| 2014年長沙市房地產市場需求調查分析報告 |
湖南長沙第36屆房地產交易展示會于2014年5月9日-12日在紅星國際會展中心舉行，借助這次機會，對觀展人群開展了一次關于2014年長沙市房地產市場需求的問卷調查，調查內容主要為觀展人群對房交會的整體印象評價、購房需求意向、市場趨勢預測等，并針對精裝修房市場、“綠色建筑”知識做了相關調查。本次調查發放《2014年長沙房地產市場需求調查問卷》共1000份，實際回收1000份，其中有效問卷821份。
一、房交會整體印象評價
在對長沙第36屆房地產交易展示會的整體印象評價中，51.52%的調查對象給出了好評，38.98%的人認為整體印象一般，還有9.50%的差評。絕大多數觀展人群對本次房交會的開展情況持滿意或基本滿意，在往后的展會中，組委會應該為市民爭取更多的購房優惠，為市民打造更完美、更和諧的房交會。
二、購房需求意向調查
1、調查對象的戶籍
從調查對象的戶籍來看，長沙本地人占比44.81%，其次是本省其他市州占比39.56%，外省市占比15.63%。相比2012年的調查結果，長沙本地觀展人群減少，外地人比例增長10.46%，主要是本省外市籍增多，已經越來越多的外市州人群到長沙來工作、生活，或投資房產。
2、調查對象的購房計劃
從調查對象的購房計劃來看，2014年有購房打算的占比49.14%，由于對市場下行的預期，今年的購房意愿下降，觀望群體增多（占比33.05%）。
3、調查對象購房的用途
從調查對象購房的用途來看，自住需求占比72.47%，投資型需求占比16.69%，其他需求占比10.84%。市場仍是剛性需求占主導，由于本次觀展人群外地戶籍增多，投資需求比例有所上升。
4、調查對象意向的購房區域
從調查對象意向的購房區域來看，考慮主城區置業的占大多數，望城區和長沙縣的購房意向較低。其中，岳麓區受關注度最高（占比27.02%），近年隨著大河西的快速發展，梅溪湖、洋湖垸、濱江新城等板塊興起，岳麓區成為購房的熱門區域。雨花區、天心區也較受歡迎，意向購房者均占比20%左右。
5、調查對象意向的住房面積
從調查對象意向的住房面積來看，90-120m2區間住房的需求量最大，占比43.44%，其次是60-90m2區間住房，占比23.80%。對比2012年的調查結果，90m2以下區間住房需求占比下降，大戶型占比增加，在持續三年的限購限貸政策下，購房者置業趨向一步到位。
6、調查對象購房考慮的主要因素
從調查對象購房考慮的主要因素來看，住房的居住環境排在第一位（占比25.97%），其次是價格考慮（占比19.13%）。另外，地鐵交通、房屋品質、企業品牌、教育資源等也在一定程度影響購房決策。值得一提的是，綠色節能還不被購房者所關注，對購房的影響較小。
7、調查對象對住宅總價的承受能力
從調查對象對住宅總價的承受區間來看，多數人（占比42.00%）能承受50-75萬元的總房款，有23.81%能承受75-100萬元的總房款，還有21.25%只能承受50萬元以下的總房款，對100萬以上的總房款承受能力較低。以75萬元的總房款為例，按照6500元/m2的住房均價計算，能夠購買一套115m2左右的住房，如果是首付30%，首付款需要22萬左右。
8、調查對象購房將采取的付款方式
從調查對象購房將采取的付款方式來看，銀行按揭貸款將是多數人購房的支付方式（占比56.74%），其次是一次性付款占比19.24%，公積金貸款占比15.56%。去年開始房貸有所收緊，銀行和公積金貸款難度加大，購房者趨向其他民間借貸方式。
9、調查對象的首付款承受能力
從調查對象對首付款的承受能力來看，八成調查對象只能承受50%以下的首付款，其中四成調查對象能承受30%-40%的首付款，24.65%的調查對象的承受能力在30%以下。調查表明，絕多數人需要通過貸款購房，且首付能力有限。
10、調查對象對當前房價的評判
從長沙當前的房價水平來看，一半調查對象（占比50.18%）認為房價偏高，32.52%的調查對象認為房價比較合理。出于房價偏高的考慮，部分調查對象會處于觀望狀態。
11、調查對象對下半年的房價預測
從下半年的房價走勢來看，超過半數調查對象（占比53.06%）認為下半年房價將維持現狀，28.24%的調查對象認為房價將下跌，另有18.70%的調查對象認為房價將上漲。基于當前樓市成交相對較低迷，多數調查對象認為下半年房價將持平或下跌。
三、精裝修商品住宅調查
隨著精裝修房的普及，借這次機會，對我市當前市場上精裝修房的認同程度以及存在的問題做一個簡單調查。
1、精裝修商品住宅的購買意向
關于住房的裝修情況，六成以上調查對象（占比63.10%）傾向毛坯房，選擇精裝修房的比例不足四成。精裝修商品房雖然能有效解決家庭裝修的煩惱，省時、省力、省心，還節省成本，但也屢屢曝出質量問題，讓購房者表示擔憂。另外，精裝修商品房風格一致，沒有個性化的設計，也是購買意向不高的原因之一。同2011年的調查結果相比，精裝修房的市場需求并沒有所增長。（2011年精裝修房的購買意向占比36.20%。）
2、精裝修商品住宅的品質評價
關于目前我市的精裝修商品住宅，多數調查對象（占比47.88%）更在意裝修設計風格，表示當前產品不能滿足個性化需求。三成調查對象對精裝修房的質量較滿意，交房之后即可拎包入住，省去了裝修的煩惱。另外，21.20%的調查對象對精裝修房的質量評價不高，還需要進行二次裝修才能入住，這不僅會給購房者增添麻煩，還會造成原材料的浪費。
3、精裝修商品住宅的價格水平
關于目前我市精裝修商品住宅的價格，半數調查對象（占比50.06%）認為價格適中，37.89%的調查對象認為價格偏高，如果還需要二次裝修，購房成本還將增加，部分購房者就會放棄購買精裝修房。
4、精裝修商品住宅存在的問題
我市精裝修房越來越多，但由于市場的不成熟，問題也普遍存在。在調查中，裝修成本不透明、裝修材料質量不放心是反映靠前的兩大問題，分別占比33.82%、24.05%，這都是有關房屋裝修質量的大問題，調查對象對此存在著顧慮和擔憂。另外，由于精裝修房市場監管不嚴，缺乏統一的行業標準規范，質量也是良莠不齊。因此，我市精裝修房市場走向成熟還需經歷一個較長的過渡期。
四、“綠色建筑”認知調查
“綠色建筑”是指在建筑的全壽命周期內，最大限度地節約資源（節能、節地、節水、節材）、保護環境和減少污染，為人們提供健康、適用和高效的使用空間，與自然和諧共生的建筑。利用本次房展的機會，關于市民對“綠色建筑”的認知程度做出調查。
1、對“綠色建筑”的了解情況
從調查對象對“綠色建筑”的了解情況來看，多數人（占比54.34%）不了解“綠色建筑”，甚至有少部分調查對象表示沒聽說過“綠色建筑”，市民對“綠色建筑”還知之不多，知之不深。
2、對“綠色建筑”的概念認知
從調查對象對“綠色建筑”的概念理解來看，“綠色建筑”排在前三位的要素分別為節水、節能、節暖（占比31.18%），居住健康舒適（占比22.64%），在建筑全過程節約能耗，減少廢氣/廢物/廢水排放（占比21.07%）。雖然多數調查對象沒有真正了解過“綠色建筑”，但他們對“綠色建筑”的思考和理解基本到位。同時，因地制宜，與周圍環境融合也是“綠色建筑”的要素之一。如果簡單地把 “綠色建筑”誤解為綠化和景觀很好的建筑，這種認識是不正確的。
3、影響購買“綠色建筑”的最重要因素
從最能促使調查對象購買“綠色建筑”的因素來看，舒適度好和價格適度是最重要的兩個因素，分別占比34.33%、32.59%。由于調查對象對“綠色建筑”的認識還不夠深刻，舒適性和價格是主要考慮的標準，對是否節能、是否與環境相融合等因素沒有較高的要求。
4、愿意為“綠色建筑”多花費的成本調查
相比普通住宅，“綠色建筑”住宅成本相對要高，價格比普通住宅要貴。從調查對象的價格承受能力來看，一半以上（占比55.85%）能接受比普通住宅高出5%-10%的價格。從長沙市建筑節能與新型墻體材料管理辦公室了解的數據，長沙“綠色建筑”住宅成本比普通住宅基本不會高出5%，因此，“綠色建筑”住宅價格還是很容易被接受。從建筑的全生命周期來看，“綠色建筑”成本不一定比普通建筑高，甚至還會有所降低，而從綜合生態效益、居住舒適度考量，“綠色建筑”更具高性價比。
五、調查結果判斷
1、調查對象對本次房交會的整體印象評價較高，51.52%的人給出了好評。
2、調查對象以本省籍居多（占比84.37%），其中本省外市籍觀展比例呈現增長趨勢。
3、調查對象中，2014年有購房計劃的不足一半（占比49.14%），當前市場觀望氣氛較濃厚。
4、調查對象的購房需求主要用于自住（占比72.47%），投資型需求占比16.69%。
5、調查對象選擇在岳麓區購房的比例最大（占比27.02%），在望城區和長沙縣購房的意愿較低。
6、調查對象主要傾向于購買90-120m2區間的住房（占比43.44%），其次是60-90m2（占比23.80%）。
7、居住環境、價格、地鐵交通是調查對象購房主要考慮的前三位重要因素，建筑是否綠色節能對購房的影響不大。
8、調查對象對住宅總價的承受能力較高，42.00%的人能承受50-75萬元的總價區間，八成調查對象能承受的首付款比例在50%以下，多數調查對象（占比56.74%）將選擇銀行按揭貸款的方式購房。
9、50.18%的調查對象認為當前長沙房價偏高，對于下半年的房價走勢，多數調查對象（占比81.30%）持下跌或持平的態度。
10、調查對象對精裝修房的購買意向占比36.90%，他們認為當前市場上的精裝修房主要是缺少個性化設計，對質量評價好壞各半，最擔心開發商為了降低成本而使用質量不好的裝修材料。
11、關于“綠色建筑”，54.34%的調查對象還不是很了解，通過這次問卷調查，多數調查對象對于“綠色建筑”有了一個全新的認識與理解。
12、相比普通住宅，舒適度和價格是調查對象考慮購買“綠色建筑”住宅的重要衡量標準和比較標準，如果“綠色建筑”住宅更具綜合性價比，調查對象普遍愿意多花費一定的成本購買“綠色建筑”住宅。 |