| Topic6 評測篇/ 調整市道 大浪淘沙 |
大浪淘沙，樓市風起云涌，有高潮低谷的跌宕，有起落沉浮的驚險，也有市場冷熱的交替。市場深度調整期，樓市發展軌跡更顯復雜，后市更受關注。本期《長沙樓市》在此權威發布2014年上半年長沙樓市市場健康度、城房指數、景氣指數，還原最真實的長沙樓市，同時下半年市場預測為市場提供最中肯的投資、置業指南。
Part 1 2014上半年房地產市場評測
◎樓市健康度
2014上半年各指標健康度加權評價
一級指標二級指標原始值健康度得分加權得分健康度評價
價格健康度指標
房價收入比5.5730.22正常
房價增長率與CPI增長率之比0.4320.14基本正常
房價增長率與居民可支配收入增長率之比0.1320.15基本正常
月供與家庭月收入之比（%）34.6920.15基本正常
規模健康度指標房地產開發投資額與全社會固定資產投資額之比（%）23.2830.19正常
房地產開發投資額增長率與全社會固定資產投資額增長率之比0.4820.14基本正常
商品房新開工面積與施工面積之比（%）18.6510.08異常
供需健康度指標商品房供銷比1.3610.07異常
待售率（%）11.8230.25正常
二次以上置業者購房比例（%）12.5920.10基本正常
住房自有率（%）75.9230.26正常
結構健康度指標房產一、二級市場成交面積比4.2920.15基本正常
換手率（%）10.3130.28正常
普通商品住房供應面積占比（%）82.6830.11正常
綜合評價2.28基本健康
（注：統計局相關數據為預測值，其他數據為備案數據）
小結：2014上半年全市（內六區）市場健康測度值為2.28，健康度下調至基本健康
根據我市房地產市場健康狀況測度分析，2014上半年我市（內六區）房地產市場健康測度綜合得分為2.28，比2013年下降0.38點，健康度跌回基本健康區間。從各指標值來看，正常指標值6個，基本正常指標6個，異常指標為2個，與2013年全年相比正常指標減少3個，基本正常指標增加1個，異常指標出現2個，樓市健康度有一定下滑。
具體來看，2014上半年我市四類指標中，價格健康度1個指標正常，3個指標基本正常，結構健康度2個指標正常，1個指標基本正常，表明由于我市房價上漲得到控制，甚至出現部分下調，投資、投機性購房行為開始減弱，使得我市價格健康度、結構健康度仍保持了健康的基本面。而從規模健康度和供需健康度來看，各有一指標表現異常，即商品房新開工面積與施工面積之比，商品房供銷比。實際上這兩個指標異常是有關聯的。近幾年來，我市房地產市場得到了快速發展，每年的新開工面積、施工面積都保持在較高水平，從而導致我市商品房新增供應常年保持在高位。因此，一旦商品房銷售有所疲軟，供應高位的效應就立即顯現，商品房待售出現較快增長；而這種增長和房價的下調交織，實際上呈現的就是房地產市場的不景氣，這反過來也使得開發商拿地開發的腳步放慢，從而新開工面積增長放緩，最終導致商品房新開工面積與施工面積之比指標也出現了異常。可以看到，解決這兩個異常的關鍵在于商品房銷售，如何提高商品房銷售量，仍是下半年政府及開發商面臨的重大考驗。
◎城房指數
根據我市商品住宅成交價格指數分析模型（指數以2006年1月為基期，指數值為100點），至2014年6月底，內六區商品住宅成交價格指數為256.94點，較年初減少6.91點，2014上半年指數月均減少1.15點。從具體單月指數來看，今年上半年除3月指數小幅增長，其余月份指數均下降。
近一年內六區商品住宅成交價格指數趨勢圖
從面積子市場價格指數來看，至2014年6月底，60-90㎡子市場指數值最高為326.77點，60㎡以下子市場指數值最低為240.08點。2014上半年各面積子市場指數均下降，90-120㎡子市場指數降幅最大，月均減少1.47點，60㎡以下子市場指數降幅最小，月均減少0.15點。
近一年面積子市場商品住宅成交價格指數趨勢圖
從板塊子市場價格指數來看，至2014年6月底，北城板塊指數值最高為314.81點，中心板塊指數值最低為264.39點。2014上半年除北城板塊指數有所增長，其余各板塊指數均下降，中心板塊指數波動明顯，降幅最大，月均減少3.69點，東城板塊降幅最小，月均減少0.47點。
近一年板塊子市場商品住宅成交價格指數趨勢圖
◎景氣指數
近一年長沙市內六區房地產市場景氣指數走勢圖
小結：2014年上半年房地產市場基本在低景氣區間運行
依據長沙市房地產市場景氣指數分析模型，2014年上半年長沙內六區房地產市場景氣指數高開低走，而后略有回升，除1月份市場呈現高景氣氛圍外，其他5個月份的景氣指數均低于100點，位于低景氣空間，且呈現比較穩定的發展態勢。從上述市場景氣指數運行軌跡來看，2014年上半年長沙房地產市場在持續性樓市宏觀調控下總體呈現平淡、穩定的特征，欠缺市場高潮和亮點。
具體來看，2014年1月景氣指數在去年年尾高景氣基礎上繼續上揚，達到101.99，年初高調開局。然而，隨著春節等節點的來臨，樓市淡季如期而至，市場景氣度急轉直下，2月份景氣指數下降至97.34的低景氣位，環比下降了4.65點，降幅較大。此后，長沙房地產市場始終未見明顯升溫，3月、4月景氣指數分別為96.37、95.92，市場在低景氣空間略有下行調整，傳統的“金三銀四”沒能助推樓市轉暖，反而在4月跌至今年最低景氣位。隨著“紅五月”的來臨，長沙房地產市場開始有些起色，樓市年中節點，開發商抓緊推量、促銷優惠、以價換量的市場特征明顯，年中沖刺走量的熱情帶動整個市場的活躍度升級，5月份市場景氣指數環比上漲2.06點，升至97.98，6月份市場繼續穩中上行調整，景氣指數為99.05。預計下半年市場景氣指數仍然會在100點左右小幅波動。
Part 2 2014下半年市場走勢預測與分析
2014年上半年長沙房地產市場高開低走，2013年的火熱行情在春節后戛然而止，商品房成交量遭遇“滑鐵盧”，成交均價亦在窄幅波動中下行，市場運行壓力明顯加大。究其原因，除受市場觀望增強、信貸政策偏緊等因素影響外，更主要的是受去年房地產市場運行指標值基數高的影響，從而凸顯出今年同比下滑的幅度較大。下半年長沙房地產市場運行仍存在諸多的變數，但不至于太過悲觀，總體穩健仍是主基調。具體來看：
（一）宏觀調控政策基本穩定，分類分城施策逐步深化
上半年房地產市場宏觀層面上并未現大動作，繼續保持了不加碼，不放松的穩定政策取向，雙向調控理念的提出著實為政策上的一大亮點，作為科學調控的重要表現，正應當前市場分化加劇形勢而生，眾多城市紛紛因地制宜直接或間接的對市場進行微調。就當前市場形勢來看，雙向調控在較長一段時期內將會是政策的主基調，宏觀維穩，微觀要活，對市場進行差別化的對待，加大地方政府微調的自主性。預計下半年將會有更多的城市加入到地方政策微調的隊伍中來，在土地供應、公積金貸款、戶籍制度、市場結構，甚至是限購政策上等進行相應的調整，促進市場的基本穩定運行。
（二）貨幣政策有望繼續微刺激，房地產資金壓力緩解有限
今年以來出于經濟穩增長的需要，央行兩次定向降準進行微刺激。對于房地產市場，“央五條”強調優先滿足首次自住貸款需求，及時發放符合條件的個人住房貸款，貨幣政策保剛需力度繼續貫徹落實。針對上半年全國經濟回穩動力不足，實現7.5%的增長目標面臨較大壓力的形勢，預計下半年金融貨幣政策將繼續對經濟進行微刺激，市場流動性有所增加。部分觀望的剛需有望入市，前期積壓的符合條件的貸款將發放，對緩解房企資金壓力有一定作用。但我市房企若未能實現沖量的快速回籠資金，資金鏈壓力仍然較大，尤其是部分實力不強的房企資金吃緊局面將持續。
（三）土地市場呈現降溫態勢，房企拿地愈發細致謹慎
我市新房成交的不景氣傳導到土地市場，直接表現為土地成交的量價齊跌，上半年我市內六區商住用地總成交面積、金額同比分別下降2.01%、減少28.84%，商住用地中有接近80%的土地均是底價成交，這與2013年的土地市場特征形成鮮明的反差。2013年我市土地市場的火熱消耗了部分土地儲備需求，在今年樓市行情不振的狀態下，受土地需求動力不足和產品銷售不暢的雙重影響，房企拿地會愈加的保守謹慎，尤其是資金壓力大的中小型房企更是會放緩步伐。由于土地市場的反映要略微滯后于新房市場，預計下半年土地市場的成交仍會延續上半年的降溫態勢。
（四）房地產開發投資增速將持續放緩，市場供應仍在高位徘徊
當前我市房地產市場成交面積及金額的下跌，以及去庫存化壓力的增大，都對下階段房地產開發投資增長產生重要影響，首先表現為開發企業對市場的觀望增加，直接挫傷了投資的信心與積極性，其次則表現為新開工面積的下滑。預計下半年房地產開發完成投資額約600億元，全年房地產開發投資與去年基本相當。在供應上，上半年我市新建商品房批準預售面積同比增長21.82%，市場供應仍位于高位并呈顯著增加趨勢。2013年我市大幅增長的施工面積直接反映到今年的供應上，若說上半年還有觀望等待暫不推盤的機會，下半年作為向年終沖刺的重要階段，加速推盤去化已是必然選擇，預計下半年供應仍會在高位徘徊，我市主城區新建商品房批準預售面積可達1000萬㎡。
（五）新房市場以價換量是市場銷售主旋律，全年網簽成交量較去年減少二成
如果說上半年長沙房地產市場是房企調整戰略、不斷試水市場的階段，那么下半年會是戰場拼殺、沖量爭績的時期。上半年買賣雙方的博弈僵持太久，下半預計買賣雙方會略有松動。一方面，等待觀望并非是房企的長久之略，回籠資金又是重中之中，各類優惠促銷活動增加，以價換量的實質性策略會更加顯著的推向市場；另一方面，隨著城市擴容提質建設的推進，會釋放出部分改善性需求，在保剛需貨幣政策下，前期部分觀望的剛性需求者也有望入市。在這兩種預期發生細微變化的情況下，預計下半年新房成交量的下滑幅度會有所縮小，庫存繼續增加，全市新建商品房網簽成交面積約850萬㎡，全年成交量同比下降約兩成。
（六）二手房掛牌量持續走高，成交低迷狀況難改觀
隨著不動產登記局正式掛牌、開展不動產登記相關試點的確定，我國的不動產登記制度正在向前推進，而反腐力度的加強、財產公開制度的預期影響，部分二手房房源會集中釋放，下半年掛牌量仍將持續走高，甚至出現部分降價出售的現象。但基于當前我市新房市場成交量下降，尤其是受二手房按揭貸款偏緊、交易成本高等因素的影響，二手房市場難見起色，成交量仍將繼續維持低迷狀態，預計下半年二手房成交不會超過200萬㎡，因2013年基數較大，全年預計交易總量與去年相比減少三成以上。
（七）新型城鎮化與棚戶區改造“雙輪”驅動，住房剛需仍比較強勁
根據《長沙市城市總體規劃（2003—2020年）（2014年修訂）》，確定的4960平方公里的城市規劃區范圍內，實行城鄉統一規劃管理，到2020年，中心城區城市人口控制在629萬人以內，城市建設用地控制在629平方公里以內。隨著新型城鎮化的深入推進，城鎮人口的增加將帶來新增住房需求。同時，我市十分重視棚戶區改造工作，全年計劃改造各類城市棚戶區13260戶，今年以來我市棚戶區改造穩步推進，當前黃興北路棚改工作正在進行，在城市提質中發揮了重要作用，能有效釋放部分剛性及改善性住房需求。綜合來看，在下階段住房剛性仍會比較強勁。
（八）市場回歸理性，競爭更加激烈，產業轉型繼續尋求突破口
在結束了近十年的快速增長后，房地產業逐步進入調整期。2014年上半年我市房地產市場主要運行指標的變化，都說明了房地產市場正在向理性回歸，在下一階段市場仍將以平穩為主，成交量價跌宕起伏的可能性小。在市場觀望氣氛較濃、區域產品同質化偏高、市場庫存壓力大的形勢下，我市房地產市場上將上演更加激烈的跑量戰。復雜形勢下房企將繼續在產業的轉型之路上摸索，尋求新的突破口，在品質上探索住宅產業化、全裝修、綠色建筑，在產業業態上試水旅游、養老等多元化地產，在發展戰略上聚焦地產金融、城市運營。
Part 3 2014下半年新盤推薦
★預測排行榜★
依據長沙市房產研究中心調查問卷及0731房產網樓盤人氣排行數據，評定2014下半年值得期待的品牌樓盤。參評樓盤需滿足在2014上半年內項目開發經營過程中沒有出現過重大工程質量和項目管理事故，無消費者投訴。
2014下半年長沙樓市最值得期待品牌樓盤
（排名不分先后）
項目名稱開發商所在區
藍光幸福滿庭湖南瑞奇置業有限公司雨花區
國泰九龍灣長沙星湖灣置業有限公司長沙縣
中建江山壹號湖南中建信和置業有限公司天心區
萬里時代湖南旺華置業有限公司雨花區
中央美郡長沙吉順房地產開發有限公司岳麓區
卓越皇后道長沙鵬躍房地產開發有限公司芙蓉區
入榜剖析：
舒適人居型大盤將受熱捧
2014下半年購房者的首選應是物美價格適中的舒適人居型大盤。藍光?幸福滿庭以戶型、園林、物業、品質、配套的五大嚴苛標準，打造獨一無二的幸福生活棲息地，下半年市場行情絕對看好。國泰?九龍灣北面為近萬畝的松雅湖生態濕地公園，典雅的人文氣質與歐式園林呼應，將時尚都市氣息體現得淋漓盡致。中建信和地產的又一品牌力作中建?江山壹號定位為濱江頂級豪宅，是最具山、水、洲、城特色的一線江景樓盤，對中高端客戶相當具有吸引力。萬里時代為高層住宅，配置生活超市、商業門面、會所等，形成3個組團綠化景觀中心。中央美郡定位為美式精英高品質生活區，舒適的人居環境必將獲得置業人群的熱捧。卓越?皇后道地處芙蓉生態新城核心區域，展示具有高端生活品質的現代人文社區形象，精心打造生態宜居社區，將是講究品質人居購房者的首選。
最值得期待樓盤搶先推介 |