| Topic1 政策篇/ 雙向調(diào)控 分類指導(dǎo) |
兩會(huì)過后，“分類調(diào)控”成為今年政府工作報(bào)告中有關(guān)房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控的關(guān)鍵詞。針對不同城市情況和不同人群需求的房地產(chǎn)市場進(jìn)行分城施策、分類施策的調(diào)控策略已是房地產(chǎn)市場去行政化手段的大勢所趨。
Part 1 2014上半年房地產(chǎn)政策解讀
★規(guī)范和改進(jìn)農(nóng)村宅基地管理
政策回放
加強(qiáng)農(nóng)村農(nóng)村宅基地管理事關(guān)廣大農(nóng)民的切身利益，事關(guān)農(nóng)村改革發(fā)展穩(wěn)定大局。為進(jìn)一步規(guī)范和改進(jìn)農(nóng)村宅基地管理，切實(shí)維護(hù)農(nóng)民權(quán)益，湖南省國土資源廳于2014年1月6日發(fā)布了《關(guān)于改進(jìn)農(nóng)村宅基地管理的若干意見》，對宅基地申請、科學(xué)選址、宅基地審批、監(jiān)管執(zhí)法、宣傳引導(dǎo)等方面進(jìn)行了明確規(guī)定。
深入解讀
《意見》主要從四個(gè)方面來規(guī)范和改進(jìn)農(nóng)村宅基地管理。一是在宅基地管理上，要嚴(yán)格執(zhí)行“一戶一宅”政策，農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地；按照節(jié)約集約用地的原則，嚴(yán)格確定和實(shí)施宅基地面積標(biāo)準(zhǔn)；嚴(yán)禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買宅基地及辦理土地使用權(quán)證。二是在宅基地的選址上，要切實(shí)發(fā)揮規(guī)劃的控制和引導(dǎo)作用，農(nóng)民自建住房應(yīng)符合相關(guān)規(guī)劃；鼓勵(lì)利用存量建設(shè)用地建房，不占或少占耕地；引導(dǎo)適度集中建房，因地制宜推進(jìn)集鎮(zhèn)和中心村建設(shè)；科學(xué)防范地質(zhì)災(zāi)害，合理選址，建房應(yīng)避開地質(zhì)災(zāi)害危險(xiǎn)區(qū)。三是在宅基地審批環(huán)節(jié)，要優(yōu)化審批管理、計(jì)劃管理、占補(bǔ)平衡管理；要嚴(yán)格規(guī)范收費(fèi)行為。四是在宅基地監(jiān)督執(zhí)法方面，要加強(qiáng)市級監(jiān)管、加大執(zhí)法監(jiān)察力度；要充分發(fā)揮村組作用，鼓勵(lì)村民自治組織積極協(xié)助做好村民自治工作；建立統(tǒng)計(jì)備案制度，縣級國土資源部門要建立健全宅基地審批管理臺賬。五是在宣傳引導(dǎo)方面，要切實(shí)將管理政策宣傳到村組和個(gè)人，切實(shí)破除農(nóng)民建房中的落后觀念。
★湖南實(shí)施新房屋征收與補(bǔ)償條例
政策回放
為了規(guī)范國有土地上房屋征收與補(bǔ)償活動(dòng)，維護(hù)公共利益，保障被征收人的合法權(quán)益， 湖南省人民政府于2014年1月22日第21次常務(wù)會(huì)議通過了《湖南省實(shí)施〈國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例〉辦法》，于2014年4月1日起實(shí)施。2002年9月1日起施行的《湖南省實(shí)施<城市房屋拆遷管理?xiàng)l例>辦法》同時(shí)廢止。
深入解讀
《辦法》對房屋征收的前期工作、補(bǔ)償方案制定、價(jià)值評估方式等方面都做出了相應(yīng)明確規(guī)定。一是房屋征收的前期工作方面，設(shè)區(qū)的市(自治州)、縣市區(qū)人民政府在作出房屋征收決定前，應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門對下列事項(xiàng)進(jìn)行社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評估，作出預(yù)警評價(jià)：房屋征收事項(xiàng)是否經(jīng)過合法性和可行性論證；實(shí)施房屋征收是否產(chǎn)生行政爭議和具有化解的可能；征收補(bǔ)償資金和產(chǎn)權(quán)調(diào)換房源能否籌措到位；擬定的征收補(bǔ)償方案是否公平、合理等。二是制定征收補(bǔ)償方案方面，房屋征收部門應(yīng)擬定征收補(bǔ)償方案，方案應(yīng)當(dāng)包括房屋征收范圍、補(bǔ)償方式、補(bǔ)償補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)、產(chǎn)權(quán)調(diào)換房源、實(shí)施步驟、簽約期限和獎(jiǎng)勵(lì)等事項(xiàng)，并予以公布征求被征收人意見，再按照國家規(guī)定的相關(guān)事項(xiàng)作出房屋征收決定。另外，設(shè)區(qū)的市(自治州)、縣市區(qū)人民政府應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門對征收補(bǔ)償方案進(jìn)行論證并予以公布，征求被征收人意見，及時(shí)公布征求的意見和修改情況，再按照國家規(guī)定的相關(guān)事項(xiàng)作出房屋征收決定。三是被征收房屋價(jià)值評估方面，房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)由被征收人協(xié)商選定；協(xié)商不成的，通過多數(shù)決定、隨機(jī)選定等方式確定；房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)依照國家的規(guī)定評估被征收房屋價(jià)值，應(yīng)當(dāng)遵循先整體評估、后分戶評估的原則，并考慮被征收房屋的區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度、建筑面積以及占地面積、土地使用權(quán)等影響被征收房屋價(jià)值的因素。此外，《辦法》還明確，被征收人符合住房保障條件的，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先給予住房保障;采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換并實(shí)行過渡安置方式的，在過渡安置期間，對自行解決周轉(zhuǎn)用房的被征收人，應(yīng)當(dāng)按照標(biāo)準(zhǔn)支付臨時(shí)安置費(fèi)。
★進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)管理
政策回放
為規(guī)范我市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營行為，進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)行業(yè)管理，建立健全監(jiān)管服務(wù)機(jī)制，根據(jù)《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》(國務(wù)院令第248號)、《湖南省城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理辦法》(湖南省人民政府令第207號)、《城市商品房預(yù)售管理辦法》(建設(shè)部令131號)、《關(guān)于修訂印發(fā)〈湖南省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理實(shí)施細(xì)則〉的通知》(湘建房〔2012〕58號)等規(guī)定，結(jié)合我市實(shí)際，長沙市人民政府辦公廳于2014年3月6日發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)管理的意見 》。
深入解讀
《意見》就房地產(chǎn)開發(fā)管理中的資質(zhì)管理、信用信息管理、項(xiàng)目管理和聯(lián)動(dòng)監(jiān)管四個(gè)方面的內(nèi)容提出了若干意見。一是企業(yè)資質(zhì)管理方面，建立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設(shè)立、變更、注銷會(huì)商機(jī)制；新設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請核發(fā)《暫定資質(zhì)證書》，應(yīng)在我市行政區(qū)域內(nèi)依法取得項(xiàng)目國有土地使用權(quán)，基本具備項(xiàng)目開工條件，暫定資質(zhì)有效期為一年；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)年度資質(zhì)核查實(shí)行分類管理和動(dòng)態(tài)監(jiān)管制度；房地產(chǎn)開發(fā)主管部門每年對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行相關(guān)情況的核查；進(jìn)一步規(guī)范開發(fā)企業(yè)資質(zhì)注銷程序。二是信用信息管理方面，開發(fā)企業(yè)應(yīng)安排專人逐月填報(bào)“長沙市房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)預(yù)警預(yù)報(bào)信用信息系統(tǒng)”數(shù)據(jù)；健全房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信用體系，強(qiáng)化信用評價(jià)成果的轉(zhuǎn)化應(yīng)用，提高信用評價(jià)的威信度。三是項(xiàng)目管理方面，企業(yè)不良信用記錄將作為土地競買人資格審查的否決依據(jù)；房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資本金與農(nóng)民工工資保障金合并監(jiān)管制度；開發(fā)項(xiàng)目須辦理商品房預(yù)售許可后方可對外銷售，取得預(yù)售證十日內(nèi)一次性公布全部預(yù)售房源的詳細(xì)信息；嚴(yán)格商品房交付使用管理，支持物業(yè)服務(wù)企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)早期介入。四是聯(lián)動(dòng)監(jiān)管方面，建立房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目公共配套服務(wù)設(shè)施的建設(shè)和移交管理制度；實(shí)行房地產(chǎn)行業(yè)與工發(fā)展改革、國土、規(guī)劃、金融、財(cái)稅等部門的信息共享與聯(lián)動(dòng)監(jiān)管。
★國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃（2014-2020）
政策回放
當(dāng)前我國已進(jìn)入全面建成小康社會(huì)的決定性階段，正處于經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級、加快推進(jìn)社會(huì)主義現(xiàn)代化的重要時(shí)期，也處于城鎮(zhèn)化深入發(fā)展的關(guān)鍵時(shí)期。為走中國特色新型城鎮(zhèn)化道路、全面提高城鎮(zhèn)化質(zhì)量，中共中央、國務(wù)院于2014年3月16日印發(fā)了指導(dǎo)全國城鎮(zhèn)化健康發(fā)展的綱領(lǐng)性文件——《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃(2014-2020年)》，明確了未來城鎮(zhèn)化的發(fā)展路徑、主要目標(biāo)和戰(zhàn)略任務(wù)，統(tǒng)籌相關(guān)領(lǐng)域制度和政策創(chuàng)新等。
深入解讀
《規(guī)劃》是今后一段時(shí)期內(nèi)指導(dǎo)全國城鎮(zhèn)化健康發(fā)展的宏觀性、戰(zhàn)略性、基礎(chǔ)性規(guī)劃，圍繞一條主線、四大任務(wù)、五項(xiàng)改革等內(nèi)容對下一階段全國城鎮(zhèn)化發(fā)展做出了全面布局。一條主線即緊緊圍繞全面提高城鎮(zhèn)化質(zhì)量，加快轉(zhuǎn)變城鎮(zhèn)化發(fā)展方式，以人的城鎮(zhèn)化為核心，以城市群為主體形態(tài)，以綜合承載能力為支撐，以體制機(jī)制創(chuàng)新為保障，走以人為本、四化同步、優(yōu)化布局、生態(tài)文明、文化傳承的中國特色新型城鎮(zhèn)化道路。四大任務(wù)，一是有序推進(jìn)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化，二是優(yōu)化城鎮(zhèn)化布局和形態(tài)，三是提高城市可持續(xù)發(fā)展能力，四是推動(dòng)城鄉(xiāng)發(fā)展一體化。五項(xiàng)改革，一是推進(jìn)人口管理制度改革，二是深化土地管理制度改革，三是創(chuàng)新城鎮(zhèn)化資金保障機(jī)制，四是健全城鎮(zhèn)住房制度，五是強(qiáng)化生態(tài)環(huán)境保護(hù)制度�！兑�(guī)劃》按照建設(shè)中國特色社會(huì)主義五位一體總體布局，順應(yīng)發(fā)展規(guī)律，因勢利導(dǎo)，趨利避害，積極穩(wěn)妥扎實(shí)有序推進(jìn)城鎮(zhèn)化，對全面建成小康社會(huì)、加快社會(huì)主義現(xiàn)代化建設(shè)進(jìn)程、實(shí)現(xiàn)中華民族偉大復(fù)興的中國夢，具有重大現(xiàn)實(shí)意義和深遠(yuǎn)歷史意義。
★湖南省推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化工作
政策回放
為實(shí)現(xiàn)節(jié)能減排目標(biāo)、推進(jìn)綠色安全施工、提高住宅工程質(zhì)量、改善人居環(huán)境、促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、順應(yīng)住宅建設(shè)發(fā)展的趨勢以及加快推進(jìn)我省住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展，湖南省人民政府于2014年4月14日發(fā)布了《關(guān)于推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化的指導(dǎo)意見》（湘政發(fā)〔2014〕12號），就我省住宅產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展目標(biāo)、基本原則、發(fā)展重點(diǎn)、要素保障、市場推廣、優(yōu)化環(huán)境、組織協(xié)調(diào)七個(gè)方面的內(nèi)容予以指導(dǎo)。
深入解讀
《意見》強(qiáng)調(diào)，我省住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展應(yīng)堅(jiān)持政府引導(dǎo)與市場機(jī)制相結(jié)合、堅(jiān)持住宅產(chǎn)業(yè)化與建筑業(yè)轉(zhuǎn)型升級相結(jié)合、堅(jiān)持示范帶動(dòng)與計(jì)劃推進(jìn)相結(jié)合的基本原則，以建設(shè)節(jié)能、省地、環(huán)保和綠色住宅為發(fā)展目標(biāo)，以加快發(fā)展部品部件生產(chǎn)制造為重點(diǎn)，以保障性住房、寫字樓、酒店等建設(shè)項(xiàng)目為突破口，聚焦大型居住社區(qū)和郊區(qū)新城，逐步擴(kuò)展到農(nóng)村，切實(shí)推動(dòng)住宅建設(shè)方式的轉(zhuǎn)變，逐步實(shí)現(xiàn)住宅設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)化、部品部件規(guī)模化、建筑施工裝配化、裝修一體化、建設(shè)管理信息化。我省住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的重點(diǎn)是要盡快建立省級住宅產(chǎn)業(yè)化標(biāo)準(zhǔn)體系，加強(qiáng)技術(shù)創(chuàng)新，重點(diǎn)扶持一批規(guī)模技術(shù)能力強(qiáng)的龍頭企業(yè)，推進(jìn)示范工程建設(shè)，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)聚集，打造有國際影響力的著名品牌。政府應(yīng)在土地、金融、財(cái)稅、人才培養(yǎng)的方面予以要素保障，組織實(shí)施項(xiàng)目帶動(dòng)，支持企業(yè)開拓市場。
★省直公積金收緊 提高貸款門檻
政策回放
為配合國家宏觀調(diào)控政策，支持中低收入家庭改善住房條件，抑制投資投機(jī)性購房，根據(jù)《住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、財(cái)政部、中國人民銀行、中國銀監(jiān)會(huì)關(guān)于規(guī)范住房公積金個(gè)人住房貸款政策有關(guān)問題的通知》（建金〔2010〕179號）文件精神，結(jié)合工作實(shí)際，湖南省直單位住房公積金管理中心決定調(diào)整住房公積金提取和貸款政策，并于2014年4月14日發(fā)布《關(guān)于調(diào)整住房公積金提取和貸款政策的通知》，大幅度提高了省直公積金貸款和提取的門檻。
深入解讀
《通知》明確規(guī)定職工（包括夫妻，以下同）購買、建造、翻建、大修自住房已申請辦理住房公積金貸款的，不能提取住房公積金（首次購買自住房的不受本款限制）。這意味著首次購房者，仍然可辦理省直公積金提取、貸款、對沖業(yè)務(wù)；第二次購房者且已辦理貸款的只能辦理對沖業(yè)務(wù)，不能辦理提取業(yè)務(wù)。《通知》還規(guī)定，非首套房已提取公積金的不予發(fā)放貸款；職工未在省直公積金中心繳存住房公積金的，不予發(fā)放個(gè)人住房公積金貸款。這表示職工若是第二次（及以上）購買、建造、翻建、大修同一套普通自住房已辦理提取住房公積金的，不可以再申請住房公積金貸款；已申請辦理住房公積金貸款的，不可以申請?zhí)崛∽》抗e金，提取和貸款只能二選其一。《通知》還對原差別化貸款政策補(bǔ)充規(guī)定如下：職工家庭現(xiàn)無房，但有過兩次住房注銷記錄的，再購房按二套房貸款政策執(zhí)行,首付不低于50%，利率上浮10%；職工家庭現(xiàn)有一套住房，且有兩次住房注銷記錄的，再購買住房時(shí)，不予發(fā)放個(gè)人住房公積金貸款；職工家庭已有三次（含）以上住房注銷記錄的，再購買住房時(shí)，不予發(fā)放個(gè)人住房公積金貸款。
★進(jìn)一步規(guī)范土地增值稅管理
政策回放
為進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)行業(yè)稅收征管，規(guī)范土地增值稅管理，防控執(zhí)法風(fēng)險(xiǎn),根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則、《國家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知》（國稅發(fā)〔2010〕53號）等文件精神，2014年4月28日，湖南省地方稅務(wù)局發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范土地增值稅管理的公告》。《公告》明確了湖南省土地增值稅清算主體、土地增值稅清算分期分類、地下車庫（位）清算處理、土地成本計(jì)算分?jǐn)�、住宅及商業(yè)用房的成本扣除及開發(fā)間接費(fèi)用六方面的政策問題。該公告與2014年5月1日正式施行。
深入解讀
《公告》明確界定了土地增值稅清算的分類，將按照普通標(biāo)準(zhǔn)住宅、非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅、非住宅類型進(jìn)行清算。就目前的政策而言，普通住宅的增值額達(dá)不到20%的，可以免繳該項(xiàng)稅額，而其他兩類房屋需要按照相應(yīng)的增值額和稅率進(jìn)行清繳。針對地下車庫（位）清算處理問題，公告明確規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的可售地下車庫（位），按照非住宅類型房地產(chǎn)清算。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用地下建筑和按政府規(guī)定建造的地下人防工程改造的不可售地下車庫（位），建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有或無償移交給政府的，其成本、費(fèi)用可以扣除；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓上述不可售地下車庫（位）永久使用權(quán)取得的收入，應(yīng)按照底商房地產(chǎn)不同類型建筑面積占比，分別計(jì)入不同類型房地產(chǎn)銷售收入征收土地增值稅，其成本、費(fèi)用按照配比原則扣除。在土地成本計(jì)算分?jǐn)偡矫�，公告明確，對于成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，應(yīng)按分期開發(fā)項(xiàng)目占地面積占該成片受讓土地總占地面積的比例計(jì)算分?jǐn)側(cè)〉猛恋厥褂脵?quán)所支付的金額和土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)。
★2014年兩會(huì)《政府工作報(bào)告》
政策回放
2014年全國兩會(huì)于3月13日上午在北京閉幕，與會(huì)期間，李克強(qiáng)總理做了《政府工作報(bào)告》。會(huì)議主要審議六項(xiàng)報(bào)告：聽取和審議政府工作報(bào)告，審查和批準(zhǔn)計(jì)劃報(bào)告、預(yù)算報(bào)告，聽取和審議全國人大常委會(huì)工作報(bào)告，聽取和審議最高人民法院工作報(bào)告和最高人民檢察院工作報(bào)告。報(bào)告中與房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的內(nèi)容主要是兩個(gè)方面：一是推進(jìn)以人為核心的新型城鎮(zhèn)化；二是統(tǒng)籌做好保障和改善民生工作。
深入解讀
總體上報(bào)告關(guān)于房地產(chǎn)方面的表述延續(xù)了本屆政府上臺以來的基調(diào)，通過推進(jìn)以人為本的城鎮(zhèn)化解決當(dāng)前我國城鎮(zhèn)化發(fā)展中存在的人戶分離嚴(yán)重、土地利用效率低下、區(qū)域發(fā)展不平衡的問題。在房地產(chǎn)調(diào)控方面也延續(xù)了此前調(diào)控區(qū)域差異化的策略，賦予地方政府更多自主權(quán)。報(bào)告中提出要針對不同城市情況分類調(diào)控，增加中小套型商品房和共有產(chǎn)權(quán)住房供應(yīng)，抑制投機(jī)投資性需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展。 這表明一刀切的調(diào)控政策已成為歷史，未來地方政府在房地產(chǎn)調(diào)控上將具有更多自主權(quán)，區(qū)域調(diào)控政策差異化的策略將成為常態(tài)。事實(shí)上，這更符合當(dāng)前不同城市嚴(yán)重分化的現(xiàn)實(shí)。報(bào)告中提到，有序推進(jìn)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化。推動(dòng)戶籍制度改革，實(shí)行不同規(guī)模城市差別化落戶政策。把有能力、有意愿并長期在城鎮(zhèn)務(wù)工經(jīng)商的農(nóng)民工及其家屬逐步轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民。報(bào)告中還提到，加大對中西部地區(qū)新型城鎮(zhèn)化的支持。提高產(chǎn)業(yè)發(fā)展和集聚人口能力，促進(jìn)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口就近從業(yè)。加快推進(jìn)交通、水利、能源、市政等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，增強(qiáng)中西部地區(qū)城市群和城鎮(zhèn)發(fā)展后勁。優(yōu)化東部地區(qū)城鎮(zhèn)結(jié)構(gòu)，進(jìn)一步提升城鎮(zhèn)化質(zhì)量和水平。 |