2012年開發商才辦出房產證，請問開發公司讓交11-13年供暖費，我們必須交嗎？我們又沒住，并且開發公司的幼兒園在我家房屋前面，到現在也沒完工，很吵的．有什么辦法可以解決？
佳佳：您好！供暖費是以您收房的時間開始計算，如果是分戶供暖，那么你沒用也可以不交。幼兒園如果當初規劃中是沒有，變更規劃也未通知您，那么您可以依據合同有權要求賠償損失或退房。感謝您的參與！
張小姐：我想買一套房子，143平方，該房是去年底交了鑰匙，房主與開發商是去年簽了購房合同，去年交了契稅，但房產證還沒有辦出來。我聽說五年內要交營業稅，五年是指從什么時候開始算的？如果我們協議五年后過戶，這樣的合同有效嗎？
佳佳：您好！根據稅務總局、財政部、建設部《關于加強房地產稅收管理的通知》和長沙市的規定，五年起算點是以契稅完稅證明或者取得房屋所有權證的時間作為起算點。既然雙方已經簽訂了房屋買賣合同，轉讓當事人應在合同簽訂后持房地產權屬證書、雙方的身份證等其它資料，向房產登記機關提出辦理轉讓登記。雙方協議五年后過戶，違反了國家法律的有關規定，且有偷漏稅收的嫌疑，相關部門還可依法查處，因此，你們應當及時到房產登記機關申請辦理房屋轉讓的相關手續。感謝您的參與！
羅先生：我最近想買一處住房,但是房主出示的土地使用證上標明的為出讓,而不是劃撥,期限為40年,我想知道,如果我購買此房,是否有影響,出讓與劃撥在40年以后,有什么區別？
佳佳：您好！土地的獲得方式有二種，出讓或劃撥。一般而言,商品房的土地使用權都是出讓的；如果是劃撥的土地在進行轉讓時要交納1%的土地出讓金。感謝您的參與！ |