| Topic1 明道取勢 解讀樓市宏觀面 |
我們用五個關鍵詞梳理這半年的長沙樓市，是想在這個時間的中點回顧與思考，這有助于我們更加清晰地看到長沙樓市未來發展趨勢。 Part 1 樓市本體論——2015上半年長沙樓市關鍵詞樓市新政 在這半年中，長沙樓市的回暖離不開國家政策的推動，在今年3月初的兩會上，國務院總理李克強在政府報告中提及房地產業，強調支持居民自住和改善性住房需求，促進房地產市場平穩健康發展，為整個中國樓市奠定基調。 實際上，自去年以來已有多項房地產利好政策輪番出臺。去年9月末央行頒布“930新政”，放松首套房認定標準，實行認房不認貸和最低七折利率，今年3月30日頒布“330新政”，下調二套房商貸、首套房公積金貸首付比例；在貨幣政策上，今年2月5日和4月20日兩次下調金融機構人民幣存款準備金率；自去年11月22日和今年3月1日兩次下調金融機構人民幣貸款和存款基準利率后，5月10日央行再次宣布降息0.25個百分點，時隔一個半月后，6月27日，央行宣布“定向降準，全面降息”，央行上一次在同一天宣布降息和降準是在2008年12月12日。 為了振興長沙房地產市場，長沙市政府辦公廳5月19日印發《關于促進房地產市場平穩健康發展的通知》，規定二手房交易個人所得稅核定征收稅率由1.88%暫調至1%；在長沙購買綠色建筑、產業化住宅、全裝修普通商品住宅，可按60元/平方米標準獲得補貼。 5月25日，長沙市公積金新政落地：貸款額度提高至60萬，首套房首付比例降至20%，二套房首付比例降至30%。政策的寬松化削弱了消費者博弈的信心，降低了消費者的觀望情緒，刺激了樓市交易量的上升。購房者把握好市場節奏變化過程中的購房時機，抓住“降準降息”等政策短期紅利，降息降低了房貸成本，減輕了壓力。而對于開發商來說，把控好兩次降準降息之后的跑量去庫存，增加上半年銷售業績在全年的比例，但一些專家也表示：開發商不能因降準降息對調控松綁抱有幻想，必須通過加快產品轉型、采取積極的銷售策略，全面迎合剛需，來換取企業穩定和長遠的發展。 營銷手段 雖然有政府的諸多利好保駕護航，長沙樓市最新數據顯示去化周期為12個月，市場去化速度有所加快，但長沙樓市龐大地庫存，讓各開發商不敢輕言樂觀。 “樓市已進入白銀時代，已進入買方市場”這是業內對當下的樓市普遍看法。為了加快去化，各大開發商也使出了十八般武藝，4月15日上午，保利地產董事長宋廣菊發了一條名為“保利是個P”的微博，引來網友圍觀；下午，萬科宣布“鼓勵員工辭職創業”的信息，更是使當天的輿論狂歡達到高潮。但是，更吸引購房人眼球的，還是恒大集團在其廣東總部宣布，從4月16日8點起正式實施全國范圍內“無理由退房”計劃。 當大牌房企文案大戰的硝煙味兒還未散去，4月21日，湖南本土房企鑫遠集團一條“向同行致歉，對不起，我們刷新南城房價底線”的廣告瞬間挑戰了同行底線，中建·芙蓉嘉苑、樂尚城、北辰中央公園等長沙房地產項目均以“對不起”體借勢營銷，滿城皆被“對不起”刷屏。 實際上，以一個熱點事件為出發點，朋友圈紛紛響應，借勢營銷近年來并不少見。但是，這樣的營銷發生在樓市低迷的階段，卻別有一番滋味，一位已經離開長沙房產界的資深人士感嘆：“早幾年，樓市風光無限的時候，各開發商哪用這樣拼命搞營銷，都是別人求我們。” 在長沙本土的這場營銷戰中，各家均結合自身項目特點過了一把“嘴癮”，也成功贏得了全城的目光。借勢營銷雖能快速聚集人氣，但購房者真正需要的還是高品質、真實惠。 股市震蕩 有人說：“股市和樓市，就像蹺蹺板的兩頭，這邊起那邊落。”今年上半年，中國股市可以用“過山車”來形容，年初A股市場紅紅火火，股指從3500點一路攀升至4941點，但是從5月下旬開始，股市開始暴跌，連續失守4800、4700點，截止6月29日，滬指險跌破4000點。 然而股市坐“過山車”并沒有影響長沙房地產市場的穩步復蘇，從五月份開始，長沙新房成交套數就在穩步走高。 就目前來看，股市出現寬幅震蕩，股民很難踏準節奏獲利，但是房價一直比較穩健，股市寬幅震蕩背后必然引發前期獲利資金的出逃，與股指的高風險相比，樓市的穩健將成為投機之后固化資產、保值增值的首選。建議前期已經在股市獲利的投資者，抽出部分資金投資不動產以規避股市寬幅震蕩所帶來的風險。 湘江新區 說到上半年的長沙樓市，湘江新區的設立是個繞不過去的話題。5月24日，中國中部首個國家級新區湖南湘江新區正式掛牌，該新區也成為國務院批復設立的第十二個國家級新區。 按照國家發改委正式印發《湖南湘江新區總體方案》，湘江新區位于湘江西岸，包括長沙市岳麓區、望城區和寧鄉縣部分區域，面積490平方公里。梅溪湖國際新城、濱江新城、洋湖生態智慧新城、大王山旅游度假區，是湘江新區的四大片區。 短期看，新區的設立到政策的匹配再到配套的建設，都需要時間，更不要提培育一個有相當人力基礎的產業支撐需要的時間。岳麓區和望城區的住宅均價現在是內六區的兩個低值，在目前市場的形勢下，不太可能出現價格的突飛猛進。 新區掛牌更重要的意義在于，以后許多國家政策會在湘江新區先試先行，這對于長沙乃至湖南的經濟發展有著更重要的作用，同時，隨著中央以及地方政府對湘江新區基礎設施等方面的投資力度的加大，該區域未來發展優勢明顯，將成為更多置業者和投資者的首選之地。 唯一地王 隨著土地一級市場暴利時代告終，上半年典型城市土地收入銳減。中原地產市場研究部最新統計數據顯示，2015年上半年以來，北京等全國10大重點城市合計土地出讓金為2549.8億元，比2014年同期的4852.99億元同比下降47.5%。 其中，一線城市下降幅度尤為明顯。除上海外，其余三大城市上半年土地收入均大幅下調。北京同比降幅達46.2%，深圳同比下降80%，廣州同比下降61%。 就長沙來看，據0731地產研究院統計，今年上半年長沙市六區共有65宗土地入市，順利成交56宗，流拍5宗，中止1宗，終止3宗，成交總金額為514177萬元(約51.42億元)。其中內五區28宗土地成交金額僅32.12億元，環比下降了73%。 值得一提的是，6月16日，長沙一商業用地被華融湘江銀行股份有限公司以底價6.15億元競得，折合樓面地價5121元/平米，該宗地成為上半年單價地王。 上半年土地市場表現欠佳，一方面是因為前幾年長沙土地市場供應較為集中，市區商品房開發較為飽和，另一方面雖然樓市略有好轉，但是趕在“好政策多”的當口，不少開發商還是將消化庫存作為重點。 雖然，這五個關鍵詞也許還不足以概括長沙樓市上半年的全貌，但仍可窺斑見豹。2015年的下半場已經撲面而來，有了上半年緩慢復蘇作為良好基礎，下半年長沙樓市的表現值得期待。在這個樓市的復蘇期，什么樣的樓盤才是業界標桿，什么樣的戶型值得置業者購買，2015年度長沙市在售樓盤信譽評價白皮書，都將為你一一解答。 Part 2 樓市認識論——2015長沙在售樓盤信譽度解讀 改革開放三十年來，尤其是最近十年，中國房地產市場一直在高速增長。房價的節節飆升，導致一些早期購置多套房產的人均實現了資產大幅增值，也讓中國的GDP漲幅領先世界，在某些人眼里，房地產仿佛就是那朵最美麗的鮮花，毫無瑕疵。 然而，近兩年來，隨著中國經濟進入新常態，房地產行業也步入深度調整期，房地產一些固有的缺點被暴露無遺：行業信息透明度低，房地產開發企業虛假炒作，購房者缺乏消費經驗且專業知識不足，使得房地產市場處于較混亂狀態，業內人士普遍認為，市場需要一個理性、權威和真實的聲音來對參差不齊的在售項目進行整體的梳理和客觀評判。 目前，由0731地產研究院重磅打造的湖南首個“在售樓盤信譽指數評價體系”已經出爐，將為置業者帶來靠譜參考。 初衷：打造客觀公正的置業評價標準 就現實而言，由于我國房地產行業發展較晚且現在處于調整期，各種原因導致樓盤各類問題仍層出不窮：開發商因資金鏈斷裂跑路；房屋交付時間一拖再拖；使用不達標建材，這些損害購房人權益的事情時有發生。購房者對于樓盤好壞優劣的判定，目前只能從各類廣告或者親戚朋友等渠道獲得相關信息，購房者在置業過程中，往往處在信息不對稱的相對弱勢地位，很多人在選房買房的過程中難免作出“隨大流”的盲目購買決策。沒有一個權威、科學、客觀的渠道為置業者提供買房指導，置業者很容易被黑心開發商“忽悠”。 “我們打造在售樓盤信譽指數評價體系的初衷，就是為購房者提供一個客觀公正的置業評價標準，用真相和數據解讀每一個樓盤。”0731地產研究院副院長黃拓夫表示。 然而，類似的這種評價體系在國內國際上都無先例。歐美等發達國家，無論從房地產業的行業開發、建設標準、或強制性技術規范，還是從房地產產業化推進的角度所形成的產業政策，都是突出強調了房地產業的標準化、產業化與經濟節能性。 我國近年來不斷倡導住宅產業化、節能省地、綠色低碳及對房價合理調控，也是突出強調住房的居住功能與經濟性并舉的思路。“因此無論是國外或國內房地產產業的發展，幾乎還沒有對樓盤信譽評價指標體系的研究。”黃拓夫表示。 作用：引導房企發展提質，合理定價 長沙房地產已進入“白銀時代”，在樓市進入買方市場的語境下，隨著國家對于房地產行業的規范、引導，房地產開發市場正在逐漸走向理性化，企業經營由一味的靠宣傳炒作逐步回歸至對產品品質的塑造，房地產企業如想贏得市場，只有通過其更優的品質、更好的配套，來贏得用戶。 據了解，在售樓盤信譽指數評價體系體系以長沙目前真正在售近500家樓盤為參評對象，分別從小區規模、品牌實力、價格競爭力、社區環境、交通便利程度、地段區域、生活配套、物業管理、建筑質量到社會口碑這10個在售樓盤信譽指標對樓盤進行深入評估，在這10個指標下面，又分別細化了若干個二級因子，力求更加全面客觀的還原樓盤本質。同時，根據由0731地產研究院、長沙智信評估公司傾力打造的“在售樓盤信譽力評測模型”的專業測算，結合專家的權重評價和實地考察得出真實信譽度指數。 中國建筑設計研究院院長修龍在某論壇上表示，當前，我國住宅建設已由總量擴張為主逐步向質量提升為主轉變。原萬科集團高級副總裁毛大慶認為，房企要在逆勢中生存，必須“更關注客戶的居住體驗，包含產品的質量、健康、戶型設計的合理性、功能性、靈活性。” 在售樓盤信譽指數評價體系的確立，將對房地產開發市場住宅品質優劣的評價起到正確的引導作用，使企業根據自身產品實際合理定價，有助于行業規范化、健康化發展，也間接地推動了開發企業提升產品品質及性價比工作的步伐。 目的：助推樓市健康發展 一直以來，中央及地方政府引導開發企業做到"和諧開發，科學建設"。6月24日，省委常委、市委書記易煉紅先后來到融科東南海、中航城、中建芙蓉嘉苑、萬國城，探訪居民小區，聽取群眾意見，“房地產開發決不能僅僅只顧經濟利益，而要更多地從市民群眾切身利益出發考慮問題。”調研中，易煉紅強調，全市各級各部門要以問題為導向、以品質為核心，進一步提升理念強化措施、創新機制，全面提升小區建設品質，以此推動長沙城更加“宜居宜業、精致精美、人見人愛”。要把好規劃關，全面提升教育、醫療、交通、商業消費、綠化景觀等配套標準，努力為小區居民提供更加便捷的服務、良好的生態、宜居的環境。要堅持品質至上，提升公共服務能力和水平，大力發展低能耗、少污染、兩型化的綠色建筑，在規劃上體現一流品位，在建設上達到一流標準，在管理上彰顯一流水平，讓品質長沙的風采得以充分展示。 某業內資深人士認為，易煉紅書記這番話，奠定了推進長沙房地產市場理性、健康和可持續發展的基調。 在售樓盤信譽指數評價體系全面涵蓋了易煉紅書記在踩盤時，所強調的“全面提升小區建設品質，全面提升小區教育、醫療、交通、商業消費、綠化景觀等配套標準”。 黃拓夫強調，大數據時代，樓盤專業評估將更加依賴于有效的數據和科學的分析。0731地產研究院重磅打造的長沙市在售樓盤信譽評價體系，側重于樓盤信息的準確性與實用性，通過客觀真實的長沙城區在售樓盤評價，給廣大市民提供一個置業購房專業參考，同時也將有力促使房地產開發企業注重在售樓盤品牌建設，助推長沙市房地產行業的良性發展。 意義：促進房地產市場的公平交易 眾所周知，公平交易是商品經濟的重要原則之一。房地產本質上屬于商品，其價格最終由價值和供求關系決定，然而，近幾年來，某些開發商為了賺取更多利潤，給品質不過關的產品披上了美麗的外衣，并人為制造供不應求的假象，使其價格虛高，品質無法保障，嚴重損害了公平交易的原則。 在售樓盤信譽指數評價體系猶如一把精準的手術刀，把各個樓盤的華麗的外殼一層層剝掉，還原房地產最基本的產品屬性。從經濟運行原理來看，任何商品過度的脫離價值或價格都是不符合市場經濟發展價值導向及運行規律的。 實際上許多有識之士，在幾年前就提出住宅產品價值較高，對于國計民生影響較大，需要一個科學、謹慎的評價標準以推動交易主體各方交易行為的公平。而在售樓盤信譽指數評價體系通過客觀公正的評價，將對房地產交易的公平產生重要影響。 在售樓盤信譽指數評價體系的建立適應房地產業標準化、專業化發展的需要，也是市場經濟發展的必然趨勢。在售樓盤信譽指數評價體系將引導購房者“理性購房、科學置業”，房地產開發企業“和諧開發、科學建設”，以推動長沙房地產業的健康、理性發展。 |