| “新政”發力下的樓市百態 |
2015年半年將至，涉及信貸、財稅等多項房地產政策紛紛落地，此番政策力度大大超出業內普遍預期。在庫存壓頂，不同城市間分化格局日益凸顯的背景下，面對政策組合拳的強力刺激，下一步的樓市走勢以及房價未來走向成為大家最為關心的話題。 本期《樓市觀察家》將通過對幾大政策關鍵詞的梳理，帶您一同感受新政連發下的樓市“新常態”。 不動產登記 ◎事件回放 《不動產登記暫行條例》3月1日起施行，條例對不動產登記機構、登記簿、登記程序、登記信息共享與保護等作出規定。條例對不動產統一登記的機構和職責有明確的規定。在國家層面不動產登記職責及機構整合工作完成基礎上，省市縣三級整合工作已全面鋪開。 北京： 不動產登記實施后 房價未降反升 自《不動產登記暫行條例》實施已過去一月有余，曾被不少媒體預測《條例》帶來的大量二手房入市、房價下跌等情況并未出現。北京一家房產中介經紀人表示，3月份他所在的房產中介公司沒有接收太多的二手房房源，表現中規中矩，但與2月相比，房價和銷量卻在上漲。這一說法在相關數據發布中得以佐證。中原地產最新統計數據顯示，3月，北京二手房成交量11218套，環比同比均明顯上漲。二手房成交均價3.07萬元/平，環比上漲0.7％。 重慶： 不動產登記“像陣風刮過” 重慶作為全國15個率先實施登記試點的城市之一，重慶市國土資源房管局在長壽區成立了專門受理不動產登記的部門——長壽不動產登記局。截至4月8日，長壽區不動產登記局僅登記了2000多份證書，市民的響應度遠沒有大家預期的熱烈。此外，不動產登記實施一個多月以來，重慶樓市的價格不僅沒下跌反倒出現了上漲情況，全市二手房掛牌價平均上漲0.37%。 廣州： 不動產登記對于二手房市場暫無影響 不動產登記實施以來，廣州二手房市場新增流通盤量無明顯變化，大面積物業未出現突發性大規模放盤。合富置業市場經理梁燕明表示，去年四季度至今，從廣州二手房市場的放盤情況來看，放盤量大致保持平穩。 滿堂紅市場研究部高級經理周峰也表示，最近半年該公司每個月都是新增3600-3700套可售住宅，相對穩定，暫時沒有突然增多的現象。業內認為，不動產登記只是為了完善房地產信息管理，與房價之間并無直接聯系。 長沙： 省級不動產登記機構正式成立 湖南省國土資源廳通報，4月中旬已完成不動產登記處的組建工作，湖南省級不動產登記機構正式成立。不動產登記工作目前處于試點突破階段，第一本不動產權證書將在3個試點(瀏陽市、澧縣、芷江侗族自治縣)中頒發。不過，通過從我愛我家、新環境、新門戶、啟業地產等多家中介門店的交易情況發現，目前長沙并未出現二手房大規模拋售的情況。市場上出現的個別客戶緊急低價出售的大戶型房源，可能和個人急需用錢等各種因素有關。 專家點評 清華大學法學院副教授 程嘯 不動產統一登記難以對房價產生直接影響。它客觀上會為征稅奠定技術基礎，但統一登記并不意味著開征房地產稅。只有開征房地產稅才會影響房價，但要征收房地產稅，還要先通過立法。 公積金 ◎事件回放 3月20日，住房城鄉建設部召開全國電視電話會議，住房城鄉建設部部長陳政高在會上表示，住房公積金要進一步降低門檻，增加公積金貸款額度，簡化手續，建立方便快捷的業務流程，縮短辦理時限。各地要進一步采取公積金跨省、跨市異地支取使用的措施。此外，3月30日三部委聯合發布新政，要求公積金首付要執行首套房20%、二套房30%的政策。 上海： 上海發布公積金新政 公積金預受理人數創新高 4月9日，上海發布公積金新政，購首套房及二套普通住宅，個人和家庭公積金貸款上限分別由30萬元、60萬元上調至50萬元、100萬元；繳納補充公積金的，各自上限再分別增加10萬元、20萬元。新政自4月15日實施。據悉，在新政發布后的幾天，上海多個區域的公積金貸款咨詢、預受理、實際簽約的人數明顯上升，其中浦東、閔行兩處的預受理人數超歷史記錄。 深圳 公積金貸款門檻再次降低 可貸額提至余額14倍 4月7日，深圳市政府宣布，自4月7日起，住房公積金貸款首套房首付比例最低20%；二套房首付比例最低30%。4月15日，深圳市又推出多項措施進一步降低公積金貸款門檻，職工公積金可貸額度從現行規定的賬戶余額12倍提高到14倍。現行可貸額度的其他條件保持不變，可貸最高額度仍為家庭90萬元、個人50萬元。業內認為，這次公積金政策的調整將會對剛需市場帶來一定促進作用，會擴大潛在客戶群的數量。 廣州 公積金新政：首套房貸還清再貸首付或可三成 廣州住房公積金管理中心透露，包括公積金二套房首付降低、貼息商業等一系列的新政將在近期召開的管委會上進行商議，“對首套房貸已經結清并二次購房的貸款買家首付最低可三成”預計將在短期內落地執行。而目前廣州公積金的貸款政策是，購買首套住房且套型建筑面積在90平方米以下的家庭首付款比例不低于20%，購買90平以上的家庭首付款比例不低于30%；對購買第二套住房的家庭，首付款比例不得低于60%。 長沙 公積金新政醞釀中 推出只是時間問題 自住建部部長陳政高3月20日在住建部召開了全國電視電話會議要求各地進一步降低公積金門檻后，一位接近湖南省住建部門公積金監管處的消息人士透露，湖南版的公積金新政正在醞釀中，新政出臺只是時間問題。雖然省級層面的新政暫未推動，但湘潭、岳陽等地已陸續推出地方版公積金新政。3月20日，岳陽發布新政將岳陽市的貸款額度提高至60萬，其下轄縣市最高額度變為50萬。3月31日，湘潭也推出了新政，夫妻雙方繳存公積金，個人住房貸款提高至50萬，個人貸款額度最高40萬。 專家點評 中國社科院財經戰略研究院研究員 楊志勇 從近期多地住房公積金調整的情況看，可以減少購房者的壓力、穩定樓市、促進房地產市場健康發展，同時還能讓住房公積金發揮其他應有作用。 營業稅“5改2” ◎事件回放 3月30日，財政部發布新政，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業稅；個人將購買2年以上(含2年)的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業稅；個人將購買2年以上(含2年)的普通住房對外銷售的，免征營業稅。 北京： 二手房新政首周 北京房屋交易營業稅免征近1.6億 《關于調整個人住房轉讓營業稅政策的通知》新政發布后的一周，北京在房屋交易中的營業稅共免征1.6億元。此外，北京共有1833戶銷售購買2年以上（含2年）的普通住房。數據顯示，自新政實施以來，北京現在每天的過戶量都在650-700套左右，而之前工作日基本在400套左右。多家中介機構表示，二手房市場交易量出現明顯上升，預計新政對房地產市場的利好作用也將持續一段時間。 蘇州： 新政釋放紅利 二手房交易量漲幅明顯 自個人住房轉讓稅收新政實施以來，有不少市民享受到了政策利好。來自蘇州地稅局的最新統計數據顯示，在半個月左右的時間里，已有932套二手住房獲減免營業稅3700多萬元。此外，截至4月14日，全市地稅窗口受理個人轉讓二手住房納稅申報業務日均314套，與今年3月新政出臺前受理量日均224套相比，日均成交量增加90套，增幅為40.18%，二手房交易量漲幅明顯。 上海： 新政效果大于二套房信貸政策樓市成交價增量漲 據中國指數研究院最新統計，4月上半月，上海樓市成交量連續上漲，新政后一周商品住宅成交3909套，成交面積38.45萬平方米，環比上漲4.95%，同比上漲82.07%。成交均價約30000元/平方米，相比3月上半月約27400元/平方米上漲近10%。與此同時，上海二手住宅新增掛牌量價齊升。上海中原地產研究咨詢部高級經理盧文曦認為，從市場反應看，二手房交易情況明顯好于新房市場，表明稅收“5改2”效果優于二套房信貸政策。 長沙： 營業稅“五改二”落地 長沙部分賣家臨時要求漲價 樓市新政之一的營業稅“五改二”落地一周，二手房市場對新政的反應逐步顯現。根據數據，新政實施后首周長沙內六區二手房成交469套，合計4.87萬平方米，套數環比上漲14.67%。 此外，受新政影響，在市場活躍的情況下賣房者希望適度抬高售價的愿望變得強烈。某房產中介公司工作人員表示，新政下來后，來咨詢買房的人多了，有房主突然說要漲2萬元，購房者考慮到這房子看中已久，而且加的價還是比營業稅要低，還是決定買了。 專家點評 長沙市房地產中介協會秘書長 劉元林 這對于促進二手房市場發展是重大利好。該政策出臺的背景是目前全國房屋存有量已經很大了，大量房源空置造成社會資源浪費，國家將重點盤活存量，提高資源有效利用，推動樓市健康良性發展。 房貸新政 ◎事件回放 3月30日，央行、住建部、銀監會聯合下發通知，對擁有一套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭購二套房，最低首付款比例調整為不低于40%。同時，繳存職工家庭使用住房公積金委托貸款購買首套普通自住房，最低首付比例下調為20%；擁有一套住房并已結清貸款的家庭，再次申請住房公積金購房，最低首付比例為30%。 北京： 房貸新政落地各不同 北京二套房首付5成是主流 新政甫一出臺，很多商業銀行立即作出承諾，表示嚴格按照新政要求執行，但是在具體執行過程中，北京二套房貸首付比例5成是主流，利率普遍為基準利率上浮10%。從市場反饋來看，截至4月12日，北京市二手住宅網簽量為4553套，較上月同期增加53.6%。從房價看，成交均價也從去年“9·30新政”后開始延續出現半年的上漲。隨著市場熱度提升，北京未來網簽量有望進一步上升。 上海： 二套房首付4成落地受阻 僅部分銀行執行新政 “3.30”房貸新政落地以來，目前上海僅少數銀行執行二套房首付4成政策，分別是郵政儲蓄、北京銀行、興業銀行、浙商銀行、友利銀行、民生銀行和上海農商行等。利率方面，大多數銀行并未推出利率優惠，仍保持基礎利率上浮10%的水平，僅有個別銀行可以有7折優惠，但也僅限購買合作樓盤（非二手房）。 南京： 多家銀行已執行二套房首付4.5成新政 4月11日，中國人民銀行南京分行發文表示，江蘇省金融機構執行二套房首付比例標準出臺，南京、蘇州兩市的二套房最低首付比例分別由70%、60%統一降至45%，貸款利率依舊上浮1.1倍。這一機制涵蓋南京地區所有銀行，是眾銀行協商后得出的市場化結果。目前，南京工商銀行、農業銀行、中國銀行、建設銀行等十余家銀行均已執行新政。 長沙： 多家銀行落地房貸新政 二套房普遍調低到首付四成 距3月30日央行發布房貸新政已過去一個月時間，繼建行、郵儲之后，長沙工行、浦發、興業、光大等多家銀行也加入二套房首付最低四成的隊伍。對于購房者普遍關注的二套房利率，星城銀行仍多“執行基準利率上浮10%”的規定，部分銀行則表示執行差異化的二套房房貸政策。而受牛市等多因素影響，二手房市場并未出現井噴。 專家點評 0731地產研究院副院長 黃拓夫 對長沙樓市而言，此次的政策出臺配合銀行的降息降準的利好，今年的政策刺激將對剛需和改善型需求全面覆蓋，對樓市信心有所提升。預計上半年成交規模會有一定提升。 結語 2015年，樓市新政一波接一波的密集出臺，使得樓市買氣大增，讓不少樓盤、二手房賣家看到了提價希望。不過在當前樓市格局下，房價已經不再具備大幅上漲條件。對于開發商而言，通過恰當的營銷策略，加快去存貨節奏仍是主要任務。 |