| 2014上半年中部六省會城市房地產市場之對比分析 |
2014上半年長沙商品房施工面積依然巨大，新增供應面積同比增長超三成，銷售面積同比減少近兩成，二手房交易同比減少超1/4，房地產市場整體表現平淡，供銷失衡現象明顯。那么，中部六省會城市房地產市場情況究竟怎樣？長沙的對比狀況又是如何？本文將基于中國部分省會城市房管局信息工作協作網絡的內部數據，對武漢、鄭州、長沙、合肥、南昌、太原等中部六省會城市房地產市場進行對比分析，以期從中找到答案。 一、城市發展情況比較 1、經濟總量比較 GDP是指一個國家(或地區）在一定時期內所有常住單位生產經營活動的全部最終成果，能較真實的反映當地的經濟實力和市場規模。GDP越高，其房地產發展的空間就越大。 表1 2014上半年中部六省會GDP總量比較 （單位：億元 %） 序號123456 城市武漢長沙鄭州合肥南昌太原 GDP4560.793580.063129.502154.201582.391152.11 同比增長9.610.18.99.99.32.0 小結：上半年長沙GDP在中部六省會中居第二位，同比增幅居第一位，但相較去年同期增速有所放緩 從經濟總量來看，上半年中部六省會GDP分布在4個千億元等級：GDP超過4000億元的僅有武漢； GDP在3000-4000億元的有長沙、鄭州； GDP在2000-3000億元僅有合肥；GDP在1000-2000億元的有南昌、太原。長沙2014上半年GDP為3580.06億元，在中部六省會中居于第二位，比第一位武漢少980.73億元。 從GDP同比增幅來看，除太原外，其余各市同比增幅均超過全國平均增幅（7.4%）。長沙同比增幅10.1%，超過全國增幅2.7個百分點，增幅在中部六省會中居第一位，但增速比去年同期下降1.5個百分點。 2、全社會固定資產投資比較 全社會固定資產投資反映一個城市的建設力度，也在一定程度上反映一個城市的城市化發展階段。固定資產投資增長速度較快往往表明城市正處于大規模建設階段。 表2 2014上半年中部六省會全社會固定資產投資額比較 （單位：億元 %） 序號123456 城市武漢合肥長沙鄭州南昌太原 固定資產投資額3321.892731.192573.042422.221473.11499.79 同比增長18.019.318.222.418.822.1 小結：上半年長沙全社會固定資產投資在中部六省會中居第三位，增幅滑落至倒數第二，但增速相較去年同期有較小提升 從固定資產投資規模來看，上半年中部六省會僅太原固投低于千億，其余省會中，武漢固投超過3000億元，合肥、長沙、鄭州固投在2000-3000億元，而南昌則低于1500億元。長沙上半年全社會固定資產投資2573.04億元，在中部六省會中居第三位，全社會固定資產投資比中部六省會第一位武漢低748.85億元，比第二位合肥低158.15億元。 從固定資產投資增長率來看，所有城市同比增幅均超過全國增幅（17.3%）。長沙同比增幅18.2%，超過全國增幅0.9個百分點，增幅在中部六省會中居第五位，增速比去年同期上升0.1個百分點。 二、房地產市場情況比較 （一）市場預期指標 1.房地產開發投資額比較 開發投資額可以反映出未來一、兩年的供應情況。適度的投資有利于拉動經濟的增長，但如果房地產開發投資增幅過高，將使供給過量，如沒有相應的市場需求相匹配，容易導致市場供過于求。 圖1 2014上半年中部六省會房地產開發投資額比較 小結：上半年長沙房地產開發完成投資額、增幅在中部六省會中均居第三位 從房地產開發投資規模來看，上半年中部六省會城市中，武漢投資額超過1000億元，遠超各市；鄭州第二位，投資額也達到780億元；長沙、合肥基本相當，差距僅17.09億元；南昌、太原相對較低，投資額低于200億元。長沙房地產開發完成投資586.19億元，在中部六省會中居第三位，投資比中部六省會第一位武漢少570.51億元，比前一位鄭州少194.29億元。 從開發投資額增長率來看，上半年中部六省會城市中，僅南昌負增長、合肥微增長，其余城市同比增幅均超過7%，但與全國平均增幅（14.1%）比較來看，僅武漢、鄭州高于全國增幅。長沙同比增幅11.8%，低于全國增幅2.3個百分點，增幅在中部六省會中居第三位，但同比增速提高了4.1個百分點。 2.房地產開發投資額占全社會固定資產投資額的比例 房地產開發投資額占全社會固定資產投資額的比例反映房地產在整個城市固定資產投資結構中是否合理。全社會固定資產投資包括基本建設、更新改造和房地產投資等，在發達國家，房地產投資一般占20％－25％。 表3 2014上半年中部六省會房地產開發投資額占全社會固定資產投資額比例 （單位：億元 %） 序號123456 城市武漢鄭州太原長沙合肥南昌 房地產開發完成投資1156.70780.48139.26586.19569.10166.18 固定資產投資3321.892422.22499.792573.042731.191473.11 房地產占固定投資比例34.8232.2227.8622.7820.8411.28 小結：上半年長沙房地產開發完成投資占固定資產投資比例為22.78%，處于正常狀態 從以上數據我們可以看到，除南昌外，中部六省會城市房地產投資占固定資產投資比例均在基本正常以上（15%-37%）。長沙上半年房地產開發完成投資占固定資產投資比例為22.78%，處于正常狀態。 3.商品房新開工面積、施工面積、竣工面積 商品房新開工面積、施工面積、竣工面積是考察當前房地產開發規模及未來商品房市場供應的重要指標。因當前數據僅為上半年數據，故其間比例關系不能建立，這里僅考察其具體數值。 表4 2014上半年中部六省會城市商品房新開工面積、施工面積、竣工面積 （單位：萬㎡ %） 序 號123456 城 市武漢長沙合肥鄭州南昌太原 新開工面積1263.011186.421043.21853.20246.48155.07 同比增長-11.2-4.2-1.9-34.8-42.9-11.4 施工面積8757.918535.755921.308470.603578.324041.52 同比增長25.621.11.77.912.810.9 竣工面積359.94618.38400.88524.60260.20- 同比增長19.828.8-14.118.568.4- （注：按新開工面積排序，太原未取得竣工數據） 小結：上半年長沙竣工面積在中部六省會中居第一位，新開工面積、施工面積均居第二位 從新開工面積來看，上半年中部六省會半數城市新開工面積超過千萬平米，分別為武漢、長沙、合肥，其余城市新開工面積低于千萬平米，其中南昌、太原低于250萬㎡。而從同比增幅來看，各市同比均為負值，其中南昌同比降幅最大，超過40%，合肥降幅最小，降幅為1.9%。長沙新開工面積及同比增幅在中部六省會中均居第二位。 從施工面積來看，截止2014年上半年，各市施工面積均超過3500萬㎡，其中，武漢、長沙、鄭州超過8000萬㎡。而從同比增幅來看，各市同比均有增長，其中，武漢增幅最大，達25.6%，合肥增幅最小，僅1.7%。長沙施工面積及同比增幅在中部六省會中均居第二位。 從竣工面積來看，上半年中部五省會城市中（太原未取得竣工數據），長沙、鄭州竣工面積超過500萬㎡，合肥剛剛超過400萬㎡，武漢、南昌則低于360萬㎡。而從同比增幅來看，僅合肥同比負增長，其余城市中，南昌同比增幅較大，超過60%。長沙竣工面積在中部六省會中居第一位，增幅居第二位。 （二）市場即期指標 1.市場規模比較（商品房批準預售面積、商品房銷售面積） 商品房批準預售面積、商品房銷售面積可以反映一個城市房地產市場的規模與容量，反映一個城市房地產市場的繁榮程度。 表5 2014上半年中部六省會房地產市場規模比較 （單位：萬㎡ % ） 序號123456 城市武漢長沙鄭州合肥南昌太原 批準預售面積1340.83796.74554.60548.30421.45321.13 同比73.9430.39-8.0814.0760.41-18.78 成交備案面積876.69585.70495.11799.81333.71268.83 同比-5.68-17.490.583.4532.4672.53 （注：均為市區數據，按批準預售面積排序） 小結：上半年長沙新增供應量在中部六省會中居第二位，成交備案量居第三位 從商品房新增供應量來看，上半年中部六省會城市中，武漢新增供應量最大，超過1300萬㎡；長沙第二，接近800萬㎡；鄭州、合肥基本相當，均在550萬㎡左右，差距僅6.30萬㎡；南昌、太原相對較少，商品房新增供應低于500萬㎡。同比增幅來看，鄭州、太原同比負增長，其余城市中，武漢、南昌同比增幅超過60%。長沙新增批準預售量在中部六省會中居第二位，同比增幅居第三位，批準預售量比第一位武漢少554.09萬㎡。 從商品房成交備案情況來看，上半年中部六省會城市中，武漢、合肥、長沙備案量超過500萬㎡，其余城市中，太原備案量最低，僅268.83萬㎡。同比增幅來看，上半年中部六省會僅武漢、長沙同比增幅為負。長沙成交備案量在中部六省會中居第三位，同比降幅最大，成交量比第一位武漢少290.99萬㎡，比前一位合肥少214.11萬㎡。 2.商品房供銷比比較 即期消費指標，用于判斷商品房市場實際供應與實際銷售之間的關系，在一般情況下該指標不應小于1。該指標合理值域0.8～1.2，大于1表明供大于求，商品房價格趨緩，小于1表明實際銷售量大于當年批準上市量，市場可能會出現供應短缺，商品房價格將上揚。 表6 2014上半年中部六省會商品房供銷比 （單位：萬㎡ ） 序號123456 城市武漢長沙南昌太原鄭州合肥 批準預售面積1340.83796.74421.45321.13554.60548.30 成交備案 面積876.69585.70333.71268.83495.11799.81 供銷比1.531.361.261.191.120.69 （注：均為市區數據） 小結：上半年除合肥外，其他城市供銷比在1.1:1以上，長沙供銷比為1.36:1 從數據來看，武漢、長沙、南昌供銷比達1.2:1以上，同期供應出現較大過剩；其余城市中，太原、鄭州同期供銷基本正常，合肥同期供銷出現供不應求現象。長沙供銷比為1.36:1，供銷已出現較大偏離。 3.房產一、二級市場成交量之比 反映房地產市場成熟度的重要標志之一。在發達國家，二手房交易都占房產交易的半數以上，部分還超過了80%。通過對新建商品房與二手房交易進行比較，可以了解當前房地產市場的發展階段。 表7 2014上半年中部六省會房產一、二級市場成交量之比 （單位：萬㎡ ） 序號123456 城市合肥太原長沙武漢南昌鄭州 商品房799.81268.83585.70876.69333.71495.11 二手房151.8957.98136.58216.0285.83175.98 比值5.274.644.294.063.892.81 （注：均為市區數據） 小結：上半年長沙二手房成交量在中部六省會中居第四位，房產一、二級市場成交量之比居第三位 從上表數據來看，上半年中部六省會中武漢二手房交易量最大，超過200萬㎡；鄭州、合肥、長沙基本相當，成交量分布在136-176萬㎡；南昌、太原交易量相對較低，低于90萬㎡。長沙二手房成交量在中部六省會中居第四位，比第一位武漢少79.44萬㎡，比前一位合肥少15.31萬㎡。從房產一、二級市場比值來看，比值超過5的有合肥；4-5的有太原、長沙、武漢；低于4的有南昌、鄭州。長沙比值為4.29:1，房產一、二級市場成交量差距在中部六省會中居于第三位，依據長沙市房地產市場健康評價標準，指標處于基本正常。 （三）市場價格指標 1.市場價格指數比較 該指數源自國家統計局70個大中城市住宅銷售價格指數，這里主要比較其環比價格指數趨勢，以判斷房價走勢。 表8 2014上半年中部六省會城市新建商品住宅銷售價格指數（環比） 序號123456 城 市武漢鄭州長沙合肥南昌太原 一月100.5100.6100.5100.6100.2100.7 二月100.3100.4100.4100.4100.3100.4 三月100.4100.5100.3100.2100.1100.3 四月100.2100.1100.2100.2100.0100.1 五月100.0100.399.6100.099.8100.1 六月99.5100.099.199.699.599.6 月平均100.15100.32100.02100.1799.98100.20 小結：上半年長沙房價月平均指數為100.02，月環比指數已連續兩次低于100 從上表來看，上半年中部六省會中，各市各月環比指數均呈逐月下降趨勢，房價出現普遍下調。從長沙市情況來看，上半年長沙市房價月平均指數為100.02，指數已近乎止漲；從各月情況來看，環比指數逐月走低，且5月、6月指數已低于100，表明房價下行已日趨明顯，且已體現到了指數層面。 三、對當前各市房地產市場形勢的基本判斷及結論 （一）上半年國民經濟增速略低于去年同期，經濟運行總體平穩；除太原外，中部省會增速均超全國。初步核算，上半年中國國內生產總值(GDP) 269044億元，按可比價格計算，同比增長7.4%。分季度看，一季度同比增長7.4%，二季度增長7.5%。而從中部六省會來看，除太原外，各市GDP增幅均超過全國平均增幅，國民經濟運行總體平穩。 （二）上半年中部六省會固定資產投資增幅均超全國增幅，但房地產增幅大多低于全國增幅。從數據來看，中部六省會固定資產投資增長率均超過全國增幅（17.3%），但僅武漢、鄭州房地產開發完成投資同比增幅高于全國增幅（14.1%）；從房地產投資占全社會固定資產投資比例來看，除南昌外，各市房地產投資占固定資產投資比例均在基本正常以上，這表明當前各市房地產投資仍基本與其固定資產投資相匹配，但與全國平均水平比較來看，中部省會城市房地產投資已處降溫狀態。 （三）上半年中部六省會新開工面積同比均有下降，兩城市降幅超三成；各市施工面積依然較大，半數城市施工規模超8000萬㎡。從數據來看，上半年中部六省會城市商品房新開工面積同比均有下降，除合肥、長沙外，其余降幅均超一成，鄭州、南昌降幅更是超過三成；但從施工面積來看，規模依然較大，武漢、長沙、鄭州上半年施工面積就已超過8000萬㎡，這表明雖然由于大環境影響，新開工面積有所降低，但同期施工面積依然高企，未來房地產銷售仍面臨壓力。 （四）上半年中部六省會四城市商品房新增批準預售同比仍有較大增幅，但成交備案僅兩城市增幅維持在10%以上。上半年武漢、南昌、長沙、合肥商品房新增批準預售量同比增幅超一成，其中，武漢、南昌增幅超六成；但成交備案僅有太原、南昌增幅超三成，合肥、鄭州僅保持同比正增長，武漢、長沙更是出現負增長，這表明中部六省會多數城市商品房市場都出現了供銷逆行狀況。供銷對比來看，武漢、長沙、南昌供銷比達1.2:1以上，同期供應出現較大過剩。 （五）上半年中部六省會除太原外，二手房交易同比均有較大降幅，四城市房產一、二級市場交易量之比超過4:1。上半年中部六省會二手房交易除太原同比仍有增長外，其余城市同比均有不同程度下降，降幅在一成到四成之間；從房產一、二級市場交易量之比來看，中部六省會城市比值相較去年同期均有擴大，隨著二手房交易恢復常態，商品房交易在各市房地產市場的主導地位更加凸顯。 （六）上半年中部六省會房價月平均指數下行趨勢明顯，房價下行已體現到指數層面。從統計局發布的各城市價格指數來看，上半年中部六省會中，各市商品住宅月環比指數逐月走低，五城市單月指數已出現100以下值，房價下行日趨明顯；從長沙市情況來看，上半年長沙市房價月環比指數逐月走低，5月、6月指數均已低于100，房價已呈現整體下行。 （七）上半年長沙房地產市場各項數據在中部六省會中處于中等，市場交易表現平淡，供銷失衡。從各數據來看，長沙房地產開發投資居第三位，新開工面積、施工面積居第二位，竣工面積居第一位，商品房批準預售面積居第二位，成交備案面積居第三位，二手房交易面積居第四位，各項數據在中部六省會中處于中等；而從各數據同比來看，房地產投資低于全國平均增幅，新開工面積同比略有降幅，施工面積、竣工面積同比仍超兩成，商品房批準預售同比增長三成，商品房交易同比降幅接近兩成，二手房交易降幅超過1/4，同時，商品房供銷比也達1.36:1，這都表明上半年長沙房地產市場出現了供應高增長，銷售卻下滑的供銷失衡狀況。下半年能否消化商品房滯銷帶來的高庫存，我們仍將拭目以待。 |