| TOPIC 3 商品房市場 |
PART 1 投資與開發 房地產投資增速回升，投資增幅明顯。2014年房地產開發投資增長穩定，相較2013年有了明顯提升。2014年1-12月，長沙房地產市場完成投資1310.50億元，同比增長13.60%，增幅較2013年同期上升0.02個百分點。 施工方面，2014年1-12月全市商品房施工9647.15萬㎡，同比增長11.29%，增幅較2013年同期回落5.91個百分點；新開工回落較為明顯，受2014年市場回調的影響，2014年上半年新開工規模大幅回落，在下半年政策持續刺激下，新開工有所回升。2014年1-12月，全市商品房新開工面積2582.90萬㎡，同比下降7.18%；其中住宅為1635.47萬㎡，同比下降17.57%；竣工方面，規模同比擴大，2014年1-12月，長沙商品樓盤竣工面積為1438.85萬㎡，同比提升2.75%。 PART 2 供應情況 一、總體特征，全年供應面積持續穩增，內六區放量明顯。2014年，全市新建商品房批準預售2711.58萬㎡，同比增長21.36%，累計批準預售243393套，同比增長18.64%；其中內六區累計批準預售2026.25萬㎡，同比大幅增長34.63%。 二、分區域看，岳麓區的批準預售量最大，達732.63萬㎡，同比上升51.84%。芙蓉區供應量最小，達89.36萬㎡。除長沙縣和寧鄉縣供應同比有所下降外，其余區縣同比均有不同幅度的增長。 三、從各月走勢來看，除2月受春節假期影響外，其余各月批準預售面積均保持在158萬㎡以上，其中12月為年內最高值，達到了341萬㎡，同比增長23.14%，環比增長31.39%，創歷史新高。 樓市排行 預售許可排行榜 2014年度長沙樓市批準預售十強樓盤 排名項目名稱開發公司名稱所在區批售預售面積（萬m2） 1華遠·華中心長沙橘韻投資有限公司天心39.69 2北辰三角洲長沙北辰房地產開發有限公司開福37.11 3中海國際社區長沙中海興業房地產有限公司岳麓36.14 4江山帝景湖南楚盛園置業發展有限公司岳麓24.22 5金鵬名都長沙盛地置業有限公司長沙縣23.20 6麓谷鈺園長沙麓谷實業投資有限公司岳麓22.68 7天麓·尚層長沙高鑫房地產開發有限公司岳麓21.00 8中國電建·湘熙水郡中國電建建設集團房地產（長沙）有限公司岳麓20.10 9金茂廣場長沙金茂梅溪湖國際廣場置業有限公司岳麓19.96 10華創國際廣場長沙華創房地產開發有限公司開福19.39 PART 3 銷售情況 一、總體特征：成交量顯著降低。 2014年長沙新房市場，受到宏觀經濟下行等因素的影響，成交量自1月后持續走低。從商品房成交面積上看，除了2014年的第四季度，其余各月的成交面積均低于2013年同期水平。年尾在政策調整、開發商以價換量，以及傳統成交黃金期等利好的共同刺激下，樓市成交量在四季度快速回升，全年呈現明顯的兩頭高、中間低的成交態勢。 二、從月度數據來看，2014年長沙市新建商品房成交量為1698.59萬㎡/156291套，同比分別下降13.64%、16.46%。具體到月，成交面積的峰值出現在10月，成交量為196.12萬㎡，同比增幅為全年最高，為11.25%；成交量最低值出現在2月，成交面積為96.74萬㎡。除上述兩個月，1月和11月、12月超過了190萬㎡，5月受拆遷安置項目成交的帶動，成交量接近150萬㎡，其它月份成交量均在110-120萬㎡之間。 三、從各行政區域看，成交量最大的為岳麓區，成交面積356.40萬㎡，占全市成交總量的20.98%；成交量最低的區域為芙蓉區，成交面積為62.9萬㎡，占全市成交總面積3.70%；除瀏陽市外，其余區縣成交面積同比均為下降，成交面積同比增幅前三的區域分別是瀏陽市、開福區和長沙縣，同比分別為32.08%、-4.36%和-6.87%。 PART 4 價格情況 一、總體特征：2014年是長沙商品房市場量、價雙降的一年。從物業類型看，住宅的均價下跌較為明顯，非住宅則輕微下跌。 二、從月份看，2014年全年成交均價為6319元/㎡，同比下降3.3%。分月看，全市商品房均價在5、9、11三個月跌破6000元/㎡，而峰值出現在12月，均價為6850元/㎡，此外7月的均價也超過了6800元/㎡。 三、分區域看，2014年內六區新建商品房網簽價為6940元/㎡。天心區網簽均價最高，為8327元/㎡；芙蓉區緊隨其后，以8144元/㎡的價格位居第二。寧鄉縣網簽最低,均價為4699元/㎡。 四、分物業形態看，2014年全市新建商品住宅均價明顯下行，導致整體均價低位徘徊，四季度商品房網簽增加，定向房簽約占比減少，價格穩步回升，趨近市場正常水平。全年商品住宅成交均價為5451元/㎡，同比下跌6.94%；非住宅全年網簽均價為10927元/㎡，同比下跌1.06%。內六區新建商品住宅網簽均價為5993元/㎡，非住宅11837元/㎡，同比分別下跌6.74%、1.76%。 樓市排行 累計銷售排行榜 2014年度長沙樓市普通商品房累計銷售業績十強樓盤 項目名稱開發企業所在區 北辰三角洲長沙北辰房地產開發有限公司開福區 華遠·華中心長沙橘韻投資有限公司天心區 五礦·萬境水岸湖南東潤房地產開發有限責任公司雨花區 當代滿庭春MOMΛ當代置業（湖南）有限公司開福區 恒大雅苑長沙寶瑞房地產開發有限公司開福區 中建·芙蓉嘉苑湖南中建信和芙蓉置業有限公司天心區 運達中央廣場長沙寶瑞房地產開發有限公司雨花區 五礦·紫湖香醍五礦建設（湖南）嘉和日盛房地產開發有限公司長沙縣 珠江酈城湖南珠江實業投資有限公司開福區 江河·東瀾灣長沙市江河水利置業投資發展有限公司雨花區 入榜剖析： 口碑名盤再創銷售佳績 2014年長沙樓市平穩發展，在開發商各種層出不窮的宣傳攻勢及政策不斷微調下，購房者愈加理性決策，市場反響良好的樓盤，往往更受購房者青睞，口碑效應顯著。從2014年度長沙樓市普通商品房累計銷售業績十強樓盤榜單來看，北辰三角洲、運達中央廣場、五礦·萬境水岸、中建·芙蓉嘉苑等均是已在長沙分期銷售多年，長期雄踞各大榜單耀眼位置的實力大盤。這些樓盤憑借其過硬的品質及在長沙多年的實戰經驗，2014年再度發力，創銷售佳績。 開福區“一枝獨秀”領跑 從2014年度長沙樓市普通商品房累計銷售業績十強樓盤所在區域的分布來看，開福區上榜樓盤數最多，有4個項目上榜。此外，雨花區有3個樓盤入榜，天心區有2個樓盤入榜，長沙縣1個樓盤入榜。天心區的華遠·華中心作為占據市中心絕版地段位置上的百萬平方米地標綜合體，在2014年贏得不俗業績。五礦·紫湖香醍傾力打造長沙南城唯一百萬平米山湖公園生態住宅公寓，吸引了不少追求社區品質購房者的目光。運達中央廣場雙國際白金五星級酒店領銜、長沙首個真正直通地鐵的低碳豪宅，以高品質、高品位、大品牌為立足點，賣點十足。 累計銷售排行榜 2014年度長沙樓市商業地產累計銷售業績三強樓盤 項目名稱開發企業所在區 高嶺國際商貿城長沙香江商貿物流城開發有限公司開福區 灣田國際建材城長沙港灣置業有限公司開福區 湖南高星物流園湖南中南鑫邦置業有限公司望城區 入榜剖析： 相比住宅和土地市場，長沙高端商業地產迎來了新的生機和活力。從上榜樓盤所在區域分布來看，開福區有二席樓盤入榜，占據榜單七成位置。得益于開福區政府加大力度進行舊城改造，定位于高端服務產業，該片區逐漸發展成為吸納商業地產項目的“沃土”。由政府攜手五大龍頭企業共同打造的高嶺國際商貿城，首家獨創“產業帶電商+市場集群”商業模式，未來將打造中國首個“商貿產業生態圈”。而由湖南灣田集團斥巨資傾力打造的灣田國際建材城，則定位為全國建材的營銷總部基地，項目建成后將成為中南地區唯一超大型批零專業市場。湖南高星物流園旨在打造中部地區超大規模鋼材物流集散中心，其二期推出免租39個月、斥3.2億培育市場等政策十分吸引投資眼球。 累計銷售排行榜 2014年度長沙樓市別墅累計銷售業績三強樓盤 項目名稱開發企業所在區 龍湖·湘風原著長沙龍湖房地產開發有限公司望城區 佳兆業8號湖南佳兆業房地產開發有限公司長沙縣 綠城·青竹園湖南青竹湖國際商務社區開發有限公司開福區 入榜剖析： 2014年，長沙別墅市場受到大環境的影響，開始告別“遍地開花”的粗放發展，轉而走向差異化的品質之路。山水、度假、經濟、城市等別墅類型不斷涌現，別墅產品和價格體系構成也日趨豐富和多元化。從榜單來看，位于望城區的龍湖·湘風原著繼2013年首度入湘即鎖定別墅銷冠，連續蟬聯長沙別墅銷售冠軍，其“龍湖橘洲彩跑”等活動的舉辦，不僅提高龍湖地產在湖南的品牌美譽度，也同時帶來可觀銷量。佳兆業8號是中國房企TOP20強佳兆業集團在長沙的唯一創新獨棟產品，坐擁國家級景區的絕版區位，打造出山湖假日純別墅。而榮膺“亞洲十大超級豪宅”的綠城·青竹園，則致力于打造湖南最高端圈層生活區，其自身定位和理念頗受新貴名流青睞。 PART 5 供銷比分析 一、總體特征：供應放量，市場成交低迷，供需市場結構失衡。 2014年長沙市新建商品房準預售2711.58萬㎡/243393套，銷售面積1698.58萬㎡/156291套，銷售面積、套數供銷比為1.60、1.56，相較2013年1.12和1.10大幅提升，供大于求的形勢十分明顯。2014年長沙全年庫存暴增1013萬㎡/87102套。 二、分區域看，除寧鄉縣供求基本平衡以外，區域區縣均有不同程度的供過于求的現象。其中岳麓區供過于求的現象最為嚴重，面積供銷比達2.17，芙蓉區和長沙縣的供求比均為1.31，其余區縣的供求指數均超過了1.55。 三、從月份看，除2014年2、3月受春節影響供求比為0.93、1.07之外，4月起供求指數開始攀升，并在10月達到峰值3.06，已處于異常區間。除10月外，9月指數為2.67，也已達到預警線。10月后，供求關系有所緩和。 PART 6 待銷分析 2014年長沙各區縣商品房新增庫存最高的是岳麓區，共增加庫存356.40萬㎡/29022套。 近三年的數據顯示，長沙內六區已取得批準預售證且未銷售的新建商品房面積為2412.35萬㎡，211665套。其中住宅1613.41萬㎡，146499套，占66.88%；非住宅798.94萬㎡，65166套，占33.12%。分行政區來看，岳麓區商品房住宅待售量最高超過550萬㎡，其次是雨花區待售量約335萬㎡；分面積段來看，120-144㎡戶型的商品住宅待售量最高約450萬㎡，其次是90-120萬㎡戶型待售量為415萬㎡，144㎡以上戶型待售量接近400萬㎡。 樓市排行 銷售率排行榜 2014年度長沙樓市綜合銷售率十強樓盤 項目名稱開發企業所在區 高嶺國際商貿城長沙香江商貿物流城開發有限公司開福區 北辰三角洲長沙北辰房地產開發有限公司開福區 匯一城東業地產（長沙）有限公司芙蓉區 佳兆業·云頂梅溪湖湖南鼎誠達房地產開發有限公司岳麓區 麗發新城湖南同發投資有限公司長沙縣 榮悅臺湖南金基投資置業有限公司天心區 鑫遠·和城湖南鑫遠投資集團有限公司天心區 華潤·橡樹灣華潤置地（湖南）發展有限公司岳麓區 通用時代·國際社區通用地產長沙有限公司天心區 中國鐵建·山語城中鐵房地產集團長沙置業有限公司開福區 入榜剖析： 從2014年長沙樓市綜合銷售率十強榜單來看，天心區、開福區分別以3個入榜樓盤領跑，其他兩區一縣各顯身手，不分伯仲。長沙縣麗發新城銷售率撼動全城，提振市場信心；天心區榮悅臺、鑫遠·和城、通用時代·國際社區以暢銷實力、良好口碑紛紛入榜；開福區高嶺國際商貿城、北辰三角洲、中國鐵建·山語城三上榜樓盤皆是市場細分領域佼佼者；芙蓉區匯一城九次開盤次次熱銷，實力非凡；岳麓區盡顯大將之風，以佳兆業、華潤兩大品牌地產項目上榜。 2014年，長沙房地產市場跌宕起伏，經歷了低位徘徊到利好政策刺激帶來的升溫。相比以往，開發商的“暴利時代”逐步遠去，在市場低迷的艱難環境下，各樓盤使出渾身解數力圖成功突圍，以期在地產市場上殺出一條血路。細看各上榜樓盤，皆是品質大盤且特點鮮明，競爭力十足，能在淡市熱銷也屬情理之中。 PART 7 分類產品 一、住宅市場情況 （一）供求走勢 長沙商品住宅自2009年成交達到頂峰后，開發商持續高位推貨，近3年推貨量與09-11年持平，但成交下跌三成，逐年萎縮，市場容量縮水。 從上圖可以看出，市場主動權轉變。本輪市場調整較上次相比，供銷矛盾開始凸顯，除2012年外，供銷比均超過1，主動權已由賣方向買方轉移。 2009年市場升溫之后，開發商推貨熱情持續高漲，近三年供應量與上一輪相比基本持平，但成交量同比減少三成，市場容量急劇下降，預計后期客源爭奪戰將更加慘烈。 由于買賣雙方預期錯位，供銷跛腿前行，2014年有10個月供銷比大于1，致使年度供銷比高達1.49，存量累積，導致短期去化壓力劇增。 從趨勢看，供需矛盾開始凸顯。2013年全年住宅供銷比為1.07，市場基本飽和；2014年住宅供銷比擴大為1.49，供過于求現象明顯，供需矛盾加大。2014年10個月供銷比大于1，供需矛盾異常突出，市場嚴峻程度可想而知。第四季度成交上升，供需緊張程度有所緩解，但庫存高企，競爭依然激烈。 （二）內六區存量情況 從內六區存量來看，存量持續累積，市場壓力倍增。截至2014年11月底，內六區住宅存量超1400萬方，吸納周期將近19個月，較2013年同期延長近9個月。 從上表看，吸納周期到達歷史頂峰：截至2014年11月底，內六區住宅可售面積達到1409.10萬，吸納周期將近19個月，其中天心區短期內壓力最大，吸納周期達29個月，其它各區基本保持在17-18個月之間。可售面積全線上漲：較2013年同期相比，內六區可售面積均漲，其中以岳麓區堆積速度最快，上漲近1.2倍，開福區上漲最少，且吸納周期也低于整體水平。 （三）住宅供應特征 從住宅供應特征來看，受前期市場預期樂觀和土地成交大增影響，2014年住宅供應同比上漲10%，其中以“金九銀十”增幅最為突出，同比上漲33.27%，高位供應量2015年或將持續。 （四）區域住宅供應情況 各行政區域供應可以分為個三梯隊，之間分化明顯。岳麓區獨占鰲頭，全年供應量524萬方，且漲幅居首位。從變化趨勢看，除開福、望城兩區下跌，其他各區均浮動上揚。從各區年度數據來看，除開福、望城兩區下跌外，其它四區同比均上漲，芙蓉區基數最小，漲幅最大，達到46.15%。 （五）住宅成交特征 2014年長沙內六區商品住宅成交面積同比下降兩成，上半年受限購限貸調控影響，成交萎靡不振，前三季度成交量均低于2013年同期；9月底限貸放松，刺激效果明顯。四季度成交量349.15萬方，同比小幅上升，樓市企穩回升，系列政策疊加托底效果明顯。 （六）區域住宅成交情況 住宅成交分區來看，成交集中在岳麓、雨花、望城三區，占總成交量的70%。受政策影響，2014年四季度各區回升趨勢明顯。 成交集中度分析來看，從2014年全年數據來看，岳麓、望城、雨花三區成交量合計為664萬方，占內六區成交量的70%，其中岳麓區是唯一突破300萬的成交大區。 2014年受政策影響效果突出，內六區成交均有不同幅度地下滑，芙蓉區跌幅最大，但四季度受限貸放松影響，各區均有不同幅度上升，其中岳麓區效果最明顯。 （七）商品住宅戶型成交情況 從住宅成交戶型來看，80-120㎡套型依然占據主力，投資型產品比例降低，改善型需求擴增。 受下半年各項政策出臺的影響，改善型需求擴增，與2013年同期相比，100-120㎡及120-144㎡兩種戶型銷量占比均微幅擴大。 小戶型存在機會點。受限購政策影響，2014年小戶型投資型產品成交受阻，隨著限購限貸的放開，成熟片區的投資型產品存在機會點，可適當增加供應量。 (八)商品房住宅成交均價情況 樓市下行，導致整體均價低位徘徊，2014年四季度商品住宅網簽面積增加，且定向房簽約占比減少，阻礙價格上漲的力度減弱，價格穩步回升，趨近市場正常水平。 從月度均價來看，價格先抑后穩。從上圖可以看出，2014年前11月震蕩向下，12月陡然上升。二、三季度，樓市逐漸下行，大量限價項目集中網簽，將均價直接拽至谷底。四季度商品住宅簽約量占比增加，價格穩步回升。 從上圖看出，年度均價下挫明顯。2014年均價5993元/㎡，同比下跌7.11%，樓市低迷，眾多項目期待“以價換量”，價格下探明顯，年度均價與2012年基本持平。 （九）區域住宅價格特征 2014年，7000元/㎡以上區域已經絕跡。在內六區中，除了王牌強區芙蓉區外，其余各區成交均價同比均跌。而望城區穩坐價格洼地，拉低了整體均價。 各區價格對比來看，內六區同比均價中五區下跌。年度數據顯示，2014年內六區均價均未超過7000元/㎡，五區均價維持在6000-7000元/㎡。作為傳統成熟區域，芙蓉區價格依舊堅挺，上漲4.16%，其它五區均有不同程度的下跌。 （十）2014年長沙商品房住宅市場總結 2014年住宅市場供求持續失衡，存量不斷累積，未來銷售壓力巨大。價格方面，先抑后穩，逐漸回到正常水平。預計未來樓市整體將呈現量價平穩的狀態。 1.供求持續失衡，未來壓力倍增。買賣雙方預期錯位，致使供銷跛腿前行，在這個過程中存量不斷累積，短期去化壓力持續增加。截至11月底，內六區住宅存量超1400萬方，吸納周期將近19個月。 2.成交持續低迷，岳麓區獨占鰲頭。上半年受限貸調控影響，整體成交低位運行。9月底限貸放松，刺激效果明顯，樓市企穩回升，但整體成交同比仍下跌超兩成。 3.同比量價均跌，均價先抑后穩。前三季度，樓市下行，定向房簽約占比上升，對價格影響加強，整體均價低位徘徊，四季度定向房源簽約減少，價格穩步回升。 二、寫字樓市場情況 （一）供應方面，2013年寫字樓供銷比為0.98，供求平衡；但2014年供銷比猛增至2.08。供應遠高于往年，而去化無明顯起色，除3、4、5月外，各月供銷比基本大于1，供過于求狀況愈發嚴重。 從下圖看，寫字樓2014年1-11月供應120.65萬方，較2013年全年上漲39.72%，受市場下行影響，上半年僅占1-11月供應量的1/3，下半年市場有所好轉，辦公物業呈現集中供應態勢。 2014年1-11月，內六區辦公供應量120.65萬方，較2013年全年上漲39.72%，受市場低迷影響，上半年僅占1-11月供應量的1/3，下半年市場有所好轉，辦公物業呈現集中供應態勢。 （二）就項目來看，主要集中在華創國際廣場、華遠華中心、柏寧地王廣場、雙塔國際廣場、楷林國際等寫字樓項目。 （三）從成交面積來看，2014年1-11月辦公成交面積57.95萬方，較2013年全年下滑34.24%，2014年新推辦公物業定價過高、市場接受度不足等均是原因。 2013年為長沙寫字樓爆發的一年，借市場大好趨勢，開福萬達廣場、綠地中央廣場、喜盈門范城均大量出貨，推高當年成交量；而進入2014年，市場頹勢，新上市寫字樓定價過高、市場接受度不足，且前期消化大量客戶都成為成交下滑主因。 （四）從成交價格來看，2014年1-11月辦公成交均價10916元/㎡，較2013年下跌8.95%。 （五）2014年長沙寫字樓市場總結 2014年長沙市內六區辦公物業供應上漲四成，但需求下滑34%，辦公物業在經歷2013年的爆發后，2014年進入瓶頸期，入市產品走高端高配路線，但客戶對價格與產品預期均未提高，供求不對等，造成寫字樓有價無市，市面上鮮有如萬達廣場般大品牌，低價格產品出現，市場萎縮，價格不振。 三、商業綜合體情況 自2012年起，長沙綜合體項目大量上市，其中不乏眾多大體量項目。長沙商業綜合體主要集中在河東，以市中心和城南分布最多。在以商業為主導的綜合體物業中，購物中心及商鋪占比較高，最高占比達到80%。以商業拉動整個項目的形象與價值。長沙市綜合體商業主要采取“總體統一運營，允許部分自主經營”的運營模式。長沙商業綜合體自持比例極高，最高自持比例達98%。運營公司在綜合體商業發展中起到了關鍵作用，負責商業的統一招租，為后續經營提供統一服務等，充分學習了國內較為優秀的商業運營如萬達等公司的經驗。 城市綜合體由于良好的運營能力和相當優越的地利優勢，其投資回報率在目前長沙商業地產投資回報率中最高，截至2014年，長沙商業綜合體的平均投資回報率為5.40%。 四、二手房市場情況 （一）總體特征：2014年樓市回調也影響到了二手房市場，成交量回落較為明顯。2014年1-12月全市二手房成交面積417.66萬㎡，成交套數為36261套，同比分別減少20.54%、7.45%；其中住宅成交面積327.35萬㎡，成交套數為31778套，同比分別減少11.18%、9.46%。分區域來看，內六區二手房成交面積284.95萬㎡，成交套數為27154套，同比分別減少11.34%、5.54%，其中住宅成交面積236.90萬㎡，成交套數為24325套。 （二）從走勢看，2014年除2月、10月外，全年各月二手房成交面積均高于33萬㎡，各月成交較為平均，月均值為34.80萬㎡，7月成交量最大，成交面積為39.15萬㎡；分季度看，前三季度逐季走高，第四季度略有回落，第三季度成交面積最大，達113.43萬㎡。 （三）從房產一、二級市場對比來看，2014年1-12月全市房產一、二級市場累計交易量比為3.91：1，其中，內六區房產一、二級市場累計交易量之比為3.98：1，比2013年全年比值分別增大0.20、-0.35。從比值看出，全年全市房產一、二級市場之比整體基本正常。從各區看，岳麓區、望城區等河西區域一、二級市場交易量差距較大，新房交易量超過二手房交易量達7倍以上。在“湘江新區”的政策利好下，房地產開發、消費西進已經成2014年最明顯的趨勢。 |