| TOPIC6 評測預測篇 |
堅定維穩 積極向上
《長沙樓市》權威發布三大指數，用指數發聲，見證2013年長沙樓市的運行軌跡，把握市場年度特征。展望2014，深化改革之機，革新理念之時，新一輪行業調整與部署躍躍欲試，房地產業轉型升級進入快速跑道，穩定發展中，亮色鮮明。
Part 1 2013年房地產市場評測
◎ 樓市健康度
2013年各指標健康度加權評價
一級指標二級指標原始值健康度得分加權得分健康度評價
價格健康度指標房價收入比6.0830.22 正常
房價增長率與CPI增長率之比1.5630.21 正常
房價增長率與居民可支配收入增長率之比0.2620.15 基本正常
月供與家庭月收入之比（%）38.2120.15 基本正常
規模健康度指標房地產開發投資額與全社會固定資產投資額之比（%）24.0830.19 正常
房地產開發投資額增長率與全社會固定資產投資額增長率之比0.6820.14 基本正常
商品房新開工面積與施工面積之比（%）29.3630.25 正常
供需健康度指標商品房供銷比1.0830.21 正常
待售率（%）10.3530.25 正常
二次以上置業者購房比例（%）12.0220.10 基本正常
住房自有率（%）73.7430.26 正常
結構健康度指標房產一、二級市場成交面積比4.3320.15 基本正常
換手率（%）12.5930.28 正常
普通商品住房供應面積占比（%）80.3530.11 正常
綜合評價2.66健康
小結：2013年全市（內六區）市場健康測度值為2.66，健康度連續第二年進入標準健康區間
根據我市房地產市場健康狀況測度分析，2013年我市（內六區）房地產市場健康測度綜合得分為2.66，比2012年提高了0.25點，比上半年提升了0.18點，健康度評測連續第四次進入標準健康區間。從各指標值來看，正常指標值9個，基本正常指標5個，異常指標為0個，與上半年相比正常指標增加2個，基本正常指標減少2個，異常指標已完全消滅，樓市健康度有了進一步提升。
具體來看，2013年我市四類指標中，供需健康度正常指標最多，四個指標中已有三個指標達到正常評價，其余三個健康度大類均有兩個指標達到正常評價，各方向上的健康度評價已達到較平衡狀態，其原因主要有以下幾點：
一、全年房價漲幅較低，推動了價格健康度的提高。從數據來看，全年我市平均房價漲幅較低，而長沙市城鎮居民人均可支配收入預期仍將保持較高增長，同時CPI同比漲幅預期也將保持在低通脹區間，這都推進了價格相關指標健康度的提升。
二、房地產投資較為旺盛，新開工面積同比大幅增長，施工面積保持勻速增長，推動了規模健康度繼續保持良好狀態。從數據來看，房地產開發完成投資占全社會固定資產投資比例預計達24%左右，保持了適度投資水平；商品房新開工面積同比有較大幅度增長，但與施工面積比較來看，所占比例在30%左右，仍較為合理，這些都推進了規模健康度繼續向好。
三、下半年商品房月度新增供應量連創新高，推動了供需健康度的提高。從數據來看，下半年我市商品房月度新增供應量月均值達217.54萬m2，10月更是達到月度最高。供應量的大幅增長，改善了上半年以來的商品房市場同期供不應求狀況，將供銷比、待售率也帶入了合理區間。
四、結構健康度在政策推動下，全年健康度仍保持了良好狀態。從數據來看，由于三月政策影響及五月長沙縣二手廠房大宗交易，長沙二手房交易實現了前所未有的增長，由于交易量巨大，甚至全年的總交易量同比都得到了極大的提升，這使得二手房、新房交易差距縮小，房產一、二級市場成交面積比也達到了基本正常水平。同時，由于今年新房、二手房交易量均有較大增長，換手率指標也達到了正常，加之我市普通商品住房供應面積占比一直保持在正常水平，共同促進了結構健康度繼續保持在良好狀態。
◎ 城房指數
根據我市商品住宅成交價格指數分析模型（指數以2006年1月為基期，指數值為100點），至2013年12月底，內六區商品住宅成交價格指數為263.85點，較年初增長10.27點，2013年指數月均增長0.86點。從具體單月指數來看，有6個月指數環比小幅下降，下半年7月、8月、10月、11月指數均下降，其中11月環比降幅最高，減少4.70點；有6個月指數環比上升，增長幅度比下降幅度大，9月指數環比漲幅最高，增長7.62點。
從面積子市場價格指數來看，至2013年12月底，60-90m2子市場指數值最高為332.94點，60m2以下子市場指數值最低為240.99點。2013年144m2以上子市場指數漲幅最大，月均增長2.09點，60-90m2子市場指數漲幅最小，月均增長0.88點。
從板塊子市場價格指數來看，至2013年12月底，新南城板塊指數值最高為316.10點，河西板塊指數值最低為281.67點。2013年中心板塊指數漲幅最大，月均增長1.80點，東城板塊漲幅最小，月均增長0.85點。
小結：2013年城房指數小幅上升，房價呈波動上漲走勢
2013年內六區商品住宅價格指數累計增長10.27點，至2013年12月底指數為263.85點，月均增長0.86點。各面積子市場中，144m2以上子市場指數漲幅最大，月均增長2.09點，60-90m2子市場指數漲幅最小，月均增長0.88點；各板塊子市場中，中心板塊指數漲幅最大，月均增長1.80點，東城板塊漲幅最小，月均增長0.85點。
◎ 景氣指數
小結：2013年房地產市場總體景氣，有 9個月位于高景氣區間
依據長沙市房地產市場景氣指數分析模型，2013年長沙市內六區房地產市場總體景氣，有9個月景氣指數高于100，位于高景氣區間，3個月景氣指數低于100，位于低景氣區間。具體來看，受2012年下半年市場回暖的影響，市場信心充足，1月份以102.12的高景氣指數開局，2月份受春節假期及“新國五條”政策的影響，景氣指數直接跌入本年的最低點98.34，3月份開始景氣指數有所回暖，市場預期保持基本穩定，隨著強勁剛性需求的入市，“紅五月”景氣指數達到了102.16，新房市場、土地市場供需兩旺，6月份景氣指數攀升至2013年度的最高點103.81點。隨著部分剛性需求的被消化、市場調控壓力增大，市場觀望有所增加的影響，6月之后景氣開始逐漸下滑，9月、10月分別為99.91、98.73，均位于低景氣區間。11月份景氣指數開始上揚，比上月上漲了2.44,新房市場、二手房市場成交都比較可觀。受11月底出臺的提高二套住房貸款首付比例等政策的影響，12月份房地產市場主要運行指標有所下滑，從而景氣指數略有下降。
Part 2 2014年市場走勢預測與分析
2013年長沙房地產市場開發投資基本平穩，土地市場供需兩旺，剛性需求持續發力，網簽成交量為近年來的高位值，開發企業資金充裕，市場信心有效提振。2014年，是深入貫徹落實黨的十八屆三中全會精神、全面深化改革的開局之年，2013年底中央經濟工作會議定下了“穩中求進、改革創新”的發展基調，新形勢下長沙房地產市場又將面臨眾多新的機遇與挑戰，預計全市房地產市場呈現如下特點：
一、房地產調控市場化預期增強，但現有政策暫不會松動
十八屆三中全會明確了市場在資源配置中的決定性作用，強調房地產宏觀調控已經鮮少在重大會議中出現，調控新理念已經逐步反映到房地產業上。房地產長效機制的建立與完善在2014年預計將取得重要進展，不動產統一登記制度將加快建設，2014年6月有望出臺不動產登記條例，房地產稅制改革也將逐步被提上日程。但基于2013年房地產市場依舊堅挺的形勢，長效機制建設還未成熟，現有宏觀調控政策仍將保持基本穩定。政策大的方向不會變動，允許各地方政府對政策進行微調或成為常態，房地產宏觀調控差異化會更加深入。長沙2013年11月底出臺的增加普通商品住房及用地供應、抑制不合理住房需求、引導開發企業理性定價、重視保障性安居工程建設等措施將在2014年繼續貫徹執行。
二、貨幣信貸環境基本穩健，差別化住房信貸力度增強
當前我國經濟下行壓力并未得到顯著改善，著力防控債務風險是中央經濟工作會議提出的六大任務之一，為保障經濟的穩步發展，2014年將繼續實施積極的財政政策和穩健的貨幣政策。2013年較好的銷售業績，房企資金流比較充裕，同時隨著金融改革的深入，房企融資渠道將更加便利和暢通，預計下階段房地產企業將面臨合理的信貸環境。但政策抑制投資投機需求的力度方向不會改變，2013年年底部分二三線城市提出要進一步提高二套住房貸款首付比例，差別化住房信貸力度進一步增強。長沙市將繼續執行首套住房首付30%，家庭首套住房90平米以上二套住房貸款執行首付65%，禁止向家庭第三套住房提供貸款的措施。
三、普通商品房用地供應穩定，土地市場成交偏溫和
增加普通商品房用地供應來加快形成市場的有效供給，是當前政府調控房地產市場的重要舉措。長沙已經明確2014年度全市住宅用地計劃供應總量應不低于過去5年平均實際供應量，并將于1月31日前公布用地供應計劃。2013年全市土地市場十分活躍，全年土地成交面積1909.93萬m2，預計2014年度普通商品房用地供應保持基本穩定，難現大幅度增長的情況。2013年市場成交向好，庫存消化速度加快，年底日均網簽成交400多套，房企資金得到有效回籠，為下一步的戰略部署提供了充足的條件，但2014年房地產市場政策面、市場面都面臨著調整，預計房企將觀望后市而采取保守的拿地策略，土地市場成交活躍度或下降。
四、開發投資增長空間有限，竣工面積同比增長可能性大
近年來長沙房地產開發投資已經逐步趨于穩定，同比增長幅度逐漸變窄，開發投資已經越發理性。2013年全市完成房地產開發投資約1140億元，保持了約11%的同比增長速度。2014年是房地產的調整年，亦是過渡年，預計房地產開發投資仍將以穩為主，全市全年完成房地產開發投資與2013年基本持平。經歷了2012年的放緩節奏，2013年房地產施工增漲幅度大，2014年房地產信貸環境穩定，房企資金充足。預計2014年的施工將穩步推進，2013年施工的部分面積將在2014年取得竣工，市場上竣工面積將逆轉2013年同比負增長局面，出現同比增長的可能性大。
五、市場調整增速整體回落，供大于求局面難改觀
剛需在2013年的長沙房地產市場表現搶眼，促成了2013年長沙樓市供需雙旺的局面，全市全年新建商品房批準預售面積2234.40萬m2，同比增長17.16%，新建商品房網簽成交1966.95萬m2，同比增長30.45%，供給成交分別居于近年來的高位。2013年市場已經逐步消耗掉部分剛需，2011年至2013年底，長沙內六區待售新建商品房面積為1605.48萬m2，待銷量較大的形勢給市場預期釋放一定的風險信號。預計2014年房地產市場將難以保持2013年的強勢增長勢頭，整體增速會有所回落，供大于求的市場形勢仍將保持。全市全年新建商品房新增批準預售預計約2000萬m2，同比減少約10%，新建商品房網簽成交約1800萬m2，同比減少約9%。
六、二手房市場難有起色，與新房市場差距拉大
受“新國五條”個稅傳聞預期的影響，2013年長沙二手房市場交易現短暫的“春天月”，創下了近年來二手房交易的新高，全年二手房成交525.63萬m2，同比增長68.23%，與新房市場的差距由2012年的4.60:1縮小為2013年的3.74:1。2013下半年二手房交易基本呈現月均成交35萬m2的低迷狀態。長沙新房市場供應比較充足，受買舊不買新觀念、二手房交易成本較高、新房與二手房價差小等因素影響，購房者選擇新房的比例大。二手房需求不足，直接導致了二手房成交的低位運行，預計2014年這種狀態將難以改觀。相比于2013年，二手房成交同比或出現較大幅度下滑，與新房市場交易量的差距進一步拉大，全市全年預計二手房成交約360萬m2，同比減少約30%。
七、“三房兩棚”建設穩步推進，保障房管理創新可圈可點
2013年長沙保障性安居工程超額完成任務，推進了全市的住房保障水平，開展了住房保障家庭登記工作，充實了保障對象基礎信息庫，為2014年保障性安居工程的開展創造了良好條件。根據湖南省提出的未來5年計劃“三房兩棚”（公租房、廉租房、農村危房、城市棚戶區、工礦棚戶區）建設完成投資2000多億元，累計建設210萬套，2014年也將是長沙市“三房兩棚”的大力推進年，預計2014年初將會發布年度保障性安居工程計劃。2013年長沙經濟適用住房可上市交易，2014年加強保障性住房管理與制度創新又有新的舉措，從2014年起，公共租賃住房和廉租住房并軌運行，并軌后統稱為公共租賃住房，進行統籌管理；從2014年起，長沙市保障性住房全面執行綠色建筑標準，提高保障房的節能環保性。預計2014年保障性住房管理效率與質量會更進一個臺階。
八、“新一線城市”榮耀加身，房企布局戰更加激烈
在國家深化改革之時，長沙躋身全國新一線城市，城市潛力有望充分發揮。2014年國家城鎮化規劃或將靴子落地，東部產業升級梯度轉移加快，長株潭城市群發展機遇良多；2014年長沙地鐵2號線運營在即，開啟了長沙地鐵運行新時代，滬昆高鐵值得期待，鑄就了全國屈指可數的樞紐地位。未來長沙必將有更多人流、物流、資金流、信息流匯聚與整合，城市建設有望實現質的飛躍。外在機會增多，內在需求強勁，市場運行平穩，房地產業充滿活力，將加快現有市場主體們的布局擴張，也將吸引更多新房企來此攻城略地，房地產市場上競爭越發激烈，也將成為推動產業更好發展的動力。
Part 3 2014年新盤推薦
預測排行榜
依據長沙市房產研究中心調查問卷及0731房產網樓盤人氣排行數據，充分參考各方評價和意見，推薦2014年度長沙樓市最值得期待的品牌樓盤。
2014年度長沙樓市最值得期待品牌樓盤
（排名不分先后）
項目名稱開發企業所在區
盛世耀凱湖南耀凱房地產投資有限公司岳麓區
南湖花園湖南金基投資置業有限公司天心區
才子佳城湖南湘天才華房地產公司雨花區
五江 · 天街國際廣場湖南五江地產雨花區
北大資源 · 時光北大資源集團岳麓區
入榜剖析：
熱點片區樓盤備受矚目，宜居品質項目值得期待
從2014年長沙樓市值得期待品牌樓盤榜單來看，各樓盤所處片區或擁有優勢突出的配套設施資源，或是舒適宜家的生態環境資源，一直是近年來購房者關注的重點片區。定位剛需，追求品質是上榜樓盤的顯著特點。盛世耀凱地處河西市府片區，有著低容積率、高綠化覆蓋率，立足于精品理念，把控每一個建設細節，著力打造市府生態第一居所。南湖花園位處城市央區，地理位置優越，精心設計、堅持品質開發，鑄就長沙央區完美和諧的雙地鐵高端社區。才子佳城位于省府紅星片區，緊靠成熟商業中心，交通四通八達，定位于綜合性高品質的住宅社區。五江·天街國際廣場位于武廣片區，出行十分便利，通過街區、廣場、多形態的建筑組合與親水場景，打造復合型國際街區MALL。北大資源·時光坐擁洋湖景致，致力于濕地景觀資源與居住品質提升的充分契合，打造離塵不離城的高品質項目。 |